ピアース千代田東神田

2020年9月15日 (火) 18:21時点における版

物件概要

• 所在地：東京都千代田区東神田三丁目1-2、1-4、1-13、1-15、86-2（地番）
• 交通：

1. 総武線 「浅草橋」駅 徒歩3分
2. 山手線 「秋葉原」駅 徒歩8分
3. 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩8分
4. 総武線 「秋葉原」駅 徒歩8分
5. 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩8分
6. つくばエクスプレス 「秋葉原」駅 徒歩10分
7. 総武本線 「馬喰町」駅 徒歩6分
8. 都営浅草線 「浅草橋」駅 徒歩6分

• 総戸数：32戸（他に事業協力者用倉庫1庫、管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年11月下旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：奈良建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 目と鼻の先が台東区ですが、千代田区であることに魅力を感じます。昨日のニュースでも区民全員に12万円給付と驚かされましたね。
• 完全に投資用のようだが、周りの中古相場に比べると利回りは極めて低い。
• 確かにマンション名に千代田を付けてるところからもアドレスが唯一の売りですかね。まあ、世の中には区も違うのに人気の駅に近いとその駅名を付けちゃうマンションもあるので、このマンションは嘘が無いのは良い事ですが。
• 不動産価値的には完璧。千代田区である事は日本で千代田区を超える市区町村は無い。
• 千代田区だからといっても浅草橋の相場でしか貸せないよなあ。。。利回り低そうだな。
• 投資というよりは（そもそも新築分譲仕様は投資としてはあまり美味しくない）マンマニの言う半住半投向けじゃない？女性がメンターゲットで将来売るにしても貸すにしても出口は見えやすいですよ、という・・・12万騒動で一般の人が勝手に千代田区に特別なイメージを持ってくれたしね。現実は台東区でもアドレスが千代田区というだけでいいんだよ。岩本町のリビオレゾンなんてキャンセル住戸は数百万乗せて再販しても売れてしまった。リビオレゾンが完売した今、千代田区最安値新築の座はこのマンションになる。しかも千代田区は安くなるほど利便性は増す。
• ニュースで「派遣で給料が6割に減ったんで12万はありがたい」とか言ってる千代田区民をみて、千代田区のイメージが大きく変わったのは確かかな。道路挟んで反対側は台東区ってところでインタビューしてた。
• 千代田区アドレスの宣伝効果が凄いですね
• 元々この日程で準備してたんだろうけど、発表のタイミングとしては完璧だよね。ちょうど今週から案内会開催。妊娠した時点で4万5000円とか区は宣伝してないけど他も色々と手厚いよ。
• モリモト物件だからデザインしてるし、梁は室内に出っ張ってないし、ホームページに出てる価格の目安もここ数年の神田エリアの新築と同じだから、短期で売れなくてもそれなりに売れて行くんじゃないの？明らかに安かったのはクレイシアなんたらだけだったけど、さすがにモリモトと比べると投資マンションとしか言えない仕様だったし・・・
• 千代田区というだけで既に別格ですね。結局、単身用の千代田区だと神田秋葉原エリアになるわけで、単身用の千代田区で駅近いはもはや最強
• 千代田区…確かに最強。ここは最強の中の下かな。まあでも千代田区
• 千代田区物件は、希少…。モリモトだからデザインも良いし…。値段もで出るのは、相場通りだし…。納得感。
• そんなパーコーも今は値上がりしてるね。プラウドの値付けは借地差し引いたらパーコー以上。神田でここ数年で一番短期で売り切ったのはクリオ神田かな？ここはその3物件より大幅に安いし、今売ってる浜町や水天宮よりも安い。
• 浜町と水天宮前よりは、全然、こっちの方がいいですよね。千代田区で住みやすいし。
• 駅近、千代田区のステータスはたかい。ほぼ浅草橋という千代田区内では落ちる立地もありリーズナブル。持っておいてもいい物件かも。
• プラウド借地で壺700だとさ。買える方はいい場所だと思います。
• ライバルはネベル浅草橋とかだろう。こっちは千代田区だか価格も高いようだ。いい勝負じゃないの？
• 台東区とは比較にならないでしょ。
• よほど千代田アドレスにこだわりがある人でもない限り、中古の土俵になるとここもネベルのほうもあくまで単なる「浅草橋」物件としてしか扱われないからね。
• 【ピアース】〇：千代田区アドレス、内装がオシャレ、設備がそこそこハイグレード（のはず）、デベロッパー/ブランド力（モリモトは一応タカラレーベンよりはだいぶマシな気がする）△：高い、囲まれ感が強い（高階層でも視線が抜けない）【ネベル】〇：安い、中高階層だと視線が抜ける、外観がオシャレ△：台東区アドレス、内装と設備がイマイチ、ブランド力がないって感じかな？まあネベルのほうはもうすぐ完売するから比較しても意味がないけど。ちなみにネベルは第一期超絶好調だったのに、コロナ以降（そのせいかどうか知らないが）、残りの数件を売るには結構時間かかったようです。ここは千代田区アレス以外ネベルとはそれほど変わってないが、売れ行きはどうなっていくんでしょうね。
• お宝物件だったけど、より浅草橋に近いブリリア中古の成約見てる限りは千代田区価格（雰囲気は台東区）が存在するとだと思うけどね。もしブリリアが道路の向こう側だったらここまでの価格になってないだろう。中古探す時は行政区でフィルターかける人もいるしね。ネベルもいいと思うよ。こことは仕様の差や秋葉原への近さ、行政区の違いなりの価格差だから、予算と好みで選べばいいだけの話。ネベルは適正価格だったからもうすぐ完売だね。ここも高くもなく安くもなく相場なり。直近のグレーシアの例があるからね。ちなみにグレーシアは当初6189万で販売（抽選あり）したはずのキャンセル住戸を6898万で再販して3日でなくなったよ。ここと同じく台東区煽りが多かったけど、参考までにスレも見たらいいと思う。とりあえずライフがあるのは超便利。
• ここの地権者さんの方、一階の40m2ぐらいの倉庫、2-3階の殆どの部屋及び最上階の70m2ぐらいのプレミアム部屋を一人で所有するらしいです。おそらく管理組合もあの方の一人天下になりそうでなんか嫌だな。。。
  • その地権者の意向で内廊下とか天井2.5mとか、この手のコンパクトマンションにしては結構な仕様になったと説明されたけどね。元の戸建ての人で今後もずっと住みたいから後から変更できないところの要求が厳しかったらしい。70m2はそのまま住んで、下の階は賃貸に出すみたいだね。この手の人はいい意味で厳しいから賃貸で変な人が入る確率は低いと思う。上に大家さんが住んでるのを受け入れて入居するんだし・・・コンパクトマンションは管理に無関心な人もいるから、管理会社にプレッシャーを与え続けるためにありがたい存在になってくれればいいね。
• このサイズだと投資用がメイン、とすると、仕様はほどほどで安いほうがありがたいね。ここは31m2で4300万円台中心とすると、坪450万ぐらい。ちと高いな。
• 安くはないが高くもないね。千代田区だったらこの辺りしか400万台で買えないよなぁ
• モモレジさんの記事をみてみたけど、クレイシア秋葉原ラグゼスイート【修繕積立金はともかく管理費はリーズナブル】10階42平米4,770万円（坪単価372万円）管理費　177円/平米このくらいが投資用にはいいね。。。
  • それ見に行ったことあるけど、さすがにモリモトと比べるのは失礼なレベルだった。
  • 自分で住むわけじゃないからね。。。
• 千代田区だけど最寄駅は浅草橋だし、神田川渡った中央区の馬喰町小伝馬町と価格帯は同じか場合によっては中央区側の方が高いくらいな立地ですね。潤沢な千代田区の行政サービスを受けられるのは利点だと思う。
• モリモトピアースはハイグレードで有名だけど投資だとその分高いわな。だけど不動産業者に聴いたけど高値で賃貸つきやすいらしい。
  • それは素晴らしい。是非データのご教示を。
• 建蔽率ほぼ100%やっぱやめとします。。
• 投資用マンションの方が高く売ってるよ設備悪いくせに。
• コロナもおっそろしく増えてるし株も暴落中なのでマインド的にどうなんだろ？これからの販売のところは苦戦するかも？
• 不動産業者に人気ありそうなマンションだな
  • 不動産業者も在庫は嫌うでしょう
• 間取りなどは掲載されていますが、設備などはまだ紹介されないのでしょうか
• この値段なら買いだな。千代田区のマンション岩本町で以前買ったけど不動産屋に話しても資産価値他区とは全く違うと言われた。
• 千代田区で買える値段である事がメリット
• 千代田区最安値新築 この一つの事実だけが重要 直床リビオレゾンもその一つだけのインパクトで売り切った 千代田区最安値に細かいことは求めない。
• 計算すると坪415-445万なんだけど、ほんとに安いのかな？ブリリア秋葉原は大手の東京建物で平均407万だったようだけど。
• 平気で嘘書くんだね。そんな安くねーよ。
  • これは失礼。確かに3900万円台-5400万円台だから、実際はもう少し高いと思う。
    • いや、ブリリアのことだよ。もっと高かったし2年前の価格と比べられてもね。
      • ブリリア秋葉原は山手線沿線の騒音マンションなので比べてはならない
        • ここも総武線沿線の騒音マンションじゃなくない？
      • ブリリア秋葉原の平均坪単価はここの価格スレに明記されてる。嘘を平気で書く？酷い誹謗中傷だね。自分で削除依頼することをお勧めする
• そう。コロナ後だから高くなることはない。投資家は今は手を出さない。デベロッパーは売るのが大変だろうな。すでに仕込んでる私は高みの見物。

交通

構造・建物

ピアース千代田東神田　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：100%
• 容積率：539.91%
• 敷地面積：226.51m2（実測面積）、226.05m2（確認申請上有効面積）
• 建築面積：160.07m2
• 建築延べ床面積：1,576.00m2（容積対象外面積355.54m2含む）
• 地権者の意向で内廊下ってのは珍しい。内廊下は常時空調が必要なので、特に小規模だと管理費が高くなるから地権者は嫌がるもんだが。管理費は高くないの？ここ。
  • この規模(フロアあたり3戸)だと内廊下でも空調無しだと思うよ。まぁ、長時間廊下にいる訳でも無いので、その分は管理費やすくなるんだし、我慢する必要あるかと
  • 空調なしの内廊下は最悪やね。。。外廊下のほうがはるかにいい。
    • 外廊下、いいか？内廊下なら、ちょっとエントランスまでぐらいの外出は日焼け止め要らないけど外廊下なら必要。女性にすれば大違いなんだけどな。
      • 自分はいくつかマンションを購入しているが、全て空調ありの内廊下で快適。
• 外廊下が良いという方もいらっしゃるようですが自分的には内廊下のほうが断然良いと思います。雨の日などふきさらしだと廊下はすぐに汚くなってしまいますよ。
• 空調なしのなんちゃって内廊下は勘弁って話。もうやめたら、この話題。一応千代田区で空調なしの内廊下の話なんて悲しすぎる。
• 空調無し内廊下に住んでました。臭いがかなりこもるんですよね。なので、それ以来は空調あるか必ず確認してます。
• 空調って換気のこと？エアコンのこと？
• 内廊下に窓なり喚気なかったら結構こもりそうな気はしますね。けど喚気のない内廊下ってあるんですかね？なくても窓が付いていたりする事って普通にあるかと思います。
• モリモトにしてはデザインが手抜けてる方ですが、安いからしょうがないか
  • 地権者様の倉庫があるからだと思いますが、特にエントランス周りはイマイチで賃貸っぽいですね。直近のモリモト物件はいずれもエントランス周りが素晴らしいのでここのしょぼさがより際だっています。この近くもネベル浅草橋のほうはデザイン的にインパクトがあると思います。
    • まあ安いし千代田区だしデザイン云々は勘弁してあげて

共用施設

• 自転車置場：33台（2段ラック式）

設備・仕様

• 設備仕様は、どーなんでしょうか？
• 二重床二重天井なのにリビングの天高2.5m廊下、洗面室、トイレの床がタイルこの場所にしては頑張ってる仕様だったよ。
• 天井高2.5mはまあ普通でしょう。三井健太さんの記事で、まさに天井高とか「当たり前なのにすごい仕様のように説明する」デベロッパーもいるから要注意とかいうのもあったな、そういえば。
• 最近の普通のマンションで二重床二重天井だと2.4が多いよ普通のマンションで2.5だとだいたい直床
• 2.4mだと「天井高が低い」という評価が多いと思うけど。基準が違うのかな?2.45m-2.5mだと標準的。2.6mだとまずまず。都心で直床云々はさすがにナンセンスでしょう。あと、内廊下だと管理費が高くなる（特に小規模だと）ので良し悪しかと。
• リビオレゾン千代田岩本町は直床だったぞ・・・グレーシアなんかも2.4m”最近の”普通のマンションね。昔の当たり前が当たり前じゃなくなってきてる
• 最近は天井低かったり直床増えたよね。床暖房無しとか…コンパクトマンションをまじめに作っているモリモトさんには好感が個人的には持てます。
• 最近のマンションは残念な作りなのが多いよ。中央区にも直床物件たくさんあるね。ちなみにここはスラブ25cm、これまた最近は20cmなんてのが多いし、酷いのになると18cmとかだ。
  • ここのスラブは20cmと資料に書いてありますけど？25cmは他の何処かでは？

間取り

• 間取り：1LDK
• 住戸専有面積：31.16m2～40.63m2
• バルコニー面積：6.89m2～7.60m2

買い物・食事

• ショッピング

1. まいばすけっと浅草橋1丁目店　　徒歩約3分／約180m
2. 肉のハナマサ浅草橋店　　徒歩約4分／約250m
3. ライフ神田和泉町店　　徒歩約5分／約390m
4. 薬マツモトキヨシ浅草橋駅前店　　徒歩約6分／約440m
5. ココカラファイン浅草橋店　　徒歩約6分／約450m
6. 炙処 火ノ膳 浅草橋西口店　　徒歩約2分／約90m
7. Verde Regalo 浅草橋　　徒歩約2分／約110m
8. 浅草橋 三定　　徒歩約2分／約150m
9. 手打そば さかき　　徒歩約3分／約190m
10. 天空のビストロ カメレオン　　徒歩約3分／約210m

育児・教育

• 教育施設

1. かるがもハウス浅草橋　　徒歩約2分／約160m
2. アスクりゅうほく保育園　　徒歩約4分／約290m
3. あい保育園東神田　　徒歩約4分／約310m

• 住まいサーフィンの「行政区学区別騰落率」をみると、同じ区内でも騰落率にかなりの差があるのがわかる。千代田区だと富士見小学校区　25.8% 和泉小学校区　5.4%

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域
• このあたりの雰囲気、生活感はどのような感じなんでしょうか？
• 目の前の眺望がまったく抜けませんね。規模も小さいし、町の雰囲気も完全に台東区。千代田区アドレスが唯一の売りかな。
• 南側のダイワハウスは何が建つの？
  • 大和ハウスのやつは賃貸マンションらしい
    • 賃貸でも千代田区と台東区ちがうよ
• 場所は台東区ポジションだけど住所が千代田区だから…(震え声)
• 千代田区民ってほとんど神田アドレスでしょ中央区民の大部分が、湾岸なのと同じだな都心部民は、ごくわずかです
• 神田エリアは千代田区の穴場扱いだからね。誰もザ・千代田区だと思って住んでない。安く住めて利便性あって千代田区の行政サービスを享受できる、それ以上でもそれ以下でもない。
• 神田はパークコートでも売れない立地だからな マンションはいっぱいあるよ秋葉原は、住むと楽しいらしい
• プラウド神田駿河台のあたりはいい場所だよ。学生時代馴染の人も多い。自分もそうだが、この物件のあたりは皆目わからない。
• ハザードきにしたら城東エリアはダメだろ。線路の音は聞こえるだろうが総武線は夜間貨物等は無いのでは？何かを省いて何かを得る感じのマンションかな。千代田区、3分、値段がハマれば文句無しだし、細かい部分がきになるなら検討やめた方がいいマンションだと思いますよ。秋葉原10分以内で使えちゃうことに魅力を感じればアリかな。当たり前だけど、この辺で周りの建て替え？、ハザード気にしていること自体理解不能です。番町方面か城南エリアにしたら？
• 電車の音はどうかな、線路結構近いけど

周辺施設

• 病院

1. 堀内科クリニック　　徒歩約2分／約150m
2. 村田皮膚科医院　　徒歩約4分／約280m
3. 浅草橋総合内科　　徒歩約5分／約400m

• 金融機関

1. 城北信用金庫　　徒歩約4分／約280m
2. 三井住友銀行浅草橋支店　　徒歩約6分／約430m
3. みずほ銀行浅草橋支店　　徒歩約7分／約510m

• 公共・レジャー施設

1. 浅草橋区民館　　徒歩約5分／約340m
2. 東神田郵便局　　徒歩約5分／約340m
3. ちよだパークサイドプラザ　　徒歩約6分／約440m
4. 左衛門橋北児童遊園　　徒歩約2分／約140m
5. 佐久間公園　　徒歩約3分／約210m
6. 柳北公園　　徒歩約4分／約270m
7. 柳北スポーツプラザ　　徒歩約3分／約200m
8. エニタイムフィットネス日本橋馬喰町店　　徒歩約5分／約330m
9. ホットヨガスタジオLAVA秋葉原店　　徒歩約9分／約690m

その他

掲示板

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