パークホームズ日本橋浜町 ザ　レジデンス

2020年2月28日 (金) 12:12時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋浜町３丁目４０番３（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩8分
2. 都営地下鉄新宿線「浜町」駅　徒歩4分
3. 東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩10分
4. 都営地下鉄浅草線「人形町」駅　徒歩12分

• 総戸数：45戸（他に、多世代交流スペース1戸、保育所1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年2月下旬竣工（予定）
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• さすが中央区。値段高いですね。昔からここは根強い人気があるエリア。ウォーターフロント威力でしょうか。川沿いたくさん分譲マンションが建設されていますが、いまだにその人気は健在。選手村の分譲マンションに人気を取られることはないのでしょうか。
• 立地は微妙ですがマンション自体は良さそうな感じですね。ただ駐車場が敷地外ってのはいただけないですね。
• 立地微妙過ぎですが、今の高値市況からすればそんに高くはないですね。人形町辺りなら、後2割は高くなりそうですね。
• 平均坪単価420万くらい？確かに今の市況なら安く思えるけど、立地なりだと思う。
• このご時世この値段で日本橋に三井のパークホームズを買えるので、すぐ売れちゃうと思います。東京駅界隈勤務の方でしたら電車でなくともタクシーも気軽に利用できますね。
• 容積率緩和が無くなったので今後は中央区内陸でのマンション供給は難しくなりますから、日本橋エリアに買いたい人は買った方がいいかもしれませんね。現在計画されているJRの富沢町、三井の本町四丁目は坪単価500万円を超えてくると思います。
  • JRの富沢町は、500万円超えてくるのかな？あそこもギリギリ容積率緩和受けてた気がしますが…
    • JRは地所レジとJVで容積緩和受けてると思います。高さ36mで12階建て。
      • お隣のプラウド日本橋富沢町は高さ42m、13階建て
• 都心はまだまだ価格上げていってますね。この辺りで買いたい人は今を逃すと買えなくなるかもしれませんね。
• 三越前や人形町二丁目が500万円超えてるから、安くみえますね。駅徒歩は妥協するしかないのかなぁ。
• 地価、上がっていますよね。株価も上がっています。東京オリンピックが理由でしょうか。よくわからないまま景気がよくなっている印象です。70.74m2で7900万円から。最多販売価格が8500万円で共働きでも支払っていくのが高額……と思います。隅田川の花火は見えますか？駅から遠いですけどきっとリバービューがキレイでしょうね。
  • 2年前に販売されたプラウド日本橋浜町が北西向きで坪単価390万円だったので、市況は上がっていますね。
    • ここは、値下がりしないよ。
• 近くにURだけどタワマンがあるからランドマーク的なマンションにはならないですかね？賃貸に出すにしてもマンション名を言って伝わらないのはつらいかな

【販売概要（第１期） ＜予告広告＞】

• 予定販売価格：7,900万円台～9,900万円台　※100万円単位
• 予定最多販売価格帯：8,500万円台　※100万円単位
• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.13m2～74.72m2（トランクルーム面積1.93m2含む）
• バルコニー面積：6.84m2～7.56m2

• プラウド日本橋久松町は高かったけど、第１期で完売だそうです。すごいですね！ここはかなりお買い得だし、瞬殺でしょう。
  • 久松学区ではないこの立地で瞬殺したらそれこそすごいですよ。どうなりますかねー
• とても気になる物件なのですが、価格帯も間取りもでているのに設備関連の情報が少ないですね。個人的にはディスポーザーの有無など気になっており、このグレードならついてくれると信じているのですが。。。
  • この価格は最近の周辺相場の中では安いですからついていなくて普通かと。
• 表面上の価格は安いですけど、立地相応な印象です。JR西の富沢町は高いと思うので、立地を取るか値段を取るかですね。
• 三井レジが横山町にもマンション建てますね どっちが暮らしやすいのかしら
• 浜3と横山町だと悩ましいね。それよりJR西の富沢町の方がいいです。坪500万くらいだと思いますけど。
  • マンションは、三井か住友か三菱か野村がいいのでゴメンなさい
    • 富沢町は三菱も売主ですけど…
      • パークか、シティ、パークか、プラウドブランドのマンションが好みなので、ごめんなさい。
• このご時世なので8500万で浜町エリアの三井物件を買えるなら、広さは妥協するしかないのかなと。DINKSの一次取得者向けですかね。
• 割り切って7900万円台の部屋に突撃するのはありかもねー転売屋じゃなくて実需の人に買ってほしいけどさ。

交通

構造・建物

パークホームズ日本橋浜町 ザ　レジデンス　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：672.05㎡
• 建築面積：469.69㎡
• 延床面積：4,710.63㎡
• ここはデザインは結構いいな、って思ったけど、平気で柱が食い込んでてかなり居室形状に影響与えてる。最近の新築にしては70平米以上あって、それなりに広さが確保されてるのは良いと思うけど。

共用施設

• 駐車場：敷地内平面 1台敷地外駐車場11台
• 駐輪場：45台
• トランクルーム：44区画
• モデルルームに行ってきたのですが、管理費と修繕積立が思いのほか高く、聞くと「全体管理費」と「住宅管理費」、同じく「全体修繕積立金」「住宅修繕積立金」があるので、とのことでした「全体」について、2階に入る保育所とかの関連かなと思いつつ、でもそれを購入者が負担するの？で、書類を見直してたら疑問が出てきました
  • 管理費と修繕積立金のm2単価いくらですか？
    • Cタイプ　74.72平米全体管理費　16,510円→220円/平米 住宅管理費　13,970円→186円/平米 全体修繕積立金　6,130円→82円/平米 住宅修繕積立金　5,830円→78円/平米
      • Cタイプ：74.72m2 管理費：30,480円（407円/m2） 修繕積立金：11,960円（160円/m2） 合計：42,440円（567円/m2） まとめてみると、確かに高いですね。最近の新築はみんな高いですが、管理員の人件費高騰、内廊下（空調ありますか？）、小規模、駐車場が少ない、保育所（管理組合に収入入らない？）などの影響でしょうか。
        • やはり高めなのですね...はい、内廊下なので管理費は高い、という説明ありましたまた、保育所は容積率緩和の特例のために入れている、とのことでしたつまりは、組合に収入が入らないので、ということですね

設備・仕様

• 設備はディスポーザー、カップボード、ミストサウナ、天カセが無い。このあたりの妥協できる設備をコストカットして、買いやすい価格に纏めてきているという印象。

間取り

• 間取： 3LDK
• 面積：70.13m2～74.72m2
• それぞれちょっと広めのタイプが中心のようですね。70m2となると家族が基本的に中心になってくるのでしょうか。これだけの広さがあるならば、どの世帯が住んでも十分なスペースを確保できそうですね。
• 間取り図を見ていると、柱が気になるかな…と思いました。まだリビングには出っ張っていないのでその点はいいのかもしれないですが、居室のほうが家具の置き方が限定されてしまうでしょう。
• ファミリーで住むにはキツい間取り
• プラン見ましたけど収納が少ないですね。70m2の3LDKだとファミリーには狭いです。
• 今のこのご時世、都心駅近で70平米あれば4人家族が住むでしょう。時代ですね。しょうがない。
• ７０平米の３LDKって、４人家族のモデルケース的な広さに最近はされているように思います。家具の配置例などを見ても、そういうふうになっているところもあります。リビングインの部屋を実質リビング扱いにしてしまう以外は。うまく細かい所を収納にするなどして工夫してやっていく必要があるでしょうね。

買い物・食事

• 素朴な疑問だけどこの物件普段の買い物どこでするんだろう 大通りいくつも越えて人形町まで往復するのかな 子供いるファミリー層はそのへんも気にしそう
  • トルナーレじゃない？
  • 逆に人形町に、なにがあるの？
    • 日本橋エリアに詳しくないことは分かった。一度、人形町と浜3を歩いてみることをおすすめする。
• トルナーレ行ったことあるけど全体的にちょっと高めなんだよねぇまぁ、なら人形町に何があるって指摘ももっともで、ファミリー層に優しいスーパーはこの辺にはないね 洪水ハザードマップとスーパーは人によっては致命的だから転勤とかで売り出したときの価値は少し心配かな
  • ファミリー層に優しいスーパーはマルマン。ここからは遠いけど。
  • ピーコックと成城石井
• 浜町といえば、ピーコックあるじゃん。ピーコックは、ふつーにイオンじゃん。逆になんで人形町なの？笑。人形町になにがあるの？　毎日ハンバーガー食べないし、回転寿司も食べないでしょ？

育児・教育

• 浜町児童館も近くて便利そうです
• このあたりは保育園や幼稚園が結構ありそうですから共働き世帯にとっては比較的住みやすいのかなという印象。小学校も近いのですが、中学はどのあたりになるのでしょうか？
  • 東日本橋にある日本橋中学校と思います
• 保育所はどういう感じかしら。建物内にあるのですか？
• 学区に関しては、中央区の公立なら、どこも大差ないですよ。。私立じゃないから入試もないので。
  • 阪本小学校が人気ですね
• 中央区ならではですが小学校ごとに教育内容に特色があるんですよね。学区関係なく各家庭の方向性に沿って選択できます。門前の小僧よろしく区内の一流企業が出前授業してくれて、ITや金融のリテラシーを養える学校もあります。久松は皇族が来賓で来る伝統校で代々通わせたい考えの家庭も多くやはり人気ですよ。
• えーっと、偏差値とか、セレクションのある小学校がよければ、私立小学校へどうぞ。東京には私立小学校がたーーくさんあります。そういうのがないからこその、公立小学校なのです。それが公立の良さでもあります。誰だって入れるのです。だから、そこには偏差値など、存在しません。冷静になればわかるはず
• 公立は誰でも入れるからね。それが公立の良さでもある。それが嫌なら、お受験して私立を受けましょう。あと、私立じゃないので、人気とかありません。自己肯定と人気は違います。
  • 阪本は人気。
• ここは小学校の話題に敏感な人が多いですね
• 小学校の偏差値？の話題にそれてしまった人がいるようですが、区内のどこの公立も選べて、学校によってはプラスアルファもありそう。公立での取り組みという点がおもしろいですね。私立は当たり前ですから。
• 浜3の学区の有馬小はどうなんでしょう？坂本は6学級しかないですけど人気なんですね。
  • 阪本は新しくなりました。
  • 公立に人気とかありません。人気や偏差値が存在するのは私立小学校。区別のないところが公立の魅力ですよ。
• 偏差値気にするご家庭は、私立を受験されるし、東京には慶応や青山といった私立小学校がたくさんあります。東京に限らず地方にも優秀な私立小学校がたくさんあります。塾スタイルの小学校もあります。
• だれでも入れるからこその公立なんですよ!小学校段階で公立小学校が無くなると大変ですよ？公立には受験がありません。だから公立に偏差値は存在しないのです。安心して公立に通える環境を大人が整えてあげることも重要です。
• 子供たちは近い公立にいこうとしているのに、大人が勝手にどちらが上だとか、、子供がかわいそう。同じ区内で仲良くすれば良い。先生も選べません。勉強したければ私立がある。塾もある。スポーツしたければクラブもある。
  • 私立でも公立以下の所もたくさんあります。問題起きればお金で解決するとか…
• かなり学校の話で盛り上がっていますが、子供さんがおられる方、多いのですか？小学校も近いし、こちら自体も専有面積はファミリー向けのところもあるので子供がいる人も検討しやすいっていうのがあるからこういう話になっているのかもしれないですね…。学区内の公立校が人気のところだと、賃貸で出したとき、借り手が見つけやすいらしいから、子供がいない人にとっても学区は大切だと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 概して交通利便性に長ける日本橋エリアですが、ここは最寄り駅まで割りかし駅距離あり、徒歩5分圏内で使える路線が浜町駅（都営新宿線）のみ、半蔵門線の水天宮まで徒歩8分という中途半端さ。。その分お安いんでしょうけど。
  • 値段は高いという程ではないですね。ここはどこに行くにも大通りを渡らないといけない為、距離以上に時間がかかってしまいますし、最寄り駅が微妙な浜町駅ですから立地相応といったところではないでしょうか。
• 夜は暗そうですね。駅からも遠いし
• 浜三のプレミストに住んでいた人から、高速の排気ガスがすごかったと聞きました。ここはギリギリ影響あるかないかの位置ですね。浜三、中洲は川沿いなのでハザードマップに大きくひっかかっていますから、人形町や浜ニほど強気な値付けはできないのでは。。新大橋通りが境界線になっていると感じます。
• 隅田川花火は浅草方面に窓があれば小さくですが見えると思いますよ。川向きの部屋は残念ながら隅田川花火はのぞめませんが、高層階からなら小さくですがディズニー花火は見えるかな。この界隈ある程度高層からは見えますので。
• 花火はある程度高層階だったら見ることができるのですか。いろいろと見えると楽しいでしょうね。
  • 窓がどちら向きにつくか分かりませんが、清澄や木場方面の高層階であればディズニーは期待できるのでは。幸い周りにそれほど高い建物が建っていないエリアですよ。特に高速の近くは普通の住宅が多いかな。この物件の位置なら川沿いすぎることもないですし、せっかくならリバービューの部屋がいいですよね。
• 隣のリビオレゾン日本橋浜町が10階だから東角の最上階は抜ける？逆に、抜けると高速の騒音、排気ガスの影響が大きいのかな？
  • 確かに微妙ですね。デベロッパーによっては、ドローンで撮った各階の眺望予測画見せてくれるので確認したほうがよさそうですね。
• 現地見て住む気にはなれない場所だった
• 中央区で一番大きい公園である浜町公園が近いのはファミリーには最高ですね。この辺りは緑が少なく、子供が遊ぶ場所がほとんどありませんから。バーベキューができたり、広い芝生やグラウンドで遊ばせることができる場所は貴重です。
  • バーベキューの抽選、なかなか当たらないですけどね。
• ここって、ハザードマップ上真っ赤なエリアですけど、住居として買うって考えてる方はそのへんどういう意識なんでしょう 5メートル未満になってますけど、4メートルも浸水したら一階の住居と施設がほぼ壊滅し、生活もままならないかと思うのですが https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haza-domappuarakawahp.pdf
  • 気にしない
• 浸水する物件に9000万円出しても構わないパワー層か、ハザードマップすら確認しない方々が買うから問題なし こういう掲示板見てるとみんなすごい調べてると錯覚するけど、ハザードマップ見ない層はまだまだたくさんいるからデベは助かるよね 自分だったら絶対避ける 浸水して資産価値にプラスは絶対ないし、居住環境だって終わる
  • 先ず、新大橋通りより隅田川川は買わない。新大橋通りより東京駅日本橋側を買う。
    • 新大橋通りの北側、かつ、清洲橋通りの西側てこと？
    • 新大橋通りより海側は買うべきでは無い。
      • おおむね同意です。個人的には例外で蛎殻町はありだと思いますけれど。やはり人形町、浜2、久松町、富沢町ではないでしょうか。あえて浜3、ましてや中洲に家を買うのが分からない。
        • 私は銀座や東京駅まで、歩きたいので、兜町や茅場町も視野に入れてます。なかなか分譲マンションは無いですが。
          • 私は丁目までは言いませんが人形町住まいです。歩くと20分ちょっとで八重洲口と日本橋口、+5分で丸の内側に着きます。普段は自転車通勤で10分ちょっとです。茅場町や八丁堀からは八重洲側には行きやすいですが、丸の内側は少し遠いかもしれませんね。
• ハザードマップも内水氾濫で数10センチ色ついてるくらいなら理解出来るけど、こんだけ浸水区域に入ってると厳しい。それも織り込んだ価格ってことかもしれないけど。
• 浜3のいいところを教えてください。日本橋エリアの中では立地なりに物件価格が安いですが、それ以外のメリットはないのでしょうか？駅距離遠い、久松小学区外、浸水リスク、高速からの排気ガスなどデメリットが多い気がします。
  • 浜3は賑わいがない界隈でしたが、近年安田が開発して30代くらい向けの施設や店がポツポツ誘致されています。ちょっと意識高い感じ笑。そういう部分、静かに住みたい、お手頃に買いたい向きにはいいと思います。
  • 浜3は8500万円（坪400万）に対して、人形町2の最終一邸は1.15億（坪536万）。3千万も価値が違う立地なのかな。
    • バザードマップと駅距離見れば差は一目瞭然だと思う 話題の学区の問題もあるしね
• 中央区のよいところは、いたるところに公立に小学校があるところ。公立に偏差値ない。またスーパーはピーコックがある。荒川のハザードマップは、この辺り大差ないよね？中央区は、銀座への近さを求めるのであれば、あちら側が人気。やはり日本橋よりも銀座が栄えてるから。ただし日本橋エリアもでオッケーであれば、上述の理由で人形町も浜町２も浜町３も久松町も東日本橋も、それら要素内では大差ない。不動産は駅距離。そこの許容度。
  • ハザードマップに大差ないって本気で言ってる？書き込むなら少し調べてから書き込んだら？https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haza-domappuarakawahp.pdf このマンションの立地含めて浜3は明らかに貴方の挙げてる人形町やら浜2やらと比べて、ワンランク洪水の際の浸水深が高い 業者としてはハザードマップ出されたら困るんだろうけど、その事実を隠蔽するのはよくないんじゃないかな このハザードマップを受け入れられる人が買うべき物件だよ
    • なーんだ、荒川ハザードマップですと、数階程度しか大差ないんですね。小学校も公立だと大差ないですし、日本橋内であれば駅距離ですかね。
      • 横からですが、流石に久松小と他が大差ないとか数階の水深差を大差ないとかは擁護が雑すぎないかな…？でも、1階が浸水するのと3階が浸水するのが同じと思える人なら、この物件すごい向いてると思います 私は家族の安全考えるとどうしてもハザードマップ気にしちゃうから羨ましいです
        • はい、どちらも同じ中央区の公立ですね。
      • 浜3は駅距離劣るから安いんだけどね。

周辺施設

その他

掲示板

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