ザ・パークハウス 新宿御苑

2021年7月8日 (木) 14:06時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 新宿御苑完成予想図

• 所在地：東京都新宿区新宿2丁目1番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩1分 （1番）
2. 東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩6分 （C5番）
3. 中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩11分 （東南口）
4. 東京メトロ丸ノ内線 「新宿三丁目」駅 徒歩6分 （C5番）
5. 都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩6分 （C5番）

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：日本国土開発株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【検討・比較】

• ネガティヴな要素は多いけど駅隣、南側に新宿御苑ってのは強いね。
• 新宿通り側で二階とかなら坪380くらいからですかね？
• 御苑側はプラウドエンパイアは西向き、だけども隣接してましたけどここは道一本挟みますね。それでも南向き高層階は余裕で坪600行くんでしょうね。
  • 御苑側じゃなくても大通りに面してるわけではないし、今の相場なら最安の部屋でも坪400は超えるでしょうね。丸ノ内線徒歩1分プラス御苑隣接のインパクトはそれぐらいあると思いますし、倍率つくでしょう。
• 山手線内側の丸ノ内線徒歩1分であれば、御苑向きでなくても坪400なら買いですね。
• 新宿通り側は単なる駅近物件と考えれば、坪400万円は高くはないと思います。新宿駅も歩こうと思えば歩ける距離ですし。日照が悪いのが気になりますが。
• 新宿通り側は北向きで採光が悪く、新宿通りの騒音があっても、駅から徒歩1分以内なので、坪400万円ならすぐ売れると思います。御苑云々ではなくて、駅近というのが良い。 その一方で小規模なマンションなので共有部分やサービスに高級感が期待できず、2億円を出す客層がそれに満足できるかどうか。高級感という点ではエンパイアにかなり劣る。
• 北側はオフィスべったりだから安くしないと売れないと思うよ。
• 北側は新宿通りの騒音が大きくて、隣のビルとの距離も近いので、妥当な価格だと思います。駅から徒歩1分というのはかなり強みになると思います。
• ここの北側2部屋は、完全に別物件だと割り切った方がいいかもですね。 でも、その場合でも低層で坪400前後の値段は、丸ノ内線徒歩1分、新宿御苑と新宿駅に近い、という新築マンションにしては安いんじゃないでしょうか？
• このマンションの一番残念なところは、せっかくプレミアムが乗っかった御苑側が北側より優越感を感じれる状況だったのに、屋上を作ってしまったことでその価値が薄まったことですね。 最上階のビューが2億6900万の価値があるなら、屋上のビューは天井なしの開放感もあって3億ぐらいの価値があり、御苑側住戸を超えるビューを誰でも無料で利用可能になってしまって、御苑プレミアムを払うのがバカバカしいところですね。

【販売時状況】

• モデルルームの見学をしてきました。 ３月からオープンしていましたが、見学予約の段階で土日は早々に一杯になり、「平日夜でもよろしければ・・・」と言われる位、人気があるようです。 南面のC,Dタイプに人気が集中しているとのこと、最低価格は、Cタイプ80m2は13,000～、Dタイプ100m2は15,000～。 PH千代田麹町、パークコート三番町と比較検討し、新宿御苑のモデルルームを見てから決断しようと思っていました。 最後に新宿御苑を見学して、新宿御苑の眺望と天井高など居室内の設備等は、新宿御苑が上と思いましたが、このお値段ではと割高に感じ躊躇してしまいました。 購入を検討している顧客層を聞いてみると、ローンの有無、ファミリーか夫婦かなど、マンションによって随分顧客層が違うように思いました。
  • 坪400万のお部屋というのは、ありませんでしたでしょうか？
    • 御苑と反対側（北側）のA、Bタイプには、坪400万円台のお部屋がありました。
      • コの字でなければまだこの価格でも。。。と思わなくもないけど。。。やっぱり高いですね。。。
        • 強気の価格設定でもあっという間に完売になるんでしょうね。。。
• 第１期で47/52戸販売してしまうんだから大変な人気ですね。 値崩れなんてあり得ないでしょ。 やはり都心好立地のマンションの資産価値は落ちませんね。
• Bタイプの低層階は坪300台ですね。この立地でこれはバーゲンプライスと思う。
• とうとう第１期の売出しが始まったんですね。お高いだろうな…とは思っていましたが、案の定。御苑ビューの80m2、3階でも1億3,900万円。最上階は優に2億超え、2億1,700万円！！御苑ビューの100平米に至っては、最上階はなんと、2億6,900万円！！御苑見えない側の75m2、最上階の1億超えがずいぶん安く見えます。これで一気に9割以上を売出せてしまうとは。アドレスの不利も何のその、買いたい人が多いんですね。さすが御苑ビュー、恐れ入りました…。
  • それにしても、１期の販売戸数がここまで多いとは。予想以上です・・・。
• 残りの５戸って、どの間取りなんでしょう。
  • 御苑側のタイプの中低層が一部残ってるみたいです。北側は全て今回販売で、そのうちほぼ全て第1期で販売されてしまう感じだと聞いてます。御苑側は、富裕層じゃないと買えないでしぃうから、第1期で我々にとっては終了、といったとこでしょうか。
• 一番高い倍率は7倍だつた…
  • あら、それはどこの部屋でしたか？Bタイプでしょうか？
    • Aタイプの一番上ですね。実は上の方はバルコニーや窓から顔を出して南西の方を向くと御苑がそれなりに見えます。 常に窓から御苑を見たい人でなければこれでも十分じゃないでしょうか。とくにAタイプとかはDINKSとか多そうだし、御苑の見える明るい時間帯は家にいないことも多いでしょうし。 まあ、朝起きたら御苑が見えるCやDの方が良いのはわかっていますが。
      • 正確にはAの上層階からは御苑の端が見えます。
        • それにしても、7倍ってすごい倍率ですね。尚、Bタイプは1〜2倍、いって、3倍と聞いておりました。Aタイプ13、14階はバルコニーから北側の眺望が抜ける一方、それ以下は目の前にビルになってしまうらしいので、上層に人気が集中するのはわかります。
• Aタイプ最上階は倍率8倍だそうです。
  • Aタイプ13階も倍率5倍。
• 6階売れてましたね。1億8千万でしたっけ？
  • 1.87億ですね。
• あっという間に完売ですね。おめでとうございます！！

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596955/

• 販売価格：6,000万円台～26,000万円台(予定・1000万円単位)
• 予定最多価格帯：16,000万円台(1000万円単位)
• 価格は、6000万円ぐらいの安い２ＬＤＫタイプの眺望が新宿御苑に面していない部屋と、新宿御苑ビューの南向きの1億円から2億円台の部屋に2分されていました。
  • 価格設定が、北が6000万円台から、南の新宿御苑ビューが1億3000万円台から2億26000万円と、価格の付け方が非常に極端だなと思いましたが、それでも、眺望のよい部屋から売れていくんだろうなと感じました。
• 80m2の部屋で1億6千万くらいと聞きました。
  • 何階かわかりませんが坪660万ですか。それだけの立地なんでしょうが、一般人には無理ですね。
    • 御苑側は坪600万円、新宿通り側は安め、と聞きました。敷地の形状と、柱が邪魔な間取りは残念ですが、駅から徒歩1分以内で御苑隣接という立地条件は希少です。 敷地がきれいな長方形なら間取りはもっと洗練できたでしょうし、そうなったら坪700万円超だったかもしれませんね。
      • 坪600なら全然安いね。坪700は下らないと思ってたので。即完でしょうね。
• 話を聞いてきました。民泊は禁止。外国人の購買者は少なくなりそうだとのこと。
• やはりネックは価格かと思います。100平方メートルの御苑側だと軽く2億は超えます。ビューの良くない下層階でも1億6千万円代。一方、御苑ビューでないお部屋は坪400程度。駅に隣接しており利便性は抜群なのですが、場所がら高級感はありません。皆さんはお買い得か否かどうお考えでしょうか。
• Bタイプ3LDK75.66平米が坪400万円なら9170万円。Bタイプはバルコニーが広い上に、玄関横にトランクルームがあり、実用的な間取りだと思います。しかも隣のビルに接していない。早々と売れそうな予感がします。
• 80m2の御苑側6階で1億5000万円でその上下はまだ、値段きまってないとのこと
• 御苑側6階で坪614万円なら前評判通りですね。ただしCタイプの6階はバルコニーが隣のビル壁に面しているので開放感に欠けます。
• Ｃタイプ　2階で13,400ってどうなんですかね？眺望も良くないし、間取りも良くないと思いますが、強気ですね。やはり御苑前はそんなもんですか？
  • ２階でもこの位置だと、御苑の緑が南側に迫り、日当たりも良いはず。希少性は未来永劫続くことでしょう。ただ、この値段が妥当かどうかはわかりません。
  • 御苑ビューもそうだけど、使える丸ノ内線で駅徒歩1分かからない？で、静けさを手に入れられる部屋じゃないですか。そう考えるとこのご時世、この価格はありかと思います。後は、個人の経済力で感じ方が変わるんじゃ無いでしょうか？

交通

• すぐそばの駅は新しくなるし、本当にいい場所ですね。

構造・建物

• 敷地面積：539.70m2
• ガラスカーテンウォールの外観はカッコいいですよね。でも南東角部屋は丸見えで住み心地はどうなんでしょう？
  • バルコニーが通りに面しているマンションの長所は、低層階でも通りから中が見えにくいということです。
• この白い建物を買えなかったようで、マンションがこの字型の敷地（写真 施工時１参照）
• 敷地が狭い上にコの字型で、そこに無理して建てるわけですから、共有部分の豪華さは期待しない方が良いかも知れません。
• 内廊下

• 

  施工時１（2016-03-29撮影）

• 

  施工時２（2016-03-29撮影）

• 

  施工時３（2016-03-29撮影）

【北隣に駅ビル】

• マンションの北隣で建設中の新宿御苑前駅の駅ビルは、PMO新宿御苑前という仮称で9階建だそうです。
  • オフィスビルは階高が高いだろうから11階とか12階相当になるかもしれんね。
• マンションと駅ビルの間の道路は車一台分の狭い道路なので、北側のプランだと駅ビルとかなり近い距離で向き合うことになるでしょう。
• 野村不動産などが発表した駅ビルの完成予想図を見ると、9階の上に1階か2階分の高さに相当する部分があります。なので駅ビルがこの通り建設されると、マンションの北側のプランで視界が駅ビルに遮られないのは、かなり上層の階になるのではないでしょうか？
• 野村の建物自体は9階建だけど、完成予想図見ると2フロア相当くらいの「PMO」って書いた黒い大きな看板が乗っかってます。 北側の中～低層階、階数上がっても坪単価ほとんど上がらないのは、この建物と見合いになるせいです。坪400万円程度でこの場所買えるのは、この建物のおかげ・・と考えるべきなんでしょうね。
  • 高さ40mですから上の2フロア以外はお見合いでしょうね。
    • それだと、上の２フロアでも屋上が見える感じですか ？
      • • 屋上ビューではないでしょうか。貯水タンクや電気設備が見えるのかもしれません。
          • だから、野村のビルの見合い向きは最上階でも坪480万どまりなんですね。 御苑向きは2階でも坪500万を超えてるのに。 南の御苑向きは低層が坪500万超えても売れるけど、ビル見合いの北向きでは坪500万になると最上階でも売りにくいと踏んだんでしょうね。なかなか、心憎い値付けです。 ホント、高いのも安いのも、それぞれ理由があって値段がついてるんだなぁ・・と感心します。

【眺望】

• 眺望シュミレーションで自分が欲しい部屋を見せてもらいました。新宿御苑ビューで、眼前には、緑一色。これを新宿で味わえるのは、ここのマンションと千代田区の皇居横のマンションぐらいではないでしょうか?　
  • 南側のＣＤタイプで、11Ｆ以上になってくると、新宿高層ビル群など、緑の向こうにビルの眺望が見えてきて、この眺望はいくらお金を出しても買う価値があると思いました。

共用施設

【駐車場】

• 駐車場：（総戸数に対して）機械式14台※全区画バリアフリー対応
  • 駐車場は52戸に対して14台分ということなのでこの辺りとしてはまあまあな方なのではないでしょうか。 それでも敷地内に停めたい人が多くなって抽選になるのだろうなぁと感じております。 ちなみに機械式だそうです。 この敷地の広さなら仕方がないですね。 あるだけ良いと思います。

【屋上テラス】

• 屋上のテラスは開放されているので、日中は利用したら気持ちよさそうですが、そのうち利用しなくなりそうですね。
• 屋上テラスが自由に利用できるそうですが神宮の花火の際は混雑しそうですね。
  • 屋上テラスは下の階に居住者がいるので24時間いつでも入れるわけではないですよ。普通は10時から17時など制限ありますから、花火は無理でしょうね。

設備・仕様

• 御苑側はフィックスサッシでしょうか。バルコニーから御苑を眺めることはできないようですね。
  • 南側にはバルコニーがありませんね。Cタイプのバルコニーで少し御苑が見える感じかと。

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：55.46m2～100.63m2
• バルコニー面積 6m2～11.44m2
• 駅から徒歩１分で広い間取りもある。バルコニーが細かく分断されているのが残念な感じがしますけど。レイアウト的に生活音が気になるのではとちょっと思いました。
• 緑の多い環境は魅力的だけど、柱が凄過ぎて絶句・・・。収納が少ないのと、ベッドルームに窓がない壁、キッチンの真隣がベッドルームってのもちょっと・・・。
• 西隣に8階建のビルがあるのが痛いですね。あまり間隔を取らないようですから、バルコニーの前にビルが迫ってくる感じでしょう。
• 家具を置きにくく、デッドスペースが出来やすい形状の間取りが残念すぎる。バルコニー狭すぎ。

【Aタイプ】

• Aタイプはビル壁に阻まれてほとんど光が差し込まないのでは。
  • Aタイプは太陽の光が入らない？ 日照時間はどのくらいあるのでしょう。 出来れば朝の７時から午後３時までは日差しがあると良いですが、 物件探しも、良いところを探すのが大変ですね。 ところでCタイプなら問題ないのかな。
  • Aは日差し期待できないと思います。 正直CかDしか魅力を感じません。 お金の心配がなければDの8階以上一択です。

【C・Ｄタイプ】

• Cタイプはキッチンにバルコニードアがありますね。キッチンとバルコニーがつながってるのって便利でいいなと思います。
• Ｃ・Ｄ共にリビングが狭いけど、広げられるのかな？
  • CもDもバルコニーが狭いですね。ベッドルームが柱で異常な形状になっているのも気になります。
• 酷い間取りには目をつぶって、御苑の眺望と駅近を取る人のための物件。もちろんCタイプとDタイプに限りますが。それにしても、もっとスッキリした間取りにできなかったのでしょうか。
• 100平米クラスのDタイプはこのマンションの目玉だと思うが、バルコニーが狭小で、向かいのBタイプ側の外壁が目前に迫っている。低層階なら立退かなかった一軒家スレスレ。しかもベッドルーム2からしか出入りできずプライバシーへの配慮がない。
• Ｄタイプのキッチンは、設計ミス？冷蔵庫と食器棚の位置が左右逆で、一般的な右開きの冷蔵庫からは物が取れません。

【柱】

• 柱のめり込みあり。
  • 本当に柱だけが残念です。敷地面積的にこうするしかなかったのかもしれないですけれど…部屋を有効活用しきれない感じがしてしまうので なんだかもったいない感じもします。うまく柱を活かせるような、気にならないようなインテリアがあれば面白いのですけれど。難しいかな。
  • 80平米、100平米と広いのですが、間取り図を見ると余裕がないですね。壁もボコボコで家具配置が難しそうです。まあ、テトリス気分で家具配置を考えるのも楽しいけど。
  • 敷地も間取りもテトリスを思い出しますね…立地が良いだけに残念です。
  • 確かに部屋がいびつな形をしてて家具の設置に困りそうですね。逆に角に家具がきちんと収まり、上手に設置できればすっきりよい間取りにも感じそうですけど。
  • 柱のために部屋の形が凸凹しているのは気になります。これだけ凸凹していると、家具を置きにくいと思います。あと西側のバルコニーの目の前は隣のビル壁でしょうか。

【モデルルーム】

• 絨毯張りで、玄関のドア前が、大理石の床という、高級感のある仕様でした。

1. 中にはいって、まず目に入ったのは、玄関の広さ。天井にも間接照明が設置されていたり、シューズインクロークがあったりと、戸建て感覚の広い玄関の印象でした。そして、真っ先にリビングへ向かいました。
2. 眺望は、高層フロアの新宿御苑側を想定しているようで、リビングから、バルコニー越しではなく、ダイレクトビューウインドーで外が見えるので、新宿御苑を独り占めできるような眺望でした。これは、いくらお金を積んでも買えないと思い、資産価値があると思いました。
3. モデルルームは、3ＬＤＫを２ＬＤＫに変更したプランでした。自分も買うなら、このプランがいいと思いました。そうすると、リビングで、22帖。対面キッチンで、キッチンの仕様も非常に満足でした。リビングが角住戸になっており、2面採光な点、グリーンビューな点。グレードの高さなど、大変満足な物件でした。
4. 洗面所も2口洗面台があったり、ベッドルームの主寝室が10畳であったりと、また、ウォークインクローゼットが設置されていたりと大満足でした。風呂も1822でゆったりしていて、良かったです。
5. 唯一、難点を挙げるなら、風呂が新宿御苑ビューではないところが残念です。
6. モデルルームは、オプションが多く、マンションの販売員の方がどれはオプションでどれが標準化を丁寧に説明してくれて印象良かったです。

買い物・食事

• ここから一番近いスーパーは、まるえい新宿店かな。
• スーパー徒歩5分圏内にありますよ。 しかもマンションからまっすぐ一本道です。 規模は大きくありませんが、生活するには充分かと。 ご近所ですが、ファミリー層はコープを頼んでいる所も多い模様です。 我が家は主に伊勢丹と小田急、京王を利用しています。
  • この界隈だと、まるえい新宿店を利用する人が多いです。高級品なら伊勢丹に行きます。

育児・教育

• ここだと花園小学校が通学区のようです。公式のホームページを見ると子供さん達のびのびとされているな〜という印象。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 西側は戸建ての凹みのことではないでしょう。現地を見れば一目瞭然というのはそのとおり。もうすでに同じ高さくらいの建物が建ってるんだから。
  • HP見ていて敷地の中に別の建物があるのかな？と思ってたのですが、戸建てだったのですね。戸建ての方も囲まれちゃって大変ですね～。
• 駅から近いのはよさそう。立地から見ると利便性はいいですから、単身者向きかなという印象。
• 御苑の駅は近く綺麗になると思います。 上立て直しに合わせて仕上げてくるのではないかと。 御苑の駅は電車の出入りによる風が酷いのが難点です、
• 北側でも新宿通りとは面してないですし、新しい駅ビルが間に入るので騒音はないですよ。日照は期待できないけど目の前に建物があると意外に反射光で明るかったりします。
• ファミリーで検討しています。が御苑に近い分暗いですし何より二丁目アドレスが気になって仕方ありません。スーパーも遠いですし，他にファミリーで検討されている方がいらっしゃいましたらご意見伺いたいです。
  • 確かにそうですね。場所は良さそうですが、住所を書く度に2丁目？って突っ込まれるのが想像できます、、年賀状とかも。住所を書く時にマンション名も必須ですね。
    • モデルルーム見学で伺った折には、40～50代の夫婦、地方在住者（セカンドハウス）で検討されているが多くファミリー層は少ないと聞きました。 御苑側のお部屋は、番町、麹町周辺のマンションの価格帯とかぶりますが、番町、麹町のマンションが30～40代のファミリー層が多いのに比べ、御苑は同じ価格帯でも購入層が異なると思います。 物件の場所は、新宿御苑駅から１分かからず（雨の日は、出口から走れば傘不要の距離）ですし、新宿通りから離れていないので、不安になるような暗居場所を歩くことはないと思いました。ファミリーでも居住で問題ないと思います。 考えは人それぞれと思いますが、個人的には、御苑側のお部屋を購入する予算がおありでしたら、番町・麹町周辺の方が小学生～高校生のお子さんが多い点でお薦めかなと思います。
• 駅近、都心、眺望よし 三拍子揃った物件ですね。

【眺望】

• 南側には御苑の緑が広がり、緑の向こうには渋谷の高層ビルが輝く眺望ですね。
  • ここの並びのマンションにお邪魔したことがありますが、御苑の眺めは圧倒的ですよ。視界全面が緑。本当に素晴らしい。ただし巨木も多いので、できれば10階以上がお勧め。
• 現地見に行きましたが、マンション目の前にある御苑の植木の背がとても高く、相当上層階でないと御苑ビューとはいかないように思います。 目の前が開けた庭園という眺めをイメージしていましたが、実際に行ってみると鬱蒼とした雑木林のようで私のイメージとは全然違いました。 検討されている方は一度現地を見に行った方が良いですよ！
  • 7階がギリギリかと。8階以上が間違いなく御苑ビューでしょう。

【新宿2丁目】

• 現地周辺はよく行きますが、いわゆる2丁目の雰囲気はない場所ですよ。
• 「新宿２丁目」アドレスを気になさらない方なら高くても買う価値がありますし、将来にわたっても一定の資産価値が保てると思います。２丁目の仲通りからは離れているので酔客がうろうろすることはないですし、仲通りエリアも他の歓楽街のような事件や暴力沙汰がほとんどありません。平和です。隠れ家的な食事処も多いので、大人が住むには良いのではないでようか。
• 新宿2丁目ということで、ネットなどを見ていると、新宿2丁目のアドレスが気になるとか書いていた人がいたけれど、一切、新宿2丁目とは関係ないエリアでした。

周辺施設

その他

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/585111/842