シエリア大阪上町台パークタワー

2019年10月1日 (火) 16:49時点における版

物件概要

シエリア大阪上町台パークタワー　外観完成予想CG1

シエリア大阪上町台パークタワー　外観完成予想CG2

• 所在地：大阪府大阪市中央区上町1丁目18-9（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩6分
2. OsakaMetro中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩6分
3. OsakaMetro谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩7分
4. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩7分

• 総戸数：112戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上29階 地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年09月予定
• 売主：関電不動産開発株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：関電コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• ザ・タワーがすごい売れ行きだったのでここも同じ感じになるんじゃないですか。駅から遠い遠いと言われますが、ザ・タワーとそんなに変わらないでしょ。
  • ザ・タワーとここの距離は200mくらい。
  • ザ・タワーに比べると格が下がるし大通りを超えないと駅に行けないという不便さもあるので価格が強気だとあんまり売れないというのが一つの見方ですね。ただやはり北向きの大阪城ビューは武器だし森ノ宮・玉造は近くなるのでそのあたりの需要はあるでしょうね。

交通

• 梅田・本町エリア直結
• この辺りは徒歩６分では無理です。上町筋の信号は長いのでかかると悲惨です。 坂道がなく・信号が短い徒歩５分以内が理想です。ロイヤルホームセンター等行きは下りでいいですが、帰りは息が上がります。 駅までも人通りも少ないので、塾の送り迎えが必要です。住んだ正直の感想です。 周辺の新築マンション価格が高騰している事は嬉しいですが。
• バス停もまぁまぁ近いから便利です。

構造・建物

【構造】

• 角住戸率約80％
• 長谷工も予算なりの仕事はすると思うのですが、折角眺望の良い場所に建てるならコーナーサッシを実現してくれよという想いを持つ人は少なくないのではないでしょうか。 ここは縦4本、横5本の柱で建てられますが、完全に格子状の配置になっているため四隅に柱があり、角部屋の角の窓が完全インフレームの眺望上の障害物になって占有面積も食う。 せめてKタイプなら西面のバルコニーに柱をオフセット配置して逃し、アウトフレームで占有面積の実効性も高めつつコーナーサッシを実現して欲しかった。
  • コーナーサッシにしなかったというのは、 相当建築コストに影響するからなんでしょうかね。 タワーではコーナーサッシが当たり前かと思ってたんですが、 これから建設する物件にそうでもないものも見られるので、 コストが相当違うのかと。
    • ミニタワーなのでコーナー部の柱をなくすと、中途半端なところに柱と梁が出てきて収集がつかなくなるからでは？もしくは技術がないだけとか。
• 長谷工の制震構造ってどうでしょうか？
• ここのエントランスは吹き抜けありなんでしょうか？
• 天井高も大事だけど、天井が梁だらけで凸凹なのはいただけない。
  • 長谷工の技術でザ・タワーより階高無いけど天井高2.6以上を実現してるんだろうと思われます。でもスラブ厚気になる。
    • GMザ・タワーは二重床・二重天井でボイドスラブ厚260mm-330mmだったので、同等の仕様を期待したい。

【日当たり・眺望】

• 北側は大阪城を仰ぎ見て、南側は豊かな視界の広がりを愉しむことができる。

共用施設

• 駐車場：56台
• 自転車置場：224台
• バイク置場：4台
• ミニバイク置場：19台

設備・仕様

• オール電化

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：55.61m2～154.68m2
• バルコニー面積 : 6.66m2～28.28m2
• 玄関がとっても広いですね。3畳以上のスペースがありそうでしょうか、その隣にシューズクローゼットがありこれも広い。リビングは廊下をコの字で通ってリビング、廊下沿いに洋室がありますが、各洋室のクローゼットが広く、

たっぷりなところも魅力。リビングは28㎡と圧巻の広さ。

• このKタイプが王様部屋なんでしょうか。洋室1のウォークインクローゼット横のデッドスペースが気になりますが、細身なタワーな分三面採光になってていいですね。パイプスペースも居室に接してない。
  • PSでしょう。角部屋に室外機置くスペース無いですし。それにしてもこの角の柱どうにかならなかったのか。設計が悪いわ。
  • PS=パイプスペースなんだけど、２種類ある。水回りにある竪配水管と、居室の隅にある隠ぺい配管。長谷工は高級物件扱わないから隠ぺい配管知らないかもしれないけど。
• 室内機2台に対して室外機1台のマルチエアコンという設計なんだと思います
  • もしくは室外機二段重ね。マルチエアコンは高いよ。
  • 角部屋の洋室1も南側のサービスバルコニーに室外機を置くんじゃないのかな？洋室2、3は2段積みもしくはマルチで。
• 良い間取りだねー。高そう。2億は越える？1.6億ぐらいならいいけど
  • ザ・タワーの王様部屋は162平米で2.5億だった気が…そんな値段で出してくれるんだろうか。
• どれも間取りが微妙…柱は言わずもがなだが、エレベーターと駐車場の位置も影響しているね
• すべての間取りを早く知りたいですね。今のところ微妙な間取りの情報しか公開がされていませんが、全プラン確認してそれでも駄目なら別の物件を早期に検討したいですし。

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  Ｋタイプ間取り図（2019年７月７日撮影）

買い物・食事

【買い物】

• ライフ清水谷店（約420m・徒歩6分）
• もりのみやキューズモールBASE（約870m・徒歩11分）
• 空堀商店街（約1,110m・徒歩14分）
• イズミヤ、ドンキは近くにあります。

【食事】

• 魚処 天悟（約1,080m・徒歩14分）

育児・教育

【小学校・中学校】

• 大阪市立南大江小学校（約860m・徒歩11分）
• 大阪市立東中学校（約880m・徒歩11分）
• ファミリー層からみると小、中学校が遠すぎないですか。
  • 確かに遠いけど、公立に通わせないファミリーも多いと思いますよ。
    • ご近所の子供たちは皆さん頑張って歩いて登校してますよ。
  • こちらから小中学校の玄関まではどちらも1km弱あります。足腰の強化も結構ですが毎日大通りを二つ超えなければならないのも不安ですよね。

小学校低学年の子だと信号待ち入れたら３０分弱はかかるんじゃないでしょうか。

• 小中学校が遠いですよね。マンション建設ラッシュですし、支援学校と共学とするのはどうでしょうか。
  • 聴覚支援学校は府立で、小中学校は市立だから、難しいのではないでしょうか。

【その他教育施設】

• 私立城星、女学院 これも近い。
• 私立だとバスで追手門大手前も有りですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種住居地域

【周辺環境】

• 地歴的には申し分なし。5，６０００年前の海に突き出た半島の上町台地から始まり、7世紀難波宮、16世紀は大阪城三の丸。
• 泣く子も黙る西側よりごちゃつきなく文字通り最高立地の上町1丁目です。
• ここは、ボーケン大阪本部ビル跡ですね
• 本当に素敵な立地ですね。静かそうですし、部屋からの眺めも凄く良さそうです。気になるのは長谷工さんだけです。周辺のマンションでは断トツに高級なマンションになりますね。
• 読んでるとどんだけ良い立地なのかと思いますが、Googleで見たら電信柱だらけの道に面しています。これが大阪の中心で一番の立地なの？
  • 大阪で一番です。といっても一番の高級住宅地ではありません。上町台地のヒエラルキーにこだわる人々の中での一番です。地歴を重んじ格式と考える中でヒルトップで大阪城を眺めて生活することは最上の生活なのです。興味ない人には意味がありませんが、上町台地信者は結構多いから商売にもなります。
• パークビューが保障されている立地はいいなあと思いますが、歩道や電信柱その他の景観整備がされないと、地歴価値・建物価値はあっても、付近の景観に埋もれてしまわないかなと思います。歴史景観的な再開発計画などはないのでしょうか。
  • パークビューというか、パークアンド高速ビューなところが大阪らしいなとは思います。景観的には旧城下町的な保存するべきものがないだけに歴史的価値があるのかどうかは知りません。
• 大阪は緑が少ないから、公園に挟まれた立地はいいですね。公園在住の方が居なくなってほしいところです。
• 駅が遠くて坂もきついので車必須ですが駐車場確保が非常に難しいです。自分のマンションの周りは月極は相場30000～35000でどこも満車。マンションの駐車場確保できなかった場合相当な覚悟が必要だと思います。
• 自転車なんて電気アシストがないと不可なぐらい急な坂。どこに行くにも坂、坂、坂。子供が自転車乗ってるのなんてほぼ見ない。歩くのもつらいレベル。
• 公園の見通しが良いと鳩の糞害が気になります。市内だと餌場が公園になりますので、鳩は高いところから安全を確認する習性があり、ちょうどこのマンションの中高層階あたりは鳩の待機場になりそうです。ベランダや屋上への対策は必須でしょう。
• （産経BIZ2019年8月8日より抜粋）ＮＴＴ西日本が、大阪市都島区の京橋駅北側へ新たに建設するビルに本社を移転する方針を固めたことが８日、分かった。大阪城公園の南側に建つ現本社ビル（同市中央区馬場町）には約２千人が勤務している。日本電信電話時代の昭和４１年に完成して以来、公社・ＮＴＴグループを通じて関西地区の拠点として活用されてきた。移転後はビル解体を含め対応を検討する。
  • 2022年ごろ本社移転だそうだ。移転後の馬場町ビルをめぐる計画は、このマンション販売前に示されるわけもなく。天守閣ビューを重視する方々には頭の痛いニュース。売主もどうしようもなかろう。
  • 平成24年度の難波宮跡整備計画委員会議では、「北のブロックではNTTビルがあって、大阪城から難波宮が見えず、視覚的に連続一体化を阻んでいる。将来、建て替えの問題が出てくると思われるが、そのあたりのことも考えておいてほしい。」との発言がありますから、長きにわたり推進してきた大阪城公園と難波宮跡公園の一体化を進めていく上でNTTビルは解体公園化して欲しい構造物として関係者の認識にはあると思いますよ。むしろ遺跡が見つかっていくにつれて公園の整備構想の範囲がどんどん広がっていってこの場所の整備範囲内になって来ているので数十年後の立ち退きも心配しないといけないかもしれませんね。私の予想ではそんな予算は付かないと思いますが。
    • 平成２４年度の見直しの構想図では、NTT本社はむろんのこと、このマンションも公園なんですね。こりゃ、NTT本社解体跡地に高層の建物が建つ可能性が高いですね。
  • ＮＴＴ西、本社移転を表明　京橋へ２年後に新ビル。大阪城公園の南側に建つ現本社ビル（同市中央区馬場町）は、ＮＴＴ西を中心に再開発を検討している。詳細は今後詰めるが、小林氏は「大阪の発展に寄与する形を考えたい。２０２５年大阪・関西万博や、統合型リゾート施設（ＩＲ）の大阪誘致などもあるなか、（再開発は）ホテルなど観光分野になる可能性もある」と話した⇒https://www.sankei.com/west/news/190826/wst1908260026-n1.html
    • 終わりましたね。。。大阪城ビューからNTTビューになるとは、これはいけませんね。ホテルなら今のビルより高層になる可能性はありますよ。

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  難波宮跡公園整備基本計画図

【地盤・水害】

• 上町台地、ヒルトップは特に地盤がいいとも言われてますね。洪水にももちろん強いですし。
  • 地震や洪水に対して安全なところは地歴でもあり地質学上でも証明されている。この辺りは地盤がよくいい立地だったから難波宮や大阪城が建てられたんです。

周辺施設

【公園・自然】

• 広小路公園（約30m・徒歩1分）
• 難波宮跡公園（約220m・徒歩3分）
• 大阪城公園（約660m・徒歩9分）

【病院】

• 国立病院機構大阪医療センター（約230m・徒歩3分）

【公共施設】

• 大阪歴史博物館（約570m・徒歩8分）
• 大阪府警察本部（約720m・徒歩9分）
• 大阪府庁（約1,010m・徒歩13分）

【その他施設】

• 大阪城（約950m・徒歩12分）

掲示板

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