ブランズシティ調布

2019年10月29日 (火) 15:03時点における版

物件概要

ブランズシティ調布 外観完成予想CG

• 所在地：東京都調布市調布ヶ丘一丁目18番93、18番94(地番)
• 交通：京王線 「調布」駅 から徒歩 7分
• 総戸数：305戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上8階地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年1月上旬予定
• 売主：東急不動産株式会社　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　近鉄不動産株式会社首都圏事業本部
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• 敷地面積が1万m2に満たないのに305戸もの大規模マンションのため空地面積が狭く息苦し感は拭えませんが、本来は250戸ぐらいが妥当な戸数を詰め込んだ分価格は安いと予想。
• 70平米超の3LDKとか、80平米のお部屋があるから、坪単価はやや低めの価格になると予測してます。
  • 私もそうだと思いますよ。高値で勝負できるエリアではないだろうし、戸数的にも重過ぎかと。それに、今朝入っていた折込チラシにしても、公団が分譲住宅を販売していた頃の団地の広告みたいなクオリティで、予算の高い層をターゲットにしているとはとても思えない。アルソスや三菱の客層とは全然違うんじゃないかなぁ。
• 1年程前ですが、近くで野村不動産がプラウドシーズンを販売していた時に、野村不動産が今回の土地は野村不動産と東急不動産が最後までBIDしていたらしく、プラウドシーズンを勧めるために、この土地の野村不動産のプランを見せてくれました。(多分、昨年の3月にプラウドシーズン見学された方はみなさん野村不動産から見せられたと思います。) 当時のプラウドシーズンの売値が7000万弱でしたが、このマンションの3LDKの野村不動産のプランはもう少し高かったと記憶しています。 住居数を詰めこんでいるみたいなので、実際は少し安くなるのか分かりませんが、今の建設費用高止まりを考えると価格には期待できない気がします。
• 『アルソス　坪単価３００ 』『パークハウス調布　２７０～２８０ 』『ブランズ　２６０～２７０ 』これくらい予想してたけど広さによるけど７０００付近とかありえるのかな。。
  • 今どきの調布でそれはあり得ない！去年までやってた伊藤忠の国領でさえ、200後半ぐらいしてたんだから、絶対ないね。間違いなく300超えだよ！
    • 私もそのくらいの坪単価を予測してます。 これより坪単価が高くなって70平米強の部屋が七千万近くするようになったら、この立地では誰も買わないし、買えないですよ。 それに三百戸もあるのだから確実に売れ残ってこっそり値引き販売しないといけなくなります。まともなデベが一番嫌うパターン。 仮に坪三百にするなら、グロスを抑えないと売れないから、もっと面積を刻んで3ldkで七十平米未満とかのプランをたくさん用意するはずです。
      • 私も坪300弱の予想です。 徒歩9分の戸建てで7000万ならこの程度かと。 ただ、面積を削って、65程度の3LDKでグロスを抑えると思います。 住友が元祖ですが、大和、東急も最近は強気の値段で出して長期販売パターンになっている気がします。 大和の有明のように酷い売れ行きでなければ、少なくとも竣工前までは、強気の値段で値引きほぼなしだと思います。
• 安ければ検討してもいいと思っていますが、高いなら買える場所ではないな。管理会社も評判悪いし。
• あの立地とお世辞にもかっこいいとは言えない建物で値段は安くないみたいですね。規模は３つの中で抜けてるのでそこ目当てで買われるってことですかね。
• こちらのマンションの1番高い部屋はいくらぐらいになると思いますか？
• 今公式サイトでみえてる広いお部屋がおよそ85平米。 仮に三菱と同じ坪単価なら坪330で8500万円、 一割引の坪300なら7650万ですね。 最上階角住戸ルーフテラスつきの住戸なら もっとするかもしれませんね。 個人的には調布のこの立地でこの値段出して マンション買うなら、もう少し歩く戸建ても 視野に入れてよいのではという気がしますが、 リセール考えたらマンションの方がええんですかね？
• 駅前再開発で調布は価格急騰していると思います。 なので冷静に検討されたらと思います。 調布に今年の3月まで三年ほど新築分譲マンションに賃貸で住んでおりました。 駅から５分、７０弱で家賃の支払い２０万でした。でも 利便性はむちゃくちゃ良かったです！ 調布は確かに利便性は高いのですが、現在は少々お高いような気がします。 なので近隣のエリアで今後の成長が見込める場所を検討してはいかがでしょうか？ 特に価格面で気にされている方は。
  • どこに誘導されたいのかわかりませんが、近隣エリアで今後の成長が見込めるところなんてありませんね。それに調布が急騰しているとか言いますが、それは調布に限った話ではなく、都心にアクセスのよいエリアで、特急や特別快速の停車駅の徒歩圏内であればどこも高騰していますよ。裏を返せばそういう物件以外は苦戦しているとも言えますが・・・。
    • 確かに都内都下の不動産が全般的に上がってますが、布田でも西調布でも京王多摩川でも、一駅離れたら一気に不動産の値段下がります。この辺では調布駅周辺だけスポット的に値段あがってるように思います。もっとも、それらの駅はちょっと買い物が不便なので頷ける面もあるのですが。
• 最南棟は間違いなく高いだろうね。ただ、他の棟はネック満載だからな。
• A-D 72平米 1F 7300万とのこと。

【2019年11月上旬販売開始予定】

• 平均価格：７０００万超
• 最多価格帯：6,400万円台（予定・100万円単位）

交通

【電車】

• 「新宿」へ特急2駅、直通15分。「渋谷」へ14分。
• 調布駅からだと新宿20分（通勤時間帯35分）、渋谷30分位のイメージです。
  • マンションエントランスからだと新宿30分(通勤時45分)渋谷40分(同55分)ですか。特急が停車する駅にしては随分時間がかかるイメージですね。
    • マンションエントランスからだと新宿30分(通勤時45分)渋谷40分(同55分)ですか。特急が停車する駅にしては随分時間がかかるイメージですね。
• 京王線の通勤時間帯は時刻表通りに走ることはほとんどないです。特につつじヶ丘-新宿間は１００％遅れてます。
• 実際、通勤時間帯の京王線は時刻表に１０分以上足して、予定計画しないと駄目です。

昼間の電車はそう遅れないです。

• 京王線の通勤環境やダイヤは年々悪くなってます。笹塚～仙川間の高架化が終わって烏山と明大まで緩急接続できるようになれば多少マシになるでしょうが、あと10年は待たないと。
  • 高架化の恩恵は地域分断の解消、千歳烏山と明大前の4線化による緩急接続の効率化、それに伴う特急の詰まりの解消、即ち、調布の方々にもメリットが大いにありますね！

復々線化はまったく見えていませんが、高架化による千歳烏山と明大前の4線化、楽しみです。

【バス】

• 羽田と成田へは、駅前から便利なリムジンバスが運行しています。

【徒歩】

• 駅へのアプローチも布田天神の横を通れば徒歩10分はかかりますが、 ストレスがないルートと思います。
• この場所は中央信託の頃は駅徒歩10分と表示されていたが、普通ならバス通り側にエントランスを設けるところを南側の狭い道路側に持ってゆき、しかも駅は東口でルートも昔公園脇で殺人事件が起きた道を通らせて何とか徒歩7分に収めた感じ。
  • 駅徒歩はエントランスまでではなく敷地まで。エントランスが遠い位置にあるけど、駅徒歩では短い物件も存在する。
• ここのネックは甲州街道を渡らなくてはいけないところ。朝夕の信号待ちは結構厳しいものがありますよ。
  • そうなんですよ、甲州街道を渡るか渡らないかは本当に大きいですよ。
    • 通勤時間帯の信号待ち時間は検証した方が良さそうですね。
      • 調布駅ついても、ホームは地下二階だから15分見ておいた方がいいですね。
• 調布駅の東口利用だから、改札混まないので電車乗るのちょっと楽ですよ。
• 徒歩7分とは、敷地の一番西に位置する小さなサブエントランスから信号待ちなしで東口まで。メインエントランスからだと信号待ちなしでも徒歩9分（80ｍ1分）以上、甲州街道や旧甲州街道の信号待ち等を考えるといくら早くても10分では着きませんね。

構造・建物

ブランズシティ調布　エントランスアプローチ完成予想CG

• 外観がちょっとなぁ、団地にしか見えないよね。それに比べてザ・パークハウス調布レジデンスは、目を引くよね。特にエントランス側の宇宙のハチューみたいな作りが斬新でいいじゃない。今までの調布のマンションとは、一線を画す感じで高級感もあるよな。

共用施設

ブランズシティ調布　ガーデンビューラウンジ完成予想CG

• 駐車場：102台
• バイク置場：8台
• 自転車置場：610台
• コンシェルジュサービス
• コミュニティキッズルーム
  • マンション内に専属の保育士が勤務。（平日15:00～21:00（土・日・祝日・お盆休み・年末年始を除く））
  • 子ども預かり・・・マンション内でのお預かりだから、夜の一人帰りやお迎えの心配もありません。
  • 晩ごはん提供サービス・・・子どものことを考えて晩ごはんを提供。親子一緒でも食事を楽しめます。
  • イベント・プログラム・・・季節のイベントやお菓子作りなど、学びと遊びのプログラムをご用意。
  • 子育て相談・・・日々の情報共有からアドバイスまで。良き話し相手としてご活用ください。
• ガーデンビューキッチン
• 気になったのが棟が幾つか分かれているようですが、エレベーターは何基あるのでしょうか？あまり多すぎても管理費が高くなってしまうし、少なすぎると不便でちょうどいい数だといいですが。
• マンション内に専属保育士いるのは助かる。共有施設もありで、良いと思う。
• ゴミ置き場やトランクルームが一箇所に集中しており購入した部屋によっては生活が不便。
• 駐輪場のへの出入りが一箇所しかなく、駅から一番遠くに位置しているため通勤通学に不便。

設備・仕様

• 食洗器がオプションらしい......
• 寝室と洗面所が引き戸ではないのも気になります。
• あの価格で食洗機オプション浴室ダウンライトじゃない天井高2420は褒められたもんじゃないですね。

個人的に1割引かれてもアルソスとパークハウスが勝つかな。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.87m2～89.85m2
  • 専有面積にはトランクルーム面積（2.03m2～3.00m2）が含まれます。
• テラス面積:9.99m2～12.24m2（予定）
• プラン数が豊富でどのプランも専有面積が広い。生活スタイルに合わせて選べていい物件だと思いました。
  • 全部で91Typeの間取りがあるとのことだけれど、掲載中の間取りを見たところちょっとづつ個性の違いがある程度なのかなと思います。これだけの種類があったら、何を基準に選んだらいいのか迷いそうな気もします。掲載中の間取りだけ見ると、南向きのワイドスパンC-H3typeにすぐに目が行きました。すべての部屋がバルコニーに面した南向きで、こういう間取りはなかなか無さそうに思います。欲を言えばリビングダイニングが二面採光だったら尚よかったのにと思います。
• HPに出てる間取りは玄関前のアルコーブがありませんね。コストダウン感満載のマンションになるのかなあ、、、
  • 72㎡といっても別に用意されたトランクルームを除くと住居面積は実質70㎡だし、究極のコストダウンといわれるアルコープなしで、バルコニー幅も狭く公団仕様、1万㎡に満たない土地に5棟もの建物の配置、郵便受けなどのある正面エントランスからは駅中央口まで徒歩12分…でも、アルソスやパークハウスより大規模だから買う人は多いんだろうな。
  • アルコーブなしの玄関とエレベーターこんにちは仕様って、ショックすぎる。
• 各洋室の広さは５畳以上あるので部屋として利用するには、それほど狭くは無い所が良い。クローゼットも広くて、リビングに面している物入れも掃除機や小物など収納できるスペースがあるので便利そう。
• 廊下側の洋室がアウトフレームになっておらず柱食い込みなのがちょっと。。5畳の方の部屋なんて、子供部屋にするにもシングルベッドと学習机の配置すら難しい。リビングイン洗面所、物入の扉の開閉もあるから入口付近は完全なデッドスペースってことを考えると、リビングの有効スペースは10畳を切りそう。
• １Ｌは賃貸向けになるから顔の見えない住民が多くなるから心配ですね。

買い物・食事

【買い物】

• マルエツ調布店（約110m・徒歩2分）
• サンドラッグ調布ヶ丘店（約110m・徒歩2分）
• 西友調布店（約580m・徒歩8分）
• トリエ京王調布A館（約630m・徒歩8分）・B館（約790m・徒歩10分）・C館（約870m・徒歩11分）
• 調布PARCO（約670m・徒歩9分）
• イオンシネマ シアタス調布（約870m・徒歩11分）
• ここはマルエツ使えるのが良さそう。

【食事】

• 土と青（約750m・徒歩10分）
• 子育てカフェaona（約890m・徒歩12分）
• UJIMI LOUNGE（フジミラウンジ）調布市内武蔵境通り沿いにオープン

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 上布田保育園（約190m・徒歩3分）

【小学校・中学校】

• 調布市立第一小学校（約560m・徒歩7分）
• 調布市立調布中学校（約1,690m・徒歩22分）

【その他教育施設】

• 調布ヶ丘児童館（約460m・徒歩6分）
• 電気通信大学（約500m・徒歩7分）

周辺環境・治安

• 用途地域：都市計画区域内（市街化区域）・準工業地域
• 調布の駅前はゴミゴミしていて品がないからこれくらい離れた方が良いかも。
  • ごみごみしてるのはほんの一角だけじゃないですか。甲州街道を渡らないですむならともかく、やっぱり近い越したことはないでしょう。それに駅周辺がゴミゴミしてない所って、新興住宅地ぐらいしかいないですよ。そう考えると、やっぱりアルソスに軍配が上がりますよね！
• ほとんど歩道のない裏通りからサブエントランスまでの道が最短距離なのでしょうが、あまり印象はよくないですね。そこを誘導するくらいなら、夜はちょっと怖い感じもしますが、布田天神の横を通らせた方がいいんじゃなですか。
  • 市の都市計画で調布駅線路脇にある京王の葬儀場から調布が丘の交差点まで道路が拡幅されることになってますから、あまり心配せんでよいのではないでしょうか。 勿論工事が終わるまでは布田天神の通りの方がよいかもですけど。 たしか用地は取得済みだと聞きましたからちょっとの辛抱ではないかと思います。
    • 道路が拡幅された後は安全なルートで徒歩9分で東口に行けます。今でも殆どの住民が利用するメインエントランスからは徒歩9分かかりますので時間はほぼ同じですね。
      • 地元民だけど、百店街を通らずに旧甲州街道に行きたかったら、東口を南側から出るといいね。道幅が広いし会社学校帰りの人たちが多くて危なくもないよ。時間のロスも北側に比べて20秒ぐらい(ちなみに調布市民はその通りにある喜多方ラーメン坂内が大好き)ただ徒歩7分ってのは、んなわけあるか！って思う。体感12,3分じゃないかな。やっぱり甲州街道を跨いでるのが大きいね。夏場はこ12,3分をほとんど日陰なしに歩くから辛いと思うよー
• 建設地東側の道路は、武蔵境通りの方への抜け道になっていて飛ばしてる車が多く、子供たちが道路を横断していると、見ていて冷や冷やしてしまいます。
  • 子供だけでなく調布はお年寄りが多い町なので配慮して欲しいですね。調布は本当に開発が後手後手！
• 子育てには最高でしょうね。野川公園でピクニックしたり、深大寺にそば食べに行ったり、布多天神社で初詣したり、鬼太郎公園で遊んだり。
• 航空写真を見たら、隣接に墓地のような写真が写っています。
  • 地図見ればわかるけどマイクロソフトや隣のマンション、神社の向こう側なので、墓隣接ではありませんね。
    • 神社の手前はお寺で、そこのお墓です。
    • お寺の中に入ればわかります。あれは隣接と言うでしょう。お墓に近い棟を緑の多い西向きにしていないのは、間違いなくそれが理由ですよね。

周辺施設

【公園】

• 布多公園（約300m・徒歩4分）
• 東宝調布スポーツパーク（約2.9km）

【金融機関】

• 調布八雲台郵便局（約530m・徒歩7分）

【病院】

• 北多摩病院（約730m・徒歩10分）

【公共施設】

• 調布市立 中央図書館（約1,030m・徒歩13分）
• 調布市役所（約1,070m・徒歩14分）

【その他施設】

• 後楽園スポーツクラブ調布（約110m・徒歩2分）
• 布多天神社（約230m・徒歩3分）

他物件との比較

• パークハウスとどっちがいいんでしょう？
  • 戸数が多いのでこちらの方が管理費安くなりそうですね。徒歩七分だからsuumo等の検索にも引っかかりやすくリセールもよくなりそうだし。あと、三百戸は売り切るのが大変なので、グロス価格もやや抑えめになるのではないかと期待してます。
• アルソス
  • 〇他２つに比べ圧倒的駅近（東口）
  • ×もちろん２つに比べ高い
  • ×周りは特に何もない（ドラッグストア位、マイナスで近隣に宗教施設有り）
  • ×ブランド力
• パークハウス
  • 〇駅から歩きやすい道で帰れる、スーパーに寄って帰るのも可
  • 〇小規模がお好きな方
  • 〇広場口（東口は百店街なども有り中央、広場口に比べ汚い）
  • 〇眺望よさそう
  • ×一番遠い（広場口）
  • ×周りに何もなし
• ブランズ
  • 〇一番安い（予想）
  • 〇スーパー徒歩1分
  • 〇規模が２つに比べ圧倒的に大きいので共用施設もそこそこ　トランクルーム欲しい方
  • ×駅からの道が狭く、暗め（東口）　３つの中で一番閑静な住宅街とも言えるがどんよりしてる雰囲気
• アルソスと悩んでます。ブランド、部屋の広さ作りはブランズと思いますが、アルソスの駅近を取るか。。。本当に悩む。
  • 値段しだいですかねー。3つの中で規模と立地的にも坪単価はここが一番安いでしょうが、、、

掲示板

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