エステムコート上本町IIプロジェクト

2021年1月25日 (月) 15:39時点における最新版

物件概要[ ]

エステムコート上本町IIイデアル　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市中央区上汐2丁目3番2（地番）
• 交通：

1. Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩1分
2. 近鉄難波線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩3分

• 総戸数：66戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年1月下旬
• 売主：株式会社日商エステム
• 施工：株式会社ノバック
• 管理会社：株式会社エステム管理サービス

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 最寄り駅から近い点と備蓄倉庫が完備されている点がいいと思いました。他にも収納が広そうなので気になっています。場所も大通りからそれていていいですね。駅近なので駅のそばで買い物できるので便利。いくらくらいでしょう。

【第３期 先着順販売概要】

• 販売戸数：9戸
• 販売価格（税込）：3,590万円 〜 6,580万円
• 間取り：1LDK＋WIC＋専用備蓄倉庫、1LDK＋WTC＋専用備蓄倉庫、2LDK＋WTC＋専用備蓄倉庫、2LDK＋M+WTC＋WIC+専用備蓄倉庫
• 住居専有面積：42.06m2 ～ 70.01m2（専用備蓄倉庫面積／0.67m2 ～ 1.45m2を含む）
• バルコニー面積：6.40m2 ～ 11.35m2
• サービスバルコニー面積：1.30m2
• アルコーブ面積：5.09m2 ～ 7.54m2（自転車置場面積／1.00m2・1.20m2を含む）
• 管理費：8,320円 ～ 13,860円
• 修繕積立金（月額）：3,570円 ～ 5,950円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：357,000円 ～ 595,000円

【第２期 先着順販売概要（キャンセル住戸）】

• 販売戸数：1戸
• 販売価格（税込）：9,820万円
• 間取り：3LDK+WTC＋SIC+専用備蓄倉庫
• 住居専有面積：81.42m2（専用備蓄倉庫面積／1.70m2を含む）
• バルコニー面積：13.99
• アルコーブ面積：5.71m2（自転車置場面積／2.00m2を含む）
• 管理費：16,120円
• 修繕積立金（月額）：6,920円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：692,000円

• 徒歩1分でもっと盛り上がってるかと思ったら…時期が悪かったのかなあ？販売価格、だいたいどの位になるんだろう…価格によって有り無しが決まりそう
• https://www.n-estem.co.jp/uehommachi/outline.html物件概要 | 【上本町エキチカ】（仮称）エステムコート上本町Ⅱプロジェクト | 日商エステム

名称 （仮称）エステムコート上本町Ⅱ 所在地 大阪府大阪市中央区上汐2丁目3番2（地番） 交通 Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩1分、近鉄難波線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩3分 地域・区域 商業地域、防火地域、市街化地域 地目 宅地 建ぺい率 100.00％（法定）、 55.17％（対象） 容積率 703.80％（法定）、569.29％（対象） 敷地面積 627.54㎡ 建築面積 346.23㎡ 建築延床面積 4,515.51㎡ 容積対象床面積 4,493.92㎡ 総戸数 66戸 販売戸数 66戸 構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上15階建 間取り 1LDK＋WIC＋専用備蓄倉庫、1LDK＋WTC＋専用備蓄倉庫、2LDK＋WTC＋専用備蓄倉庫、2LDK＋M＋WTC＋WIC＋専用備蓄倉庫、3LDK＋WTC＋SIC＋専用備蓄倉庫、3LDK＋WTC＋WIC＋専用備蓄倉庫、3LDK＋WTC＋WIC＋SIC＋坪庭＋専用備蓄倉庫 住居専有面積 42.06㎡?93.57㎡（専用備蓄倉庫面積／0.67㎡?1.70㎡を含む） 専用ポーチ面積 8.01㎡?12.46㎡ アルコーブ面積 5.06㎡?10.52㎡ バルコニー面積 6.40㎡?18.52㎡ 坪庭 6.65㎡ 駐車場 4台［平面］ バイク置場 4台 ミニバイク置場 4台 自転車置場 61台［平面43台、スライドラック式28台］ 分譲後の権利形態 敷地及び建物共用部分は専有面積持分比率による共有、建物専有部分は区分所有 管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成し、管理業務を管理会社に委託 管理会社 株式会社エステム管理サービス 建築確認番号 第NK19-1151号（令和2年1月20日） 竣工予定 2022年1月下旬 入居予定 2022年3月上旬 事業主（売主） 株式会社日商エステム 宅建業免許番号 国土交通大臣（4）第7029号 一級建築士事務所 大阪府知事登録（ホ）第17185号 （一社）環境共生住宅推進協議会会員 〒542-0081 大阪市中央区南船場2丁目9番14号 TEL：06-7660-1155（代表） FAX：06-7660-1150

販売提携（代理） 株式会社エステム住宅販売 宅建業免許番号 国土交通大臣（3）第7151号 〒542-0081 大阪市中央区南船場2丁目9番14号 TEL：06-7660-1177（代表） FAX：06-7660-1170

設計・監理 株式会社永都設計 構造設計 株式会社ティーエムエッチ 施工 株式会社ノバック 設計図書閲覧場所 エステムコート上本町Ⅱ マンションギャラリー、竣工後は管理事務室 手付金等保全機関 全国不動産信用保証株式会社 販売開始予定時期 2020年6月上旬

※販売方法、販売住戸が未確定のため、各面積等については全販売対象住戸のものを表示しています。確定次第明示します。

• 最上階・最終1邸で出しているプレミアム住戸の部屋、価格の問い合わせに電話したら、モデルルームに来ないと教えないと言われたが、第1期先着概要に掲載されていない情報を出しているという事は囮ですか？まさかそんなことないですよね？もしすぐに訂正されなければ、日商エステムは営業停止、エステム住宅販売も営業停止ですかね？まさかね。
• このマンション購入するか迷ってるけどどうなんでしょうか…、再開発予定されてるし、駅近だし資産価値もそこまで急下落しないと思うのですが
• ここの3LDK気になってるんですが、やはり価格はまだ公表されないですかね。見学行かないとダメですかね?悩みます
• 階数によって価格も違いますし3LDKはネットでも間取り公開されてないので1度モデルルームに行かないと難しそうですよね
• ここ気になっています。駅近なのもIOTも収納にも惹かれているんですが、家族で住むにはもう少し広ければ即決だったなあと…悩みどころです。。
• 先日見学してきました。かえって検討したいと伝えたのになかなか帰してくれませんでした。検討から外します。
  • 私も同じでした 良いマンションなのは理解しているのに買うまで帰してくれなかった 両親にも話すと言ったら今電話してくださいって…出ないって言ったら次は次はと。。。最後は怖くて嘘でごまかしました。見てると投資会社？は普通なのですかね。もうマンション見に行く勇気がないです?
• 昨日鶴橋のマンションを見学後上本町で遊んでいました。帰りに営業マン？に声をかけられました。しつこくて怖かったです。
  • 投資系はよくやってますよね。あのガツガツさが気持ち悪い…
• 上本町周辺で物件探しているが、値段はいろいろだがここが一番設備と間取りが良いね
• 設備も間取りも今まで見た中で1番気に入ってます。バルコニーが南向きなら即決なのに
• このマンション申し込みました。何ヶ所かモデルルームに行きましたがここが値段・間取り・設備・立地を総合で考えたら1番良かったからです。何故他に比べて安いのかが気になりますが…色々とお金のかかる設備（機械式駐車場など）がないからかもしれませんね。あとはちゃんと分譲用の造りをしてくれる事を祈るだけです。
  • 分譲用の造りは無理でしょうね。投資マンションを安く作って高く売って儲ける会社ですから…
• こちらに決めました。担当者の方は、こちらの都合でオンラインで説明してくださったりすごく丁寧に話をしてくれて決断することができました。担当の方によって対応が違うのですかね
• 良い評価もあれば悪い評価もある みんな買わないと言われてますが買ってる人達がいるからこそたくさんのエステムシリーズのマンションが建っている。知人がエステムシリーズの分譲マンションに住んでますが満足だって言ってました。買う買わないは自分の気持ち次第ですよ。
• ここはデカイ面して職場にまで勧誘電話かけてくるような会社だからね。もう買うと決めてしまえば関係ないけど、何となく気になるので見学したいってレベルなら、そういう会社に個人情報を与えてしまうってことは頭に入れておいたほうがいい。
• この間ネベル大阪上本町の見学に行きました。こちらの方も既に見学済みだったのですが、値段の話をすると少し値引きの話が出てきたのですがグレード的にもうひとつだったので保留しました。設備はこちらが良いのですが、値引きに成功された方はいらっしゃいますか？
  • ネベルは既に完成＆入居が始まってるので値引きしてでも購入して欲しいんだと思います。エステムは2022年入居なので今の時点での値引きは厳しいのではないでしょうか。出来ても営業さんとのやり取りで多少融通が効く程度かと…でももし成功した方がいらっしゃるなら私も聞きたいですね。
    • ネベルってタカラレーベンでしょ。親戚がタカラレーベンの東京の物件かなり安くしてもらいました。築半年経ってたのと残り数戸だったせいもあるのかな。
    • 値引きしてでもではなく、どこのマンションも完成したら引くでしょ。もしここが完成しても残ってたら引くし。どこの会社も回収したいって思うのが企業としては普通なんじゃないかな。
  • 今の段階でここを値引きは厚かましすぎでは。売る方だって、別の人に売ればいいしこの人はいいやって思うでしょ。
    • そうですよね。ただ、車のディーラーのように競合で値引き交渉できないかなと思いまして。ネベル大阪上本町は結構乗ってきてくれたので下心で。やはりまだまだ入居日遠いので難しいですよね。
      • そういう人には誰も売りたくないと思うのが心情かと…値引きしてもらえたならそれだけで有難いと思うべきです。
• ここは住人的に永住意識の人が多いのかな？でも1LDKもあるから投資の人も多そうそうなると管理が難しそうですよね
  • 駅前だから資産価値を見てる人が多そうですね、なので永住より売却みたいな。管理に関しては逆じゃないかな？投資目的の方がマンションの維持管理が良い方が高く売れるし、マンションは管理を買えというくらいだからキチンとしてるところが多いよ。
• なんかこの掲示板他のマンションの事ばかりですね…このマンションはみんな興味ないのかな…
  • そんなに他のマンションの話ばかりですかね？普通に比較してる感じですが…
• 住宅ローン減税緩和の見通しとの事ですが、ここのD・Eタイプの1LDKは専有面積42m2と言う事は登記面積39m2ぐらいですかね…
• Aタイプのキャンセルとかあるんですかね？完成まで先だったので見学を後回しにしてたのですが、もうAタイプは完売してました。
• Cタイプも残り一部屋でした。今は２人ですが今後を考えると理想はAタイプなんですが、、、立地がすごく気に入ったので、Aタイプだと欲しかったです。最上階の大きなお部屋は手が出ないので、買える方は羨ましいな！Cタイプ悩みます

交通[ ]

構造・建物[ ]

エステムコート上本町IIイデアル　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80.00％（法定）、100.00%（緩和）、60.18％（対象）
• 容積率：800.00％（法定）、660.00％（指定）、703.80％（緩和）、592.97％（対象）
• 敷地面積：627.18m2
• 建築面積：377.39m2
• 建築延床面積：4,696.91m2
• 容積対象床面積：3,718.93m2

共用施設[ ]

エステムコート上本町IIイデアル　エントランスホール完成予想図

エステムコート上本町IIイデアル　オーナーズラウンジ完成予想図

• 駐車場：4台［平面］
  • 月額使用料：33,000円・38,000円
• バイク置場：4台
  • 月額使用料：3,000円
• ミニバイク置場：4台
  • 月額使用料：2,000円
• 自転車置場：71台［平面43台、スライドラック式28台］
  • スライドラック式のみ月額使用料：500円
• ホビーボックス：14台
  • 月額使用料：500円・1,000円

• 1階のオーナーズラウンジて、1日仕事しても良いのかな？よければ3LDKじゃなくても良いかも
  • たぶんダメではないと思うけど、住人から苦情が来て管理規則変更される可能性大
• エントランスが豪華ですね。コンシェルジュがいそうなカウンターがありますけど、そういった方っていらっしゃるんですかね？オーナーズラウンジは多分Wi-Fi接続可能だと思うのですが衝立がないチェアの方は結構オープンな感じなので、ここに長くいるのはちょっと人目が気になるかな…。フィットネスは期待できるでしょうか。
• モデルルーム行ってきました。コンシェルジュと言うより管理人さんを雇う感じですね。あとフィットネスルームは7帖程の部屋に機械が2～3台あるみたいです。

設備・仕様[ ]

• 設備はすごく良かったですね。特にお風呂。1LDKも1418サイズなのでリラックス出来そうなのが高ポイント。ただ、鍵がカードキーなのでここは好き嫌いがあるかと。
• 二重壁とか設備良くないですか？
• https://www.n-estem.co.jp/uehommachi/structure.html

設備良さそうに見えるんですけど、分譲用のところと違うところはどこのあたりですか？

• 日商エステムは投資マンションも造ってる会社なので、分譲マンションも構造説明ではちゃんとした事書いてても実際は投資マンションぐらいの造りだった…なんて事もあるかもしれないって事ではないでしょうか。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK＋WIC＋専用備蓄倉庫、1LDK＋WTC＋専用備蓄倉庫、2LDK＋WTC＋専用備蓄倉庫、2LDK＋M＋WTC＋WIC＋専用備蓄倉庫、3LDK＋WTC＋SIC＋専用備蓄倉庫、3LDK＋WTC＋WIC＋専用備蓄倉庫、3LDK＋WTC＋WIC＋SIC＋坪庭＋専用備蓄倉庫
• 住居専有面積：42.06m2〜93.57m2（専用備蓄倉庫面積／0.67m2〜1.70m2を含む）
• 専用ポーチ面積：8.01m2〜12.46m2
• アルコーブ面積：5.06m2〜10.52m2
• バルコニー面積：6.40m2〜18.52m2
• 坪庭：6.65m2
• 環状線内側（都心部）は、（電車通勤のみならず）自転車、バイク通勤でも便利なので、（単身、DINKS向け含め）間取りに「テレワーク向けとのスペース」の工夫も期待します。（IOT対応が売りとのことですし）
• テレワーク向けというと書斎になるような小さい部屋があるのを想像しますが間取りのところにDENといった表示はないですね。リビングのところに机にもなるようなちょっとしたニッチがあると良いのかも。WTCだったり坪庭だったり面白そうなプランが並んでるので、間取りには期待できるでしょうか。専用備蓄倉庫は各部屋にあるようだしね。
• ここの1LDK欲しいけど広さ50以下なんですよね 住宅ローン控除とか住まい給付金とか考えるとすごく悩みます
  • ここ近辺の1LDKで住宅ローン控除とか住まい給付金を受けようとするのは無理がある。高い金出して50平米半ばの2LDKかかなり広めの1LDK探すか、金が無いなら給付を諦めるか、もっと郊外で安い物件探すか。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. ファミリーマート 谷九駅前店　　徒歩約 2分／約120m
2. 成城石井 上本町店　　徒歩約 3分／約190m
3. うえほんまちハイハイタウン　　徒歩約 3分／約200m
4. 近鉄百貨店 上本町店　　徒歩約 4分／約260m
5. 上本町YUFURA　　徒歩約 5分／約330m
6. マツモトキヨシ 上本町店　　徒歩約 5分／約350m

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 保育園レオラ　　徒歩約 2分／約130m
2. 蓮美幼児学園 上本町プリメール　　徒歩約 3分／約200m
3. 市立中央小学校　　徒歩約10分／約750m
4. 市立上町中学校　　徒歩約 8分／約630m

周辺環境・治安[ ]

• 地域・区域：商業地域、防火地域、市街化地域

周辺施設[ ]

• 病院

1. 藤井歯科医院　　徒歩約 1分／約 70m
2. 佐伯クリニック　　徒歩約 2分／約140m
3. 辻外科リハビリテーション病院　　徒歩約 5分／約330m
4. たかせ皮フ科　　徒歩約 5分／約400m
5. 高津病院　　徒歩約 7分／約500m
6. 大阪赤十字病院　　徒歩約11分／約870m

• 金融機関

1. 三菱ＵＦＪ銀行 上本町支店　　徒歩約 2分／約 90m
2. みずほ銀行 上六出張所　　徒歩約 3分／約180m
3. 大阪シティ信用金庫 谷町支店　　徒歩約 3分／約240m
4. 三井住友銀行 近鉄百貨店上本町店出張所　　徒歩約 4分／約270m

• 公共・レジャー施設　

1. 天王寺上汐郵便局　　徒歩約 2分／約140m
2. 南警察署 東平交番　　徒歩約 3分／約210m
3. 中央消防署 上町出張所　　徒歩約10分／約750m
4. 市立天王寺図書館　　徒歩約12分／約950m
5. コ・ス・パ 上本町　　徒歩約 2分／約140m
6. コヤマスポーツスクール 上本町校　　徒歩約 3分／約170m
7. 高津宮（高津神社）　　徒歩約 5分／約350m
8. 東平北公園　　徒歩約 5分／約350m
9. 上汐北公園　　徒歩約 5分／約380m
10. 生國魂神社　　徒歩約 7分／約550m

その他[ ]

掲示板[ ]

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