シーンズ塚口

2020年3月10日 (火) 16:55時点における版

物件概要

シーンズ塚口　外観完成予想CG

• 所在地：兵庫県尼崎市東塚口町1丁目488番1（地番）
• 交通：

1. 福知山線 「塚口」駅 徒歩3分 
2. 阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩11分 
3. 阪急伊丹線 「塚口」駅 徒歩11分

• 総戸数：166戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月
• 売主：大阪ガス都市開発株式会社/近鉄不動産株式会社/阪急不動産株式会社
• 施工：鍜治田工務店 
• 管理：ＩＵＣコミュニティライフ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 東向の一部を除いて1階2LDK＋Sの70平米で4000万円越えでした。管理費＋修繕費17,000円前後、駐車場地上4階.3階12,000円、1階14,000円、平面で15,000円でした。7階3LDKの72平米で4500万円台は流石に手が出ない。
  • 立地もあるけど、塚口にしては強気。全戸にエネファームが設置されるみただけど、正直微妙。
• 塚口で88平米で5000万円後半はなかなか強気な価格でしょうね。
  • 駅前3分は強みだと思います。 何より需要があるでしょうから。 住みたい人も貸したい人もどちらもいそうな気がします。 近いのは駅だけじゃなくて公園も小学校も商業施設も医療施設もですし。 利便性もとても良さそうな感じがします。
    • モデルルーム見てきたけど、 今の価格設定だと議論のテーブルにさえ乗ってこない。 部屋、べランダも数字以上に狭く感じました。 阪急路線価格と言われても、そんなに近く無いしね。 サンサン跡地のブラウド並みに駅近なら納得ですが。 （あそこはおそらく、比較にならないほど高そうですが） ここは売れ残って、１～２割値下げしてからが勝負と見ました。
• 今日モデルルーム見てきたんですが、駅近で小学校も近いし、ディスポーザーもあるし、神戸や西宮の物件を見ている私としては、値段もそんな高くないように思ったんですが、これって尼崎だからでしょうか？ 神戸だと駅からかなり遠くても、めちゃめちゃ高いんで、土地のブランドみたいなものがまだ根強いんでしょうか。 個人的には尼崎って大阪にも近いし、好きなんですけどね。
  • 尼崎だから安いんだと思います。 昔のイメージを持ってる方もまだまだいるようですが、なんだかんだ近くのプラウドはあの戸数がほぼ完売ですからね。伸びしろがある地域と考えられると思います。プラウド買い損ねたので真剣に検討しています。ちなみにこの辺りは昔から治安もいいところです（塚口）。
• 子供が居なく通勤だけならJR尼崎でも良いだろうけど、尼崎では昔から治安や学区なども含め阪急武庫之荘や塚口が評価も価格お高いですね。同じ塚口でもここは南なので駅北より評価は落ちますがJR東よりは西が両駅使いやすく当然評価は上がります。
• G
  • 2LDK+サービスルーム(納戸)
  • 専有面積：71.13m2
  • 価格：4620万円～4741万円（先着順）
• B
  • 3LDK
  • 専有面積：75.88m2
  • 価格：4885万円（先着順）
• J
  • 3LDK
  • 専有面積：71.3m2
  • 価格：4409万円（先着順）
  • 角住戸
  • 和室あり
• N
  • 3LDK
  • 専有面積：71.81m2
  • 価格：4690万円（先着順）
  • 角住戸
• Qr
  • 3LDK+納戸
  • 専有面積：77.33m2
  • 価格：5359万円（先着順）
  • 角住戸
  • ルーフバルコニー
• A
  • 4LDK
  • 専有面積：84.16m2
  • 価格：4956万円（先着順）
  • 角住戸

【先着順】

• 価格 4,144万円～5,359万円
• 最多価格帯 4,600万円台（4戸）
• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 64.98m2～84.16m2
• アルコーブ面積 4.52m2～5.79m2
• バルコニー面積 10.6m2～31.33m2
• サービスバルコニー面積 4.25m2・6.15m2
• ルーフバルコニー面積 39.03m2
• ルーフバルコニー使用料 1,170円
• 管理費（月額） 8,840円～11,450円
• 修繕積立金（月額） 6,170円～8,000円
• 管理一時金 20,000円
• 修繕積立基金 487,400円～631,200円
• インターネット使用料（税抜） 1,600円

【販売時状況】

• 1期って販売戸数は何戸だったのかな？1期の売れ残りが先着順で15戸販売してます。2期は15戸で抽選は今日まででした。
  • 一期で50戸くらい売れてるみたいなので、不人気ってわけでもなさそうですが。
• 物件を見ると、総戸数は166戸。48戸が埋まっていると聞いた人がいるので、1/3は埋まっている計算でしょうか。竣工が2020年1月なので、これから第何期と売っていくのが順当でしょうか。15階建ての大きなマンションになりそうです。
• 総戸数166戸の大規模マンション。 竣工もまだまだ先なので、完売できる段階ではないと思います。 ＪＲ塚口駅なら徒歩３分。便利な立地ですし周辺環境も悪くないです。 まだまだこれから購入希望者が増えていくでしょう。
• 販売は、この2ヶ月で10戸売れてる感じですかね。年末には150戸までいけば、完売できますかね。まあ、だいぶ落ち着いてきた感じもします。
• 成約戸数130戸超ということはあと36戸弱ってところでしょうか。入居まであと半年くらいありますから、入居前の完売もありうるのではないでしょうか。立地や価格など、良い条件がお揃っているのだろうなと思います。

交通

【電車】

• 塚口は2路線使え、駅にも近く1駅先のJR尼崎駅からはあらゆる方面に足が運べるので良いと思います。
• 現地に何度か足を運んでいるうちに、「JR尼崎」駅に比較すると圧倒的にこちらの「塚口」駅の電車の本数も少なく、たかが1駅なれどその便利さの度合いにかなり差があると思いました。阪急とJRの２線が使えるメリットはあるものの、基本的に生活する上では使い勝手の良いJRが主になることを考えると日々の生活上でそれほど２線使えることが決め手にもならないような気がしています。
• 2020年3月の宝塚線ダイヤ改正も塚口駅には影響なしですね。区間快速も塚口駅に停車してくれればいいのに。

構造・建物

シーンズ塚口　エントランス完成予想CG

【構造】

• 敷地面積：6,308.18m2
• 建築面積：2,251.32m2
• 建築延床面積：14,931.64m2
• 建ぺい率：35.69%
• 容積率：199.88%
• 外観はスタイリッシュです。

【日当たり・眺望】

• 南側の車通路と川の間の空き地は市の土地で、何か立つ可能性が０ではないようです。小さい空き地なので、立つとしても公園の管理施設くらいですが、その可能性もほぼないであろうと思います。

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  エントランスからの外観

共用施設

シーンズ塚口　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：109台（平面6台・機械式102台・カーシェア用1台）
  • 月額使用料/12,000円～15,000円
  • 雨ざらしですが平面駐車場が15000円くらいと安く感じました。
  • 何よりいいと思ったのは自走式の駐車場で1万円以下という所です。ジーンズは機械式で12,000円～なので羨ましすぎます
• 自転車置場：332台（傾斜ラック166台、平面166台）、来客用10台、サイクルシェア用8台
  • 月額使用料/300円・350円
• バイク置場：11台
  • 月額使用料/2,500円
• ミニバイク置場：14台
  • 月額使用料/1,500円
• 余分な共用施設はないのが良い。
• 夜に廊下のライトが数時間光っていますが、エレベーター付近の窓がおしゃれに仕上がっているのもあり、光と調和してかっこよかったです。
• エントランスほぼ完成していて、水も流れていて綺麗でした。
• エレベーター2機が、朝混まないか気になってます。
  • 朝は時間により混雑するでしょうね、また低層階だと定員にオーバーで乗れない可能性もあるので、5階以下なら階段で降りる方が時間は読めるかもしれません。私は階段は嫌なので上層階を選びましたが、低層階の方は安く買えたので乗れなくてもしょうがないですね。

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  エントランスロビー(1)

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  エントランスロビー(2）

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  水盤

設備・仕様

• エネファームなどの設備面は良いと思います。
  • エネファームも１０年後にメンテナンスで９万程度で継続使用できるようです。
• ディスポーザーや食洗器、トイレのウォシュレット、ミストサウナ付き浴室乾燥暖房機等々、どこにでもありそうで意外に付いてないところもある設備がここでは標準で付いている感じです。
• 設備がハイスペック（キッチンが天然水晶で上品な仕上がり、お風呂の床に関しても、ほっカラリ床であたたかくて一番よい設備のようです）

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 64.98m2～88.84m2
• プランバリエーションがかなり豊富なのでしょうか。 ２LDKと言っても広さのバリエーションがあるのだなぁと見ていて思いました。 広めの２LDKだったら、3人家族とかありなんじゃないか、と思ったりもしまして。 狭い２LDKだったら、夫婦二人で、ゆったりと暮していくことができる広さなのではないかしら、と感じました。
• 間取りはプランIがいいですね。広いだけあってシューズインクロゼットが付いている。ベビーカーやゴルフバッグが収められるってことは結構広さもありそうですよね。
  • あまり室内に入れたくないものを入れるのにちょうどいいですね。全邸にあるのでしょうか。 角部屋じゃなくてもアルコープがあったりとプライバシーに配慮されてる点が良かったかな。 ただまあ廊下側の部屋には目隠しとかしたいところですが。 今出ているプランだと南向きか東向きですが、西向きもありそうですかね。
  • プランの向き、どうなんでしょう。現地地図を見ると、全方向に部屋がありそうな雰囲気です。
• こちら、間取り豊富ですね。80前半平米でも、使い勝手がよさそうな間取りでした。88平米は5000万円後半。
• ルーフバルコニーのあるお部屋なら小学校の運動会がバルコニーからみれそうです。
• 間取りも考えられていてフラットになっているのがいいと思いました。
• アルコープがあるのとクランクイン設計なのはプライバシー感がありいいですけど、収納スペースが少ないような気がしました。 収納スペースにはこだわっていると公式サイトには掲載されており、なるほどと思ったのですが、プランを見るとそういう感じが伝わってこないです。
• ベーシックプランだと収納の小ささは目につきますね。 もう少し増やしたいならメニュープランを使って収納を多くするってことなのでしょうけど、 面積が少ないとそれもなかなか難しいですし。和室に押入れがあるのは良いと思いましたが。 アルコープって角部屋、中部屋とも仕切りは無いんですよね？ Iタイプならアルコープ部分をもうちょっと欲しかったかもなあ。
• 洋室2は引き戸にして居室としていますが、行灯部屋のため(外気に接する開口部がない)この部屋も暗いです。Gタイプはよくないです。

買い物・食事

【買い物】

• ビエラ塚口(徒歩4分／約320m)
• プチコノカ(生花店)
• Seria(100円ショップ)
• JR宝塚線の塚口駅周辺は商業施設や病院などがあり便利そう。

【飲食】

• スターバックスコーヒー ビエラ塚口店(スペシャルティ コーヒーストア)
• ヴィドフランス(ベーカリー)
• 三代目網元 魚鮮水産 ビエラ塚口店(居酒屋)
• しのぶ庵(飲食・居酒屋)
• Sweet‘s(手作りケーキの店)

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• レオ保育園徒歩1分／約60m
• アイキッズ保育園／JR塚口園徒歩2分／約160m
• 近松保育園徒歩8分／約630m
• アイキッズ保育園／阪急塚口園徒歩13分／約1,010m
• 尼崎市立花東幼稚園徒歩14分／約1,110m
• 近くに保育園があります。
• 大きめの公園や小学校、保育園があり子育てしやすい環境のように感じます。

【小学校・中学校】

• 尼崎市立上坂部小学校(通学区)徒歩1分／約70m
• 尼崎市立小園中学校(通学区)徒歩26分／約2,060m
• プラウドシティ塚口ができてから学校で教室足りない。園田南小学校は増設工事ここは上坂部小学校かな？中学は小園中学？塚口中学？どっちも評判イマイチだけど
  • 公式サイトには上坂部小学校(通学区)とありました。 近くて良いですけど近過ぎるのもデメリットなのかも…。 マンションのすぐ隣が校庭なので砂埃が気になりますね。 中学校は徒歩26分の小園中学校だそうです。 距離があるなあと思いましたが評判もいまいちなんですか？ この辺だと中学受験とかどんな様子なのでしょうか。
• 近くのプラウドシティ塚口のお子さんは私立中学生をちらほらと見かけますよ。
• 中学校だけはちょっと遠いのかな。自転車通学はOKなんでしょうか？
  • 私は線路東側、イニシア塚口のほうですが、子供が同じ校区の小園中学校です。 そこからでも片道2.5kmほどあり、学習カバンに部活の用具で連日かわいそうです。 ちなみに自転車通学は出来ません。 尼崎市は公立小中学校の整備や環境に力を注ぎませんね。 これだけマンションが増えても、逆に統廃合を推し進めているぐらいですから。
  • 中学校が2.6キロと遠いです。プラウドマンションなどで子供が増えているので、将来学区が変わり近くなると予想しています。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 大阪ガス社宅跡地という点は、住みやすいという想定でいいのでしょうか。
• 駅が近いと交通アクセスの面だけでなく、商業施設などがまとまってあるので、便利でいいですね。大きな公園が隣接しているので、ちょっとしたウォーキングや走るのにいいかも。ただ、夜間の時間帯は危なくないのか、ちょっと心配になりますが。木が多いので昼間も暗いような気がします。
• 駅から徒歩3分が魅力的ですね。 しかし、マンション建設ラッシュで 駅がキャパオーバーにならないか心配です。 普通電車しか止まらないし。
• マンションに隣接して敷地が広めの公園があるのはいいですね。 私はランニングが日課なので、公園内が走るだけの広さがあれば、一般道を信号を気にして走行しなくて済みます。 お子さんがいるご家庭も安心ですね。 気になるとすれば、夜の時間帯。 たまり場にならなければいいいのですが。
  • そうですね、たまり場にならなくても、暗い公園だと治安も心配。 駅から近いから人通りは多いかもしれませんが、けっこう広い公園で樹木も多そうですから、夜は一人歩きには向かないのではないかな？ できれば朝、昼、晩と歩いてみるといいでしょうか。 とはいえ、緑が多く、小学校や商業施設もすぐ近く、恵まれた環境なのではないでしょうか。 となると、価格がどれほどなのかが気になってきます。
• マンション自体は大通りから少しそれて内側に入っているので、少しは静かでしょうか。公園が大きくかなり木も多いので夏は涼しいでしょうね。
• 目の前が公園だと、蝉の鳴き声がヤバいです。
  • 公園が目の前にあれば、蝉もベランダまで飛んでくるのでは？

虫も多いだろうから嫌だなと思いますが、緑が近くにあるのはいいことですよね。

• 産業道路沿いというのがかなり気になります。日中の交通量が多いのは普段の生活で実感していますが、夜中もトラックとか多いんでしょうか？小さな子を狙う犯罪が多い中、小学校が隣なのは嬉しいです。
• 悪臭は工場から発生するものと思われますので、工場側の問題でタイミングが変わるのでしょう。工場側の方でも近隣住民から苦情がこない時間帯を選んでいると思います。私が体験したのは平日21～22時だったように思います。
  • 悪臭については現地に10回以上行っていますが、一度も感じたことはないです。風向きや天候で稀に発生するんですかね。
  • 公園との間の道を通って通勤してます。1年ほど通ってますが悪臭は感じたことがないです。平日18時から23時過ぎまで時間はバラバラです。個人差があるのかもしれませんが。。
    • 悪臭は消毒薬のような匂いなので、気にならない人も多いのかもしれませんが、かなりきつい匂いなので、匂いに敏感な方はよく検討された方が良いと思います。近所に住んでいますが、洗濯物に匂いがつくのが一番困りものです。
• 阪神尼崎、塚本あたりはパチンコ屋などあってごちゃごちゃしてる雰囲気がまだありますね。塚口はパチンコ屋とかないのがいいかな。VIERAからお店が撤退していかないか心配だけど。

【治安】

• 他の場所に比べると、犯罪のニュースの件数は明らかに多いですし、治安の悪さは否めないと思います。

【地盤・水害】

• この辺りも高潮警戒地域か。尼崎市は海抜0メートル地帯も多いし、最近は台風が超大型化してるしこれからは洪水とか津波とは別に、高潮まで警戒せなあかん時代やな。
  • 下の資料によるとこの辺りは水没しても3mなので2階以上に避難すれば死なないですね。それなら命の心配も無いし問題ないです。

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  大阪湾沿岸（尼崎市、西宮市、芦屋市沿岸）高潮浸水想定地域

周辺施設

【公園】

• 目の前にある上坂部西公園は良さそうな公園ですね。 治安の心配など話題になっているようですが、 緑化植物園になっていて管理も行き届いているような感じです。 子供を遊ばせるにも良さそうな公園だなと思いました。

【医療】

• 塚口駅前デンタルクリニック(歯科)
• べっしょ眼科クリニック(眼科)
• 武居レディースクリニック(産婦人科)
• おくもとクリニック(消化器内科、肛門外科、内科)
• アルカビエラ塚口薬局(調剤薬局)

【スポーツ施設】

• セントラルスポーツ
• ジムスタＪＲ塚口(スポーツクラブ)

【その他施設】

• ホームドライ
• ビエラ塚口店(クリーニング)

掲示板

• hyogo/628162/111-690