ディアナコート三軒茶屋

2020年3月10日 (火) 11:55時点における版

物件概要

ディアナコート三軒茶屋　外観完成予想図

• 所在地：東京都世田谷区三軒茶屋2丁目251-2（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩6分
2. 東急世田谷線 「三軒茶屋」駅 徒歩6分

• 総戸数：40戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年5月上旬
• 売主：株式会社モリモト
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• 浸水地域という点を考慮した価格になりますかね？この辺は消防署、警察署などの重要施設が集まっているので、浸水対策を進めていると耳にしてます。隣接の丸山公園でも貯水対策の工事してますし、対策済みってことで強気の値付けしてくるでしょうか。。。
• なんだかんだで、モリモトだから即完でしょうね。ディアナコートシリーズだから、値段は安くはならないね。でもまぁ売れるんでしょ。
• 浸水危険エリアにあるのを、どれくらい価格に織りこんでくるか。
• なんだかんだで竣工前完売に、一票。田園都市線徒歩10分以内は、ほぼ全て直近全て竣工前完売。ただし都内に限る。
• 坪600万くらい？
  • いや、坪550は堅いだろう。直近、同じ田園都市線のディアナコート用賀が坪500から。
  • 坪550と聞きました。流石に高い。。駒沢のタワーより高いわけで。。三茶内でも特別な立地やスケール感があるわけでもない。あと2-3分あるけば坪300くらいの築10年ちょいの中古がそこそこあるはず。駅近じゃなくていいなら、モモレジさんとかがとりあげてるヴィンテージマンションのがいいなぁ。坪550だせるなら、池尻大橋のクロスタワーもいけるよね。。

【価格】

• 平均が480万でした。33㎡1LDKの最低価格が5200万強。
• 70m2台はどのくらいだったか分かりますか？
  • １億越えでした。
• 80㎡台は地下1階を除き大台超えでした。Dタイプ80㎡(5戸有り)は公園寄りの三方角で、単価が高くても仕方ない位置だと思います。中核の南向きA, B, Cタイプ 54㎡ - 63㎡ 2LDK は8,000万円台が殆どです。まだ友の会の段階なので一般販売開始時に多少の価格修正はあり得ると思いますが、現時点で売れ行きは上々のようです。

交通

構造・建物

ディアナコート三軒茶屋　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60%（法53条3項により70%）
• 容積率：300%（法52条2項により218%）
• 敷地面積：953.98m2（実測面積）941.43m2（確認申請上有効面積）※道路後退部分12.55m2除く
• 建築面積：481.20m2
• 建築延べ床面積：2,992.06m2（容積対象外面積940.44m2含む）

【構造】

• デザインがちとモリモトっぽくないかなと思ったら、アーキサイトメビウスじゃないのね。
• ここの1階の部屋は実質的には地下らしいですね。今、この辺りの下水道を深くする工事中で、竣工後には工事も終わっている見込み。それで浸水回避には自信があるってことでしょうかね。なので、建物全体として周囲の建物と比べて1階ずつ低くなるってことです。
  • 半地下って事ですかね？この地域で地下に部屋とは怖すぎますが、、、小泉公園地下に巨大な貯水池が出来た後ですら浸水してる地域です。。。丸山公園の治水工事が完了しても、まだ不安です、、、でもすごく便利な立地なのに大通りからは少し離れているので静かだし、場所は最高なんですよね。。。
  • 半地下ってよりは限りなく地下1階に近いなではないかと思います。もちろん、前面はテラス風に彩光をとれる空間にするのでしょうが。
    • 案内会行ってきました。 一階は地下一階の部屋を出すそうで、、ありえないと思いました。

【日当たり・眺望】

• 遊歩道が隣で、マンションが建たない保証があるのもいいですよね。もし空地だとしても同じようなマンションが建つと日当たりは保証されないので・・・
• 3.4階は窓から電線&電柱が目の前です。

共用施設

ディアナコート三軒茶屋　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：7台、（機械式駐車場6台、身障者用平置駐車場1台）
• 駐輪場：40台（平置スライドラック式7台、2段ラック式32台、平置1台）
• バイク置場：2台
• 内廊下

設備・仕様

• モデルルーム見ましたが、仕様は天井高、エアコン、水回り全般、建具等々、とてもディアナではありません。このご時世なので土地の取得にお金がかかっているのかもしれませんが、グレードはピアース以下ではでしょうか。実際ピアース祐天寺のモデルルームほぼそのままですしね。。。なぜディアナにしたのかまったく不明？？高くうりたいだけではないでしょうか。ほんと残念なディアナです。
  • 天井(低い、下りが多い)、エアコン(天井カセット全くなし)、水回り(風呂場やトイレはタイル、石貼り全くなし、洗面所も低グレード石)、リビング床(石、タイルなし)、建具(天然木全くなし)などあげると枚挙にいとまがないほどありますよ…ひと昔前のディアナを知っている人からしたら、唖然とする低グレードです。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：33.52m2～80.72m2
• バルコニー面積：5.12m2～14.85m2
• ルーフバルコニー面積：7.81m2～24.59m2
• テラス面積：22.28m2～49.54m2
• 全18タイプあるようで1LDKや2LDKの間取りもあって、ニーズにも沿っていると思いました。おひとりさま、2人の夫婦も購入対象です。3LDKは洋室2にバルコニーがついていたりして、何に使えるかなと想像しています。2LDKになるとLDK側に大きなバルコニーがあったりして違った雰囲気の間取りが揃っています。
• 部屋のバリエーションが豊富ですよね。33.52m2～80.72m2。1LDKもあるんですね。1LDKに2LDK、3LDKもあって3LDKはかなり広々。お風呂が真ん中に配置されている間取り（Dタイプ）って珍しいですね。Cタイプはトイレが真ん中に配置されています。独特の間取り、デザイナーズマンション風なんでしょうか。
• 間取りの感じが広々として好きです。ウォークインクローゼットもあり収納もそれなりにあるのでいいです。
• 公式ホームページに掲載されている間取りを見ると、ファミリーから単身者まで対応しているように見て取ることができます。Gタイプの１LDK33㎡タイプだと、これだったら一人だとゆったり気味に暮らせそうです。
  • Gタイプのバルコニーがちょっと飛び出た形になっていますが、そこに洗濯物を干せるような感じなんですかね。あまりこういったマンションで外干しする方はいないかもしれませんが。
• 先日MRに行って来た者ですが、70㎡台は上層階の特殊住戸二戸しかなく、一戸は南西角でルーフバルコニー付き、もう一戸は公園寄り北東南三方角。
• Aタイプのリビングの窓ってどういう感じになっているんですか？間取り図的には柱部分を除いて二面に窓があるように思えるのですが、そうだとしたら部屋の中が明るくて良さそうですね。
  • Aタイプの窓、明るそうでいいですよね。目の前が電信柱になりそうでちょっと気になるのですが。
• AタイプのようなL字型のバルコニーですが、一般的な一直線のバルコニーのタイプより部屋の中が明るそうですね。こういう部屋に住んでみたい気はしますが、何かデメリットはないでしょうか。

買い物・食事

【買い物】

• キャロットタワー（約350m・徒歩5分）
• 西友（約550m 徒歩7分）

【食事】

• ブルーボトルコーヒー（約600m 徒歩8分）
• CRAFT CHOCOLATE WORKS（約1,470m 徒歩19分）
• RAIN ON THE ROOF（約380m 徒歩5分）
• サイタム・アラート（約420m 徒歩6分）
• SUNDAY（約1,430m 徒歩18分）

育児・教育

• 三軒茶屋小学校（約260m 徒歩4分）

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、準防火地域

【周辺環境】

• 幼稚園、小学校、中学校も近く、育児しながら長く住みやすいかと。
• 南は小料理屋があって夜遅くまで宴会しています。西は不気味は鳥居とトラックが放置さ空き地がありますね。
• 最近まで近所に住んでいました。太子堂3丁目交差点から世田谷警察署の通りは24時間バンバン通りますよ。私は大通り沿いにしか住んだことがないのですぐに慣れましたが、住宅地の静けさを求めている人など、気になる人は気になるかと。
• 目の前の立入禁止と柵があり内側に鳥居があるあそこは一体何か聞いてますか？大きな建物が建てれる場所でしょうか？
• 付近に住んでる限り治安は良い方だと思います。

【地盤・水害】

• 緑道沿いというが、暗渠となっており、ユルユルの軟弱地盤、ついでにハザートマップ真っ青エリアですね。。。
• この物件の場所、坂を下りきった最も低い場所で、浸水時は水が逃げる場所がありません。。。実際この付近は過去に何度も水浸しになってます。。。
• 案内会行ってきました。 緑地沿いで絶対に良くはないので浸水について質問しました。地盤はしっかりしているので、と、周りに警察署消防などの公的機関があるので何回か治水工事？？をしたとのことだけです。
  • 私が事前説明会で聞いたのは、過去近くで浸水があったので、世田谷区がかなりの対策を行い、1日xxxmm (これまで降ったことのない雨量)までの豪雨を処理出来るようにしてあるとのことでした。

周辺施設

【公園】

• 世田谷丸山公園（約70m・徒歩1分）
• 世田谷公園（約2.3km 車4分）

【公共施設】

• 世田谷郵便局（約280m 徒歩4分）

掲示板

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