ユニハイム MUSE大手前

2020年1月7日 (火) 15:35時点における版

物件概要

ユニハイム MUSE大手前　外観

• 所在地：大阪府大阪市中央区徳井町1丁目33、35（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩3分
2. OsakaMetro中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩3分
3. 京阪本線 「天満橋」駅 徒歩8分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年11月
• 売主：ユニハイムエステート株式会社
• 施工：株式会社昭和工務店
• 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 都市型コンパクトレジデンスと銘打っているので、かなりターゲットは絞りきっているのだろうなという印象を受けます。賃貸向けに、ということになってくるのでしょうか。駅は物凄く近いです。
  • じゃあここは実需というより投資向け物件になりそうなんですかね。そうなると設備のランクが下がりそうな気がします。
    • そうなんですか。だとするキッチン、お風呂、トイレといったものはごく一般的なものとなっちゃいますかね。シングル向けでも食洗機位はあると良さそうですけど。ここだとメニュープランもあるようですが、そのサービスもあまり使われることもないのかしら。
      • 食洗機くらいはオプションではなく標準仕様ではないでしょうか。あまり広くはないですが2LDKがあるので共働きカップルの方もターゲットなので。
• ここの間取り、好きな間取りです。気になるのは価格。上町台地てま、駅近だし高いかな。資産価値はありそうですね。値崩れしにくい価値が魅力的です。いくつか見てきましたが、ユニハイムエステートさんを初めて聞いたのでそこが不安。信頼できますか？施行主は聞いた事ありますが。
  • あまり知らないデベだなと思っていたんですが、もともとユニチカエステートというところだったみたいです。別の会社に譲渡をした、という感じらしいですよ。ユニチカという会社自体は聞いたことが有ります。かなり不動産業は多岐にわたって行っており、その中にマンションもあるということみたいです。
    • 有名ですよね。私も名前を聞いたことがあります。繊維メーカーだったような。衣料品を売っていたはず。
• 9月に事前説明会参加します‼️少しワクワクして楽しみです。
  • 説明会行った方どうでしたか？値段気になります。
    • まだ決まってないようです。が、相場どおりになりそうです。ただ、ローン控除のないマンションのようです。
      • 坪260〜270万くらいと聞きました。この価格なら妥当な線かと思います。これより高かったら厳しいでしょうね。
        • 小規模ですが駅近ってことで、数年前に比べれば割高かもしれません。
          • 52平米で4500万ぐらいですかね？高いですね。
            • ５２平米　この間取りが４５００万円ですか？近くのビオール大阪大手前タワーでも、６０平米以上で、この価格でありますよね？
• モデルルーム良かったですね。角部屋率が、高いのがいいですね。
• 価格妥当かな……最近どこも高い‼️
  • 2012年ぐらいからずっと上昇してるみたいですね。いつになったら価額上昇が止まるのか
    • 2030年までは、上昇カーブ。坪単価300万円だと、10年後には、坪単価450万円ぐらい。市内中心部付近に限ります。間取りは、年々狭くファミリー向けでも50平米台が増えてきます！
• 立地はすごくいいと思います。夜歩いたら静かでした。売れたい時にすぐ売れそうです。

ローン控除が使えれば....

• • 中古で、4500万では売れそうにないと思いますが…
• 谷町線ユーザーになる予定の方は駅3分を実感できるでしょう。価格が折り合うのならお勧めできます。中央線ユーザーになる予定の方は乗車するまでに谷町線ホームを端から端まで縦断することになります。駅3分価格で購入すると損した気分になるでしょう。もう少し南側の出入口に近い物件を選ぶことをお勧めします。
• ここを購入された方って年収はどれくらいの人たちなんでしょうか…？あとやっぱり単身とかdinks世帯が多いのかな。場所がいいので気になってます
  • 狭すぎて、立地から自分が住むのではなく投資向け。住むならもう少し広い物件買うのが懸命でしょう。
• 駅に近く、電車通勤にはかなり便利さを感じる立地。ここだと住みたいと思う人もかなり多いと思いますが残念ながら狭い間取りしかないんですね。。dinksや投資目的で購入する方向けのマンションなのでしょうか。
• 竣工していないのに完売も近いです！
• 営業さんに聞きましたがここはDタイプでも住宅ローン減税使えないそうです
  • 登記上は、壁芯マイナス３平米を引いた数字になるということでしょうか？４９平米？
    • AタイプにするかDタイプにするか迷っていた時にチラッと話しただけなので具体的な数字はわからないです…ごめんなさい。
• 1LDKと2LDKのブランしかないので単身者かdinks向けの物件なんだなぁと思います。水回りなど素敵な仕上がりなので、女性好みでいいなと感じました。子供が巣立って、夫婦で住んでいくことを考えたら最寄り駅も徒歩圏内と便利でこういうマンションも良いと思いました。
• AタイプとCタイプ完売しましたね
  • Dタイプも残り1室だそうです
    • 凄い！！　さすが人気エリア！です。
      • もっと高めの値付けでもすぐに片付いてたでしょうね。この周辺もどんどん値上がりして行きそうです。
• ラスト1室！
  • 完売したようですね
• 13階46m2の中古でてます。未入居なので転売投資家ですかね？
  • 竣工してましたね。46で4500万円はかなり狭さ感じます。
    • 1部屋賃貸も出ていますね
      • 賃貸　18.2万円ですか。

【契約者】

• 契約しました。もう残り少ないようで予定より早くモデルルーム閉めるかも、とのことです。我が家はまだ比較的若い夫婦で子どもも欲しいと思っていますが10年後くらいに住み替えるつもりです。
  • 100%以上では売れない気がしますね
• Cタイプ契約しました。勤務が梅田なのでアクセスが良いと思ったからです。今は30代。40m2弱の1LDKなので広さを考えると、ここにずっと住むつもりはないですが、10年住むとして後々買い手や借り手がつくとおもった物件です。坪単価がやはり高いのと、南側のビルが将来建て替えられ、自分の住むフロアまで建つと日当たりが、、、となかなか決断に時間がかかりましたが、立地がかなり良いので購入に至りました。

交通

構造・建物

• 敷地面積：370.43m2
• 建築面積：247.27m2

共用施設

• 駐車場：2台
• バイク・ミニバイク置場：5台（バイク2台、ミニバイク3台）
• 自転車置場：65台

設備・仕様

• 公式サイトを見たんですが、浴室乾燥が電気式っていうことでした。電気式ってランニングコストがかさみそうなイメージがとても強いんですが、実際はどうなんでしょうか。10年以上も前の知識しか持ち合わせていなくて。最近ではかなり効率がよくなってきたのならばいいな。
  • 調べてみると電気の方がちょっと安いみたいですね。うちはガスで高めなので雨の日位しか使いませんが…。ここのターゲット層のシングル、ディンクスさんだと外に干すより浴室で乾燥させる方が効率良いかもしれませんね。しかしここの設備可愛いですね。ドアや引手の部分とか。キッチンと洗面所も統一されててオシャレ。全部の部屋でこの仕様なのでしょうか。
    • 確かに、おしゃれ女子向きでしょうか？
• モデルルーム見たんですがドアとフローリングの色見本のところにあるエスプレッソウッドとなんとかグレイのユーティリティとかトイレの壁の色組み合わせおかしくないですか？巾木を見ていただけるとわかりやすいと思うんですが…エスプレッソウッドはドアも床もモノトーンなのに巾木だけ茶色だし逆になんとかグレイのほうは巾木だけが灰色に…なってる…？

間取り

• １LDKと２LDKの間取り構成で31.13m2～52.33m2ということだそうです。ここだとまあ大人が暮らしていく街ということになるので、こういう広さになってくるのだろうなと思います。
• 間取りは２LDKだけは掲載されていますが、１LDKはどうなってくるのでしょうね？
• Dタイプを見ましたが引き戸採用なところは良かったです。他の部屋も引き戸がメインとなってるんでしょうかね。
• 2LDKから部屋の間取りがあります。2LDKは1LDKに変更もでｋりうみたいで、部屋をLDKにつなげて使うこともできます。メニュープランもあるみたいでした。メニュープランは間取り変更すると有料なものも多い中、ここは無料のようです。ちょっとしたことなんですが、無料で間取り変更できるか、有料で間取り変更になるかでは気分も違うものです。2LDK、壁をなくして1LDKにしちゃうのもいいかもしれないですよね。
• Dタイプいいなと思います。割と1LDKや2LDKの小規模マンションって探すとなかったりするんですよね。でも、今後、増えていくのはおひとりさまや子供が少ない夫婦、高齢者夫婦の住むマンションじゃないかと予想できます。Dタイプは廊下が狭い気もしますが、シューズクロークがしっかり広く、浴室も1317の広さがあるので夫婦、子供1人ならいけるかなと思っています。洋室1、洋室2に窓もついているので狭さをそこまで感じない点もいいです。床暖房もついています。チェックしなくてはいけないのは、52.33m2なので登記も50m2以上かどうか。住宅ローン減税が適用できるか確認しておく必要があります。
• 52.33m2の間取り、いいですね。間取りがNEWとして掲載されていました。これは住宅ローン減税の対象でしょうか。50m2以上と書いてあっても登記する時に対象外のこともあると聞いたので、確認は必要そうに思います。基本プランは2LDKですが1LDKや1LDK＋Fの間取りも選べます。新婚夫婦で1LDKを選ぶ人もいて、私も結婚した後は賃貸でしたが広めの1LDKを選びました。夫婦2人なら1LDKも居心地いいものです。賃貸にするにも1LDKは1人暮らしや2人夫婦にも貸しやすそうです。

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  モデルルームのキッチン（2018年12月10日撮影）

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  モデルルームのリビング（2018年12月10日撮影）

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域
• 駅も近いし、便利な場所だし、ニーズはありそうな感じですが今後どういう仕様で出てくるのでしょうね？

周辺施設

その他

掲示板

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