シティタワー大井町

2020年6月15日 (月) 22:01時点における版

物件概要

シティタワー大井町　外観2

シティタワー大井町　外観1

• 所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩6分
4. 東急大井町線 「下神明」駅 徒歩7分
5. 横須賀線 「西大井」駅 徒歩12分

• 総戸数：635戸（非分譲住戸142戸含む）その他事務所4区画、店舗6区画、保育施設
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上29階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年07月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西松建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/

価格・コスト・販売時状況

• 10月15日付で東京都から認可がおりているようですね。 大井一丁目南第1地区市街地再開発組合の設立認可について

　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/10/20oaf100.htm

• 合わせて住友不動産からもリリースが出ています。

　http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1410_0006/ooiicyoumeminami_sai...

• 着工2016年11月。竣工2019年10月 と、それぞれ4ヶ月後ろ倒しになってますね。もっと遅れそうです。

　http://skyskysky.net/construction/201927.html

【予想】

• 結構強気な価格設定との噂ですね。 たしかに駅前の道路整備もありますし 大井町駅から5分程度なら買い手はたくさんいるでしょうね。
• 高層は坪単価380万円はいく気がします。 400万円もあるかもですね。 大井町はオリンピック、AHQ、羽田ハブ化、お台場カジノ、リニアモーターカー など周辺でポジティブなイベント盛りだくさんですし、 そのそれぞれへのアクセスも最高で且つスーパーがたくさんある事を考えると 相応の金額出しても見合う場所だと思います。

【比較・検討】

• ホームページの物件概要によると、完成予定（2019年8月下旬）と引き渡し予定（20年4月下旬）に8カ月もの期間が空いているのはどうしてですか？ 完成しているのに、引き渡さない（渡せない）合理的な理由があるとしたら教えてください。 現実的な問題として、子どもの学校のことを考えると、4月下旬から入居開始というのは、とても不便です。 私は20年4月に小学校入学の子どもがいるのですが、入学1カ月足らずで転校ということですよね。 普通は新年度を新居で迎えられるように、と配慮する物件が多いように思うのですが。 まだ買ってもいないのに、こんな質問してすみません。
  • 先に地権者の入居が始まって、その後、一般者の内覧会、入居という順になるのでは？一般者の住居も含め、一旦、再開発組合に引き渡す形をとるためかと。
  • タイミング微妙ですよね。 転校を免れたいなら、2020年3月までにこのマンションと至近距離にある賃貸に引っ越しておくことでしょうね。　そこまでしてここを買いたいのであれば、ですが。
    • 自分も違う新築マンションですが、6月以降の入居のため最初の2ヶ月は子供を引っ越し前の家から新一年生ですが通学させる予定です（母親と一緒ですが） 品川区内の小学校であれば引っ越し先の契約書等の書類があれば入居前でも最寄りの小学校に選択できます。（おそらく品川区から品川区の引っ越し場合）ただし人気のある御殿山小や立会小では抽選になるのでなんとも言えません。 基本最寄りの小学校が優先されるはずです。
• 価格次第ですが、交通の便は良いですよね。上空を飛ぶジェット機は大井町だけでなく品川方面も同様でなんであんな場所の上空を飛ばすんだと怒り心頭です。ただもう住んでいる方もいらっしゃることを考えると、それでも住むか、他の場所にするかを選択することはできるので、さてどうしようかと悩んでいます……。
• 坪370万程度だったら検討しようかと思います。
• 予想より安そうだな。やはり住不も市況をみてきたね。 これは買いかも。

【価格】

• 坪400～450ぐらいみたいですね
• こないだ説明会行ったときに、坪400で計算させられました。。。そして70平米代の3LDKが一番多いらしいです。まさか9000万するとは思いませんでした。。。
• 75平米でおよそ8000万 階層や間取りのパターンが豊富なので判断しずらいけど、欲しいなぁと思う部屋の価格とか見てみるとやっぱちょい高めに感じる
• ２期の価格はどうなってるんですかね。気になります。安くはなっていないと思いますが。
  • 200万ほど高くなっていると営業の方からお話いただきましたよ。ぴったり200万かどうかはわかりませんが。
    • 私も営業の方から聞きました。色々言われましたが 結局蓋を開けたら結構な人気物件だったようですね。一期で買えて良かったと思っています。
• 南の中住戸気になったんですけど２期でも出てないみたいですね。東南角住戸は結局いくらなんだろうか。
  • 南中住戸は東や西の3LDKと比べて正方形に近い形ですが、どのような間取りなんでしょうかね。2期以降全体的に高くなるみたいですし、南側とゆうことで結構いい値段にはなりそうですよね。
• 3期はまた値上げするようでした。販売が好調のようで、一旦売り止めの可能性もあるとのことです。
  • 2期は何戸くらい販売されたのでしょうか。
    • 私は3LDKを狙ってたのですが2期は先着順で30戸くらいですかね？正直まったく売り急いでる感じはなかったです。今年度の予算は達成したようなので正式な第3期はいつになるかわからないらしいです。
• 今日インテリア相談でMRに伺いましたが、好評のようで賑わっておりました。すでに地権者住戸含めると300以上売れているようでした。2期を含めたら350近く年内で無くなるのかもしれませんね。すみふにしてはかなりのペースです。契約者としてはかなり安心できました。

交通

• 現地視察の際は、ストップウォッチを持って、現地からりんかい線の新木場・お台場方面ホームまで歩いてみることをおすすめします。
  • 確かにりんかい線は、大江戸線と同じく地下深い。 お台場や新木場方面に行かなきゃならんユーザーと、品川乗り換えで山の手線の渋谷新宿池袋に行くのががめんどくさくなって、りんかい線直通で贅沢するユーザーとで二分されると思う。 初乗り運賃バカ高いからね。 そして、アトレ口の運行時刻表は2～3分後のダイヤを表示しても普通じゃ辿り着けないから、相当ゆとり持たせた表示してるね。

構造・建物

シティタワー大井町　エントランス

シティタワー大井町　イーストエントランス

シティタワー大井町　ウェストエントランス

シティタワー大井町　コーチエントランス

• 敷地面積 6,253.02m2　
• 建築面積 2,796.94m2　　
• 建築延床面積 60,631.30m2
• 今日も地震があったので、タワーマンションに住むの心配になってきました。地盤は固いのかな、この物件。
  • 必要以上に心配しなくていいと思いますよ。私は駅近であることに加えまず地震に耐え得るか否かを綿密にチェックしました。揺れ具合、土壌質、過去の震災影響状況、海抜、更にはタワーといいながら、底面積が大きい割には高さを29階で止めている事等、結果最高評価がこの物件でした。直基礎ならもっと良かったのですが...
    • 大井町1丁目はあまり強い土壌ではなく冠水の怖れありとなってますが、それは駅前と駅東口のことです。シティタワーの立地は駅から坂道を登って来たところで海抜15m程の所にあります。 大井町2丁目はローム層台地で比較的強いのですが、マンションの西道路がもう2丁目です。つまりシティタワーは限りなく2丁目に近く、さらに傾斜を登っている証拠に東エントランスから入って西エントランスへ抜ける際館内に階段が付いています。

【眺望・採光】

• 前が一種低層地域なので、眺望遮られないメリットあるものの、西日がキツそうです。
  • 近くに住んでます。 西向きだけどキツイと感じたことはありません。 カーテンでなく木製のブラインドを使ってます。 夕焼け空の丹沢山塊と富士山に沈む夕陽が幻想的です。
• 西は、抜けてて良さそうです。東は、結構高いビルがあるんですね。
• 南向きは各階4部屋、そのうち2部屋が角部屋みたいですよ。
• 北向きの下層階は緑のスミフビルとこんにちはになりそうですね。

共用施設

シティタワー大井町　グランドエントランスホール1

シティタワー大井町　グランドエントランスホール2

シティタワー大井町　グランドエントランスホール3

シティタワー大井町　パーティーラウンジ

シティタワー大井町　フォレストパーク

シティタワー大井町　オーナーズスイート

• 駐車場総台数 186台,非分譲住戸分含む（平置き２台、タワーパーキング184台※身障者用2台、来客用5台含む）他に商業用2台、全体共用3台　
• 自転車置場総台数 759台（非分譲住戸分含む）その他店舗用あり　
• バイク置場総台数 35台（非分譲住戸分含む）　
• ミニバイク置場台数 32台
• 屋上デッキ、くつろげる場所になるといいですね。花火など見れると楽しいですね。あと、緑化で花などもあるとありがたいものです。
  • 屋上デッキから花火見れますかね？近くの花火だとどこになりますか？
    • 花火は多摩川、神宮、東京湾などがみられるかもしれません。
• 管理会社はパーティルームやラウンジの使用規定を厳格にして確実に履行するように願いたいと思います。
  • 管理規約を読んだところ、ラウンジもパーティルームも使用時間が設定されていました。なので、夜遅くまでドンチャン騒ぎが行われることはないと期待してます。…が、もしマナーを逸脱した使い方をする人がいたら管理規約を変えていきましょう。
• ラウンジの雰囲気ってどんな感じになるんでしょうね。私は家からコーヒー持ってきて本を読んだり、勉強などに使いたいなぁ。

① 非常用兼高層用　全フロア（通常時は1、４，21～29Fのみ？？） ② 高層用　1，４，21～29F ③ 中層用　1，４，9～20F ④ 中層用　1，４，9～20F ⑤ 低層用　8F以下 ⑥ 低層用　8F以下 ⑦ 非常用（ペット可、ゴミ収集用？）　全フロア

間取り

• 間取り1R～4LDK
• 専有面積 23.12m2～96.84m2
• バルコニー面積 4.59m2～26.14m2
• 間取りをみたら、ワイドスパン＆柱の食い込みが殆ど無くて良い造りだと思います。大崎のツインタワーとくらべるまでもない造りでしょう。 でも、配置図を見たら1ルームや１ＬＤＫが沢山。管理が難しなること、ほぼ確実ですね。 １０数年で買い替える予定の人向けかな。

買い物・食事

• マンションの店舗もかなり気になります。飲食店だとゴキブリとか出来ちゃうんですかね…それだけが心配です。
  • 店舗は医療機関は入るみたいです。コンビニも入るかな。
    • 店舗も決まってきましたね。

南東区画６　HIMLEN CAFE（個人経営）　 南区画５　バレエスタジオ 南区画　ゴルフスタジオ　 西区画　しなおお保育園（区立認可） 西側エントランス隣　小児科 南西角　ファミマ 北西とバレエ教室隣は面積が狭そうなので、美容室とかかもしれませんね。

【ショッピング施設】

1. ローソン 品川大井一丁目店：約60m／徒歩1分
2. スリーエフ 大井2丁目店約：100m／徒歩2分
3. ナチュラルローソン 品川区役所前店：約180m／徒歩3分
4. ツルハドラッグ 大井1丁目店：約180m／徒歩3分
5. 丸正 大井町：約290m／徒歩4分
6. 西友 大井町：約410m／徒歩6分
7. TSUTAYA (アトレ大井町2)：約450m／徒歩6分
8. マルエツプチ 西大井店：約930m／徒歩12分

育児・教育

【教育施設】

1. 一本橋保育園（認可・区立/認定こども園）：約160ｍ／徒歩2分
2. あいのもり保育園（認可・私立）：約210m／徒歩3分
3. 山中小学校（通学校）：約310m／徒歩4分
4. ひろまち保育園（認可・区立民営）：約460m／徒歩6分
5. 大井倉田保育園（認可・区立）：約580m／徒歩8分
6. あけぼの幼稚園：約850m／徒歩11分
7. 日本音楽校幼稚園：約860m／徒歩11分
8. 伊藤学園（通学校）：約910m／徒歩12分

【幼稚園・保育園】

• 品川区は保育園に入りにくいので、保育園にお子さんを入れようと思っている方は何卒ご留意ください。 ご自身の点数と年収で本当に入れる保育園があるか、ぜひチェックしてからご購入されるといいと思います。
  • 品川区の保活は厳しいですよね。 合否ラインとしては両親共働き+アルファ、かつ、世帯年収1,000万未満だったら、園を選ばなければどこかに入れる感じです。 品川区は新築マンションがボコボコ増えていて、保育園も毎年増やしているようですが、とても足りませんね。 ちなみに幼稚園も評判の良いところは毎年激戦らしいです。
    • すみません、両親共働きとはフルタイムのことです。 パートや自営業は無理です。 うちは年収や区内在住歴でひっかかり、保活では苦労しました。

【小学校】

• 品川区は学区選択制ですよ！！ってウリにしてるけど、人気の学校（学区）は抽選、しかもえげつないくらい高倍率。 期待しないほうがいいというか、宝くじに当たるようなものだと思ったほうがいい。
  • それはその通りだけれど、選択制のおかげで学校なり教育委員会が親の意見に真面目に向かう姿勢になっているところに、品川区の良さがあると思います。教員組合は相変わらず反発しているようですが
• 学区としては山中小学校ですが、ものすごく評判の良い学校ではありませんが悪い評判も特に聞きません。 いわゆるフツーの学校のようです…
  • 山中小学校と伊藤学園の評判を知りたいです。
    • 山中小学校は、小さな小学校で生徒数は少なくアットホームな雰囲気です。校舎も古いですが100年以上の歴史があります。生徒数は少ない分、皆顔なじみの家庭的な学校生活を過ごせます。 伊藤学園は、品川区の小中一貫校です。５～６年前にいじめで生徒が数年連続で自殺しましたが、ここ数年はいじめなどは発生していません。現在は女性の校長先生です。校舎は新しく校庭も広く室内温水プールやアリーナなど施設も立派です。小中一貫校ですので生徒数も多くマンモス校です。 品川区は小学校を選択できますので、この近くなら大井第一小学校が人気あります。生徒数は品川区の小学校で一番多く、教育熱心な家庭の子供が多く、約半数が中学受験をします。こちらの学校の歴史も100年以上で古く校舎は古いですが、校庭は山中小よりも広く開放感があります。 シテイタワー大井町からも十分通える距離です。引っ越しまであと数年ありますので、それぞれの学校の運動会や学校説明会などに参加され学校の雰囲気を見学されて頂ければと思います。 また、それぞれの学校のホームページで、学校紹介、活動内容などを見ることができますのでご覧ください。
• 中学校はどうなんでしょうか？品川区は小中一貫校が多いと聞きますが。
  • この近辺の品川区の小学校では、教育熱心な家庭が多いので私立中学受験される方が学校によっては半数以上おります。もし公立中学に行かれるのでしたら、ここからは伊藤学園か豊葉の杜学園が近いです。両学校ともに小中一貫校で、校舎や体育館、温水プールなど最新の設備で環境は良いと思います。両校の学校のＨＰをご覧頂ければ、教育の方針、学校行事、特徴などがわかると思います。またもっとも近くに私立中学として青稜中学があります。 こちらは中高一貫校で男女共学で進学校です。（国公立大学、難関私立大学への合格者が多いです）

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域

• 

  現地案内図

• 通勤の都度、ソープの前を通らないといけないのが気になりますが、まぁすぐに慣れるんでしょうね…。
• 悪いところは、昔の宿場町の名残で、駅の脇に飲んべえ横町みたいな汚い飲屋が残っていたり、フィリピンパブ等のディープな風営店やパチンコ屋はあります。ただメインストリートはさすがに綺麗です。 飛行機の騒音、夜は最近便数が増えたことは感じます…うちは築15年です。
• こちらの物件は、区役所前の公園に近くていいですが、ソープと反社会的勢力の事務所が近いのはネックですよね。テレクラは数年前になくなったので、ソープもいずれはつぶれるかもしれませんが。。。
  • いよいよ令和になるし、ユキさんの看板もかなりおしゃれになった。行政の指導とかあったんだろうか？これで街のイメージが一新されたね。

• 子供の学校も悪くないですし、サピックスや日能研の塾もあり、区役所や駅前出張所もあり便利です。昔は京急沿いの旧東海道がメインとされていましたが、(長い地元民はそう思ってます)今はすっかり大井町に寄ってます。 品川駅自体は港区ですからね。
• うちは子供は巣立ちましたが、土日に歩いて頂くと、小さい子連れ家庭が多いです。買い物も本当～に便利です。是非散策してみてください。 私は転勤族の出張族なので、離れられなくなりました。
• 良いところは、通勤、出張や私立中高への便がよく、高級ブランド以外の買い物は駅前で済みます。だから、自家用車＝車の維持費不要で子供医療が中学まで無料なことから生活費は安上がりです。公立の小中もしっかりしていますし、図書館や公園も手入れが良いです。
• 大井町に住んで3年になります。 個人的には利便性と物価を考えると大井町最強かと思ってます。もちろん山手沿線内は別格なのかもしれませんが。コスパ重視の人は大井町は正解かと。
• 東に２５階建ての住友物件が建ってほんとですかね？１期のときに重要説明の中になかったと思うのですが…？
  • 確かに説明を受けた記憶がありません
    • 私も重説では聞いていませんが(西側購入かつ個別説明だったので必要なかったかも)担当の方からはそれらしいことは聞いていました。
      • 重説のときには、東側の住民のごみ集積場があるといったような説明はあったけど、高い建物が建つといった説明はなかったと思う。
        • 現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。

将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。 それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

• 現在、大井町町に10年以上在住しております。 このマンションの立地は、台地で地盤は固く液状化リスクは有りません。 また、ラビアンタワーから見ても、坂道の登りの途中になり、大雨などによる水害リスクも低いと思います。 駅の山側になりますので海からの津波のリスクも有りません。 大井町駅から近くてこれだけ大規模なマンション用地は、広町の再開発以外では、少ないと思います。

【再開発】

• 阪急ツイン館が出来て駅前がより一層良くなりましたし。 広町の今後にも期待大ですね。
  • ツイン館、正直微妙なテナントラインアップだがまあ大井町にハイクオリティとか求めるのは間違っているので仕方ないかな。おしゃれさや高級感には欠ける大井町ですが、気取りのない店が多く、大井町だけで全ての用事が済んでしまうなど利便性は最高ですね。大きな買い物も渋谷、新宿、銀座なんかに行く必要はほとんどないし。
• 再開発のおかげでイメージが変わったけど、ここまで変わるとは思ってなかった。
• こんな情報見つけた よ。

　http://airfighter.info/index57.html

• • 近隣の者ですが、既存建物の取り壊しは着々と行われているようですよ。でも、上に書かれているところは、計画地区からわずかに外れるので残ります。 最近、物騒なニュース多くなりましたからね（汗）
• メインストリートではありませんが大井町駅バリアフリー化で工学通りが綺麗になるようです。
• 1月22日のアトレの店舗の撤退に続き、イトーヨーカドーの雑貨店撤退により、BONBONホームが2月12日に閉店
  • アトレは店舗の入替及び改装、BONBONはヨーカドーの戦略見直しでブランド自体が消滅で以前のヨーカドーに戻るだけ
    • 大井町在住ですが、イトーヨーカドーは食料品買う以外、あまり行かないなあ。 品揃え悪いし、デザインや価格がどれもいまいちで。ネットで買ったほうが早いです。

• 

  大井町駅バリアフリー化（2016-12-17撮影）

【飛行機】

• 新航路は本物件敷地から水平距離420mの上空約300mの位置ということなので、飛行機からの直線距離は約520mとなりますね。

ちなみに大崎駅では上空400m、五反田駅でも上空450mを飛行しますので、本物件はこれらの街より幾分騒音はましかと思います。

• 騒音に関しては色々調査はありますよ。 この状況とまったく同じではありませんが、城南島公園あたりで飛行機の騒音は体験できます。 実際の大井町との飛行機の高度と城南島の高度は違うのでなんとも言えませんが、ある程度の騒音は体験できます。 資料やdBの数値よりイメージわくと思います。

　http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

• 品川区だよりに航路のことが書いてありました。 南風運用時の15時から19時にかけての着陸時に、品川区上空200-450mを1時間あたり2ルート合計44機が飛行することを含む計画である。 まー、予定調和なんでしょうが一応意見書を国交相に出したらしいです。

ç羽田の着陸経路変更は気になるけど ここの真上じゃなさそうだし 15時から19時だけの話。 羽田空港アクセス線が開通したら 更に利便性が向上。

• マンション内のモデルルームでは、スミフの営業は窓を開けて実際の飛行機の音を聞いてもらってるそうです。モデルルームの訪問者も再開後は順調に来訪者がきているみたいですね。

周辺施設

【公共・金融施設】

1. 一本橋児童センター：約160m／徒歩2分
2. 大井保健センター：約180m／徒歩3分
3. 品川大井二郵便局：約180m／徒歩3分
4. 三菱東京UFJ銀行 大井支店：約290m／徒歩4分
5. みずほ銀行大井支店：約310m／徒歩4分
6. 品川区役所：約350m／徒歩5分
7. 二葉図書館：約480m／徒歩6分
8. 大井警察署：約820m／徒歩11分

【医療施設】

1. おおいまち消化器外科クリニック：約20m／徒歩1分
2. 三木歯科：約60m／徒歩1分
3. 大井町整形外科・外科クリニック：約120m／徒歩2分
4. 大井町とうまクリニック：約180m／徒歩3分
5. 古屋医院：約180m／徒歩3分(横断歩道経由)
6. 大井町駅前クリニック：約210m／徒歩3分
7. 大井中央病院：約580m／徒歩8分
8. 東芝病院：約720m／徒歩9分

その他

• 皆様は何が決め手でここを選びましたか？私は、大井町という一時期住んでたこともある場所柄と、駅からそこそこ近いという理由で決めました。
  • 私も大井町に住んでいたことがあり、大井町の交通・生活利便性を知っていたのでそれが一番の理由でした。また、購入するなら駅から近いのもマストの条件でした。 あとは間取りでしょうか。アウトフレームでキレイだったので。 立地、間取りは変えられないですからね。
  • 大井町にマンションを購入して12年以上住んでいる者です。大井町は生活しやすい街で、通勤や通学も交通至便な立地でとても満足してます。今は、現マンションに暮らしながら、引越しの時に、売却するか、賃貸に出すかを検討してます。 シティタワー大井町は、価格が高いですが、駅近で山側の立地、再開発大規模タワーマンションで、希少性があり将来的な価値は高いと考えております。 13年前には、考えられない価格です。
  • やはり、地元だし。駅近、電車の利便性。再開発でさらに発展するでしょうね。定期借地じゃないしね。
  • 地震怖いしね。晴海や豊洲はパス。品川も海側は地盤緩いだろうし。やはりこの物件の立地と建て方は素晴らしい。
  • 私もあらゆるリスクを消去法で見ていくと最終的にここが残りました。

マンション見聞記

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