ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

2019年11月26日 (火) 11:52時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
• 交通：

1. 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分
2. 都営大江戸線「牛込神楽坂」(A1出口)より徒歩8分
3. 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅(6番出口)より徒歩11分
4. JR総武中央線「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩12分
5. 都営新宿線「市ケ谷」駅(4番出口)より徒歩12分
6. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩12分
7. 都営新宿線「曙橋」駅(A3出口)より徒歩14分

• 総戸数：228戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建、地下1階建
• 敷地の権利形態：定期借地権の準共有
• 完成時期：2021年8月中旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• タワーだったら買いたい感じですよね。低層だったら100平米くらいのお部屋が欲しい。
• この市谷加賀町物件は牛込柳町のプラウドと比較して高くなりますか？
  • プラウドは割高なので、同じくらいか、もう少し高いかじゃないですかね。
    • 少し高い程度なら、市谷加賀町の方が良い気がしてきました。
• 定期借地権になりそうですね。
  • 定期借地権だと安くなりますね。ちなみに何十年位でしょうか？
    • この立地だったら、高くなっても所有権が良かったな〜。このエリアでこれだけ広い土地はもうでないよね〜
      • お隣の日銀社宅も敷地は大きいですが、まだまだ新しいですもんね。NTTも手放したくないくらいの好立地ということですかね。
        • 定借70年ですね。お値段が楽しみです。
• 埋蔵文化財の調査が入りました。少し遅れそうですね。
  • この辺りは掘れば大体出て来ますからね。二丁目のザ・パークハウスでも縄文時代の遺跡が見つかって、数年前に話題になりましたね。
• 値段は3LDKで最低1億円はするでしょう。定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね
  • その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん
• プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いのでそんなに高くならないと思います。市況も悪いし。
• 定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか
  • 所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。6000万なんてあり得ない。そんな価格なら即完ですよ。
• 物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。そんな年まで、生きてはいないのですが・・・
  • 50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う。取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか
    • 定借も結局、立地と値付け。ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。坪500代なら長期スパン。そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。
      • このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

交通

構造・建物

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図

• 敷地面積：転賃借権対象敷地面積(6797.42m2)となり、建築確認対象面積(5895.66m2)とは異なります。
• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 防火地域：準防火地域
• 建ぺい率：70%
• 容積率：300%
• 低層になるのでしょうか。
• ちょっとしたタワマンなら楽勝で建てられるくらい広い土地。隣に大日本印刷の高層ビルがあるけど、ここは低層限定なのかな？逆のとなりは峰竜太の家。
  • 「市谷本村町・加賀町地区計画」の区域内で大変複雑な高さ制限のある土地です。どんな建物になるのか注目です。
• デザインにもうひと工夫欲しい気がします
• ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
  • たしかにおしゃれな団地という感じ。

共用施設

• 駐車場：(総戸数に対して)59台
  • 駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
    • 見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう。

設備・仕様

• 80m2あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：49.23m2～110.08m2（トランクルーム2.51ｍ2含む）
• バルコニー面積：5.11m2～16.80m2
• ルーフバルコニー面積：11.15m2～34.16m2

買い物・食事

• 市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。
• 市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。

育児・教育

• 市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。

周辺環境・治安

• ちょっと接道が良くないね、近隣には富裕な人の住むお屋敷も多いし、工事車両の進入などがきっかけで反対運動が巻き起こると厄介な感じだな。
• 市ヶ谷からも近いので、利便性の良い場所です。そろそろ解体も終わりでしょうか。『牛込柳町7分』『市ヶ谷駅 南北線、有楽町線10分』『牛込神楽坂 10分』『JR市ヶ谷12分』てところですかね。
• 坂が多いです。自衛隊があります。高級な邸宅が多く、静かです。
• このエリアでは珍しい大型物件。期待大です。
• 市谷加賀町一丁目計画？場所は具体的にどこになりますか？
  • 大日本印刷の25階建て本社ビルがある西隣のブロックです。グーグルマップではスポーツクラブが記載されています。ストビューでは取り壊して仮囲いされてますよ。
    • DNPの北、NTTの社宅だった場所では？中学校の隣。
      • 元ＮＴＴ社宅の跡ですね。今売りにでてる、江戸川橋、牛込柳町、若松河田より、良い立地だと思います。
• 良い立地ですし、お屋敷もあるような素敵なエリアなので、ものすごーい価格になりそうですね。
• ここは市谷エリアの中でも高台になりますよね。最近頻繁に降る豪雨の被害を考えると、高台が良いなと思いました。
• こちらの立地地図で見ると横に寮と賃貸物件、南側に大日本印刷が建設されているのですね。住宅街の中に建設されるマンションになるのでしょうか。周辺環境が便利なのか気になりました。ぱっと見た感じで買物施設などがないように感じました。
  • 大日本印刷も再開発されていい感じです。住宅街の中ですが、大通りに出ればコンビニ、スーパー、ドラッグストアがありますよ。
    • 市ヶ谷駅、曙橋駅、牛込神楽坂駅、牛込柳町駅と、最寄駅の周辺にはそれなりの食品スーパーやドラッグストアがありますね。物件周辺は用途地域的に難しそうですが。
• 加賀町は地歴はいいですが、最近の駅近トレンドとは完全に相反します。かつて運転手付きで大邸宅というエリアですからね。
• 暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。
• DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。
• 今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。今後が凄く楽しみです。
• 道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
• 牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。

周辺施設

その他

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