ザ・パークハウス 駒沢レジデンス

2020年11月30日 (月) 14:53時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 駒沢レジデンス　外観完成予想図

ザ・パークハウス 駒沢レジデンス　外観（北西）完成予想図

• 所在地：東京都世田谷区駒沢3丁目42番3他6筆（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩7分 （北口より）

• 総戸数：69戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年12月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大豊建設株式会社　東京建築支店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• この辺りって今坪単価どのくらいなのでしょうか？
  • 駅近ですからまあ、坪450くらいでしょうかね。用賀、桜新町は高くても売れるので、値上がりが激しいです。
• 用賀、桜新町はリセールは厳しいいけど
  • そうかな。駅近で値頃感よければ大体瞬間蒸発だけどね。早く売れすぎてあなたが売り出しに気付いてないだけでは？
• 田都の世田谷区域はだいぶ格落ち感ありますね
  • 格落ちというのはどういう意味でしょうか。東横沿線の目黒区と比べてとか、渋谷区や港区と比べてということでしょうか。それならもともと不動産価格も環境も全く違うので、比較対象とする人はいないと思います。それとも大井町線、世田谷線、井の頭線、小田急線、京王線の世田谷区と比べて格落ちということでしょうか。私は別に格落ちだとは思いません。同じ世田谷区なので、それぞれが本人にとっての利便性と予算に合わせて選択すれば良いだけだと思います。
  • 近隣に住んでるものです。田園都市線徒歩圏内の物件はむしろ数年前よりも新築の坪単価上がってますから、格は落ちていないと思います。直近の新築でも港区、千代田区人気エリアとあまり変わらないくらいまで上がってきてます。おそらくここも強気価格で坪450万ほどで出してくるのではないでしょうか。
• スガさんみたいに、いまがピーク、、、、そう遠くないうちに、相場ガタ落ち？なんてことにならなければそれにしても、プラウドの中古が次々と売りに出てるけど、なぜ？
• 近隣住まいで最近の駒沢周辺の高騰は驚いていますがさすがに坪450は高過ぎるのでは駅から6分以上かかるし急行止まらないしバス便もこのあたりにしては使える路線が少ない
• こことブランズどっちがいいかね
  • 旧財閥系と電鉄系、比較するまでもないような
• 不動産は立地だよね？徒歩1分はでかい
• 現地見て、テンション下がりました
• 植栽ともいえない植栽。これもコストカットのご時世なのか
• ひと昔前なら、ラ・コルダ弦巻、パークシティ弦巻、グランフォート用賀が、このあたりのランドマーク的な物件でしたが、いまは小ぶりでも駅に近いとかで、モリモトのマンションが＠４６０でも買いたいという層が目立ち。。
• 限定的な事前案内会を開催するようです。「物件エントリーをいただいた方は、「ザ・パークハウス駒沢レジデンス」の新たな情報をメール等にてお届けいたします。」とありました。欲し人はまず物件エントリーということですね。資料の発送等は行っていないとありましたが、ホームページにアップされていくということでしょうか。住みたいと思うのならエントリーしないと案内会に参加できないということなのかな、と思いました。エントリーされる方いますか？興味があればしておくべきですか？
• ここはパークハウスブランドですから、用賀のパークホームズよりかなりね差をつけてくるのではないでしょうか。あちらが坪400くらいなのでやはりこちらは、坪450オーバーではないかという予測です。
• ここって、なんで「ザ・パークハウス桜新町レジデンス」にしなかったのでしょうか？アドレスが駒沢でも、桜新町エリアだし桜新町の方が聞こえもいい感じがするのですが。
  • 桜新町エリアなのに駒沢と付ける理由は簡単です。一般的には駒沢の方が聞こえがいいからです。桜新町の方が聞こえがいいと思っているのは桜新町に地縁がある人くらいではないですか？
  • 住所が駒沢だからでしょ。どっちの聞こえがいいかは主観で不毛な議論です。
    • ごもっとも。どこかの物件みたいに、奥沢アドレスでも、物件名は自由が丘。それでも自由が丘まで歩いて近いなら、どっちでも。強いていえば、中古で売り出しとき、印象、言葉の響きだろうけど、それも大したことじゃないし
    • 駒沢大学駅の近くは空気が悪そうで住むには微妙ですが、アドレスの響きは駒沢も桜新町も同じような感じがします。
• 電話で聞きましたが、3LDKは全て8000万越えの予定とのことでした。
• 駅前のブランズは66m2の3LDKで9500万くらいからだから、しょうがないですね。
• 桜新町、ここ数年だけでも立て続けに新築が出来ていて、リセール値崩れおこしそうですね。新築の大幅な値引きもされていたようですし
• さすが世田谷アドレス「桜新町駅」から徒歩7分の立地ですからそれなりの価格設定になってくるんでしょう。世田谷駒沢周辺の坪単価は280 万円/坪 で昨年よりも上がっているようです。資産価値としては今後も上がる可能性はあるのかなと思いますが、うまくリセールしていい時期に売り出せば、プラス利益が出るかもしれませんね。
• 予定価格公開されましたね。平均で坪420万円弱くらいでしょうか…パークホームズ駒沢二丁目とほぼ同等単価と推測しますが、皆様どちらの方が物件として良いと思いますか？(駒二は残り2戸のみなので、比較購入は難しいですけど)
  • 立地でいったら駒沢2丁目じゃないですかね。ここの物件は駒沢大学の駅からはかなり歩きます。桜新町は大分値上がりしましたが、それでも8千万円台くらいで買える街だから、3LDKで9千万円台なら戸建の方が良さそう。マンションの上がりに付き合わされるのもバカバカしくなってきたので、戸建検討に切り替えます。
• この辺りだったら、幹線道路からちょっと入った一種低層の住環境はいいですからね最低敷地面積が設定されているので、ペンシルハウスも立ち並ばないし、戸建てはいいと思います
• 予定価格、最近のトレンドとは逆行して強気でしたね。三菱さんには本決定時には時代を見誤まらないようにして頂きたいですね。三井さんはやっと最近価格抑え気味かと思えてきた頃でしたが。経堂も下落傾向だったのに。9月までのデータで「新築マンション販売数減」は緊急事態宣言下での社会活動ストップによるもの。逆に「販売価格のアップ」はその跳ね返りで買い意識が先行。買っている層は世情なんて気にぜずお金が払えるお金持ちの方々。逆に、中流層以下はコロナ不況が見込まれる中怖くて不動産なんて買えず、買い控え。よってデータ上、販売価格が上がっている、というだけの事。近くのほぼ同条件の「パークホームズ駒沢二丁目」は在庫残り（デザインにクセありだとしても駅歩、駅力、立地、などスペックはほ同等）。53戸中2戸残。こちらと同じ価格帯で出して69戸中在庫いくつまでだと合格と考えるんでしょうか。低価格で出して全売れよりも、高価格で出して在庫だす方がメリットと考えるのか。これから年末、年明けにかけて不況感漂うのは目に見えていますが、販売する頃には大手デベロッパーとして時代の読み誤りは避けて欲しいですね。根拠のない時代の流れに任せたままの不当な値上げよりも、社会貢献というニュアンスを含めて価格見直して欲しいなと思います。確かに、そろそろ上記の方のように無駄に高いマンション購入よりも戸建の方が良い事に気づく人が増え出しますね。
  • 単価は大分違いますが、駅前ブランズの状況にも左右されるのではないでしょうか。あちらが坪500万円級の単価で販売順調となれば、こちらも下がることは無さそうな気がしています…三井の駒沢二丁目は竣工後販売だったのに対し、こちらは青田で売っていくようなので、暫くは様子見ムードかもしれませんね。リセールを考えるとマンションの選択をせざるを得ない層は辛いところです…
• どこもかしこも、新築も中古も、大手デベも新興デベも、便乗値上げのオンパレード建設コストが高いのを言い訳に、グレードがた落ちで８０００万超からの田の字マンション買い手も、そんな愚かな買い物に付き合い続けるとは思えませんが…コロナ禍で買い急いだご仁が、ババをひく羽目にならないか？
• 急騰したマスクが、案の定、バブル崩壊したようなことになりませんかね。
• 20年後は人口80%になり分件価格が下落するのが目に見えていて、目先の利益だけのために入居者の満足度を下げる価格設定は大手ベとして長期的に見ると果たして得なのかどうか。現状の予定価格だと十中八九、入居者の皆さんが将来「あー損したな」という認識になるかと思われます。住民の満足度が低水準の物件。長期の展望で見た時トータルメリットとして、果たしてアッパーな価格設定で打ち出すのが正しいのかどうか、三菱さんには冷静にジャッジして頂きたいなと思いますね。
• でも、１社だけ、“良識ある”価格設定をするわけにはいかないんでしょうね。横並び主義、同調圧力の傾向が強い日本社会。それは企業体質や営業戦略にも反映される。
• 資本主義社会である以上横との競争はわかりますが「アソコがやってるからコチラも」という精神は'マスクの買い占め'と同じ思考回路ですよね。日本を引っ張るトップデベロッパーが、都心の上流階級ターゲットの物件ならまだしも、世田谷のファミリー向け物件を利益先行で値付け判断をしているのはあまり褒めたくはないなという事ですね。低金利政策により高騰したマンション価格をそろそろ抑える、という一端を担って頂かないと、と思います。誰かがやるから、じゃなくて、私からやろうという精神が無いと買い占めは無くならないですよね。同じ事だと思います。
• いまは物件ごとにモデルルームはつくらず、拠点ギャラリーでの接客対応。コンセプトルームでお茶を濁すようでは、高い買い物を強いられる客の立場からすれば、あまりにも手抜き。経費節減のためか、紙ベースの資料郵送はなくなり、もっぱら公式サイトから五月雨式に配信される、あまり参考にならない情報。以前なら、予定価格は、どこのデべもオープンにしていたが、それも各社、牽制しあって、秘密主義のような印象がぬぐえず。潮目が変わるのは、いつのことやら。
• 参宮橋で今出てる新築と同じ価格帯みたいで、桜新町欲しかったけど、同じ価格ならそっちの方が…と迷ってきました。桜新町でこの予定価格、リセールした時に損しますよね。
• あと1000万安ければと思いますが、高値掴み怖いです。どうしてもここに住みたい人が買うなら良いと思います。ただ、永住するにしても、住環境も取り立てて良くないですし。
• なんか、マスクの転売屋と人件費高騰での価格上昇を混同したり、世の中の為に値下げ戦略を取れだの、変な人が湧いてますね思い込みで一方的な正義感振りかざす人は、どこにでもいるんですね
• 数年前から考えるととにかくこの辺が高くなったなぁという印象です。プチバブル中なので高値掴みになる可能性は高そうです。それでも、その値段でも買える人が買って、捌けてしまうならそれが今の相場なのでしょう。あとは、内装仕様が価格に見合っていれば良いなと思います。前の書き込みにあったようにペラボーだったり、建材などがちゃちじゃなければ。最近はよほど高級でない限りいまいちな物件が多いようですが。
• 少なくとも城南エリアを見渡し、いまの大手新築でも、価格に見合うグレードの物件、指折り数えるほどですね。〇リ〇トのＭＳが超高値でも人気という時代ですから、もはや大手も非大手もボーダレス。連動して高止まりの中古を買うなら、選択肢が少なくても、高値の新築に流れる。パワーカップルや親御の援助があれば、若い人でも購入意欲は旺盛。ま、他人が住んだ物件より、新しいほうがいいのはわかる気がします。いくらヴィンテージでも、古いマンションに厚化粧したリノベーションを選ぶなんて、よほど奇特な方ではないかと。
• 案内会予約しましたが、コンセプトルームだとあまり参考にならないでしょうか。間取りを見る限りでは、外廊下のありきたりな田の字仕様で、建材までケチられたらこの単価は到底見合わないですよね…立地は個人的にはベストに近いのですが、桜新町は競合物件も多いので
• 外廊下、田の字、ペラボー…。徹底したコストカット物件。いくら低金利とは言え、高値掴みは危険。
  • 外観CG見た限りではペラバーでは無さそうですが、その辺の仕様変更はあり得るのでしょうか…内装がチープじゃないことを願うばかりです。
• 公式サイトのプランをご覧になれば、ペラボーだとわかります。
• 数年前からマンション価格は上がっていましたが、もう上げられない（買い手がついてこれない）と分かると仕様をとことん削ってきましたね。ここは億を超える部屋もあるようですが、三菱の世田谷区物件でもこの程度かとびっくりしています。
• 築１０年前後の大手分譲の中古が、新築時より高く売れているのは、いまのチープでバカ高い新築を買うのは賢明でないと判断しているからでは？もちろん、売れる中古も、立地、設備仕様、管理体制が◎の物件に限られますが…。欲を出して、見当違いの値付けをしている並の中古は、もちろん、売れていないようで。
• 数年後には「2022年前後竣工の物件は高値掴みの安普請だから避けた方が良い」と言われ、中古市場で大苦戦しそうですね。ここで億出すなら港区で中古探します。
  • 正解だと思う。私も渋谷区港区の中古に方針転換しました。とはいえ、気になるからまだここをのぞいているわけですが。
• 武蔵境と同じペラペラ？
• 建物だけ見ると、埼玉や千葉なら4000万くらいで買えそうな物件ですね。
• 確かにマンションの仕様をみると、10年以内の築浅中古の方がいい感じがするわ。
• 素人意見ですが、、、2020年はオリンピック施設の竣工と国土強靭化3カ年計画の最終年を迎える年で、人手不足による人件費の高騰が終焉を迎える可能性があります。つまり低仕様高単価のマンションはこれから徐々に減少していくと思わます。大規模や希少土地などのシンボリックなマンションは例外として、際立った特徴のないマンションを購入するのは長い目で見た時に賢明な判断と言えるか難しい状況ですね
• 最近のコストダウン物件ですかね？
• ザ・パークハウスで、ベランダを売りにしてるのですから流石にペラボーはあり得ないでしょう。ほんとにそこまでコスト削らないと厳しいのかな。ちなみに今住んでるのは、15年くらい前の物件ですが隣はコンクリートで完全遮断され、幅も2メーター弱あります。独立したベランダ環境を期待します。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2725.87m2(売買対象面積）、2,722.29m2（建築確認対象面積）
• 建ぺい率：60%・80% 、容積率：200%・300%
• ここも外廊下なのかあ。ザ・パークハウスのクオリティがあるのか疑問。柱の食い込みも多少あるし、リビングインの間取り。確認してないけど、直床、ペラボーだったりするのかしら？新築マンションで質の高い物件は、今は殆ど見かけなくなりましたね・・・。
• ベランダの広さをウリにしているのにペラボーだと魅力半減な気が…。ペラボーにしないで欲しいな。
• ベランダのイラストからすると境壁は下が開いてるタイプのようです（上はきっちり詰まっている）。お隣に声が聞こえちゃう可能性があるのでベランダでわいわいするには配慮が必要になってくるかもしれませんね。イラストだとテントを置いたりもしていましたが奥行きはどの位になるんですか？二メートルくらいあると洗濯物も十分に干せますが。
  • これイラストの間違えじゃないでしょうか。下だけ開ける意味がわかりません。
    • 下だけ避難用の境壁になっている場合は、避難ハシゴを2戸以上で共有する設計なのでは？プライバシーや美観とコストの折衷案かと思われます。こちらの物件のデザイン見ると確かに下が境壁になっているように見えますね。個人的には乳白色グラデのガラス手摺のほうが安っぽく感じてしまいますが…
• 今時のマンションのバルコニーは1.8m?2mが標準ですから、それ以上あるのかもしれませんね！イラストのバルコニーでテレワーク...斬新ですね。でもこれからの時代、家で仕事が出来るというテーマは合っているのかも。
• 完成CGでは、外周フェンスが安っぽい感じ。剣先フェンスとはいかないかあ

共用施設

ザ・パークハウス 駒沢レジデンス　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：20台（機械式18台、平置1台、身障者用1台）
• バイク置場：3台
• 自転車置場：69台

設備・仕様

• スロップシンクは欲しい仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：55.23m2～99.06m2
• バルコニー面積：10.04m2～19.77m2
• 最寄り駅まで徒歩７分。今は３ＬＤＫで６０平米台の物件が多い中どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところ。収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなりせっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。
  • HPを見る限り、全ての間取りにウォーキングクローゼットと納戸ありますが、これでも収納狭いですか？私は収納は多いなと思ってました。

買い物・食事

• ショッピング

1. ピーコックストア桜新町店　　約480m／徒歩6分
2. 桜新町商店街　　約480m／徒歩6分
3. 西友駒沢　　約520m／徒歩7分
4. カルディコーヒーファーム桜新町店　　約660m／徒歩9分
5. まいばすけっと桜新町店　　約750m／徒歩10分
6. 成城石井桜新町店　　約770m／徒歩10分
7. サミットストア弦巻通り店　　約980m／徒歩13分
8. ファミリーマート世田谷新町店　　約30m／徒歩1分
9. セブンイレブン世田谷新町3丁目店　　約490m／徒歩7分

• スーパーもオーケー2店舗、ライフ、いなげや、フジ、東急、ピーコック等選び放題ですから助かってます。
• 近くの砂の岬というカレー屋さんは食べログカレー１００名店です。

育児・教育

• 教育施設

1. 駒沢ほしにねがいを保育園　　約130m／徒歩2分
2. ポピンズナーサリースクール桜新町　　約540m／徒歩7分
3. 区立東弦巻保育園　　約550m／徒歩7分
4. 愛隣幼稚園　　約260m／徒歩4分
5. さくら幼稚園　　約410m／徒歩6分
6. 日体幼稚園　　約870m／徒歩11分
7. 区立深沢小学校【通学区】　　約590m／徒歩8分
8. 区立深沢中学校【通学区】　　約700m／徒歩9分
9. 駒澤大学駒沢キャンパス　　約710m／徒歩9分

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
• この周辺なら、テレワークでも環境も良いですし、出勤するにも新宿、品川、渋谷、大手町に30分圏内ですから結構便利です。子育てするにも世田谷公園、駒沢公園、砧公園と巨大な公園も多く
• 現地を見に行きました。マンションに隣接する住宅が非常に古く、マンション前にはスナックがあり、指定場所以外で喫煙されている方も散見され、予想外の周辺環境でした。
• 駅周辺は猥雑というか、ゴチゴチャしたのがこのエリア。少し駅から離れると、静かですが、細かいアップダウンがあって、フラットでない難点も。二子玉川から池尻大橋間の各駅と街の様相は、長所短所いろいろ。だからこそ、物件選びは、よく考えないと。
• サザエさん通り沿いや成城石井がある辺りまでは、とても明るいイメージですけど、このマンションの周辺は明るいイメージではないですね。駅前に出来るマンションは高いわりにファーストフード店の真裏で嫌ですし、なかなか物件選びは難しいですね。
• 現地を見ての感想。マンションの評価の一つとして、前面道路のイメージに左右されるかと。永住を考えた場合、住環境が取り立てて良くなければ、立ち止まって考えるべきですね。道幅が狭く、ガードレールもなく、まして車の往来が頻繁だと、子供さんのいる家庭では不安でしょうし。坂道や交差点付近のマンションも、急発進などの音が気になるかもしれない。
• 元地元民ですが、敷地の一部は講道学舎という柔道私塾があったところです。金メダリスト４名も輩出した。
• 対象地東側に郵政の駒沢社宅がありますが、築年数が結構経過している物件かと思います。現在はこのマンションより低層(2階部分にかかるかどうかくらい)ですが、将来一団で売り出されて開発されたら、それなりに圧迫感が出てしまうではないかと思いました。東向きの方が単価抑えられるので有力候補にしていますが、日照の阻害・お見合いになることを懸念しています。

周辺施設

• 病院

1. まつした歯科　　約10m／徒歩1分
2. 矢吹歯科医院　　約200m／徒歩3分
3. 桜新町こどもクリニック　　約210m／徒歩3分
4. 深沢クリニック　　約260m／徒歩4分
5. 桜新町アーバンクリニック　　約360m／徒歩5分
6. 桜新町駅前神川クリニック　　約550m／徒歩7分
7. 駒沢みみ・はな・のどクリニック　　約630m／徒歩8分
8. 弦巻整形外科　　約660m／徒歩9分
9. 桜新町せきぐち眼科　　約680m／徒歩9分

• 金融機関

1. みずほ銀行桜新町出張所(ATM)　　約540m／徒歩7分
2. 城南信用金庫桜新町出張所　　約100m／徒歩2分
3. 三菱UFJ銀行ATMコーナー東急桜新町駅　　約550m／徒歩7分

• 公共・レジャー施設

1. 駒沢緑泉公園　　約340m／徒歩5分
2. 駒沢はらっぱプレーパーク　　約400m／徒歩5分
3. 弦巻二丁目広場　　約420m／徒歩6分
4. 新町2-25遊び場　　約440m／徒歩6分
5. 新町一丁目公園　　約480m／徒歩8分
6. 世田谷新町公園　　約670m／徒歩9分
7. 駒沢オリンピック公園　　約780m／徒歩10分
8. 桜神宮　　約400m／徒歩5分
9. TSUTAYA Conditioning 桜新町店　　約510m／徒歩7分
10. 長谷川町子美術館　　約960m／徒歩12分
11. 世田谷駒沢郵便局　　約390m／徒歩5分
12. 駒沢地区会館　　約450m／徒歩6分
13. 子育てステーション桜新町　　約540m／徒歩7分
14. 弦巻区民センター　　約720m／徒歩9分
15. 桜新町交番　　約900m／徒歩12分
16. 中央図書館　　約1,020m／徒歩13分

その他

掲示板

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