グランリビオ芝大門

2020年1月6日 (月) 16:34時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
• 交通：

1. 都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分
2. 都営三田線「御成門」駅徒歩4分
3. JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分

• 総戸数：113戸（非分譲住戸78戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上17階 地下1階建
• 敷地の権利形態：敷地（537-5,537-13,537-14）：普通借地権による準共有、敷地（601-1,601-14）：専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2021年2月下旬予定
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社淺沼組
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 個別相談の案内がきました。営業マンによると価格を抑えたと言う話ですが、何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？白金プロジェクトを検討していましたが、価格によってはこちらも候補に入るかなと思っています。
• HPが公開になってましたね。借地権だったので残念です。
  • 非分譲の多さに普通借地と言うことは、非分譲の地権者は一人？管理組合の運営も難しくなりそうですね
    • 非分譲が7割で借地！ごいすーですね。
      • 借地権残念すぎます。変えられないのですかね。
        • 同じく私も本当に残念です。場所的にはかなりいいなと思っていたので。
          • 普通借地なら定期より全然マシじゃないですか？
            • そう思います、借地期限が実質ないわけですし。地代はかかりますがその代わりに固定資産税がかからないですし。
• 非分譲が相当多いのはネックですかね。
  • 確かに非分譲が多すぎで+借地か...
• 元々は賃貸マンション？非分譲はデベ持ちの賃貸用になるのかな
• ここらの賃貸家賃相場は5000円／平米。借地権という有限資産である以上、価格面では上限が見えるな。利回り5%くらいの値段で出してくるのかな。
• 上階から見える眺望は最高でしょうね。来月からいよいよ販売開始なんだなと思っていたら総戸数113戸のうち、非分譲住戸78戸。7割近くは関係者が住むということでしょうか。住んでからが大変そう。。。
• 問題は価格。賃貸に出してもトントンなんてアホな値段で出されては意味がない。
• 賃貸に出した場合、1LDKって需要あるんですか。
  • あるでしょう。ただ、23万も出せば芝浦アイランドはもとより、GFT、スカイハウスなどのタワマンが借りれる周辺相場です。いくらで設定できるか、間取りの面白さがアピールポイントかと。
    • 築10年程度、内廊下、設備一通り揃った部屋で、六本木40平米1ＬＤＫが24万円の平米単価6000円ぐらい、南麻布古川橋付近45平米1ＬＤＫが23万円の平米単価5000円ぐらいでありますね。
      • 大門となると40平米で家賃20万ほどですかね。
        • 50平米あっても25万が相場でしょうね。タワービュー新築プレミアムで27万くらいか。高すぎて入居が決まらないと意味ないし。港区でも年度末、半期末を逃すと普通に3ヶ月決まらなかったりするからね。ローンで買っていようものなら一気に赤字です。限りのある借地権ではそこが嫌だね。
• 地代がどれくらいなものか気になります。
• 普通借地だけど、延長の判断は組合の議決ですよね。その組合も78/113が非分譲だとリスクはありますね。
  • 万が一普通借地の延長ができなかった場合は、費用など貰えるんでしたっけ。
    • 普通借地だと、期限が来たからといって返還をしなくて良い、と思います。多数決で決まるということですが基本的には、こういう場合は残ることも多いのでしょうか。更地にして返還、という他続きじゃなくても良いのがここのいいところ

交通

構造・建物

• 建蔽率：90%（角地緩和）
• 容積率：600%
• 敷地面積：918.51㎡（私道負担24.03㎡含む）
• 建築面積：556.18㎡
• 延べ面積：7,671.95㎡（容積対象面積5,370.92㎡）

共用施設

• 駐車場 : 総戸数113戸に対して21台（身障者用平置き1台機械式20台）
• 駐輪場 : 総戸数113戸に対して115台（2段ラック式〔下段スライド式70台、上段ラック式45台）
• バイク置場 : 総戸数113戸に対して4台（平置き）
• バルコニー面積 : 9.04m2～14.18m2
• 地下は駐車場ですか？住戸数が多いですし共用施設などは設置されるんでしょうか。

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：40.04m2～86.65m2
• アルコーブなさそう。全体的に間取りいけてない。

買い物・食事

• この辺りだと買い物とかは便利ですか？
  • スーパーがないですね。浜松町の線路の向こうのマルエツか。買ったものを持って歩くには嫌になりそうな距離ですが。
    • 浜松町の再開発でスーパーなども入りそうですよね。
      • 新橋方面に5、6分歩くとマルエツプチ、ハナマサ、八百屋があります。マルエツプチは品揃え良くてお惣菜や刺身、肉などもあります。
        • 近所のスーパーは新虎通りと日比谷通りの交差点にマルエツとハナマサがあるので便利そうですね。駅も近いので賃貸に出しても需要がありそうです。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• メトロとJRと両方使える立地のように見えますが、あまり近くはなさそう。オフィス街に建設される感じだと土日祝は静かでしょうね。
• 同じような高さのビルに囲まれているので、眺望は期待できなさそうですね。隣のライオンズと一体化で建て替えればよかったのに。
• 場所は非常に魅力的ですね。
• 既存のマンションが残っていて、土地の形がいびつなのと、接道がもう少し広ければなって感じでした。
• 新虎通りまで結構遠くないですか。

周辺施設

その他

掲示板

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