バウス本郷三丁目

2019年9月10日 (火) 14:13時点における版

物件概要

バウス本郷三丁目　外観

• 所在地：東京都文京区湯島2丁目35-5（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分 
2. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩8分 
3. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩8分 
4. 中央本線（JR東日本） 「御茶ノ水」駅 徒歩9分 
5. 総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分 
6. 東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月
• 売主：日本土地建物株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社
• 管理：株式会社東京建物アメニティサポート 

価格・コスト・販売時状況

• はじめてきく名前。率直にこのデベってどうなんですか？
  • 日土地は不動産会社としては大手で歴史もあるよ。マンション事業は大々的にやってないけど。 
  • バウスの由来はＨＰにこう書いてあった。「住む人にとって一番大切にしたい暮らしの基盤となる場（Basis for us＝BAUS）であることを表現しました」
  • 日本土地建物って昔の第一勧銀系の不動産会社だよね。富士銀行の東京建物みたいなポジション。銀行の店舗ビルはじめオフィスビルメインだから馴染みがないのは当然。まあバウスというネーミングセンスはどうかと思うが、モノは確かだと思う。
    • バウスっていう名前のマンションは初めて知りました。ここが初めてのものなのかな。日本土地建物という会社は耳にしたことがあります。すごく高級系な感じで売りに出しているのだな、というのは伝わってきました。それだけの土地だし、それだけのラインじゃないと行けないのかも。高層階は特にそれぞれ特徴を出してきているなと感じます。Fタイプのウォークスルークローゼットがものすごく大きい。
• 価格が2LDKで7,000万円～8,000万円。3LDKになると8700万円～1億円を切るぐらいで、スペシャルルームのような3LDKは1億2000万からとなっていますので、そのあたりを参考に検討してみてはいかがでしょうか。
• 予想はしていましたが、1000万円以上高かったです。
• ここいくらくらいですか？坪400なら買おうかなと。
  • 場所は悪くないから420くらいじゃないかな
    • 沖式だと、平米単価101万だから、坪330万ということになりますね。
• ここどこの駅からも中途半端な距離だから安いと思ったらとんでもなかったね。結局70m2超は億ですか、
  • 立地だけ見ますとやや価格が気になるところではあるかもしれませんが、マンションそのもののクオリティは良さそうじゃ無いでしょうか。高台にある物件なので上層階でなくとも眺望は良さそうな気がしますし。
    • 現地見たことありますか？え、ここが高台？みたいな囲まれ感ですよ。上層が辛うじて抜け感があるだけだと思います
      • ロケーションのところを見ると眺望が拓けるのは8階以上かしら。それより下は眺望・採光・風通しは微妙になりそうかなあ。囲まれ感があるということでしたらベランダは擦りガラスの方が良かったですね。
• 強気な価格設定という話がちらほらみられますが、 それはここのマンションに限った話なのでしょうか。 この辺りの地域が、割と物価の高い傾向があるとか、そういう話ではなくてでしょうか？
  • 比較的価格は高いエリアですが、ここは抜きん出て高いということ。
• 第1期1次なのに2戸しか売らない（2戸しか売れない価格に設定する）というのが、やる気のなさを感じますね。ほしい人が確実に買えるというメリットはあると思います。
  • なかなか売れていない事を考えると、ほとんど値引きの対応はしてくれないと考えて良いんですかね。 残っている部屋が多い分、確かに買える人は確実に買えそうな印象もありますが、 もう少し待っていれば値引きの対応をしてくれる可能性もあるでしょうか。
    • 値引きというか、次回以降の売出価格の調整でしょうね。 このペースで竣工後も売り続けるという戦略をとるのであれば、 あと1年くらいは価格を下げないかもしれません。
      • 2～3年はかかりそうやな。
• 1期で何戸売れたの？
• 文京区の中では、本郷三丁目周辺はマンション供給多い方だし中古の流通もある方です。この辺に住みたいなら長いスパンでじっくり探してもいいと思います。ここは高い。
  • 待つのは簡単だけど、子供は育つし親も歳をとる。適切な時期に家を買うのも大切な選択肢だよ。先へ延ばせばそれだけ住宅ローンの返済期間も短くなるわけだし
    • されどここは異常に高い。
      • 高ければ高いなりの良さもありますよ。特に住民層が洗練されます。
        • その理屈が分からない。洗練された方は一流どころから購入する傾向ではないでしょうか。よくわからないデベロッパーから高値で買う方が精錬された人？違和感があります。
• 湯島アドレスでどの駅からも微妙に遠いわりに高いかな。
• 湯島ってなぜどこも高いんでしょうか？土地勘ないので並びの文京区台東区の駅と大差ないように見えるんですが。
  • 湯島アドレスのマンションってそこそこ高いけど、どれも苦戦してるような。本郷アドレスはそれ以上の価格だと思うがけっこう売れ行きがいいような。
• 最上階欲しいけど2億円くらいですか。

交通

• 東京メトロ丸の内線の本郷三丁目は、大手町へ5分、東京へ7分、銀座へ9分、池袋へ9分と、都内中心部にあるために、様々な都内の駅へのアクセスは素晴らしいです。
• 近隣にはJR中央・総武線の御茶ノ水駅もあり、東京へ4分、新宿へ9分のほかにも、東京メトロ千代田線の湯島駅や東京メトロ銀座線の末広町駅も使え、少し足を伸ばせばJR山手線の御徒町駅や秋葉原駅も使える抜群の立地条件に建つマンションです。
• 本郷三丁目や御茶ノ水、湯島や末広町の駅が近く、足を伸ばせば御徒町や上野、秋葉原の駅なども使える交通アクセスは素晴らしいです。

構造・建物

バウス本郷三丁目　エントランスアプローチ

バウス本郷三丁目　エントランス

• 敷地面積 578.76m2
• 建築面積 353.23m2
• 建築延床面積 3,079.68m2
• このあたりって台地の上だからかなり地盤がしっかりしているということをテレビでみたことがあります。マンションって多くのところが支持基盤まで杭打ちをしているということを聞いたことがあります。ここの場合はどうなっているのでしょうか。さすがに直接基礎ではないにしても、短く済むということかな。
  • ここは湯島かもしれないけど、本郷の高台の物件はどれも相当深く杭を打っています。逆に低地に直接基礎の物件があったりして、支持層の深さと標高は関係ないと思いますよ。

• 20171118バウス本郷三丁目.jpg

  現地状況（2017年11月18日撮影）

共用施設

バウス本郷三丁目　エントランスアホール１

バウス本郷三丁目　エントランスアホール２

• 駐車場 平置4台（内1台は身障者用を予定）
• 駐輪場 43台（予定）
• ミニバイク置場 4台（予定）

設備・仕様

• リビングに入るとキッチンがあり、3.1畳と少し狭めですが、食器棚の上下分かれているものは標準装備のようなので嬉しい部分です。
• ディスポーザーと食洗機が標準装備で、天然石の天板でサイドも天然石にする場合はオプションになるようです。
• 浴室は1418の魔法瓶タイプ浴槽で、浴室乾燥機とミストサウナが標準装備。
• モデルルームはタイル貼りになっていましたが、標準はユニットバスタイプでタオル掛けも2あるので、標準仕様の方が使いやすいかもしれません。
• キッチンや洗面台の高さなどを無償でセレクトできるサービスがありますが、期間限定なんですね。これは仮に住み始めてからやっぱり変えたいとなった場合、有償でしてもらうしかないのでしょうか。
  • 無償セレクトは、早めに買った人の特典、という風に考えれば良いのではないでしょうか。納得できるといいますか。期間が過ぎてからだと、オプションでの扱いもなくなってしまうので、自分たちでやっていくしかないのかなぁと思いました。もしかしたら、オプションで例えばキッチンの面だけ変更するなどできるかもしれないので、聞いてみるだけ聞いてみても良いかもしれませんけれど…

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 44.75m2～80.07m2
• バルコニー面積 7.42m2～10.53m2
• 3LDK以外は北向きですが、全ての部屋が角住戸となっています。
• ここって防災倉庫と称して物置スペースが各戸に設えてあるんだけど、どういうメリットがあるのかね。
• Eタイプは田の字の形をしていて、リビングスルーになっているのかな。リビングを通らないと部屋に入れないようになっているのは思春期のお子さんを持つ家族にとってはリビングで団らんできるという利点があるそうです。ただ、生活音がお互い気になってきたりするというマイナス面もありますから、生活環境が全くおんなじの家族でないと生活しにくそうかな。一つでもリビングに面していない部屋があればよかったですね
• 間取り図を見ていて思ったんですが、 リビングインの居室は、全て引き戸にしてもよかったのかも。 現状でその変更とかってできればいいけれど…どうなんだろうなぁ。 空間効率を考えた場合、なので見た目のおしゃれとかそういうのは好みによっては無いように思えてしまうのかもですね…
• ワイドスパン住戸の場合は、あまり田の字っていう配置ではなくて、うまく組み合わされているなぁという印象を受けます。パズルのピースがうまくハマっているみたいです。収納もまあまあ、というところか。もっとあるマンションもありますが、その場合は居室の広さがもろに影響を受けてしまいますからね。

【モデルルーム見学】

• モデルルームは、3LDK+SICの部屋を2LDK+N+SICにした部屋でした。
• 玄関前に防災倉庫という物入れがあり、防災倉庫以外でも使えるようになっていて、部屋によって大きさは違うようです。
• 玄関のSICが全ての部屋についているようで、非常に大きく収納力は抜群です。 入って廊下を真っ直ぐ進むと突き当たりに6.6畳の洋室があります。 WICはありませんが、4扉分のクローゼットがあり、部屋も6.6畳と広いので収納が足らない場合には、ベッドを置いて家具も置ける広さになっています。 窓もついていて、3LDKの部屋は全て南向きのため、採光面も問題ないでしょう。
• 洋室手前には洗面所と浴室があり、リネン庫はちょっと小さめで収納力に問題がありそうです。三面鏡の縁に枠があり指紋などで汚れないようになっているつくりになっています。
• リビングは元々13.2畳あるのですが、続いている洋室5.6畳を潰してクローゼットを無くし、もう一つの洋室を5.2畳から6畳に変更してL字型の引き戸がつけてありました。 そのためリビングが19.3畳ととても広く、非常に開放感のあるリビングになっていました。
• 洋室のクローゼットをなくしてしまった分なのか、リビングに納戸があり、収納力にそれほどさはないとは思いますが、部屋全体的に収納力には問題があるように思えました。
• 専有部の形が正方形に近いんですね。マンションって長方形、たまに本当に細長ーい長方形っていうところもあるくらいなんで 正方形というのは珍しく思います。故に部屋の配置も面白いですね。パズルみたいに組み合わさっているように見えます。 バルコニーが狭くなっています。その分部屋の広さの方を取ったんでしょうね
  • 間口に対して奥行きが短いので無駄な廊下が少なくて済みますね。 （一部例外なプランも見受けられますが） できるだけ柱を外に逃がしている点、 全タイプとも洗面室がリビングインでない点、 浴室面積を充分に確保している点、 ・・・などはデベのこだわりを感じます。 一番広いプランの長大ウオークスルークローゼットと行灯部屋は微妙ですけどね。
    • 80平米の間取りは折角のウォークスルークローゼットが、 リビングではなく洋室に繋がっており家事動線的に微妙ではないかと 感じました。 洋室にバルコニーへの出入り口があれば良かったのですが、 結局洗面所→洋室→リビングと経過しなければならず ウォークスルーにするメリットがないように思いました。
      • 確かにあのウォークスルークローゼットは賛否分かれるかも。 洗濯機を設置するパウダールームからバルコニーに直接行くことが出来るというメリットはありつつ、 湿度の高くなりがちな浴室側からウォークスルークローゼット内の湿度調整ってどうなっていくのだろうという部分もあり。 ウォークスルークローゼット内は洋服などを入れておくでしょうから なるべく湿度は近くに置きたくはないですよね。
• ワイドスパンなのは良いけど、タワマンの中住戸でもないのにリビングインが多すぎると思います。
  • 間取り効率をあげようということでおそらく室内の廊下は最小限、リビングインということにしたんでしょうけれど、 そうなってくると居室の独立性というのは低くなってしまいますよね。 どこを選択するかというところ。 廊下がないぶん、リビングや居室はそれなりに広くなっているのでしょうから。
    • 廊下がものすごーく長いプランもありますが 別に独立性をあげるために廊下が長いわけでもないみたい。 だったら思い切ってリビングインに全部してしまって収納でもとは思うけれど… まあありきたりじゃないってことなんですかね。 好みは大きく分かれそうな予感です。 リビングイン、どうなんだろうなぁ。
• 間取りを見た感じ、それほど強い個性は感じませんが、シンプルさが良いと思いました。高台にあるので眺望が良く、とても雰囲気の良い立地にありますが、
• 間取りを見ていると、居室はリビングインが基本になっていくるのかな室内の廊下がかなり短いぶん、リビングの広さに転用できるように放っているのかもしれない柱もほぼ目立たずにあるようなので、部屋に圧迫感は生まれないのだろうなとも感じました。
• Fタイプの間取りは80.07m2とファミリー向けだと思いますが、ウォークスルークローゼットは家族全員が共有スペースとして利用できるようにどの居室からも出入りできるような造りになっているんですね。ファミリー向けにしてはそれぞれの居室の面積が小さいかな？
• プライバシーがかなり重視されているのだなぁというのが構造から感じられます。ポーチの中に玄関が有るので、ある種目隠しみたいになっていますから部屋の中が見えたりとか、出入りを気にしなくても良いとかは良いでしょう。さすが高級物件、という感じでしょうか。

買い物・食事

• 本郷三丁目駅付近は飲食店も多く栄えています。マルエツプチというスーパーもあり、飲食や日常の買い物には困らないでしょう。
  • モデルルームの帰りにマルエツプチに寄りました。確かに生鮮食品に関しては大型スーパーと大差はないが、自炊では一番面倒くさい揚げ物などのお惣菜コーナーがしょぼかったです。
• 御茶ノ水駅も近いので、駅周辺には商業施設などもあり、湯島駅の先には御徒町や上野の繁華街もありますし、末広町方面に行けば秋葉原の電気街もありますので、買い物で心配することはありません。
• 新御茶ノ水駅のスーパー、ワテラスの中に入っているのを使うとすると、結構遠いですね。本郷三丁目のほうの、マルエツプチが行きやすいと思います。
  • そうなんですよね…ワテラス、そこそこ規模はあるのですが、日常的に使おうと思うと遠いのですよね。マルエツプチだと、牛乳やバター、パンなど、最低限は少なくとも揃っていますし、お肉も一人暮らし用の量はあったりしますから悪くはないのかなぁ。

育児・教育

• 小学校もマンションから徒歩3分もかからない場所にあり、中学も本郷三丁目駅近くにあるので問題ないでしょう、

大きな公園は、上野公園が自転車や徒歩でも行ける距離にありますし、文京区の文教地区に建つマンションなので治安も非常に良く、子育て環境にも適していると思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 都内中心部と言っても過言では無い立地ですので、カーアクセスにも問題はありません。強いて言うなら渋滞があるだけで、他交通アクセスに関しては何も言うことがない素晴らしい場所です。
• 本郷三丁目駅まではほぼフラットな道のりですが、御茶ノ水や湯島、末広町方面は坂になっています。帰りには登りとなるので、お年寄りや小さなお子さん、ベビーカーや妊婦の方、体の不自由な方には辛いかもしれません。
• 湯島方面に行くとラブホテルが数件ありますので、その辺りが気になる方もいるかもしれません。
• ラブホテルと坂以外は環境も良く静かな場所で、御茶ノ水方面には神田明神や湯島聖堂などもあり、大きな病院や大学も多く、住環境としては申し分ない場所に建つマンションだと思います。
  • 湯島、末広町、御茶ノ水方面の坂と、湯島方面にあるラブホテル数件が気になる方がいるかもしれません。
• 文教地区で治安も良く、学校も近くにあり子育て環境は良いでしょう。
• 大きな病院もたくさんあり、東京大学や神田明神、湯島聖堂など環境も非常に良いのではないでしょうか。
• 現地を見にいきましたが、立地の囲まれ感が微妙ですね。また少し坂になってるんですね。
• 一度夜で現地を見にいきましたが、駅までの道路はかなり暗かったです。女性一人だと少し不安ですね。
  • それは私も思いました。やはり湯島の独特の雰囲気を感じざるを得ない感じですね。通勤には向いてるかと思いますが生活はちょっと…
• 周囲の買い物環境がちょっと気になるところですかね。近隣に大きなスーパーがあればあまり文句なさそうなところです。
  • 本郷３丁目から歩いて帰る場合、マルエツプチに寄ればスーパーの問題は何とかなるのではないかと思います。治安も悪くはないし、平日なら歩いているサラリーマンも多く、よほど深夜でなければ不安は感じません。
• 公共施設もコンビニも近くにあって、駅からも近い好立地ですね。最寄りのスーパーまでは徒歩でどれぐらいなのでしょうか。バスでの移動も可能であるのなら、さらに嬉しい要素になりますね。
  • 自分の脚で散策されたら如何かと。スーパーは半端な大きさだと思うし、駅距離は都心部なら当然の近さです。でも、こういう感覚的なことは個人の主観でかわりますから。私なら、この立地でこの金額だと躊躇しますがね。
    • 徒歩5分以内の最寄り駅がないのはむしろハンデかも。
• エントランスのデザインかっこいいじゃない。それにこの辺は休日と夜間はすごく静かなので住むにはいい場所だと思うね。基本オフィス街なので、生活利便施設が足りないといううらみはあるが本郷はどこもこんなもの
• 総住戸36戸でコンパクトな感じですが、値段が高い。あの付近はそんなに地価が高いのでしょうか。確かにオフィスビルが傍にありますけど、ここは高台に建設されるので区分された感じになりますね。オフィスビルを見下ろす感じ。ビルが多いので夜景が綺麗かもしれませんね。
  • この辺りは湯島ではあるけれど高台になるから、それなりに高くなりますね。ただ、沖式だとこのマンションは平米単価101万円となっているので、地価的にはそこまで高くないはずです。
    • 高台に当たる部分と、その下の部分とは全然土地の評価も異なるでしょうから、いくらご近所でも値段が違ってきてしまうのは、当然といえば当然なのかもしれません。湯島は千代田線で通勤している人にとっては、長い時間乗らなくて済む、という点では良いのではないかと思われます。普段の生活に関しては、店があるイメージがないので、発掘していってという感じの方が多いのかしら？
• まあ静かなんだけど、昔の日本橋の感じというとわかるかな。住宅街というよりはオフィス街の香りが強い土地なんだよね〜。一度くるっとこの辺を散歩してみるとわかるだろう。ただ秋葉原まで徒歩圏なので需要はあるんじゃなかろうか。
• 最近の湯島あたりはかなり込み合う印象があります。どうしても、人通りが多いところなので、ある程度は仕方がないような気もします。もちろん、あまり不便になってしまっては、どうしようもないと思います。このあたりは住宅の事情によりけりなので、ある程度は致し方ないと感じています。
• 千代田線沿線に勤めている人にとっては、この場所はいいかもですね。大手町勤務だったら、たったの数駅でついてしまいますから、混み合う区間とは言え、少しの時間で済ませることができます。毎日の生活のことは若干買い物などどうなの？とは思いますが新御茶ノ水のところにスーパーがあったりするので、寄って帰ってくるというのも手かもしれません。

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  現地案内図

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その他

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