ジオタワー南森町

2019年10月4日 (金) 15:30時点における版

物件概要

ジオタワー南森町　外観完成予想図

ジオタワー南森町　グリーンプロムナード完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市北区東天満2丁目15番地1（地番）
• 交通：

1. Osaka Metro谷町線「南森町」駅 徒歩7分
2. Osaka Metro堺筋線「南森町」駅 徒歩7分
3. ＪＲ東西線「大阪天満宮」駅 徒歩3分

• 総戸数：250戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造、地下1階　地上37階建（免震構造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年1月下旬（予定）
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ大阪支店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 先着順：1億290万円～2億2,820万円/
• 第1期2次：4,420万円～8,940万円
• 88.8平米南東角4階7500万円台→19階8900万円台
• 101.28平米南東角21階1億1500万円台→31階1億2300万円台
• プレミアムフロア154.74平米は2億2000万円台と2億3000万円台でした。
• 20階ですでに2列の部屋は全て一億超え。いやはや、高いです。ペント以外はたぶん下から売れると思います。
• 4階マンションビューで@250-280
• 9-15階の前建てこえる部屋で@280-330
• 20階の広さが変わる境目で@300-380
• 31階のペントハウスの少し下で@330-400
• 南向きの61.51平米なら4階5000万円台→19階7500万円台
• 南向き67.34平米なら4階5500万円台→19階6200万円台
• 1番狭い50.42平米東向きは4階4000万円台→19階4400万円台

【その他費用】

• 先着順

1. 管理費（月額）：25,170円～41,250円
2. 修繕積立金（月額）：8,200円～13,440円
3. 修繕積立基金（一括）：547,000円～896,000円
4. 管理一時金 : 15,000円
5. インターネット使用料 : 1,540円（月額）

• 第1期2次

1. 管理費（月額）：13,940円～24,540円
2. 修繕積立金（月額）：4,540円～8,000円
3. 修繕積立基金（一括）：303,000円～533,000円
4. 管理一時金 : 15,000円
5. インターネット使用料 : 1,540円（月額）

• 管理費と修繕積立金とインターネット代

1. 101.28平米で39510円
2. 75.96平米で30230円
3. 50.42平米で20880円
4. 80.25平米で31810円

【販売時状況】

• • 竣工までに完売は難しそうです。 竣工後なら値下げ交渉できるかもしれません。
  • 分譲済み一覧見たけど、プレミアムフロアもまぁまぁ売れてましたよ。 一戸だけ3000万円台の部屋あったけど、もう売れたのかしら。
    • 一般的には億ションのお部屋は最初にはけないと、後から売るのはなかなか難しいと思います。 南森町は国内外の広範囲から億ションを買いに来る場所でもないので、余計に難しい気がします。
    • 億の部屋は40戸近くあり、分譲済みは10戸ぐらいだったと思います。
  • 1期の1次と2次で合計105戸を売り出して61戸が成約、44戸が先着順申込受付中ですか。厳しいなぁと思う反面、あの価格で61戸も成約したのかとちょっと驚き…

交通

• 谷町線、堺筋線、東西線に加えて環状線も使えて便利。
• 梅田まで1駅、タクシー7〜800円。

構造・建物

ジオタワー南森町　グランドエントランス完成予想図

ジオタワー南森町　グランドロビー完成予想図

ジオタワー南森町　リングシャッターゲート完成予想図

【構造】

• ΔLL（II）4等級の二重床システム：住戸内のリビング・ダイニング、キッチン、洋室、廊下の床は（玄関は除く）、ΔLL（II）4等級（床材の床衝撃音低減性能の等級）の二重床システムを採用しています。
  • 二重床二重天井は ◎
• Low-E複層ガラス：住戸内の開口部（一部除く）には、ガラスの中空層側に特殊金属膜（Low-E膜）をコーティングした「Low-E複層ガラス」を採用しています。「特殊金属膜（Low-E膜）」により、複層ガラスの断熱性能（冬場の室温の保温）がより高まり、遮熱性能（夏場の太陽熱を軽減）が期待できます。
• 免震構造：建物と地盤の間に地震のエネルギーを吸収する鉛プラグ・積層ゴム一体型免震装置と滑り天然積層ゴム型免震装置を設置。免震構造は、地震の力を免震層で軽減することにより、建物の躯体の揺れや変形が少なくなり、家具の転倒や配管の破損などの二次災害も極力防ぎます。
• 大阪市建築物環境性能表示「CASBEE大阪みらい」を取得。

【日当たり・眺望】

• 天神祭の花火が見える広い高層階は売れてくと思う。 株で儲けたり、相続税対策の富裕層などに。問題は眺望も悪く価格も安くはない低層かな。

【自然災害の影響】

• 先日の地震でも、築浅の免震タワーは物が落ちることもないぐらい揺れが少なかったそうです。特に被害が大きかった高槻でも！ むしろ普通の十数階建のマンションの方がとても揺れて被害の声が多かったみたいです。
  • 先日の地震で免震タワーマンションにいましたが何も倒れませんでした。茨木市の十数階建ての新築マンションは壁にひびが入ったそうです。

• 

  現地状況（2018年5月6日撮影）

共用施設

ジオタワー南森町　スカイラウンジ完成予想図１

ジオタワー南森町　スカイラウンジ完成予想図２

ジオタワー南森町　スカイテラス完成予想図

ジオタワー南森町　ブックラウンジ完成予想図

ジオタワー南森町　ゲストルーム完成予想図

ジオタワー南森町　アクアビューガーデン完成予想図

• 駐車場 : 105台（機械式100台、平面式5台※福祉対応1台含む）　27,000円～40,000円（月額）
  • 駐車場からマンションまで屋根がない。この価格で、傘を差しながら車を出し入れなんて有り得ない。
  • 駐車場が別棟で待合室もなく雨や暑いなかでも炎天下で待機しないといけない。致命的です。残念なただ高いだけで共有施設も貧弱です｡
  • 駐車場 機械式バック入場、ターンテーブルなし、 待合所なし は致命的。
• 駐輪場 : 352台　2段式:328台（上段123台・下段（スライド式）205台）　スライドラック式:20台　平面式:4台　100円～700円（月額）
• サイクルポート : 74区画　1,200円・1,500円（月額）
• バイク置場 : 5台（中型:2台・大型:3台）　2,500円・3,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 45台（ラック式（原付スクーター専用）:35台、平面式:10台）　1,500円・2,000円（月額）
• 最上階の37階には、大阪・梅田の煌めく眺望を堪能できる「スカイラウンジ」と、水と緑のオアシス・大阪城公園や天神祭奉納花火の特等席となる「スカイテラス」があります。
• グランドロビーからは、アクアビューガーデンが眺められます。
• ブックラウンジ：カルチャー＆ライフスタイルの発信拠点として評価を集める「STANDARD BOOKSTORE」がプロデュースした書籍と心を豊かにしてくれる小物類がずらりと並び、大人の知的好奇心を刺激します。
• 住戸フロアには、落ち着きあるダウンライトとタイルカーペットを敷き詰めた、ホテルライクな内廊下タイプの共用廊下を設計。L型門柱が印象的な住戸玄関へと歩みを進めるほど、濃厚なやすらぎの空気が満ちていきます。
• 共用廊下内には心地よい空調機および各フロア専用のゴミ置場を設置しています。
• ゲストルーム
• 宅配ボックス
• エレベーター2基（非常用エレベーターを含めて3基）
• 24時間遠隔監視システム
  • 規模の割に24時間有人管理でないのも気になります。
• ハンズフリーセキュリティシステム
• コンシェルジュサービス、いらないです。
  • コンシェルジュの代わりにレンタサイクルがあったら嬉しかったのに。駐車場足りなくなりそうだし。

設備・仕様

• キッチン：フィオレストーン天板、フロストシルバーガラストップ温調機能付セーフティコンロ、食器洗い乾燥機、ディスポーザー排水処理システム
• バスルーム：サーモバスS、「ミストカワック」ミストサウナ機能付きガス温水浴室暖房乾燥機
• 洗面室：偏芯ボウル（カウンター一体型）、三面鏡裏収納
• 収納：DAYSボックス＋S（下足箱）、マルチ収納スペース、DAYSウォークインクロゼット、押入れクロゼット、

トランクルーム

• アメニティ：ガス温水床暖房
• 手洗いカウンター 角部屋、上層階のみで×
• 角部屋 天井埋め込みエアコン なし ×
• 浴室サイズ 部屋との比較小さめ △

間取り

• 間取：1LDK～4LDK+N
• 専有面積：50.42m2～154.74m2
• バルコニー面積 : 24.6m2～36.03m2（先着順）、12.24m2～20.82m2（第1期2次）
• 35・36階の「プレミアムフロア」は、「オーダーメイドシステム」採用
  • プレミアムフロアは、同じ階に住む人だけがエレベーターを降りられます。セキュリティ面がしっかりしています。1フロアに4邸あるので4家庭のみが利用できる計算でしょうか。すべて100㎡以上ある間取りで、PA123.72㎡、PB149.26㎡、PC154.74㎡、PD127.41㎡。戸建よりも広いです。
• 間取りは本当に綺麗で期待が持てる。完全にアウトポールで素晴らしい。

買い物・食事

【買い物】

• ファミリーマート東天満店（約240m・徒歩3分）
• グルメシティ南森町店（約250m・徒歩4分）
  • グルメシティは昔マルエーでしたが、あそこは食材が100円ローソンみたいです。 私もあそこはスーパーとは言えないですね。
• 天神橋筋商店街（約480m・徒歩6分）
• KOHYO 南森町店（約550m・徒歩7分）
• 阪急オアシス同心店（約840m・徒歩11分）

【飲食店】

• 商店街は何かと便利で美味しいお店も多い。
• 福島と南森町ではどちらがグルメの街ですか？
  • 南森町だとフレンチのラ・カンロ（食べログ大阪1位）、和食の宮本（大阪3位）、焼肉の万両（大阪1位）辺りが上位ですね。 Ｂ級グルメは美味しい店が腐るほどあります。
  • 福島と南森町に数年すみましたが、飲食の数と質は今となっては福島の勝ちですよ。 南森町もそれなりですが、駅周りというより結局は天神橋筋界隈に固まっており、天満宮側にいくとさほどです。店も代わり映えせず。天満天六の方が飲食としては遥かに魅力ある店が多いでしょう。そこも南森町界隈とすればこちらの勝ちです。 まあ、福島といっても中之島北側から新福島の南側、北はスカイビル界隈までを頭に浮かべる人が多いのでどの範囲とするかですね。
• 中村屋のコロッケは美味しいですよ。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 同心保育園（約490m・徒歩7分）
• 滝川幼稚園（約490m・徒歩7分）
• 現地案内図を見ましたが、保育園も多くて子育てしながら預けて働けるような気がしました。

【小学校】

• 堀川小学校（学区）（約350m・徒歩5分）
  • 堀川小学校は昔人気だったとは聞きますが、扇町小学校の方がモデル校でカリキュラムや校舎も綺麗で素敵です。
  • 堀川は毎年中学受験で最難関に合格する子がいるらしい。
• 北稜中学校（学区）（約440m・徒歩6分）
• 大阪市内は小学校は公立で中学から私立受験が多いみたいですね。

【その他】

• 南森町は子育て世帯におすすめです。 堀川小の学習調査結果は大阪平均はもちろん、全国平均を大きく上回っています。中学受験組が抜けるので北稜中は少し落ちますが、それでも全国平均より上です。 南森町駅には馬渕の高校受験コースがありますし、中学受験なら日能研があります。 土地柄、保護者もしっかりしたお仕事の方が多いです。もちろん異色な親御さんもおられますが。 迷っておられるのでしたら、大川沿いや商店街を歩いてみられてはどうでしょうか。
  • 堀川小の学習調査結果は大阪平均はもちろん、全国平均を大きく上回っています。 この点、私立に行かなくても学力が高い子たちが集まっているから、切磋琢磨して成長していけるからいいように思いました。
  • 滝川は堀川と比べて人数が少なめなので、保護者が団結しているように見えます。良い意味で体育会系のようなノリがあります。馴染めるのなら楽しい学校だと思います。堀川は人が多いのでアッサリした感じです。裕福な家庭が多いのか、専業主婦が他地区と比べて多めだそうです。先生方はまともな人が多いです。稀にハズレの人がいますが。。各学校のホームページに、全国学力・学習状況調査結果が掲載されています。堀川、滝川、北稜はやはり良いようです。西天満小学校は成績が公表されていませんでしたので、分かりませんでした。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、準防火地域
• みなさんは、南森町エリアでも 中之島に近い1号線より南側エリアと 天六に近い北側エリアとどっちが人気だと思いますか？
  • 北ヤードならず梅田大阪徒歩圏内は爆裂しますよ。 ヨドバシタワー、阪神百貨店とタワー、曽根崎リンクシティ、北梅田駅となにわ筋線、うめきた街開き、郵便局跡地ビル、阪急ホテルとターミナルビル、これに付随する各種再開発。これに大阪として美術館や学校、ホテルや研究施設などの中之島再開発色々、任天堂ワールド、きわめつけはIR と万博がブチこまれるわけで。 普通に考えたら南森町より北ヤードまで５分の立地の方がポテンシャルあるでしょう。ファミリーを呼び込んでるので学校も間違いなく変わりますよ。
  • 個人的には中之島が好きなので南側も おすすめです。 学校区は変わりますけどね。 堀川も西天満も滝川もどれも良いと 思います。
  • 私も南森町に住んでます。確かにジオ坪330は高い！と思いますが、住んでみて南森町の良さを実感してます。オシャレには程遠い街だけど、地に足がついた良い層の方が多いと思います。谷町のグラメも気になりましたが、梅田までギリ歩ける南森町から谷町界隈へはもう無理。天災が続き、複数路線使用出来る良さも実感してます。ちなみに京阪も利用してます。 南森町含め福島や中之島も一長一短。優先順位を何にするかですよね。ただ福島のグラメは気になってます。坪330するのか比較したいものです。
  • 南森町は再開発が難しいのが悩ましいね。盛り上がるネタがない。賃貸や分譲マンションに変わっていくぐらいで。
• 距離よりは東天満っていう住所が引っ掛かるかな。ここは富裕層しか無理でしょうね。
  • 確かに。東天満より西天満ですよね。
  • 東天満の方が西天満より相場は上です。学校も断然堀川小学校が上です。
• ここは市内で都心に近くまともに住めるエリアの中でも比較的安い。 そこが人気のポイント、賃貸が多いのもそういう理由。 逆に、都心生活には都心からやや遠く生活じみてて、 子育てには住環境が物足らない人も多い。
• 大川沿いの散策が気持ち良い。春の桜、秋の紅葉。都心にいながら身近に自然が感じられる。

周辺施設

【金融機関】

• 大阪東天満郵便局（約160m・徒歩2分）
• 大阪厚生信用金庫南森町支店（約450m・徒歩6分）
• 三菱UFJ銀行天満支店・天神橋支店（約190m・徒歩3分）

【病院】

• 安達クリニック（約180m・徒歩3分）
• 医学研究所北野病院（約1,580m・徒歩20分）
  • 北野病院は人気があるのか、いつも外来はすごい混んでるよね。他に診療所や病院がないのか？ってくらいに人が押し寄せてる。

【公共施設・公園】

• 東天満公園（約460m・徒歩6分）
• 与力町公園（約470m・徒歩6分）
• 毛馬桜之宮公園（約830m・徒歩11分）
• 大阪市北区役所（約1,400m・徒歩18分）

【その他施設】

• 24hフィットネスジョイフィット南森町（約290m・徒歩4分）
• 帝国ホテル大阪（約610m・徒歩8分）

その他

掲示板

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