オープンレジデンシア高輪ザ・ハウス

2021年8月31日 (火) 14:00時点における版

物件概要

オープンレジデンシア高輪ザ・ハウス　外観完成予想図

• 所在地：東京都港区高輪三丁目159-11（地番）
• 交通：

1. 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩4分
2. 山手線 「品川」駅 徒歩9分
3. 常磐線 「品川」駅 徒歩9分
4. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩9分
5. 横須賀線 「品川」駅 徒歩9分
6. 東海道本線 「品川」駅 徒歩9分

• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年07月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：風越建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• グランドプリンス新高輪の緑を借景にできるとは素晴らしい立地。大手だと坪700,800だと思うが、オプレジなので期待したい。駐車場もちゃんとあるのはいい。
• こんなのはデベの言い値で売れる案件。品川駅10分以内、南面良好、原則竣工前に売り切るオプレジ価格設定。仕込めた時点で成功は約束されてる
• オプレジなら坪650前後かな？
  • 近隣の高輪レフィール、高輪フォートともに平均坪単価630ー640万だったことを考えると、それよりは安いのでは。オプレジ価格に期待ですね。
    • どうかな？当時より相場少し上がってるし、場所はこっちのほうがいいし非タワーで道が細くないのも貴重
• 坪いくらぐらいでしょうかね？近隣のオープンレジデンシア高輪プレイスは坪200万台後半でしたが。
  • 茗荷谷で坪490万 本郷で坪465万でしたよ。高輪だと最低でも600万 ザハウス付けたことで坪650万も？
    • ブリリア高輪やパークハウスフォートとは立地がかなり違うのでは。個人的にはこちらの方がピンポイントでいいような（病院は確かに気になるが、メリットとも言える）。
      • 白金高輪のプレミスト650、パークハウス高輪タワーで620ー630、近隣のパークハウス三田ガーデンタワーで630です。普段のオプレジさんだと大手と比較し、ホームページに書いてあるような適正価格で出してきてくれることに期待します。高輪周辺て新築多いですし、価格同じなら大手の方の物件を選びますよね？
• オプレジだから坪単価安くないと売れませんよ。
  • 坪いくらぐらいですか？
• 場所は高輪の中でも指折りの一角。病院の真横だというのとオプレジが本当に残念。この場所でこの価格帯でディスポーザー無いのは信じられない。品川再開発もあるし資産価値的には悪くないんだよなあ。
  • 城南五山の高台100m2超のお部屋は魅力的ですけどね笑玄関・廊下はタイルだし、UBも日ポリ加工、ディスポーザーがない分だけ管理費は安くなると考えられ、評価できる部分も多くありました。個人的には、外観がもう少し華やかで品があると購入意欲がもっと湧くんだろうなぁと感じました。
• 低層は坪500万台前半からあったけど、高層は坪600万台後半だった。それだけ出すなら、ディスポーザーや各階ごみ置き場、天カセあたりはほしかった。数年前のブリリアやザ・パークハウスの方が仕様がいい。東側4-5階あたりから抜けるから、そこらへんの眺望は良いとは思ったけどね。間取りが歪で、だからこそそこまで価格が織り込まれてなさそうな、西向きなのに東にも開口があるPrは面白いと思った。あと、地味に駐輪場が戸数分ないし、駐車場も少ないのは本当に大丈夫かなと。生活環境の不安もあり、自分は撤退。
• 立地がとても良く、ファミリーで住みたいと考えたものの、車はともかく自転車も置けないのは結構ネックです。
• 場所はいいけどオープンハウスのマンションに2億はなぁ…
• 大理石標準装備はいいなと思いましたが、価格がやはり高いですね。ただ、最近他の物件も価格がかなり上がっているので、相場からすると仕方ないのかと思っています。
• 第1期は8/34かぁ、思ったより要望入ってないね。
  • オープンにしてはかなり高いし、病院と老人ホームに囲まれてるからね。

【先着順概要】

• 販売戸数：1戸
• 販売価格：18,290万円
• 間取り：3LDK+SR
• 専有面積：101.81m2
• バルコニー面積：6.08m2
• 管理費（月額）：26,900円
• 修繕積立金（月額）：11,200円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：916,300円
• 管理準備金（引渡時一括）：67,200円

【第1期6次先着順概要】

• 販売戸数：1戸
• 販売価格：13,480万円
• 間取り：2LDK+SR
• 専有面積：77.00m2
• バルコニー面積：5.88m2
• 管理費（月額）：20,300円
• 修繕積立金（月額）：8,500円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：693,000円
• 管理準備金（引渡時一括）：50,800円

【第2期先着順概要】

• 販売戸数：5戸
• 販売価格：5,180万円～11,600万円
• 間取り：1LDK～2LDK
• 専有面積：31.53m2～70.61m2
• バルコニー面積：5.01m2～5.70m2
• 管理費（月額）：8,300円～18,600円
• 修繕積立金（月額）：3,500円～7,800円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：283,800円～635,500円
• 管理準備金（引渡時一括）：20,800円～46,600円
• 先着順受付開始日：2021年4月17日(土)

交通

構造・建物

オープンレジデンシア高輪ザ・ハウス　エントランスホール完成予想図

• 建ぺい率：60%
• 容積率：300%
• 敷地面積：772.59m2
• 建築面積：527.77m2
• 延べ面積：3070.81m2
• 外観カッコいい。オープンの最高傑作になるかも
  • たしかに外観カッコいい。モリモトのディアナコートを彷彿とさせるし、高級感もディアナコートに負けてない。こんなデザインのマンション作れるんだね。
    • ここもそうですが、オープンハウスのマンションで長谷建築設計事務所が設計を手がけるところは、ほかの物件よりデザインが凝っていますよね。
      • 長谷建築が設計したオプレジはたしかにひと味違う印象あるし、これまでの一等地の代表作はほとんど長谷建築に任せてるみたいね。パース見る限り、ここのデザインは過去最高に近いと思うし、近隣も長谷建築で分譲するんなら、オープンもこのエリアの開発に力を入れてる、ってことかな。
• デザイン見ましたがマンションのエントランス側が平面ではない、このようなデザインって珍しいですね。ルーフバルコニーなどもちらほらエントランス側にあるようで特殊なデザインだなと思いました。容積率や周辺施設との兼ね合いでこういう感じになったんでしょうかね。
  • エントランスが北側にあるからでしょうね。ルーバルは意図して造るものではなく、北側斜線制限により北側の上階を削らざるを得ないため、設計上できてしまうものです。
• デザイン見て、ハウルの動く城を思い出しました

共用施設

• 駐車場：5台(機械式4台、身障者用1台）
  • 月額使用料：40,000円～45,000円
• 駐輪場：30台 (平置き2台、スライドラック式7台、2段ラック：上段7台、下段スライド式14台）
  • 月額使用料：200円～400円

設備・仕様

• 久しぶりのオープンの高級ラインですね。これまでのザハウスシリーズを担当した長谷建築設計のデザインで外観デザインも期待できそうですし、内装も財閥系よりワンランク上の仕様になるんじゃないでしょうか。ディスポーザーが付いてますかね？
• トイレ・洗面所もタイル貼りで、バスルームにミストサウナが最初から設置されてるのはありがたいかな。広いルーバルが付いたタイプは良さげでしたよ。

間取り

• オープンハウスだけに間取りがとても細長い。毎日救急車の音聞きながら住むのは落ち着かないわ
  • 夜は窓閉めててもピーポーピーポーうるさそう
• 私は今95m2に４人で住んでいるのですが、手狭さを感じますね。ここの物件は100m2超えのお部屋もあるのがとても魅力的です。将来の子育てを考えるとこれくらいのが一番理想ですね。無理して都心で70m2の極小3Lに住むと後悔します。それなら郊外か賃貸が良いですね。不動産価格が下がるまで賃貸がいいと思います。景気は上下しますから。やはり100m2は必要です。これは良いです。
  • とても参考になります！将来子供が産まれるかもしれないので、このような意見はとても参考になります。70m2は家族で住むには狭すぎますよね。不動産が安くなるまで賃貸で待ちます。引っ越しが嫌な方は郊外の広い部屋を買うのもいいかもしれませんね。
    • 皆さんがおっしゃる通りです！！若い方は都心の極小70m2に飛びついてしまいますが、子育てをするなら大体105m2が理想、最低でも80m2はないと無理ですね。不動産は安くなるまで待てが常識ですよね、それまでは賃貸にすることにします！！若い方は焦ってしまって安くなるまで我慢できないんですよね笑私は子供のためにも賃貸で待ちます！！郊外も良いという意見もとてもよくわかるのですが、私は賃貸派です！！
• Bタイプ、1LDKではありますが良い形の間取りだなと思いました。洋室とリビングのどちらからもバルコニーへ行ける形になっていますし、室外機置き場ではありますが、光が入りますし風通しも良くなりそう。

買い物・食事

• ショッピング

1. ミニストップ高輪3丁目店　　約80m／徒歩1分
2. ツルハドラッグ 高輪台店　　約190m／徒歩3分
3. フレッシュランド ベジフル白金台店　　約290m／徒歩4分
4. ウィング高輪WEST　　約510m／徒歩7分
5. クイーンズ伊勢丹 品川店　　約710m／徒歩9分
6. エキュート品川・エキュート品川サウス　　約710m／徒歩9分
7. アトレ品川　　約710m／徒歩9分
8. 京急ストア 高輪店　　約820m／徒歩11分

育児・教育

• 教育施設

1. ニチイキッズ白金台保育園　　約320m／徒歩4分
2. えほんのもり白金台保育園　　約350m／徒歩5分
3. ＴＯＥアカデミー高輪校　　約400m／徒歩5分
4. キンダーキッズ・インターナショナルスクール品川校　　約570m／徒歩8分
5. 高輪台小学校〔通学区校〕　　約690m／徒歩9分
6. 高松中学校〔通学区校〕　　約1,020m／徒歩13分

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 隣が救急車取っている病院であること考えると、夜間の音とかはどこまで気になるものなのでしょうか。今まで病院近くに住んだことがある人で経験ある方はいらっしゃいますか？
  • 結構救急車来てますよね
• 住所はいいんだけど、隣が老人ホームと病院（昔かかった時はヤブの印象）なのが残念です。
  • 老人ホームと病院に囲まれて、夜までピーポー。今築浅、１０階以上の高い階に住んでて窓も複層だけど救急車の音は聞こえるんだよね。どんなにいいガラスでも救急車の音は消しきれないのではないかと思う。その辺をデベはどのように説明してくるのか。
    • 上空の飛行機の音もうるさいですからね。
      • 近くのマンション住んでる者です。救急車の音は聞こえますが、うちのマンションは防音が割といいので気になるほどではないです。こちらのマンションも防音壁？窓？にしたら救急車はあまり気にならないかもしれません。？
        • 救急車が目の前を通っても窓を閉めていれば、それほど響かないのでは？防音対策がしっかりしていれば、うるさくて起きるほどではないと思いますよ。ただ、どの程度救急車が通るのかというのはわからないですし、病院の近くではなくても、どのマンションに住んでいても、抜け道になっている場合救急車が通るということもあります。
• 地元民です。三方向が病院と老人ホームで囲まれていることから景色が期待できるのは東のプリンス側のみ。その道路沿いも朝は通勤通学用の人や車が往来が多く、落ち着いているとは言い難いかと。高輪台駅、品川駅から徒歩圏なのはいいのだが、近くにスーパーがないんですよね。
  • リンコスもあるし品川駅前には東急スーパーもあります
    • 京急ストアですよね。移転して駅からの利便性が悪くなりました。品揃えも以前よりしょぼいです。リンコスは二本榎通りをまっすぐで5、10分ですが、周辺にほかの商業施設が少なく使い勝手が悪いです。イオン系ですが値段も高めです。高輪台交差点の八百屋さんはリーズナブルで賑わっていますので、あとは駅周辺に一通り揃っているコンビニで間に合わせつつ、残りはネットスーパーというのが現実的ですかね。
• マンション前の二本榎通りは細いですが高輪の動脈ともいえる道路であり、バスはじめ交通量が多いです。近くで環状4号線の工事も進んでいますし、完成すれば渋滞状況はどうなるか未知数ですね…
• 自転車で通りますがこの辺りは坂とお寺が多いイメージです。突っ込み所はありますがアドレスが良過ぎるので、オプレジの売り方的にすぐ売り切れるでしょうね。この辺り限らずですが供給も少ないので。あとは名前がどうにかならないかとは思います。
  • 坂がきついということは電動自転車が必須になりそうです。メリットとしては足腰が強くなりそう。坂がたくさんある地域のほうが昔からある土地が多いですし、災害が少ないといわれています。お寺や神社が多いということはそれだけ地盤がしっかりしているので、土地としてはいい土地だと思いますよ。
• 近隣に住んでいます。工事始まりましたね。柘榴坂の登り下りはさほど苦になりません。スーパーは京急ストアは遠くなり品数も減り、リンコスは料理をする人向けのスーパーではないです。高輪台駅前の八百屋さんは安いですが鮮度が悪く、頻繁に腐ったものが入ってます。一番最悪なのは隣の病院の救急車。かなりの頻度できます。常時２台はある感じ。さらに接している道路は、パトカー、消防車が頻繁に通ります。夜中に10台くらい通る日もあります。コロナ禍で観光バスは来ませんが、平常時は大型の観光バスも多いです。さらに上空を飛行機が飛ぶようになり、窓を開けるとかなりうるさく、その点も憂慮するところです。そんなわけで子育ての環境としては全くおすすめできません。しかもこの会社のマンションなんて、、資産価値はないのでは？
• 現地を見ましたが、驚きました。病院の救急車の入り口に隣接しているんですね。。これは場所的にどうかな。消防署の近くに住んだことがありますが、サイレンの音がしょっちゅう響きました。出動する消防車より、病院に到着する救急車のほうが多いと思いますので、音への耐性が必要ですね。
  • その通り。病院と消防署に隣接する物件は注意したほうがいいよ。本当にうるさいから。
• 近くを自転車で通ったので見てきました♪自転車（電動でない）だと実際走ると分かりますが坂長いしキツイですよ！夜キラキラ光ってて綺麗な坂ではありますが・・年配の方や女性だとさらに厳しいんじゃないかな。まあここ買うような人はほぼ100％電動でしょうかね？歩きの方は分かりません。建物周辺は僕が行った時は凄い静かでしたけど、救急入口が真となりなのは中々マイナスですね。オープンさんらしい立地と言えます。この辺りから大使館がやたら多いので、大使館に緊急の用事があるとか隣の病院勤務の人とかが住むには良いかも知れないですね・・さんざん言いましたけど今特に都心のマンション供給がすご少ないから売れてしまうとは思います。富豪恐るべし。
• 前の道はかなりの交通量がありますよ。バスも頻繁に通りますし。
• 長年近くに住んでいます。近隣の方で救急車の音が気にならないとありますが、、うちは前の道路に面していませんがそれでもかなり気になります。高輪病院は普通の病院よりかなり頻繁に救急車がきます。この一年はコロナ禍で救急車の乗り入れを制限しているのかわかりませんが、やや少ないです。でも平常時は常に一日中３台は止まっていましたよ。１時間に1回以上は来ると思っていた方が良いと思います。また旧議員宿舎前の信号待ちの車がいつも現地の前まで詰まっていて、目の前の道路は塞がれています。そのため救急車もスムーズに病院に入れません。マンションの駐車場も入りにくいと思います。また500メートルくらい先のところに消防署と警察署があるため、前の道路はサイレンを鳴らした緊急車両がよく通ります。それもかなりうるさいです。とにかく音が気になる方は絶対にやめた方が良いと思います。品川駅から徒歩10分以内であること以外は良いことないと思います。

• 

  現地状況（2021年3月19日撮影）

周辺施設

• 病院

1. JCHO東京高輪病院（総合病院）　　約10m／徒歩1分
2. 高輪台皮膚科（皮膚科）　　約160m／徒歩2分
3. 堀産婦人科（産婦人科）　　約180m／徒歩3分
4. 富沢歯科医院（歯科）　　約280m／徒歩4分
5. 横尾内科医院（内科）　　約400m／徒歩5分
6. NTT東日本関東病院（総合病院）　　約800m／徒歩10分

• 金融機関

1. 高輪台郵便局　　約180m／徒歩3分
2. 高輪警察署　　約500m／徒歩7分
3. みずほ銀行 高輪台支店　　約250m／徒歩4分
4. 三井住友銀行 品川支店　　約1,110m／徒歩14分
5. 三菱ＵＦＪ銀行 五反田駅前支店　　約1,270m／徒歩16分

• 公共・レジャー施設

1. グランドプリンスホテル新高輪　　約160m／徒歩７分
2. 高輪ゴルフセンター　　約390m／徒歩5分
3. 高輪テニスセンター　　約390m／徒歩5分
4. 品川プリンスホテル　　約530m／徒歩7分
5. T・ジョイ PRINCE 品川　　約530m／徒歩7分
6. マクセル アクアパーク品川　　約530m／徒歩7分
7. グランドプリンスホテル高輪　　約530m／徒歩７分
8. エニタイムフィットネス高輪台店　　約580m／徒歩8分
9. 白金児童遊園　　約390m／徒歩5分
10. 高輪の森公園　　約510m／徒歩７分
11. 高輪公園　　約570m／徒歩8分
12. 御殿山の丘公園　　約730m／徒歩10分
13. 高輪南町児童遊園　　約820m／徒歩11分
14. 池田山公園　　約970m／徒歩13分
15. 五反田公園　　約1,110m／徒歩14分
16. 御殿山庭園　　約1,150m／徒歩15分
17. 港区役所 高輪地区総合支所　　約1,310m／徒歩17分

その他

掲示板

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