バウス目白御留山

2020年2月26日 (水) 14:52時点における版

物件概要

バウス目白御留山　外観完成予想図1

バウス目白御留山　外観完成予想図2

• 所在地：東京都新宿区下落合2丁目292番12号
• 交通：

1. JR山手線「目白」駅徒歩11分
2. JR山手線、東京メトロ東西線「高田馬場」徒歩8分

• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地下1階建て地上3階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年6月
• 売主：日本土地建物株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社

価格・コスト・販売時状況

• この立地に大手が建てたら全戸ほぼ億超えですね。ファーストコーポがどこまで勝負できるか？？
• 近所の元華僑宅・・・陸軍大島大将（子爵）邸ですね。その後東京大飯店の会長宅になって、取り壊し後は長い間更地で子どもたちの遊び場でした。そこにマンションを建てたのはリテック・コンサルタンツ。いろいろアレなマンションですが、ゼネコンが竹中だったのはすごいと思います。
• 公式サイトはいつ掲載されるのでしょう。現時点では予告広告もまだですね。立地的にマンションが多く建設されているエリアなのでしょうか。JR山の手線から歩ける距離ですし低層で住戸数もさほど多くないので販売価格は高そう。低層なのは高さ制限の関係ですか？
• 崖も含めて整地に滅茶苦茶手間がかかってるから割高になりそう。
  • 背後の御留山公園の崖を支えて、前面の保育園側へ崩れないようにする。けっこう難工事っぽいですね。
• 70平米台前半、3LDK、8000万円が用意できない家庭はお客ではないということでしょうか。格安の部屋、パンダ部屋で数部屋は8000万円以下のものもあるのかもしれませんね。
  • たぶんメインのタイプが70m2台ということで、それより狭くて買いやすい部屋もあるんじゃないでしょうか。ただしこの場所は目白の奥座敷的ポジションで生活は不便です。元々お手伝いさんや御用聞きで成り立つお屋敷があった所ですからね。御留山公園芝生広場の北側に建てているパナソニックホームズのマンションのほうが目白らしい暮らしができると思いますよ。
• 公式HP、34戸のマンションにしてはお金かかってる感じです。大半が億ションなのでしょうね。
• 建物の外観は良さげだが、色々と難点の多い物件だなーと思う。せめて周辺の他物件と販売時期が競合しなければ…というところか？

交通

構造・建物

バウス目白御留山　エントランス完成予想図

• 敷地面積：1,663.74m2

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋SR～4LDK
• 専有面積：66.11m2～97.26m2
• バルコニー面積：10.00m2～19.74m2
• 間取りを見るかぎり一応レベルは高そうですが、70m2台前半の3LDKは洗面室がリビングインで南と北側両方の柱（一部）が食い込んでいるなど、残念な点も目につきます。100m2弱の3LDKも北側の柱は外に逃がしてあるものの南側が食い込み。リビングとメインベッドルームがギロ天井になりそうで（図面から推測）、微妙な感じです。
• 97m2のは別として大きい部屋ほど間取りに難がある。90m2と83m2の部屋は独立した寝室が1つだけ。子ども部屋を確保するのが難しい。金持ちリタイア層狙いなのかな？70m2台のほうがマシ。

買い物・食事

育児・教育

• 新宿区立落合中学校　約80m／徒歩1分
• 学習院大学　約770m／徒歩10分
• 上智大学 目白聖母キャンパス　約680m／徒歩8分
• 多世代の心地よい暮らしを支える『新宿区の行政サポート』。
  • 安心して子育てできる環境を整えるために、新宿区独自の取り組みがいくつも行われています。さらに、医療や教育だけでなく多世代が快適に暮らすためのサポートを手厚く行っています。
• 『ファミリーサポート事業』
  • 地域の中での子育て支援や児童福祉向上のために、区民による会員制の相互援助活動を行政主導で推進しています。新宿区ファミリー・サポート・センターでは、子育ての援助を受けたい方（利用会員）と子育ての援助を行いたい方（提供会員）の橋渡しをしています。※利用には会員登録が必要です。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• そそり立つ擁壁の上に大きなお屋敷があった土地ですね。下落合のタヌキの生息範囲がどんどん狭まってきたようです。
  • 誰が住んでいるのか？よく分からない豪邸でしたね。大体、この近所の邸宅は名士揃いだから、あ、あ、となるけど、ここだけ？？？でした。デベもよく知らないデベロッパ。近所の元華僑邸宅もよく知らないデベロッパーでした。元伯爵か子爵？邸跡地。元の住民の方と関連性の高いデベロッパーが立てるから、非財閥系であるのは確か。大邸宅が下落合からまた、一つ消えた。
• 隣の小学校のグランドと同じ高さなので、眺望が良さそうです。
• 場所もギャラリーやアトリエが多く、街並み全体が優雅です。目白駅は学習院大学があります。皇族の方が通う学習院大学、学生も上品な人が多いんじゃないかと予想されます。実際は通う人だけがわかる事実ではありますが、いい場所ですよね。
• 高田馬場が実質的な最寄りになるけど、さかえ通りのアプローチが…。億ション住まいにあの道を歩かせるのは酷ですよ。
• 連休に現地を見ました。新宿区とは思えない環境ですね。背後から包み込むような公園の緑に圧倒されました。幼稚園保育園小中学校が隣接しているのもいいですね。難点は駅への経路と買物の便です。これは難渋しそうな気がしました。
  • 幼稚園が隣接しているのはデメリットでは・・・あの子供の泣き叫ぶ声が好きな人にはよいが自分はちょっと厳しいな
• 御留山と言っても、かなり下側の坂の途中で中途半端。目白駅方面へは、坂がキツい＆遠い。高田馬場駅方面へは、西武新宿線の踏切がネック（特に平日朝）＆さかえ通りの雰囲気が悪く汚い。地震や豪雨時の御留山公園からの土砂崩落も心配。裏手が森なので湿気が多くなる可能性も。裏手が森なので虫が多い。前のこども園、道挟んで反対側の幼稚園＆小学校がうるさい。戸数が少ないので、管理組合役員の順番が早く回ってくる。

周辺施設

• 区立おとめ山公園　約110m／徒歩2分

その他

掲示板

23ku/645162/33