プラウド練馬中村橋マークス

2021年5月8日 (土) 16:01時点における版

物件概要

プラウド練馬中村橋マークス　外観完成予想図

• 所在地：東京都練馬区貫井二丁目239-1他（地番）
• 交通：西武鉄道西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩4分
• 総戸数：186戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート 地上7階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年3月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• MRに電話して確認したのですが、ブランズ練馬中村北をご参考（70平米6,500万から7,000万弱）にして下さいとのことでした。そこよりも近いので、、みたいなことを言われましたが、金額気になりますね！
  • なるほど。高級路線で来るのかと思いきや、ウェブサイトも庶民的だし、70で7,000?くらいで出てくるかもしれないですね。
    • 確かに。なんか安っぽいですよねホームページ
      • 70平米で7000万で庶民的？早く価格が知りたいですね
        • 庶民＝共稼ぎ世帯の中間層って感じでしょうかね。たしかに物件サイトからは、高級感ではなく親しみやすさのようなものを感じます。
• 大きい部屋だと八千万前後となりますよね…。そういった値段を出せる方がこういった大規模マンションを買うのかどうかは？ですが。
  • 8,000万円前後ですか…7,000万円半ばくらいというのは夢見すぎですね。
• こんなデザインでこんな間取り、七千万の価値ありますかね。たしかに、
  • 二層吹き抜けのエントランス
  • 天井まで届くバルコニー仕切り
  • 各戸前の宅配ボックス
  • トイレの手洗いボウル
    • など、一応の基準はクリアしている感じですが、外観はURの賃貸っぽいですし、北側の柱ガッツリ食い込み、洗面所リビングインなど基本構造は長谷工の廉価プランでしかないと思います。期待していただけに残念です。
      • ここは港区や番町ではないですからね。今の市況からある程度コストカットすべきとこ、そうでないとこを選別していってこういう形になったのでは？何もかも期待通りの間取りでファミリータイプが9000万って言われたらそれはそれで文句言うでしょ？
• 8000万台となってしまうと家族が増えて立地より広さ重視で都心から買い換えたいって夫婦には響かないなあ
  • 80平米未満では7,000万円台中心ではないかと思いますけどね。平米単価100万円と予想しています。
    • 池袋へのアクセスはいいですが、地元民以外だとあまり縁がない沿線・駅で75平米ほどで7000万台だとやっぱりまだまだマンション価格下がらないですねえ
• 坪350万円位が妥当かと。75平米で8千万円位では。
• プラウドはどこも値段が高め。でもこの時期、そう簡単に売れるとは思えない。特にファミリー世帯には。駅から近いので値段も高いのでしょうね。一応、テレワークを意識しているみたいですけど。3密禁止の現在、共有空間の意義ってあるんですかね。
• 高いだろうな…特に南向きは 160戸あるんだ。最近は2LDKの方が売れてますね
• ブランズより駅近なことを考えたら7000万以上しますよね、、
  • 練馬美術の森の中古の売り出し価格を見ても、この物件は余裕で7000万は超えてくると思うけど…むしろ8000寄りなのでは？
• 早く価格知りたいですがいつ頃発表なのでしょうか。
  • マンマニさんの予想は坪単価330から350でしたね。
    • 坪380万くらいだよ、強気だから最近のプラウドはプラウド浦安とか馬車道とか酷いもん
• 価格はまだ出ませんね。来年1月下旬販売予定ですから、延期の可能性もあるかもしれず。価格が出るのは早くて12月か、来年1月に入ってからとかでしょうかね。
• 具体的な価格は聞けていないですが、南向きの中層階で1平米100万円くらいの印象を受けました。
• 中村橋で7000万は踏ん切りつかないなー
• 大規模マンションのメリットってなんですか？
  • 管理費が安いことではないですかね。もう要望書提出とか始まってるんでしょうか。
    • 来月からではないですか？中棟の1つと東棟については、まだ間取りも出てませんね。
• この規模でこの共用施設（のボリューム感）は、むしろ抑えめなのかなと思います。エレベーターの数もギリギリなので、管理費もびっくりするようなことはないのかな、と。ただ、3LDK6800万円?は厳しいですね、、、
• オンライン相談会のときは7000万でもアリと思ったのですが駅前を見てここで7000万？と思っちゃいました。閑静な住宅街というのかほとんど何もないですよね...。デベも池袋推しで、資料に中村橋の写真は一切入れてないですし。
  • そうですよね。電車も各停しか止まらないし、駅前の環境も特に魅力的には思えませんでした
    • 各駅停車駅なので、練馬駅や石神井公園駅に比べると寂しい感じがするのはやむを得ないですね。ただなんにもないこともないと思うけど。徒歩圏内に複数のスーパーと商店街があるので日常の生活には困ることはない。利用するかは人によるけど図書館と美術館もあります。ファミリー層には良い立地かと。価格は相場なんだろうけど、高いよね。
• 7000万超えるなら別の選択肢あるよなあ
  • 7000万なら他の選択肢があるのは事実だけど、新築ではあまり選択肢がないですね。
• 坪いくらくらいなんでしょうか。
  • まだ決定ではないようでしょうが、平均で330くらいではないでしょうかね。購入層としては、35年ローンの組める年齢の共働き世帯かなと想像しています。
• もう価格決定してるんでしょうかね。オンラインで聞いた時には、ウェブにあるSDタイプは3階で7,000前半のような感触でした。上のほうの階だったら7,000後半かもしれません。確定ではないとのことでしたが。近隣にあるパークハウス美術の森の中古価格を見ると妥当とはいえ、お高いですね…
  • 普通に7000万でした
    • 可変プランをリクエストしたところ、1階ならギリギリ7,000万円を切る部屋がありそうな感じでしたよ。
      • それでもやっぱり高いね。泣ける
• 商談行きました。西向き8000万台の部屋もあり。野村さんは、さすが強気を感じました。管理費ー修繕積立金も、月3-4万するのですね。
  • 西向きの8000万円台の部屋は角部屋のルーフバルコニー付きだからですかね。それ以外の部屋だと6000万円台後半～7000万円台後半が多いですね。東向きはルーフバルコニー付きの部屋以外は2LDKなので、5000万円台後半～6000万円台の真ん中ぐらい。管理費が300円/m2なので68.58m2だとしたら20,600円ぐらい。修繕積立金は相場の149円/m2で計算して68.58m2で10,220円ぐらい。enecoQ システム利用料金(マンション共用インターネット) 2,000円ぐらい。全部合わせて33,000円程度か。
    • 何で管理費用そんな高いですか？
      • 駐車場収入の少なさと戸数の割にエレベーター設置が多いとかなんですかね？にしても大して金食い虫になりそうな共用施設も無さそうなので、直接聞いてみた方がスッキリするかもね。
• 実際にエントリーして来場した者です。なぜかけっこう叩かれてますが、実際はそこそこ人気だと思います。予約もなかなか取れないし、購入要望書もすごい数が提出されていて、抽選のお部屋もあるみたいでした。たしかに詰め込み感はありますし、西武線の各駅停車駅ということで目立つ駅ではないですが、子育てメインで探している私たちにとっては、環境の良いところで、駅近で、プラウドに住めるのであれば、周辺の物件もいろいろ見ましたが、妥当な価格だと判断して前向きに検討中です。むしろ7000万円前後で買えるいい物件が他にあるなら教えてほしいです。
  • 7,000万円前後ならいいのですが、いわゆるファミリータイプは7,000万円後半なんですよね。ちょっとお高いかなと。
    • 72平米（22坪）の3LDKとして、7,000万円前後なら坪単価310万円、ここのように7,500万円超なら坪単価340-350万円。この差は大きい。そう考えると高いよね。
• イースト棟2LDKを検討していましたが、20メートル強離れているとはいえ、ウエスト棟とベランダが向き合っているのは気になります。共用棟もありますし。敷地配置図の公表を待っているのですがまだですよね。オンラインは受けましたがじっくり見る時間がなかった。モデルルームに行けば、各部屋からの眺望がわかるのでしょうか。
  • いま住んでいるマンションから、お向かいのマンションまで30～40メートルほど離れていますが、やはり部屋の中は丸見えです。カーテンやレースは閉め切っていますので、閉塞感はあります。東向きは午後はやや薄暗いので採光得るために目隠しとなる遮像レースカーテンなどを、気になる方は使うようです。視線やプライバシーは、実際住み始めてから後悔ポイントになるので、配置図は早くみたいですね。
• 最初は勢いいいけど中村橋でこの価格で100世帯。多分完成時期に3割以上売れ残ってるんじゃないかな？
  • 今期売り出ししてない東向きがどうなるか、ですが、価格によってはすぐに完売しそうな勢いは感じましたよ

交通

構造・建物

プラウド練馬中村橋マークス　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：6,359.56m2
• エントランスのデザイン、けっこうすっきりした雰囲気なんだなと思いました。何より驚いたのは敷地の半分くらいがガーデンであることです。ある意味とても贅沢だなと思います。
• というかランドスケープが。。南向きはいいとして裏側の日当たりゼロの西向き東向きが多すぎません？
• このマンションの外装って、タイル貼りじゃなくて、吹き付け塗装なのでしょうかね。
  • モデルルームのバルコニーを見るかぎり、外装仕上げは吹き付けタイルのようでした。ちょっと気になる点です。
• 天井高は2500mmのところが増えてきているけど、第一種住居地域だし北側にある 森の邸宅のところの日影規制があって7階までしか建てられなくて、段々になっているという話だったから、コスト面からして、二重床二重天井ミライフルとか入れると2430mmなのは致し方がない所か。妥協できればそんなものか。個人的には今の自宅が2400mmなのでそこまで気にならなかった。開放感がないというのはその通りだけど、そもそもファミリー向けだし、シャンデリアとか飾る趣味もなくスマートスピーカー対応のシーリングライトつけた方が快適度は上がるかな。天井高2600mm欲しいとか、リセールバリューを相当期待するなら、湾岸地区か築地あたりのタワーマンション狙っていった方がいいと思う。もちろん買えるなら東池袋のステアリもお勧め。ここ6年ほどの値上がりはないにせよ、10%ぐらいは期待できるんじゃないか。うちの場合は天井高が高すぎるのは光熱費かかりすぎるし、照明の光量が足りなくなるのは微妙だなと思った。湾岸地区とか東側を選ばなかったのは、武蔵野台地信仰とでも言えるものなので、それはおいといて。タワマンだと停電のとき上層階は困るなとか、入居後の保育園探しが大変とか、何より坪400万円後半とかでそれなりの広さ(75平米)となると億越えの物件になると思うと、ちょっと手が出せないよね。

共用施設

• 駐車場の情報ないですか？
  • 43台分だそうです。共用施設やランドプランのイラストには載ってないのでどの辺に出来るのか気になりますね。機械式かそうでないのかも。ですがこの立地でこれだけの台数分確保出来てるなら良い方なんでしょうか。坪単価高くなるでしょうけど管理費も高そうですね、ここ。
    • 駐車場は敷地西側のようです。ちょうど下り坂が始まるあたり。南棟の坪単価は案内会で聞いた額で確定しそうですが、管理費は来週あたりには参考情報をもらえるかもしれないですね。
      • 駐車場は機械式なので利用者の数によってはメンテナンス費用で赤字になるかも。管理組合で数年後廃止するか縮小するか検討事項になるんじゃないか。廃止した所で別用途に転用するのも厳しい気はする。
• コストカットという意味では「多彩な共用空間」はいらないな?　と思ってしまいます。外周区ならではの設備ではありますが…こういうのって、どんな人が住んで、どんな使われ方をするかが見えないと、ちょっと怖い気がするんですよね。2層吹き抜け空間+ちょっとしたソファスペース、そして動線が折れた先にEV前スペースがあれば十分だと思うのです。
  • そのうえ、多彩ではあっても各施設はかなり狭そうじゃありません？使い方や管理で揉める未来しか見えない･･･。
• 共用棟は、国産木材を使用した木造で計画しているそうです。温かみのある場所になりそうですね。
• 共用空間が充実している印象を受けました。コロナの影響でテレワークを楽しめるスペースがあるのがいいと思いました。家族がいる場合は、仕事中はラウンジに行ってもらえばいいですよね。部屋で子供たちが遊んでいても大丈夫なので。
• このような共用空間は好き嫌いによってプラスにもマイナスにもなりますね。ちなみに、空きがあれば使えるようなスペースをテレワーク利用に結びつけてPRするのはちょっと厳しいかなと思いました。
• 公式サイトでランドプランを見ましたが、共用空間がかなり充実していますね。特にラウンジが多く住人間の交流とテレワークを重視した計画だと感じます。プラウドでこのようなタイプは珍しいように思いますが、マンション名に「マークス」と付くのが大規模ファミリータイプなんですか？
• 自転車置き場からの動線があまりよろしくなさそうだった。サウスコートから行くには、エレベータで降りたあとにウエストコートとガーデンイーストコートの間を通るのが正ルートになる。もしくは中庭を通って抜けていくことになるが、中庭をショートカットする子供が出てきそうな気がする。床置き式の駐輪場の数が少ないので、電動子乗せタイプの自転車の利用者の競争率が高くなりそう。機械式2段駐輪場の一部を撤去して床置き式に変更するのは割と近々に起きそうな気がする。

設備・仕様

• ほんと標準装備はいいなと思います。キッチンの対面に洗面室があるのも、主婦の家事動線的にはわるくないと思いました。L字キッチンは使いにくい点もあるらしいですけど、調理と洗濯と同時進行などする場合にはこういうストレスのない動線はありがたいかもしれません。キッチンには棚などを置くスペースもしっかりあるようですね。シューズインクロークの広さも収納量が期待できそうに思います。
  • キッチンの棚（カップボードのこと？）を言われていますが、間取り図を見るに標準装備ではないと思われます。
    • あ、適当なカップボードを標準で付けられるより、自分好みの造作家具をオプションで発注したほうがマシという考え方もできますが。間取りに描いていないということは、きっとオプションなんですよね？
• 自宅前に宅配ボックスがあるのは安心できます。宅急便の方と接触せずにおいておいてもらえるのはありがたいですね。Amazonは置き配をやっているけど、ドアの前に直置きされるのはどうだろうと考えてしまいますが、こういった宅配ボックスがあれば、床に直接置かれる心配もないし、セキュリティ面でも安全ですね。

間取り

• 間取り：2LDK ～4LDK
• 専有面積：56.03m2 ～ 88.16m2
• バルコニー：6.20m2 ～ 18.73m2（使用料なし）
• 公式サイトはファミリーがメインターゲットになってるような雰囲気ですね。となると70平米台の3LDK、80平米台の4LDKは人気になるのではないでしょうか。最近はコンパクトマンションが多いのもあって。
• S-Aタイプ（4LDK）のキッチンと洗面所の動線のことでしょうか？　これはほんとに使いやすいです。ただ、ここで皆さんが指摘しているのは、標準タイプと思われるS-Dタイプ（3LDK）のことかと。キッチンと洗面所ではなくて、リビングと洗面所がつかながっているのですよ…
• リビングインの洗面浴室は子どもが幼い時や老夫婦にはいいんだよね。行き来が楽だから。でも子どもが小学生以上になると途端に嫌がられる。部活で汗まみれ泥だらけのユニフォームを洗うのにリビングのど真ん中まで持ってくるのは本当に困る。せめて洗面と浴室の位置を逆にして、リビング入ってすぐに洗面だったら少しはマシなんだが。
• 可変プランもすごいなと思いました。一般的には2LDK～3LDK、1LDK～2LDKの変更は見かけるのですが、ここの場合は1LDK～3LDKまでの変更が可能なんですね。
  • 可変プラン、すごくいいなと思っています。最初は子供部屋で3LDKにしておいて、子供たちが成長して家を出たら1LDKや2LDKにできるのが理想的です。ホームページには入居時1LDKで、子供が増えたら2LDK、3LDKとありましたけど。他のマンションでも「可変プラン」取り入れてくれないかなと思っています。
    • 可変プランはいいと思いますが、収納は足りないかなと思ってしまう。可動収納棚はあんまり役に立たないかと、地震の時倒れることが心配。この前、間取りのセレクトプランがあること営業から聞きましたが、片引戸よりウォールドアの方が良いですかね。リビングも広く見えるし、収納スペースも増えると思います。
      • 可動収納ってウォールみたいにレールにはまってるイメージなんですが違うのですか？
        • 可動収納が少し安っぽくみえたけど、間取りは良い

買い物・食事

• ショッピング

1. サンツ中村橋商店街　　(徒歩１分・約80m)
2. 西友　　(徒歩4分・約290m)
3. ザ・ガーデン自由が丘　　(徒歩4分・約280m)
4. コモディイイダ　　(徒歩4分・約270m)
5. オリンピック　　(徒歩5分・約360m)
6. アキダイ　　(徒歩2分・約110m)

• 複数のスーパーがあるのは便利です。ただ、商店街はあえて強調するほどのものではないような… チェーン店ばかりが目立ちますし、シャッターを下ろしている店舗も多いですよね。

育児・教育

• 教育施設

1. 練馬第二小学校(徒歩6分・約420m)
2. 貫井中学校(徒歩5分・約360m)
3. 保育所まぁむ中村橋駅前園(徒歩4分・約250m)
4. 向山保育園(徒歩8分・約640m)
5. 練馬幼稚園(徒歩14分・約1060m)

• 小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。
  • 練馬は学校は学区が決まっていて、越境はできないのですが、この物件とここで比較検討材料にされている練馬美術の森とリビオレゾンって全部小学校の学区が違うと思う。比較的近隣に住んでいるけど、どこも小学校の悪い評判は聞かないけどね。
• 小学校、航空写真からみると練馬第三のほうが近そうなのですが、みなさん学区通り練馬第二にしますか？
  • 練馬区は指定校制度なので変更となるとハードルはかなり高いようです。
• 先日マンションギャラリー行ってきました。23区内に70平米越えでこの位の値段の新築がほとんどなくなっているので、魅力に感じました。子育て世帯が多いかと思いますが、この辺り保活や保育園幼稚園の評判はどうなのでしょうか。
  • 近隣住人ですが、保活は中村橋は結構激戦区ですよ。0歳児クラス入園以外はなかなか難しい。特に1歳2歳はよほど点数（ポイント）高くないと希望の園に入れないし、5歳児クラスまでの保育園が全落ちで2歳児クラスまでの小規模園に決まってそこからまた保活する人も多いです。保育園の入園倍率などは今なら区役所の保育課のホームページで見られるかもです。多分12日に一次募集の結果がでているはずなので。幼稚園は複数の幼稚園バスが通りますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
• 駅に近いのはやっぱり魅力的。JRなどを利用している人にとっては、乗り換えが必要となりますが…。駅周辺で買い物などことが足りるので、働く主婦にとっても良い立地。
• 中村橋は穏やかに暮らすにはいい街だと思うけどな。まぁ賑やかなところがいい人やリセールを重視する人には物足りないないか
  • 中村橋は「住めば都」なところはある。駅前に西友、駅近にコモディ、美術館の前の公園は休日は子供たちで賑わい、美術館も内容によっては来ている人も多い。皇后陛下時代の美智子様もいらっしゃった。美味しいラーメン屋さんもある。良いところも沢山あるので一概に不便な街とは言えないけど、ファーストフードの選択肢はマック一択なので昼時の行列は外まで長く続き、どこの田舎かと思うことが多々ある。悪い町ではないけど、7000万超の価値があるかどうかは職場とか生活の拠点がどこにあるかで違うと思う。
• 日常の食糧を買う分には困らない地域という印象
• マンションから最寄り駅まで徒歩圏内なのでなかなか住みやすい立地ですね。通勤はもちろんですが、将来的に子供が電車通学をすることになっても、この距離ならいいかなと感じました。立地が良い分、物件価格は少し高くなるかと思いますが、その分はもう頑張るしかないですね。
  • 駅近だけど立地は微妙かな。改札の南側方面、美術館・図書館方面は小綺麗だけど、このマンションに向かうほうはちょっと雑多。美術館そばのパークハウスや、リーズナブルな築10年プラウドの中古のほうが住み心地がいいかも。
• 以前に中村橋に住んでいましたが、通勤で練馬からの1駅は意外と乗り換えで無駄な時間を使います。日常生活は徒歩圏にスーパーも豊富で暮らしやすい街でしたが、商店街はかなりショボいですよね。大きなフィットネスも練馬か富士見台にしかないのは残念です。ココを買うならプラウド練馬中村橋の中古がお買い得な気がしますね。
• この辺りは羽田新ルートですぐ上を飛行機が飛ぶ計画になっていましたが、近隣に住んでいる方がいらしたら騒音はどのくらいでしょうか？今はコロナで飛行機の便も減少していると思いますが、今後増えた時の影響が気になります。
  • 隣駅ですが怖いってほど低空でもありませんし、毎日って事もないと思います。音はなんか飛んでるなーって思う程度ですが、こればかりは人によって感じ方が違いますから。
    • 中村橋ユーザーです。最近は本当に少ないですが、以前は夕方結構飛んでましたね。外に居れば飛行機大きく見えるなーって思いますし、音も聞こえますが室内に居るとほとんど気にならない程度です。そんなに日常生活に支障があるほどの騒音だったり危険を感じる低空飛行などではないですね。

周辺施設

• 公園・緑地 等

1. 美術の森緑地(徒歩2分・約160m)
2. ガラクタ公園(徒歩6分・約470m)
3. 向山わんぱく公園(徒歩6分・約470m)
4. 貫井公園(徒歩9分・約700m)
5. 向山公園(徒歩13分・約980m)
6. 千川通り(徒歩5分・約340m)

その他

掲示板

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