ルピアコート市川妙典

2019年10月9日 (水) 16:32時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県

市川市塩焼三丁目8番1他（地番）

• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「妙典」駅 徒歩13分 （南口）
2. 東京メトロ東西線 「行徳」駅 徒歩13分

• 総戸数：88戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月
• 売主：中央住宅　マインドスクェア事業部　マンションディビジョン
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 最近の相場を考えると平均坪単価180～190万ってところじゃないですかね、目安として3階中部屋70㎡3LDKで3,800万～4,000万あたりじゃないですか。
• 思っていた以上に高かったです
  • 本当に高かったですね。 予想の1000万ほど、全体的に高かったです。 平均5000万前後、、最上階は6000万越えてました、、
  • 時期は違えど目の前のデュオヒルズと比較しても1000万近い価格差がありましたし、この価格設定で買う方はいるんでしょうか。早々に脱落します…
• 1階で5000万弱って！きっぱり諦めがつく価格設定でした。
  • 今の相場ですよ。 東西線二駅利用可ですからね。そんなに高くないのでは？
    • 駅10分こえてるのに強気だな。 行徳と妙典で二駅利用可能でも、なんのお得感もないですからね。
    • 別路線の2駅利用可能ならまた話は別ですけどね。わざわざどっちも使える意味あります？ しかも妙典と行徳でこの価格って出す気がしませんね。
    • 東西線2駅使えるメリット特にないですねw それならどちらかに少しでも近い方が良いかと。
• びっくりするほど高値でした。70㎡で5000万前後、80㎡で6000万～。みなさんおっしゃる通り予想より1000万ほど高かったです。駅から10分でこのお値段。妙典駅近くにできるexc市川妙典はもっと高いのでしょうか？
  • もちろんここより全然高いてしょう。
• ここ妙典じゃないんですよね。 行徳なんですよ 笑 マンション名に「妙典」無理やり入れてますけど。 行徳なのにこの価格帯なのでぶーぶーも言いたくなるんですよ
• 予定価格をメモしてきたので共有しますね。

1. Aタイプ　82㎡　3階：5,880万　4階：5,960万
2. Prタイプ　83㎡　5階：6,370万
3. QRタイプ　83㎡　6階：6,380万
4. Rrタイプ　83㎡　7階：6,390万
5. Fタイプ　70㎡　2階：4,920万　3階：4,960万　4階：5,060万　5階：5,080万　6階：5,090万　7階：5,150万
6. Gタイプ　65㎡　1階：4,520万　2階：4,550万　4階：4,660万　7階：4,750万
7. Hタイプ　70㎡　1階：4,930万　3階：5,010万　5階：5,130万　7階：5,200万
8. Iタイプ　65㎡　2階：4,550万　3階：4,590万　4階：4,660万
9. Jタイプ　58㎡　2階：3,990万　3階：4,030万　4階：4,120万
10. Mタイプ　79㎡　1階：5,490万　2階：5,530万　3階：5,610万

• • 色々な情報を勘案して冷静に周りと比較すると、部屋にもよりますが600万〜1,100万ほど高いです。
  • 東京（下町）でマンションが買えそうな価格ですね
• どなたか昨日発表された価格、御存知でしょうか？（2018/2/25）
  • うちの希望物件は100万も値引きされていませんでした。 正直がっかりです。もうここの物件から手を引くことにします。
  • Mタイプの３階は190万くらい値下げされているようですね。
    • それぐらいの値下げとは・・高すぎて残念です。
• やはりここは立地がね… もう1本、駅に近い通りだったら反応が全然違ったでしょうね。

交通

• 駅と駅のちょうど真ん中というのが引っ掛かるかしら。 どちらも徒歩13分なので近いわけでもなくて。 ここより駅に近い物件が出ていればそちらを選んだ方が 時間的には有意義かなあと思ってしまいました…。
• 遠いですが一応、始発のある妙典駅が徒歩圏内なので、著しく安いってことはないと思います。
• 行徳駅と妙典駅のちょうど中間地点なんですね。
• 妙典駅まで徒歩13分とのことですが、 もっとかかりますよ。
• 葛西、西葛西だと、電車に乗れないこともありますからねー そう考えると始発の妙典は助かりますね。
• 東西線って結構便利なのにね なんで小バカにされてしまうんだろうか
  • 駅が下町ばっかりだからだと思う。
  • 混みすぎだと思う。

構造・建物

• 敷地面積：3,161.48㎡
• 建築面積：1,570.55㎡
• 共用通路側の柱はアウトフレームされてないみたいで残念。敷地が3,100㎡あって、88世帯あるのでそれなりに規模感あるし、管理費等ランニングコスト安いといいですね。
• エントランスが何故裏側？西側だったらな。。
• 全戸南西・南東向きだそうですが、南西向きと南東向きではどちらが良いのでしょうか。 キッチンに開口部がついているプランは魅力的ですが、キッチンが南側についているのは夏場につらいでしょうし、食材も傷むので避けたほうがベターですか？
  • 最近のマンションは、バルコニーの奥行があるので、夏場は意外といっていいほど室内に陽が入ってこないですよ。逆に冬は太陽の高さが低くなるので、陽の光が入ってきます。南西向きは室内の日照時間が長いですよね、、早起きがニガテな方は南西向きがよいと思います。ただ朝日が入ることをのぞむ方が多いせいか、一般的には南東向きが好まれる傾向があるようです。キッチンがバルコニー寄りだとAタイプとかですかね、このタイプだとバルコニー側に袖壁がくるので、陰になってしまってそもそも部屋に入ってくる日照が少ないので、もしかしたら冬場はすこし寒いかもしれませんね。
    • 南向きのキッチンはAタイプですよね。過去に東向き、角部屋のキッチンを使っていました。窓もありましたが、そこまで気になるほど光が差し込むこともなかったです。適度に明るくよかったです。ガラスは縦スリットでした。 気になるようなら、あとからカーテンつけたりすることもできるんじゃないでしょうか。 Aタイプはバルコニーがかなり広いので、暑いことはないでしょうね。むしろバルコニーにすぐ行けるから楽かもしれません。あと、パントリー横から洗面に行けるのがいいと思いました。
    • Ａタイプが他の住戸と比較して特別バルコニーが広いということはないですね、このマンションの中で平均的な広さかと思います。 他の間取りプランは、開口部いっぱいにサッシがあるので、開放感という点では劣るかもしれません。 でも、キッチン横から出られるのは私もよいと思います。 この物件はバルコニーの奥行き1,800mmですが、行徳界隈では普通ですかね、本来奥行き2,000mmまでは容積率に含まれないので、そこを考慮するとコストカットしたのだなという印象です。 直近５年くらいの行徳エリアの物件ですと、奥行き1,800mmだと、ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ南行徳ｻｳｽｺｰﾄ、ｼﾃｨﾃﾗｽ南行徳、ｳｪﾘｽ市川行徳、ﾊﾟｰｸﾊｳｽ南行徳、ﾊﾟｰｸﾊｳｽ妙典あたりですかね。 奥行き2,000mmあったのは、ｸﾚｳﾞｨｱ市川行徳、ｲﾆｼｱ行徳くらいで少ないので、1,800mmの奥行きは普通といえば普通ですかね。 バルコニーでガーデニング等を考えている方は、少し物足りなく感じるかもしれません。

共用施設

• 駐車場：46台
• 駐輪場：176台
• バイク置場：5台
• ここは平置き駐車場も人気なんですかね。

設備・仕様

• 気になったのはCG画像を見る限り、バルコニーの隣住戸との隔て板がしっかりと天井までタイル張りの壁を採用してるんですよね。プライバシーが保たれていいなと、このタイプは本当に久しぶりにみました。行徳エリアだと5～6年ぶりですよこれ。

間取り

• 2LDK～4LDK（58.57m2～83.65m2）
• バルコニー面積：10.26㎡～20.92㎡
• キッチンが独特だから、女性が気に入ればある程度売れるのかな？間取りはいたって平凡ですね。
  • 女性が気に入れば、とのお言葉が気になり、さっそく間取りを見てみました。なるほど、一部のプランは個性的なキッチンになっていますね。バルコニー側に扉があったり、大きなカウンターがあったりと。カウンターどうでしょう。ダイニングセットが不要だから、残りのスペースをリビングとして使えるのはいいと思うんですけど、動線上にイスを配置することになるよなぁと思うんです。
• キッチンの横が洗面所で、通り抜けできる間取りは、ママにとっては嬉しいですね！ 見晴らしの良さそうなお部屋は、もう埋まってましたよ。
• ピアキッチン素敵でしたよ！ ただ、カウンターテーブル備え付けなので… カウンターだけだったらよかったのですが、ダイニングテーブルも繋がってるので わたしはそこが少し気になりました。

買い物・食事

• スーパー徒歩3分
• イオンまでは15分簡単に行ける距離ではないのが残念。自転車で行くとしたら5分くらいなのかな。 日頃の買い物はオリンピックが一番近そうですね スーパーはいろいろありそうですが、どのスーパーも距離がありますから利用することはほぼなさそう
• 妙典ではイオンに次ぐ規模のスーパー「オリンピック」までわずか徒歩3分ですよ。生活利便性、資産価値たかそうですね。
  • 妙典って、ほんとスーパーないですよねー オリンピックも妙典エリアに入るなら、 ベルクも入れてあげてください。
• オリンピックが近いのは魅力です。毎日が楽しく過ごせそうですね。イオンなんて行かなくても済みそうです。
  • オリンピックなんて、食材しかないのに… みなさんイオンお好きではないのですねー
  • 妙典はイオンしかないけど、食材が残念ながら、もう一つなんですよね。

育児・教育

• 保育園徒歩2分
• 小学校も２つあって、どちらも同じくらいの距離…ここだと通学区ってどこになるのか！？ ２つのエリアを使っていけるとも言うし、でも小学校に関しては少しだけ距離ある？という感じだし、メリットもデメリットも両方あるように感じられました。
  • ロケーションを見ると塩焼小学校が紹介されているので、そちらになるのではと思われます。 地図で見ると二校とも同じくらいの距離ですが、校区としてはそちらなのでしょうね。 徒歩10分となっているので、子どもだともう少しかかるかな？ 小さな公園が周辺に複数あって、小さい子供を遊ばせるのにも良さそうに思います。
• こちらですと、小学校はどこになるのでしょうか？
  • 市立塩焼小学校が通学指定校です。

周辺環境・治安

• 第2種中高層住宅専用地域
• かつて妙典に住んでました。行徳や原木より新しいからきれいな街でしたね。ただ何もない、イオンしかない。一番最近出来た駅前商業施設が小ぶりなパチンコ屋だったのでついに見限りました。
  • そうなんですよねー。 街並みはとても綺麗なのですが、イオンしかない… そしてパチ屋…反対運動もすぐに終わり、オープン前は行列です
• 地盤も心配。
• このあたりは、地盤、津波の心配等はないのでしょうか？詳しい方いらっしゃいますか？
  • 市川市のハザードマップを見られては？正直言えば、津波リスクは低層階ならば問題なし。液状化リスクありですね。

周辺施設

• 行徳駅前公園はミニSLがあるんですね。夏場は噴水でみずあそびできること、 大きめの遊具があり子供が思いっきり体を動かして遊ぶことができるので、子供が喜びそう 少し距離はありますが、休日の過ごし方としては面白い公園があるのはうれしいです

その他

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