バウス津田沼

2019年12月9日 (月) 12:28時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県習志野市谷津1丁目１８９５番１号（地番）
• 交通：JR総武線本線「津田沼」駅 徒歩7分
• 総戸数：101戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年3月下旬（予定）
• 売主：日本土地建物株式会社・三信住建株式会社
• 管理会社：三信住建株式会社

価格・コスト・販売時状況

• やっぱり津田沼ザ・タワーより高いか安いかが気になりますなあ
• TTTより駅から遠いし、タワマンはプレミアがある。TTTより高かったら売れ残りまくるでしょ。
  • いや、それがTTTは土地の仕入れが安いから安くてお得なんだ勢がたくさんいてまして。真実の津田沼の実力やいかに。
    • 土地の仕入れは安かったけど、相場並みの価格設定でデベが暴利をむさぼったという構図。安かったら飛ぶように売れるはずなのにそうじゃなかったでしょ。
      • 駅直結徒歩4分のタワマンと比較すること自体に無理がある。奏の杜ならともかく、ここは普通の谷津ですよ。
        • 奏の杜も谷津だけどね。まあ、比較するならTTTよりは奏の杜かな。
          • 奏の杜は売れ残った。結果は出ている。
            • 奏の杜は最後の方のは竣工後も売れ残ったけど、一年ぐらいで売ってますし、最初の方はすごい勢いでしたからね。最近売ってた駅前タワーも竣工前の余裕の完売だったし、津田沼は狙い目でしょう。最近でいえば、幕張あたりに大規模プロジェクトが計画され、マンションが乱立してますが、6棟たてる予定の1棟目から売れ残る始末。500程度の戸数の1棟目が竣工前に捌けないことを考えると、津田沼は相当優秀だったかと思います。幕張程度と比較されてもと言われるかと思いますが、いきなり都内の一等地と比べるのも無理ありますし、千葉県かつ東京まで30分前後のあたりで比べないとですしね。
• TTTって3LDK5000～6000万辺りでしたよね。ここは4500～5500万位ですかね？もちっと安いかな。
• 駅から10分以内中々無いので注目しています。基本設備充実していると良いなー。駐車場は機械式かな？自走式か平置き希望！
  • 平置き12、機械式56台と書いてありますね。ちょい多めですかね？長く住む場合、補修あるからデベより施工会社のが大事ですよね？売却予定ありならデベのブランドが大事なような
• 施工はまたもや多田建設なのかな。かなり怪しいな。
  • 契約上、買主に対する一切の責任は売主にあるから売主の信用が一番。施工会社はその次に重要。施工トラブルとか過去の実績は確認しないとね。販売を告知している段階で施工会社が未定ってのが不思議。何かあったのかな。その辺も確認しないと。
    • 駐車場、機械式が多いから維持費かかるだろうね。あと、屋根がなくて雨ざらしどうかも重要。雨に濡れるとオイルが流れちゃうからさびとか発生しやすい。
• 坪単価240万円くらいかな？
  • TTTの北と東向き並みになってしまうので、それはやり過ぎでは？
• 大抽選会って聞いたけど、1LDKや2LDKの部屋だけかな？さすがにあのタワー坪240は安すぎる気がする。みんながその値段で買えた訳じゃないよね？
  • 私も坪単価240万台と睨んでます。安く販売する時代ではないですから。
• ふっと疑問に思ったことは、4面接道ってメリットなんですか？角立地は分かるんですけど。あまり聞かないので。間取りの種類が多く、テーマ別になっているんですね。高台に建設されるのは台風などの水害などのときに安心。
  • 間取りの種類といっても田の字ばかり。
• ここは間取りだけでもコストダウンがわかる。もはや関心は仕様や設備をどこまで落とすかだね。設備で言えばスロップシンクがないってのが分かる。
• 問題は庶民向け価格で出るかどうか…
  • こんなところ高かったら誰も買わないでしょ？
    • 勘違い価格で玉砕なんてのが結構あったりする。
      • そういうの知らないで手を出したら痛い目にある。相場や仕様・設備から価格の妥当性を見る目を養わないとね。

交通

構造・建物

• 敷地面積：3,682.65m2
• ホームページのパース更新されたけど、入り口周りはそれじゃあ駄目なんだ、、もっと開放感があって奏と連続性出さないと、ただの谷津の中高層マンションでしかなくなってしまうう
  • ただの谷津の中高層マンションだから良いんじゃないですか。

共用施設

• 駐車場：平置き12台、機械式56台
• 駐輪場：平置き20台、2段スライド式197台
• バイク置場：7台

設備・仕様

• 見た感じトイレ手洗いカウンター無しトイレもタンク式なんだね。設備はかなりのコストカットがありそう
  • それだと設備はTTT未満。。いわゆる今時のコストカット郊外マンション仕様です。ディスポーザー有りますか？坪単価を230万くらいに抑えないと奏の中古で良いじゃんになる。パークハウスやザレジデンスは設備良いですから。
    • ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって大規模でないと一戸当たりのコストがかさむ。１００戸程度ではないのが普通だし、逆にあったら管理費だけでなく管理計画も確認。破綻するような管理計画ってのがあったりする。
• ここはモデルルーム公開してないからまだわからないけど、ここのデベのほかの物件では浴室乾燥の物干しが1本なんてコストダウンしちゃってる。1本だと洗濯物あまり干せない。花粉症の人も増えてるから外干しできなかったりもするんだけどね。家事のことをアピールするならこういうところコストダウンしちゃだめでしょ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.98m2～86.40m2
• バルコニー面積：9.54m2～16.20m2
• 間取り見ました。フロントサイト、サウスサイト、エアリーサイトがあるので見るだけでもかなり時間がかかり、迷います。田の字間取りと書いてあったので見てみました。正方形のキュービックプランも流行していますよね。フロントサイトのBタイプは一般的な間取りのように思いました。アウトフレームなので家具も置きやすそうです。縦長の長方形プランが多いです。正方形の間取りが多いのかなと思っていたのですが…サウスサイトやエアリーサイトも長方形の間取りでしたよ。使いやすそうな間取りでした。
• ワイドスパンで正方や横長にするとコストが借る。ここみたいな縦長の諜報でウナギの寝床って部屋数を多くとれるのでコストがかからない。センターインのPP分離って今や絶滅危惧かな。PP分離とは真逆の最近はやりのリビングインの浴室。これも廊下になる部分をリビングと共用して見かけ上の広さを確保するコストダウン。
• 間取りは田の字が一番部屋数をとれて売り主にとってはコスパが良いという事ですか？田の字が無くならないのは昔ながらの間取りが一番使いやすいからなのかと思っていましたが、売り主側のそのような事情があるからなんですね。
• 田の字の中で縦長リビングばかり。横長リビングとかバリエーションを増やす工夫もせず、基本パターンのコピペ。これもコストダウン手法の一つ。
• 洗面室の引き戸を開放しておけばキッチン、リビングからの家事動線が確立し朝の家事もスムーズになると書いてありますが、洗面室がリビングインのタイプは良し悪しがありますよね。家事効率を取るか、プライバシーを取るかは迷うところですがリビングに浴室の入り口があっても意外と気にならないものですか？
  • リビングインの浴室は廊下になるスペースをリビングの畳数にカウントするコストダウン設計。P-P分離の思想とは逆行。リビングにお客さんが来たことを知らずに、服を着ないでお風呂からでてきたら・・・。

買い物・食事

育児・教育

• こちらの小学校が谷津小かどうかご存じの方いらっしゃいます？
  • デベ、もしくは市に確認が一番の確実ですが、近隣住民として知ってることとしては、このマンションの子供達を受け入れるほど谷津小に余裕はないです。奏とタワマンを谷津南、向山に振りましたが、あと数年で日本一の児童数になります。しかも当時の推計より、若干ですが増えてるようですよ。
    • 保育園問題、小学校問題。なかなか大変な事態になりそうだ。近くにある小学校に通えないとか、、増改築を急いで欲しい。
      • 学校のことは市に確認でしょ。確か奏の杜では営業が大丈夫と最初は説明していたのがひっくり返った。知っていたのに嘘をついていたのか知らずにそう説明していたのかは藪の中。
• 小学校次第だな
  • 谷津小なら通学路は道が整備されてていいですね。向山なら一本道だけど整備された歩道はないし道も広くないから少し心配かも。
    • 谷津小なら多少高くても売れそうだけど向山小だと苦戦するかな。それならTTTで良かったになるし。今からだと三井の津田沼小に対抗するには谷津小じゃないと厳しい。
• 最近引っ越して来た私はあまり思わないのですが、昔からこの辺りに住んでいた人にとっては、谷津小と津田沼小ってのはある意味ブランドのようですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域（第二種中高層住居専用地域）
• ここの前身のマンションは何で取り壊したのだろう？築25年位だったみたいだけど。なんか瑕疵とかあったのかなあ。元住民がたくさん住むのかな。
  • 元は賃貸だったと聞きました。所有者が売りに出したんでしょう。まだまだ住めるのに壊すのはもったいないですが、中古だと売れないんでしょうね。
    • あ、賃貸だったから簡単なのですね。たしかに、今が高値で売れるチャンスですし、ありがとうございます、なるほどー。本マンションが公開空地や歩道を上手く連動させて奏で杜エリアと一体感だせるといいですね。裏の戸建てが綺麗だったから、谷津一丁目全体に広がることを途切れさせないで欲しいですね
• バウスのある谷津一丁目の西隣が奏の杜三丁目みたいですが、三丁目って地元では、個人地主が各々で小さなアパートを乱立させてしまったという、やや残念な街づくりになってしまったって見られ方ありますか？街歩くとそれでも綺麗だなとは思いますが。2013年頃の掲示板みると、ややネガティブな意見目立ちましたが、もう払拭されてるのかなあ、住んでないから分からない。
  • グローリオ稲毛めちゃくちゃ余ってますが、確か同じ売主、、、微妙なデベで無駄に高いといった同じミスはしないでもらきたいですね。
• 道路沿いではない南側と東側、今は低い建物だけだけど高さ制限はここと同じ第一種高度地域だから将来同じくらいの高さの建物が建つ可能性はあるね。
• 南向きは見晴らしがいいですが、普段から風が強いです。台風の時はベランダの物が飛ばされないよう気をつけて。
• 電線電柱が地中化されてないので、奏との一体感はないですね。やはりここは谷津なんです。
  • 残念です。奏の杜の映像を随所に使うが、ここは谷津。奏の人にインタビューするが、ここは谷津。あれ？優良誤認？いやいや、南口で表現は徹底してますってか。
    • CGにシルエットとはいえ電柱残してるのは意外と良心的か。でも、見せかけだけかも。この会社の本性は武蔵境の物件でもろに出てる。
      • マンション自体は奏ではないが、フォルテまで歩けば奏の雰囲気は十分味わえる。駅からもそう遠くはない。必要なものはほぼ徒歩圏内に揃っている。コスト優先は明らかなので、見栄を張らない庶民向けマンションってとこかな。

周辺施設

その他

掲示板

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