レ・ジェイド森ノ宮

2020年2月22日 (土) 23:44時点における版

物件概要

レ・ジェイド森ノ宮　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市東成区中道1丁目78番2、3（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro中央線 「森ノ宮」駅 徒歩5分
2. 大阪環状線 「森ノ宮」駅 徒歩4分
3. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「森ノ宮」駅 徒歩5分

• 総戸数：45戸（他に管理室）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月
• 売主：株式会社日本エスコン
• 施工：株式会社ノバック
• 管理会社：株式会社エスコンリビングサービス

価格・コスト・販売時状況

• ついに公式ホームページが出来ましたね！JR森ノ宮駅徒歩4分、大阪城公園がこれだけ近いというのは他には無い個性だと思います。間取りと価格の公開が待ち遠しいですね。
• この辺りは古い建物が多いイメージでしたが、新築マンションくるんですね。しかし値段高そうですね…
• 来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。駅に近くて便利な立地なのでかなり高くなりそうでしょうか。詳細が早く知りたいですね。
• お値段は高くなっていきそうですよね…どれくらいになるのかわかるのはもっと先のお話になりそうです。
• 高くは売れない立地です。わかる人にはわかる。２９９０万円からかな？
  • このあたりって、相場は安いのですか?まだ価格帯も出ていないので駅に近いということを魅力的に考えているのでもう少し周辺の情報が得られたらうれしいです。ファミリー向けではあると思うので、教育施設のことや治安のことも知りたいですね。
• 広告用住戸として3500万円台からでしょう。平均坪単価は280万円程
  • 森ノ宮はけっこう便利だけど東成区側だからそんなに高くないはず。坪単価220～240万ぐらいかな
• 価格出てましたっけ？
  • まだ出てないと思いますよ。でももう大阪もマンション価格あがりすぎて、50平米以上になると、絶対4000万は超えてきますもん。まだ大阪万博まであがりつづけるんでしょうかね？
    • Iプランとかは安いと思いますよ。デザインみればわかるように2Fなどは価格下げるプランにしてくるみたいですしね。
• プランは50～70平米台、床情報なし、風呂は1416～18、カラーモニター玄関以外は特に書かれてない。マンションとしてあえてウリにする設備はない感じ。周辺環境は再開発次第かな？
• リビング横長の3LDKが欲しいけど5000後半とかかな
  • ほんとにマンション価格あがりましたよねえ…坪単価どれくらいになるのかな
• 女性なんで、やっぱ二階は怖いですね。最低でも5階以上希望です…よ、予算があ。
  • 確かに女性目線だと、中層階以降が安心できそうですね。1，2階は防犯面でも怖いというのは女性としては誰しも考えることだと思う。公開されている間取りをザット拝見しましたが、防災備蓄倉庫がバルコニーがあるのが良いです。バルコニーのスペースも広くて良い。その他、浴室と洗面室もスペースが取れていてGOOD
    • 以前、マンションの購入情報雑誌で見たデータでは、空き巣が入るのって１階も上層階もそこまで実は関係がないというのがありました。上の方の階だと、よりひと目に触れにくく、あと油断もしがちだからだということでした。それでも、やはり外から家の中が見えるのでは？というのがあるのならば女性の場合は中層以上のほうがより良さそうですよね。
• 近く歩いて散策してみてください。このあたり場所が・・・土地も１坪１００万円前後では？環状線の内と外では価格が全く違うので資産価値重視な方はよく調べて買ってください。
• マンション見てきました。ざっくりとした値段を聞きましたが、2ＬＤＫの低層階で4300万円ぐらいとのことでした。。。環状線外側で東成区なので、いくら駅から近いと言っても3500万円ぐらいで買えると思っていたのですが…甘かったです。安ければ検討しましたが、病院の跡地、車の音がうるさい等々、私たちは検討しないかな。情報共有までに。
  • 2LDKの低層階で4300万ぐらいですか。3LDKの低層階でそれぐらいかなと思っていたので高いですね…。私たちも病院跡地が少し気になっていたので、この価格帯だとなかなか厳しそうです。やはり市内で駅近だと高いですね。
    • 3LDKの階段でいける三階を狙ってるのですが5000くらいいりそうですね
      • 坪250は超えてそうですね
        • 2LDKは50平米台と60平米台とありますけど50の方でその金額ですか？
          • 2LDKは4300～4900ぐらいだった記憶、でも低層はバルコニーががっつり食品会社と被ります。
• こちらは東成区ですが、最近駅近のローレル緑橋含めてかなり価格強気ですね、最寄り森ノ宮駅　環状線と地下鉄利用はメリット大きいですね、次の駅　玉造駅周辺についても東成区も駅近は人気のエリアです。学区はあまり評判良くないようです。
  • この辺りは東成区の中でもまだ良い方の学区ではあります。小学校の学力も平均より上で良いみたいです。交通の便もよく、住みやすいとは思いますが、高すぎますね。かなり強気な価格設定。森ノ宮キューズモールの並びの大型ファミリーマンションができた当初は70以上の3LDKで3000万台?でした。数年前のマンション価格と比較するとありえない値段ですね。
• 最寄り駅まで徒歩５分、かなり便利な立地にあるマンションですが間取りがちょっと狭いのが残念です。３ＬＤＫで７０平米ないのはただ部屋数があるだけで使いにくそう。ここはファミリー向けというよりは単身やdinks向けなのかもしれませんね。
• いくら駅が便利とは言え、環状線外側、東成区でこの価格は高すぎる。環状線内側と外側じゃ資産価値は雲泥の差。スーパーとかも近くにないし、実際住んだ時の満足度は低そうやね。
• モデルルームや営業さんのお話がとても良くて気に入っていましたが、マンションの現地を見て絶対なしだと思いました。よくよく調べたら、工業地域みたいで確かに周りに工場とかいっぱいあるし、モデルルームとかの雰囲気に流されて印象付けたらダメだなと思いました。
• 森ノ宮は駅徒歩圏内に安い賃貸が多過ぎて、買う必然性が感じられないのがネックですね。
• 坪単価300と言ってました。５階ぐらいまではバルコニーからの景色が隣の食品会社と隣接していて、また食品会社の屋上が近くて微妙でした。60以上の3LDKで5000万後半でした。さすがに高すぎて即諦めました。不動産バブルですね。
• 予想よりはそんなに高くない？早く売り切る方に狙いを定めたかな？
  • 予想よりも若干安いんですね。3LDKの部屋は最低でも6500万円はすると思っていました。
• 森ノ宮駅に近いので強気の価格帯できましたね、東成区も天王寺区で販売中の新築分譲マンションと変わらないですね。最近は羊羹がたの間取りが多い中、ワイドスパンの間取りは良いと思います。
  • まあ、それでも割高だね。
    • 「予定より安めで決定＝客付きが悪かった」んでしょうね。どこも高騰してるからここだけが異常ってわけではないが、それにしても東成区でこの値段はなぁ・・・。

【第1期1次登録受付概要】

• 販売戸数 10戸
• 販売価格 3,820万円～5,890万円
• 最多販売価格帯 4,700万円台（2戸）
• 間取り 1LDK～3LDK
• 住居専有面積 45.19m2～67.16m2（防災備蓄倉庫面積含む）
• バルコニー面積 11.34m2～24.65m2
• アルコーブ面積 2.68m2～7.60m2
• 室外機置場面積 1.12m2
• 管理費（月額） 6,870円～10,210円
• 修繕積立金（月額） 3,620円～5,370円
• 修繕積立基金（引渡時一括） 452,000円～672,000円
• 管理準備金（引渡時一括） 13,560円～20,150円
• インターネット使用料（月額） 1,485円

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交通

• 交通アクセスも良い立地なのもあり、注目している人は多そうかなと思いました。

構造・建物

• 建築確認対象敷地面積：856.43m2
• 建築面積：487.79m2
• 建築延床面積：3,286.98m2

• マンションの外観デザインは、プラン内容の次に大事だと思います。小規模ではありますが、外観デザインがスタイリッシュで素敵です。プランもいろいろタイプがあるようなので、家族のニーズに合わせて選べそう。
• 外観デザインもおしゃれですが水回りや収納スペースなど物件内のデザインもおしゃれです。モノトーンをきかせた感じでシックな感じは好みですが価格帯がちょっと高すぎるので、安易には購入を決められないですね。

共用施設

• 駐車場：8台（平置式）
  • 月額使用料:20,000円~27,000円
• バイク置場：1台
  • 月額使用料:2,000円
• ミニバイク置場：3台
  • 月額使用料:1,500円
• 自転車置場：68台（スライドラック式(3人乗り）12台、2段＋スライドラック式　56台）
  • 月額使用料:100円~400円

設備・仕様

• カラー玄関モニターは有るね。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：45.19m2～72.89m2（防災備蓄倉庫面積含む）
• アルコーブ面積：2.68m2～7.60m2
• バルコニー面積：11.34m2～24.65m2
• 室外機置場面積：1.12m2～1.89m2
• 割と間取りはスクエアでいい感じ、風呂は1418だし窓つきもある。ただバリエーションのいくつかは実用的じゃないね。あとは眺望と坪単価かなー
• 間取り見ました。私はファミリーなので3LDK。気になるのがDINKS用の住戸もあるので、音など気を付けてすまなくてはいけないかな？ということ。Aタイプは角部屋でLDKが角なのでその点は多少はいいのかもしれないですけど・・・。同じフロアに単身者がいたりするとやっぱり気を遣います。アウトフレームですが、ちょっと変形のLDK。キッチンの配置をうまく作ってあります。浴室の換気窓もあるのが助かります。和室を洋室に変えられるとよりよかったかな。子供が2人なので、2人を1室にするか、どちらかを和室にするか・・・。
  • 全ての部屋に無償変更バリエーションがあります。無論、Aタイプも複数あり、ほぼ和室無しプランです。プラン毎のバリエーション数は豊かです。DINKS用住居というのはなく、基本構成(面積と水回り)だけがあり、バリエーション選択で部屋数が変わって単身者～家族まで対応可能です。中には巨大寝室にドレッサー設置など、現実的には少数なのも含まれていますが…ともかくプランは良いけど眺望が…というジレンマもある程度解消されそう？
• 面積が狭いのってどうなのかなと思いましたがキューブ型の間取りなので意外と、各部屋広く使えそうな設計です。家事動線もこれだと動きやすくて楽ですね。
• ワイドスパンなのがいいですよね。横長リビングで完全なアウトポール。それに無理やりなんちゃってWCLをつくらず、扉代のかさむクローゼットにしてくれてるのも（間取りによっては無理に作ったWCLよりもクローゼットのほうが収納量が高い）好感が持てます。お風呂に窓もあり。
  • いえクローゼットの仕様はプランのバリエーションにより異なりますが…
    • 「CプランのC4　LDK拡張プラン」です。間取り種別までかきこみすればよかったですね
• ホームページに間取り変更プランまであるのが楽しいと思いました。いろいろ想像できます。子供がいるのでAタイプならA3一択なのですが、子供のいない夫婦の方がA4にしても素敵！なんて見ています。A3タイプ、クロゼットを壁側にしてウォールドアにして、将来的にLDKとつなげてLDKを広くするプランも可能でしょうか。子供が巣立ったらリビング広くしたいですね。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ＫＯＨＹＯ ＪＲ森ノ宮店　徒歩3分　約240m
2. ロイヤルホームセンター森ノ宮　徒歩4分　約270m
3. ライフ玉造店　徒歩6分　約410m
4. もりのみやキューズモールＢＡＳＥ　徒歩7分　約510m
5. エディオンもりのみや店　徒歩7分　約510m
6. セントラルスクエア森ノ宮店　徒歩7分　約510m
7. 近商ストア玉造店　徒歩10分　約800m
8. ダイコクドラッグＮｅｗ玉造店　徒歩10分　約800m
9. デイリーカナートイズミヤ玉造店　徒歩13分　約1,000m
10. 業務スーパー今里店　徒歩14分　約1,080m

• スーパーは近くにないと言っている方がいますが、徒歩5分以内にKOHYOとスーパー玉出がありますよ。

育児・教育

• 教育施設

1. 大阪市立北中道小学校　徒歩5分　約360m
2. 大阪市立玉津中学校　徒歩14分　約1,060m
3. 玉造にじいろ保育園　徒歩5分　約390m
4. 大阪市立北中道幼稚園　徒歩6分　約440m
5. 大阪市立北中本保育園　徒歩6分　約450m
6. 森ノ宮もっきん保育園　徒歩7分　約550m
7. うれしい保育園玉造　徒歩8分　約570m
8. 大阪市立玉造幼稚園　徒歩9分　約710m
9. 学校法人城星学園幼稚園　徒歩11分　約830m
10. 城星学園高等学校　徒歩11分　約830m
11. 大阪明星学園明星高等学校　徒歩19分　約1,520m

• 学区はあんまり良くなくて保育園の倍率も高すぎるから子育て世代にはオススメできない
• ファミリータイプもあるようですから子供がいらっしゃるという方も検討対象になりますが、小学校が近そうなので、ファミリー世帯としてもメリットがありますね。共働き世帯には暮らしやすいんじゃないかな

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域
• どこにできるんだろう？と思っていたんですが、成人病センター跡地のところ。あそこだったら駅は環状線も地下鉄も両方共近いから、便利に暮らしていくことができるんじゃないか？と思います。
• 平野川は大丈夫でしょうか？
• そこそこ御飯所もあるし、大学が移転してくるから今よりさらに便利になりそう
• 最寄り駅まで徒歩4分程度という距離もいいなと思いました。
• でもこのあたりって、車の音が常にうるさいんですよね…
• 森ノ宮駅から徒歩5分圏内という所はメリットになるのかな。女性の一人暮らしからすると、駅から近い方が安全に帰宅できますし、夜道も人通りが多い方が安全ですから。
• 森之宮駅の近くですが、環状線の外側のためなのか、下町感が結構あります。現地周辺は実際に歩いたほうがいいと思いますよ。
• 前の道路が南にしか行けない一方通行。一時停止も見通しが悪い。ここ要注意。

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周辺施設

• 公共施設

1. 東成中道郵便局　徒歩4分　約280m
2. 東成警察署中道交番　徒歩6分　約430m
3. 大阪玉造郵便局　徒歩8分　約620m
4. 東成消防局　徒歩12分　約990m
5. 東成警察署　徒歩15分　約1,170m
6. 東成区役所　徒歩16分　約1,240m
7. 真田山プール・天王寺スポーツセンター　徒歩16分　約1,270m

• 医療施設

1. 生協森の宮歯科　徒歩2分　約100m
2. 長原耳鼻咽喉科　徒歩3分　約210m
3. 森ノ宮メンタルクリニック　徒歩3分　約240m
4. 木下診療所　徒歩4分　約290m
5. 村尾医院　徒歩4分　約310m
6. 古武診療所　徒歩5分　約380m
7. 上西神経内科・内科クリニック　徒歩6分　約440m
8. 中本病院　徒歩8分　約570m

• 公園 等

1. 中道中央公園　徒歩5分　約350m
2. 城南公園　徒歩5分　約360m
3. 森之宮公園　徒歩5分　約400m
4. 大阪城公園　徒歩6分　約470m
5. 森ノ宮ピロティホール　徒歩6分　約460m
6. 難波宮史跡公園　徒歩17分　約1,320m

その他

掲示板

osaka/652226/14-65

osaka/652226/13