SHIROKANE The SKY

2021年6月26日 (土) 16:00時点における版

物件概要

SHIROKANE The SKY 建物外観完成予想CG（低層部）

• 所在地：東京都港区白金一丁目1000番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩3分
2. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩3分

• 総戸数：1,247戸（うち、非分譲住戸477戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上45階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年12月下旬予定
• 入居開始時期：2023年3月下旬（予定）
• 売主：東京建物株式会社　株式会社長谷工コーポレーション 　住友不動産株式会社　野村不動産株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：大林・長谷工建設共同企業体

価格・コスト・販売時状況

• 良さそうな雰囲気ですね。
• 三菱の白金二丁目タワーが可哀想になる物件ですね。
• 白金エリアの売りが増えそうですね。最近買っちゃった人はまぁ運が悪いですが、前からわかっていた計画とは言えど、ここまで格上に仕上げてくるとは予想できませんよね。
  • どの辺りが格上ですか？
    • とりあえずは、白金に流行りの既存不適格でさえなければよい。まずは最低限、そこからスタートだ。
• 非分譲が477戸もあるのか。
• 低層階で広めの部屋に住みたいです。予算がおっつかないと思いますし、眺望いらないんで、中庭とかが見れたらそれで良いので坪単価予想屋さん、どれくらいになりそうですか？
  • パンダは坪500弱だろうね。
• 名前はセンスあるね。エリアに相応しく免震、高フラット天井、全階外壁タイルで他を引き離すか。それとも削ってきてパークコートも目に見えるコストカットブランドの永久称号が付きオワコンと化すか。三井派としてはそろそろマトモなのを作ってほしい。
• ここは、羽田変更ルートが開始する前に売り切る戦略なのですね。
• 非分譲は多いですが、800戸近く分譲されることを考えると、割安部屋も一定数はありそう。しかし、他の都内新築タワマンを駆逐するくらいの話題性ですね。なんせ港区白金の駅近タワマンですからね。最強ですよ。
  • 地権者を低層にして、分譲は坪700ってとこかな。
• 500戸近い地権者って凄い。資産性に厳しい人たちが多いだろうから売り出す部屋も割安放出は難しそうですね。なんの変哲もない1LDKが7000万くらいしそう
• この辺りをよく知ってる人からしたら、「白金でも場所が悪い」となるんだろうけど、まったく関係なく売れるだろうね。白金高輪駅徒歩３分でこの規模のタワーって、かなりのインパクト。
• 公式サイト見ましたが、売れない理由がないタワマンですね、ここは。
  • 長谷工が45階のタワマン？と思ったら、大林組との共同体だね。それなら安心か。
• 山手線内側の白金で駅徒歩3分の45階建タワマンなんて最強だろ。他の新築タワマンが陳腐に見える。今の大人気タワマンの小石川の駅直結パークコートと北千住駅徒歩3分の千住ザ・タワーと同じかそれを超えるタワマンだよ。
• 坪単価390前後からだと思う。この場所はとても庶民的な場所ですよ。
• すぐそばで白金一丁目西部中地区再開発計画が進んでおり、そこは古川と高速道路から少し離れているのと、アエルシティと街が連続する形になるので立地的にはここよりも有利。また高輪一丁目のBIGI跡地再開発プロジェクトとマツキヨの横の共同建て替えプロジェクトは大通りの桜田通りに面するが古川沿いよりも少し高台で、何よりもほぼ駅直結というアドバンテージあり。三光坂下の日興パレス建て替えタワマン、三田五丁目三菱タワマンは小規模で駅距離もやや不利だが、ここと売り出し時期が被りそう。このほか、まだ準備組合の段階だけど三田五丁目西地区再開発は、ここと同じぐらいの規模で地権者の8割方の同意が取れている模様。アドレスのブランドはやや見劣りするものの古川、高速、幹線道路から少し離れており、駅距離も悪くない。 少し離れたところでも、麻布十番の三田小山町西再開発や高輪ゲートウェイ駅前再開発など供給が目白押し 。 こういった競合状況を考えると、価格設定は強気にできないだろうと思う。
  • これだけ供給が多いと、割安に買えそうですね
• 東京のマンション価格の高値の上限をを常に上げ続けている港区ブランドだからここは売れるはず。ここはギリギリの高値をつけてくるはず。良い物件だけにそこが悩ましいといっては悩ましい。なんとか安くしてちょんまげ
• 75平米14000未満で参戦
• 今秋販売開始、入居は四年後となると、一期で契約する場合は新飛行経路の運用前になりますね。新飛行経路は来年６月運用開始なので。上空を飛行機が飛び始め、オリンピックも終わったら、港区と言えど市況の落ち込みは避けられないでしょう。買うとしても一期は見送りかな。戸数も多いし、焦って買うのは危険ですね。
  • オリンピック関係あるの？
• 地盤の良い高台立地なら坪単価500万超えでも許容できますが、こちらは古川沿いの最悪の立地なので坪400ぐらいが妥当でしょう
• 元々の立地は承知。ただ、真面目に答えると、下は坪600、平均は700、上は900が妥当。再開発とはそういうもの。
• マンションは立地が一番。その立地が良くなる再開発は物件価格を押し上げる。たぶん天井カセットエアコンの有無とは関係ないと思う。ここの場合、昔のイメージを引きずるし、他の再開発物件の間にあるので強気で出せない。しかしそれこそが価格の歪みで、汚い建物がとりこわされて建て替えられると、たちどころに人々はそこに何があったか思い出せなくなる。5年後10年後のリセールの時には、ハイソな地域に建つ高級マンションとして高値で売れるだろう。
• 地権者これだけいると良い部屋は取られてしまった物が売り出される。浜離宮の時も良い階数の良い部屋は地権者だった。
• それで予想価格はいかほどでしょうか
  • 坪６５０
    • パンダ坪400、プレミアム坪600、平均坪500だな。希望的観測。
      • ここが目黒線二駅目のタワマン(平均坪500超)よりも安くなる訳ないじゃん
        • 絶対無いだろ、瞬間蒸発するわ。
          • 北側低層ならば@400後半はあるかもね。 プレミア最上階平均は@800オーバーかも それを踏まえ平均@550だと思う。 駅直径じゃない、飛行ルートの真下、800戸以上の売出かつ周辺物件の竣工ラッシュ等々、デベもあまり強気になれない要素はある。 一方で売出開始が竣工時期を考慮してもかなり前倒し。デベとしては強気で気長に売るのかもしれない。 市況を見ると、バブリアの中古が@600～800で大量在庫状態なので、デベも平均@600は超えてこれないと思います。
• ワンルームとかよくて1DKあたりが多そうだな
• 200平米の広い部屋なないのが残念だな。買える買えないは別として、それぐらいの部屋があると、全体の資産価値が保ちやすい。
• 坪いくらなのか気になります。投資用として価値があるのか。気になる物件ですし、迷っています。
  • 高値掴みにならないか心配です。
• 梓設計ってどうなんですか？間取りがイマイチ。気になる間取りがないですがどうですか？
  • どこの物件でもそうだけど、超高級物件でも人間は不満を持つものなので庶民が買えるレベルで間取りが気に入らんとかあれこれがちょっと・・・ってなるのは当たり前と思っておいた方がいいと思うけどね。
• 今、田町駅が最寄のキャピタルマークタワーに住んでおり、住み替えを検討しています。今の部屋は購入時の約2倍に値上がりしており、白金ザ・スカイ購入の軍資金はあります。ただ、田町駅前が大きく発展しており、山手線は何だかんだ便利なので、白金ザ・スカイに転居することで利便性が低くなる懸念があります。自分は大規模タワマンが好みですが、いわゆる中央区や江東区ような下級湾岸エリアには住みたいとは思えず、白金ザ・タワーは理想的な物件だと感じています。駅力の低さだけが懸念です。
• 坪600平均くらいかな？目黒バブリアの分譲時価格よりは少しは安いはず。
• 賃貸で3年ほど近隣に住んでいましたが、私はここよりもパークコート南麻布の立地が好みです。古川首都高の存在感が大きく異なる点もありますが、こちらからだと麻布十番商店街が結構遠い。仕事がら三田線よりも大江戸線が便利というのもあります。タワマン縛りがあればここ一択でしょうが、ノンタワマンの良さもありますね。
• ここは上層階坪700万くらいで買えるかね？
• 平均坪単価は650-750です。これが採算取れるギリギリのラインです。高層階の100平米超住戸は800-900超えてきます。 一部事業協力者住戸の取得権が放出されており、既に売買始まっています。興味がある人は大手仲介に問い合わせてみましょう。 市況軟化による価格調整を望んでいる方々にはお気の毒ですが、そんなにすぐ値段は下がりません。特に新築は下げられません。嫌なら築古中古を買いましょう。 都心駅近を買いたければ、5年前や10年前の値段なんて忘れて買いましょう。嫌ならハルミフラッグや郊外買いましょう。 ちょっとやそっとのマークダウンが嫌なら、家を買うのはやめましょう。
  • それが本当なら、今後の市況から考えると相場的に行き過ぎ感あるので、撤退かな。とりあえずは、実際の価格発表までは待つつもりですが…。
    • 地権者の条件のいい部屋の平均じゃないのかな。もしバブリアを越える坪単価でチャレンジしてくるなら、今の社会情勢を見誤ってる気がします。
• 坪単価600ぐらいならなんとか手が届くのですが、700前後となるとちょっとまよってしまいますね。やはり手頃な文京区や豊島区まで下がるか検討するべきなのかな...
• ここは長谷工の最高値になりそうだね。
• ここは価格が発表になるまではなんとも言えない感じですね...完成予想CGを見る限りでは軽快でモダンなデザインなので、それなりの値段かなと勝手に期待してしまいます。でも港区ですからね、こればかりはしょうがないのかなとも思います。
• そろそろ近隣のライバル物件も案内始まるし、飛行機は飛び始めるし、竣工は驚きの４年後！なんだから。検討する方はゆっくりいきましょうや。頭金1000万として、竣工４年も前にデベロッパーに預ける(手元に置いておけない)のは何ともバカらしいと思わん？
• 期待してたけど喰いつきも冷ややかだし苦戦しそうだね。いざ新航路の運用始まってから、嬉々としてわざわざ航路付近の物件を選ぶのはなかなかに常軌を逸していると思ってしまう。運用の時間だって初めは数時間かも知れないが今後増えるかも知れないしね。
• ここは再開発でお店もできるし病院も新しくなるようだし良くなると思うんだけどね。港区だから高いのはある程度しょうがないと諦めないと...投資目線なら東京都心部のもっとも値上がりしている地域にはあまり期待しない方が...
• 白金、駅近、再開発と、確かに魅力的です。あとは価格次第かな。
• ここは施工もJV。大林組と長谷工がどういう分担かも確認しないと。実質、長谷工物件なんてこともありうる。というか売り主に長谷工が入ってるから、長谷工持ち込み物件じゃないの。
  • 長谷工主体だよ。
    • スーゼネ主体じゃないなら、足切りライン外ですね。しかも川沿い低地は無いです。
• 価格発表後は高い高いと叫び出す買えない人が発生する。平均坪単価500万、パンダ部屋で400万は超える
  • 平均坪単価500万なら高いということはないと思いますよ
    • 平均坪単価500万ならむしろ安いですね
      • 平均500台は十分可能性あり。首都高側低層は港区新築事例では300台後半から(それでも売り切るのは容易ではない)
• 1番狭い24平米ワンルームの部屋で4000万円前半くらいですかね。70平米で1億円ちょいかと。このくらい安ければ白金タワーからの住替えが沢山でてきそうですね。
• 既に取得権売買が水面下で行われているからでしょ。誰かも前書いてたけど。事業協力者住戸は一般販売前に得意先とかVIP向けに紹介するから、いくらでも情報は事前に流れるよ。一般販売の人たちにも遠からず案内来るんだから待っときゃいいじゃん。
  • JVのデベの人に聞いたけど坪平均700前後とのことだよ。まあ、低地だし高速横でアドレスの格としては歴史的にはこの辺りでは大変だったけど、白金高輪駅出来てからは駅近だし、便利な場所には違いない。このあたりにこのスケールのタワマンができることは中々ないこともあってまぁ無難な坪単価だと個人的はおもうけど。豊洲のブランズが坪平均400の時代だから。
    • 坪単価700台でここ買うか。1000世帯もこえるだろ？絶対売れない。
      • 小石川のタワマンでも坪600の時代だからなあ。バブルっちゃあバブルだけど こっちは 港区大規模タワマンだし それより安くする理由がないんだよなあ。坪650からで 妥当ちゃうか
        • 地権者住戸が500近くあるから販売戸数は700程度だよ。物件の販売戸数情報さえ知らないで売れる売れないとか判断するのはちょっとね安易かな。
• 多少高くても良いので、免震などしっかりしたマンションにして欲しいですね。
• 安くなって欲しい方々の期待を裏切り華麗に坪700で出て微妙な売れ行きのまま完成在庫もありつつも定価で売り切る。たぶんそんな感じ。値下がり期待してる人はあと５年くらい待ちましょうね。下がる保証は無いけど。
• @700とか言ってる人の話は地権者物件での話でしょ。地権者なんだから条件良い部屋の話だと思うよ。一方で、@500とかいってる人は物件全体の平均坪単価でしょ。そもそも話をしてる土俵が違うでしょ。
  • だから担当デベの友人が坪平均700だよ、白金高輪なんだから今の相場じゃそれくらいするよ。と嘘ではなく本当に言われたので坪平均で700出でくるから見てみ。掲示板で騒ごうとも一円も安くならないから無駄、金ない奴は検討さえできんよ。港区新築タワマンを他のエリアと比べてはあかん。
    • 仮にデベが平均○万円って言ってるなら、保留床=販売価格であって、権利床は関係ないよ。地権者がどこの部屋を抑えようが、保留床との評価差額は負担するし、あくまで保留床の販売総額で再開発費用と利益を賄えるように価格設定するだけ。
• 低地高速とは言え、白金で駅近大規模再開発が平均坪500万台有り得ないでしょ？近くのパークコート南麻布が坪500万後半で竣工まで数年残してもう売り切れそうなのに。
• ここは一戸あたりの面積が狭いから、坪単価はむしろ高めになるのでは。港区だからまだまだ投資目的の需要は高いでしょう
• 平均にあまり意味はない。1番安い部屋、条件の良い1番高い部屋、真ん中くらいの部屋が幾らか？古川沿いで高速に遮られる低層であれば坪単価450万の可能性だってある。次にレジデンス棟とお見合いになる部屋も坪単価500万割れかもしれない。その一方で抜け感があり高層階なんかは坪単価700万はいくんでない？
• 豊洲のブランズが坪平均400の時代に港区の内陸の白金高輪徒歩3分の物件が坪500とか600で買えると思ってる奴がある意味相場感無さすぎて凄い。低地高速沿いとはいえ、白金ですからパークコート浜離宮より資産価値は上ですよ。パークコート浜離宮の中古平均価値が650-700だからね。それより下で売り出す普通に考えてないと思う。
• 私も平均坪単価700と聞いて、ああだからこんな早く売るんだなと思いました。売れているかどうかはさておき、二丁目タワーとかグランドメゾンとかの大規模住戸の中古売出価格と比べたら、坪単価500-600な訳ないし、700と聞くと、高いなあーと思うけど、まあそれくらいが売り捌けるギリギリラインってことなのかな、と思う。
• 資産価値は、取得価格が最も大事です。資産価値というふわっとした単語に騙されないようにしたいですね。
• 白金アドレスって選ばれた人しか住めないから価値があるのではないのですか？1000戸もあったらその価値もだんだん下がっていきそうですね。たいして便利な地域でもないし。
  • 行政は古い木造地帯を無くしたいんでしょうが、買える人も限られるでしょう。米中対立で、中華マネーも期待できないし。
    • もともと白金一丁目は庶民的なエリア。そこに坪単価700万円のマンションを購入できる世帯が1000世帯も住むようになれば、街の価値は今よりも高くなるのではないかと。多数の大規模再開発を控えたこのエリアの問題は、将来予想される白金高輪駅の混雑だと思われます。品川地下鉄を早期に開業させて、通勤客の行き先方面を分散させるとか、何か手を打った方が良いと思う。
• ここは白金高輪駅近というより、もう少し大きな品川再開発のつながりで評価されるべきでしょうね。残念ながら少々高くても売れそうな気がします。
• ほんとに平均坪700だとしたら、絶対全部は売れないだろー。坪700払える人はここを選ばないと思います。富裕層からも平均層からも手を出しづらいマンションかと…
  • 果たして坪700出して沼立地、飛行ルート直下の物件に手を出したいと感じる人がどれくらいいるのでしょうか。デベはもう少し現実的な値付けをすべきだと思います。
• 高輪ゲートウェイまで歩いて10分以内だし、品川も近いから第1期を狙ってます。
• 坪700万もつけたらT3サッシぐらいつけてくれそうだけど、坪500万程度ならただのサッシになるだろうから、考えものですね。それでも安いと言って飛びつく人はたくさんいるでしょうが

交通

• 横浜に出る時は南北線目黒線で武蔵小杉に出て東横特急に乗り換えが便利。正直、JRはそれほど乗ることがない。
• 三田線と南北線は、バス路線の感覚ですね。 やはり都心は、日比谷線や銀座線のような、横移動が中心になります。 ちなみに最速路線が JR（特に山手線）なのは、停車駅と路線図を見れば、これも当たり前の話。 都心を最短ルートで網羅していますね。
• 三田線も南北線も、縦路線だね。いわゆる郊外民の通勤電車、って意味合いが強いと思うよ。
  • 港区在住かつ港区勤務としてはタテ(南北線)、ヨコ(大江戸線)網羅してる麻十はポイント高い。ちなみに最強は青一。日常の行動パターンにより路線の利便性は変わるので絶対的No.1はあり得ないが、港区でほぼ完結するひとなら同様では。そもそも徒歩かチャリでだいたい事足りるが。
• 白金高輪駅と麻布十番駅の中間付近に住んで2年経つけど、南北線も三田線も大江戸線も特に不便と思ったことはないなあ。行き先に応じて使い分けてる。前に住んでいたのが千代田線だったので、千代田線に慣れていた分、最初のころ乗り換えに戸惑ったぐらい。通勤は六本木一丁目まで徒歩。休みの日は六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、広尾あたりは自転車で行く。なので、渋谷、品川、新橋はバスで行くので、実際にはあまり電車に乗らない。

構造・建物

SHIROKANE The SKY 商業ファサード完成予想CG 1

SHIROKANE The SKY 商業ファサード完成予想CG 2

SHIROKANE The SKY 中央広場完成予想CG

SHIROKANE The SKY 川側歩行者通路完成予想CG

• 敷地面積：11,087.01m2
• 建築面積：6,628.17m2
• 建築延床面積：134,941.82m2
• 2次元もだけど、3次元的な構造がどうなるか。。東建x長谷工なので期待はしないほうがいい
• ホームページ見る限りだと外観デザインが微妙すぎて萎える。筆頭売主の東京建物は目黒でも人気の割には垢抜けない感じだったし、ここはそれに輪をかけて2番目に長谷工だからなあ、、。坪単価に見合う、それこそ三井の檜町ザ・タワーや青山ザ・タワーみたいな洗練されててオンリーワンなものを見たかった。

共用施設

SHIROKANE The SKY 東棟エントランス完成予想CG

SHIROKANE The SKY 敷地配置図予想

• 駐車場台数：381台（平置（管理用2台含む）：33台、機械式（身障者用15台含む）：348台）
• 駐輪場台数：住宅用ラック式（レンタサイクル用15台・来客用８台含む）：1,353台
• バイク置場台数：49台
• その他設備：その他施設用駐車場20台・駐輪場106台・バイク置場12台
• 供給戸数に比べて駐車場少なくないですか？
  • 平置きでランニングコストがかからない駐車場なら多くても問題ないけれども都心の機械式駐車場はコストが高いし、空きが出た時に修繕積立金への悪影響が大きいので少なめにするのが最近のトレンドだと思う。１DKとかに住む単身者は車保有率低そうだし

設備・仕様

• 最近のタワマンって全熱交換ついてなかったりする。ここはどうかな。
  • 三井でみると、パークコート以上だと全熱交換器は備わっていますね。 対照的に、パークシティレベルの湾岸マンションは、付けてもらえなかったところが大半です。 都心の高級低層マンションも殆どの場合備わっていますから、全熱交換器の有無は高級マンションと呼べるかどうかの一つの目安となりそうですね
    • あと、天カセのエアコンもね。実質長谷工物件みたいだから期待しないほうがいいと思うけど。
      • T3サッシつけていても第三種換気だと換気口から音が漏れそう。お願いハセコーさん、第一種換気とT３サッシをオナシャス！ダブルボールの洗面台とか1618のお風呂とかゼータクいいませんので
        • 給気側にファンつけても音は入ってくるでしょ。音対策なら防音フード。あと、サッシの等級は現地で騒音調査をして決めるわけだからT3にするってことは、窓を開けたらうるさいってこと。あっ、まだ、飛行機飛んでないね。

間取り

• 間取り：studio～4LDK
• 専有面積：23.94m2～147.10m2　（トランクルーム面積0.38m2～2.28m2含む）
• バルコニー面積：6.2m2～49.4m2
• デザイン見たけど、高くなりそうね。北向き中層以上ほしいけど、南は白金タワービューで高い値付け難しそうだし、満遍なく高いのかしら。角部屋を小石川みたいに地権者が抑えてないと良いけど。パンダ部屋は高速ビューとかだかもしれないし。
• 間取りリビングイン多すぎだよなあ
• ここ1LDKはかなりニーズ高いよね？
  • 1LDKはニーズ高そうですね。1R、1LDKの部屋も多そうです。売出価格が気になります。
• 皆さん、ここの間取りどう思いますか？70m2～で検討中ですが、広めの部屋ほど間取り最悪に思えるのですが。
• ここは単身者向けの1LDKとか１Rがメインになりそうに思えます。広めのファミリー向けは出るのでしょうか？
  • 専有面積の幅を見る限りではファミリーの間取りも多いでしょうね。すんごい高そうですけど。。
    • 3Lで７０平米ぐらいの住み心地のいい部屋となると、安くても１億以上はしそうですね
      • いやいや、1億はないでしょ。安くても1.5億はするでしょうね
        • さすがに70平米で1.5億は無いな、1.2-3億辺りでは？
• 郵送されてきた間取りみると、東建の意向が強く反映されている気がします。ワンルームと1LDKは悲しいかなタンク付トイレ&リビング壁掛けエアコン、2LDKより広い間取りはタンクレストイレ&リビングのみ天カセ、という最低限の仕様（一部推測含む）。それでいて、坪単価は恐ろしく高い、、。これって目黒のブリリアタワーでやらかした芸当と同じですね、、w ってことは共用部とかの外見は結構カッコいいんでしょうね（目黒と同じく）
  • 使いづらそうな間取りですね。
• 買ってすぐに３LDKは２LDK、2LDKは１LDK、１LDKは１Rに、リフォームしたくなっちゃう私がいる....無理に部屋数増やした印象。こうした方が売れるのかな。
• 部屋数増やす、面積減らすは、食品と同じステルス値上げです。値上げでは消費者はついてこれないので、量と質を下げています
• 間取りはバリエーションが沢山あり、面積は色々でした。

買い物・食事

• 白金のドンキホーテってプラチナが冠せられていて高級食材なんかも売られているんですよね、白金はなにからなにまで特別ですね

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、準工業地域
• 南は白金タワーとお見合い、北は首都高・明治通りと古川っていうのがね。。
• ここって白金ですよね？白金台じゃなく。町工場と庶民が肩寄せ合って生きる白金。
  • 白金1丁目は庶民的な下町ですが、白金全体がそうかというと、そうではありません。白金台もまた然りで、白金台全体が白金よりも高級というわけではありません。地元民の認識としては、白金台2、5丁目と白金2、4、6丁目が高級住宅街です。 いわゆる高級住宅街的な序列は白金4>白金台2>白金2、6、白金台5>白金台1>白金台3、4>白金1、3、5でしょうか。 でも北里通り北側に位置する白金1、3、5丁目の昔ながらの商店街も、古民家を改装した隠れ家的レストランやパティスリー、バーガーショップなどができて、独特の雰囲気があって良い感じですよ。
    • あまりこの辺りには行かないけど、少し前のテレビ番組で、森昌子が若い頃に白金高輪に住んでたとかでルーツの場所を辿ってたが、ボロボロの町工場やアパートばかり出てきてこういう街なんだなぁーと学んだ記憶が白金台とはだいぶ違うんですね
• 目の前の高速道路下はリフレッシュされるかなあ。ホームレスやらタクシーの休憩所やら結構暗い。
• マンションは立地が一番。その立地が良くなる再開発は物件価格を押し上げる。たぶん天井カセットエアコンの有無とは関係ないと思う。ここの場合、昔のイメージを引きずるし、他の再開発物件の間にあるので強気で出せない。しかしそれこそが価格の歪みで、汚い建物がとりこわされて建て替えられると、たちどころに人々はそこに何があったか思い出せなくなる。5年後10年後のリセールの時には、ハイソな地域に建つ高級マンションとして高値で売れるだろう。
• 白金高輪エリアの地元民としては、ここの再開発によって白金の街が安全で綺麗になることが嬉しいし、もともと白金の下町にあった商店や工場にも配慮していることで、地元から歓迎される再開発となっていると評価している。これは先行事例であるアエルシティの成功によるポジティブな影響だと思う。 将来、他の地区から白金高輪エリアに引っ越して来られる方々には、白金の街を好きになってもらえたら嬉しい。
• 今日の雨、このあたりは洪水は大丈夫ですか？
  • 朝車で通りましたが、全く問題なかったです。昔なら間違いなく冠水してた
• マン点さんの記事によると白金タワーの相場は下落傾向らしいな。羽田新ルートの影響かどうかわからんが（影響はむしろ飛び始めてから顕在化する気がする）
  • 15時から19時とはいえ、2分に一回の頻度で爆音が響き渡るのはいかがなものかと...
• ファミリーが安心して子育てができる街、応援しています！
• このマンションすごく気になってますが、羽田新ルートの影響だけが懸念材料です。
  • C滑走路到着ルート って書いているけど、着陸だけなの？ 着陸時は静かだから大丈夫。離陸時も通るって事なら、うるさそう。 誰か知ってる人いない？
    • 着陸だけです。ていうか離陸時は上昇角度が急だから騒音が問題になるのは空港の近辺だけです。
      • 最終進入時の音がどの程度か知りたいなら伊丹や福岡が街上空通過だから比較対象になるよ。羽田は離陸コースについては関係ないので気にする必要なし。実際に購入する人は現地調査した方が納得できるから良いと思うよ。
        • 外にいたり、マンションの窓を開けていると、会話は全く聞こえないレベルだと思います。
          • 新航路については個人がどう思うか。個人的には、不人気で価格が安くなったら正直嬉しい。あんまり新航路のこと気にしてないので
            • 気にする人が多いだろうから、飛ぶ前に売り出すんだよ。
• 飛行機の音って耳をつんざくような音だから、本当に嫌だね...
• 水害については大丈夫だよ、ここはそれを克服するために護岸工事をするから。多分非常に安全になるはず。
  • ここの再開発は水害対策のための古川の護岸工事とかもセットでしょ？水害のリスクについてはある程度クリアできているとおもうけど
    • 麻布十番の方が水害リスクは高いと思いますが人気な場所に変わりないので杞憂でしょう
      • 地盤や治水よりも、毎日の高速、飛行機の影響がどの程度か気になる。特に高速。高速の隣でも、反対側の部屋であれば大したことないのか高速側だと、高層階でも窓開けると排ガスや騒音の影響は大きい？
        • 目黒線は、他の高速道路に比べ、圧倒的に交通量は少ないです。夜間なんかは特に高速道路側の低層が圧倒的に安い金額ならば買いかもね。
          • 近くに住んでますけど、この辺りだと麻布通りや明治通りを走るランボルギーニ、土曜日のヘイトスピーチ、要人来日時のヘリの方がうるさいよほんと。
            • 目黒通りの方は嫌になるくらいうるさいけどここの辺りはそうでもないよ
              • 目黒通り沿いのマンション住んでるけど、ほとんど車の音は気にならない。
                • 実際の音より目の前に高速が走っているというだけで、高級物件としてのイメージが棄損しないか
                  • 目黒通りは夜9時も過ぎればほとんど車の通りはないよ。うるさいと思ったことはない。
                    • 騒音より排気ガス。換気口と窓サッシ周りのクロスが黒くなる。
• 白金2丁目は、C滑走路の着陸地点から、約10,000ｍ。飛行機の高度は、500ｍ程度。その高さだと中型機で70ｄｂ、大型機で76ｄｂというので、電話のベルとか、騒々しい事務所、商店街くらいか。飛行機好きだから、お金があれば買いたい。
• 高輪ゲートウェイ駅徒歩圏内は魅力ですね。白金高輪駅と品川駅間地下鉄新延計画もあり利便性も増します。
  • 伊皿子の山を越えるのは、結構大変よ。歩けなくはないけど
• 白金高輪から品川駅までの地下鉄延伸も検討されているし、将来性の高そうなエリアではある。

しかし近隣でこれほど多くの再開発による物件供給があると、需給バランスが崩れて値下がりしないかという心配もある。

• 田町、三田駅最寄りは確かに便利だと思う。しかし、この物件の白金高輪も始発駅で便利だと思う。何よりここは麻布十番、六本木ヒルズ、広尾が徒歩圏内で、アドレスの響きも良いので、ここの立地は田町よりも華やかな港区ライフを楽しめるのが良いところ。ただ、古川沿いで首都高隣接なのが微妙なところ。
• この辺り、よくご飯に行きますし、通勤でも通りますが、生活しやすいいい場所だと思います。賃貸用に小さな部屋興味あります。
• この辺りはバスが便利だよ。恵比寿渋谷六本木新橋品川五反田に出る時は古川橋バス停が使える。
• 麻布あたりは住んでいるマンションでヒエラルキーが構築されていますので、自宅を隠す人も多いです。ここは、どうでしょうか。白金一丁目、白金二丁目は正直言って目くそ鼻くそ。しかし白金四丁目や、高台の白金台様には頭が上がらないですね。
• 白金高輪の駅は入り口から改札まで3分はかかるよ。南北線は深いから結構遠いよ。田町は駅ついたらほぼ改札みたいな構造だし、そもそも山手線と京浜東北線のダブルだからほぼ待ち時間なし。利便性は白金高輪も悪くないが、流石に山手線田町駅とは比較してはいけないよ。
• 今でこそ、白金、麻布エリアは地下鉄ができて利便性が格段に良くなったけど、地下鉄ができる前は陸の孤島と言われる位交通の便が悪かったのはつい最近までのこと。じゃあ、その時にそのエリアの価値が低かったかというとそうでもなく、富裕層は自家用車かタクシーを使うので地下鉄なんかなくても問題なかったのね。山手線内の価値は、車視点での交通の便の良さという要素もありますね。
• 自分は目黒区から港区への転入組ですが、一度港区に住んでしまったら、もう港区から出て行く気がしない。
• 東京タワーは、ビルで遮られていて、上の方しか見られないのかな？足元から見られると素敵なのに
• 高輪ゲートウェイ駅前もタワマン乱立するし、多すぎない？そんなに億ション買う人いる？
  • 確かにやな。供給過剰に加えて飛行機問題あるしな。飛行機が飛び始める来年6月までにどれだけ捌けるかやな。そこで苦戦するようでは、いよいよヤバイで。まあ、うちは飛行機飛ぶまでは様子見だわ。
• 騒音対策について　飛行機の騒音対策ってしているのでしょうか？二重窓とか。あと、北側に首都高があるのは分かるのですが、飛行機も北側がうるさいですか？北側から着陸ですよね？
  • 最悪の場合70デシベル程度の騒音がある可能性がありますから、やはりサッシの等級はT３、せめてT２は入れて欲しいですね。お値段も高そうなので対応可能だと思いますが、その辺もMRで確認してみたいと思います。
    • 航路はこのマンションの南側なので、騒音を気にするなら北側低層と南側。北側高層は永久眺望なのでむしろ高くなると思います。
      • 一番静かなのは北側高層ですね。北側の間取りをメインで見てみます。
        • 北側からアプローチして来て、西側400m辺りを通過し、南側に抜けますので、一番静かなのは東側ではないでしょうか？
          • 飛行機無関係な北側、東側中層を検討します。北側は東京タワー、都内ビューですね。
            • なるほど、東側ですか。部屋数が少ないので倍率高そうですが、間取りを見てみます。眺望はそこまで気にしていないのですが、騒音は健康被害というか、いらいらしそうですし、なによりずっと住むなら静かなところが一番なので。
• 2023年とだいぶ先なので、申し込むのは飛行機の騒音確認してからの方が良いと思われますか？申し込んだ後に想像以上にうるさかっただと、キャンセルできませんよね？
• ここ、環境がいいと思うのですが、騒音があると頭痛くなりそうなので。
• 新ルートの飛行機は、その距離と方角から騒音は方角で差はほぼ出ないと思います。それより、隣接する北の首都高や北と東の幹線道路二つの騒音と排ガスは、方角で大きな差が出ます。眺望を捨象すれば、南西角よりの南か西の低層だと思いますが、ここは正直どの方角も環境は大して良くないと思います。三田二丁目はとても閑静で緑もありますが、それだけにとても高そうです
• 飛行機の爆音を現地で確認してから検討しても十分間に合いそうですし、急ぐ必要は全くなさそうですね。飛行機が飛ぶ前に契約した人にそれなりのメリットがあるなら話は別ですが。
• 品川周辺の開発が終わり、リニアが開通し、品川地下鉄が開通し、白金高輪がタワーマンション林立してる頃には、このエリアはそれこそ手が出せなくなるぞ。
• 北は高速直上なので、6-8階くらいは車とこんにちは。少なくとも20階以上がよさそうですが、それでも車の騒音と排ガスはしっかりあると思います。 南は白金タワーと向かい合わせ。 横に細長い建物ですので、東向き部屋は少なそう。 まとめると北の３５階以上なら買い
  • 将来、電気自動車や燃料電池車が大半になれば騒音も排気ガスも関係ないけどな。さらに自動運転車が大半になり事故もなくなれば、幹線道路沿いは何らマイナスではなくなるんだが。さていつになるやら。
    • 付け加えて言うなら羽田新航路の直下になるだけでなく、増便とさらなる新航路で高層階は延々75デシベル。騒音も眺望も地盤も仕様も名称も最悪なタワマンのできあがり笑　手を出せなくなるのではなく、だれも手を出さなくなる。頭お花畑な連中は第5滑走路やE滑走路で調べると目が覚めるだろう。
• ここが面している高速は環状線から出た支線だから通行量は大したことないという話だけどね。ここはやはり羽田新航路が最大の問題。ただ実際に飛んで予想以上にうるさかった場合や、落下物で被害が出た際には港区で集団訴訟が起きる騒ぎになると思われるので、案外短期間だけ飛んでその後は飛ばなくなることも期待できる。
  • 個人的には、飛行機は中期的に見たら、資産性に大して影響ないと思います
• 場所は確かに難もあるけど極めて便利な場所なのは間違いない。白金高輪駅は南北線と三田線のターミナル駅だから始発もありこの路線駅では一番便利な駅。しかも駅近、十番も広尾も歩いて10分ちょっと、都心の中の都心だからどこ行くのも便利。周囲はスーパー豊富、有名レストランや有名な販売店は無数にあり。古河橋隣だけど、この規模のスケール感であれば、雰囲気はそうとう良くなると思う。金持ち相手だけで700程度はまあ捌けるでしょう。高速側の低層は一番やすそうだけど、そこなら要らない。
• 立地を買うマンションであれば低層でも十分。中には白金高輪に住んでるだけでステータスと考える人もいるわけで、白金高輪民でなければ何丁目とか低地とか分からないさ
• 駅距離3分以内港区、山手線内過去最大規模だけで資産価値あり。東京人という雑誌が白金特集をしておりこのマンションが特集で大きく取り上げられてます。
• 白金アドレスと言ってもここは白金台ではなく沼地の白金でしょ？ 港区内でも湾岸と並ぶ底辺の立地。気になる人は現地見てみるといい。 買った後に白金台の住人から見下されそう。 良くて坪500が妥当かと。
• 白金２丁目、３丁目の上を通るけど１丁目は隣だから直下は不正確でも至近を通るのはまちがいない。線路の上を走る電車ではないので進入コースは若干ずれるので直下になることもときどきあるのでは。 ただサッシの等級を上げるなど対策すればよいことだし、1日24時間、1年365日、ひっきりなしに飛ぶわけでもない飛行機の騒音ばかり騒ぐのもいかがなものかとは思う。影響はないとは言えないけれど白金というアドレスは魅力的だろう。特にここの地域がきれいになってもっとその魅力が高まるはず。
  • ネットで調べればすぐ分かるけど、2分毎、1時間に30本ですよ。一機行ったら、もう次のが見えてますよ。 それにこの辺りでは高度600m、タワマンだとそれに近付きます。 まぁ最近のサッシは防音性は優れてるから、室内で締め切れば問題ないだろうけど、窓は開けられないし、部屋を出たら轟々と飛んでるのを見るのは気持ちのいいもんじゃない。 なので、私は既存のタワマン部屋を売りました。(ちなみにそこは防音サッシではない..)
    • タワマンで窓を開けてる人なんていませんよ。せっかくの気密性を台無しにするおつもりです。
      • よほど空気の悪いタワマンにお住まいなのでしょうね。。窓を開けて生活できるタワマンもありますよ。ここがどうだか分かりませんが。
• 基本的には住んでるひと働いてるひとしか来ないエリアだから、雰囲気は落ち着いてるし夜20時すぎたら駅前でも人は少ないから、雰囲気はいいと思う。ターミナル駅は行きづらいけど、みんな車も持ちで気にしてない。 けど今後タワマン乱立でかわる。 始発駅でも今すでに朝満員だから、地下鉄は入場制限かからと思う。そしたら引っ越しかな

周辺施設

• 再開発事業の一環のため、医療施設がマンション横に建設され、敷地内には商業施設も併設される予定。
• スーパー/ドラッグストアは2019年現在も徒歩圏内に5件ほど確認

その他

• 用途地域：商業地域、準工業地域
• 地域地区：防火地域、第2種中高層階住居専用地区、白金一丁目東部北地区地区計画
• ストリートビューにまだ取り壊し中のもとの街並みがあったけど、古い戸建てや雑居ビルが建ち並ぶ港区とはおもえない酷い街並み。再開発が決まって本当によかった。ここに住んでいた地権者さん達の生活水準とか考えると、ここは暮らしやすい庶民的な街になりそうですね。
  • ここに住んでいたのはお金持ちではありません、年金暮らしの老人が暮らせるような生活しやすい町になってください
• 南北線開通後の白金高輪～麻布十番の一帯は東京におけるジェントリフィケーションの最たる例だね。
• 昔、白金台に住んでいて、近隣をよく散歩していました。 当時の面影を知る身として「この立地はないな…」と 思いながらHPを拝見。 しかし、マンション自体は素晴らしいので、中に入ってしまえば天国、 一歩外に出るとうーん…ってところかもしれません。 首都高速や隣のタワマンより上層階は良さそうですね。 その分、お値段も高そうですけど。

分析記事

https://mansion123.net/253/

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