バウス本郷三丁目

2019年9月5日 (木) 17:48時点における版

物件概要

バウス本郷三丁目　外観

• 所在地：東京都文京区湯島2丁目35-5（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分 
2. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩8分 
3. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩8分 
4. 中央本線（JR東日本） 「御茶ノ水」駅 徒歩9分 
5. 総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分 
6. 東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月
• 売主：日本土地建物株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社
• 管理：株式会社東京建物アメニティサポート 
• 公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hongo-3chome/index.html 

価格・コスト・販売時状況

• はじめてきく名前。率直にこのデベってどうなんですか？
  • 日土地は不動産会社としては大手で歴史もあるよ。マンション事業は大々的にやってないけど。 
  • バウスの由来はＨＰにこう書いてあった。「住む人にとって一番大切にしたい暮らしの基盤となる場（Basis for us＝BAUS）であることを表現しました」
  • 日本土地建物って昔の第一勧銀系の不動産会社だよね。富士銀行の東京建物みたいなポジション。銀行の店舗ビルはじめオフィスビルメインだから馴染みがないのは当然。まあバウスというネーミングセンスはどうかと思うが、モノは確かだと思う。
• 価格が2LDKで7,000万円～8,000万円。3LDKになると8700万円～1億円を切るぐらいで、スペシャルルームのような3LDKは1億2000万からとなっていますので、そのあたりを参考に検討してみてはいかがでしょうか。
• 予想はしていましたが、1000万円以上高かったです。
• ここいくらくらいですか？坪400なら買おうかなと。
  • 場所は悪くないから420くらいじゃないかな
    • 沖式だと、平米単価101万だから、坪330万ということになりますね。
• ここどこの駅からも中途半端な距離だから安いと思ったらとんでもなかったね。結局70m2超は億ですか、
  • 立地だけ見ますとやや価格が気になるところではあるかもしれませんが、マンションそのもののクオリティは良さそうじゃ無いでしょうか。高台にある物件なので上層階でなくとも眺望は良さそうな気がしますし。
    • 現地見たことありますか？え、ここが高台？みたいな囲まれ感ですよ。上層が辛うじて抜け感があるだけだと思います
      • ロケーションのところを見ると眺望が拓けるのは8階以上かしら。それより下は眺望・採光・風通しは微妙になりそうかなあ。囲まれ感があるということでしたらベランダは擦りガラスの方が良かったですね。
• 強気な価格設定という話がちらほらみられますが、 それはここのマンションに限った話なのでしょうか。 この辺りの地域が、割と物価の高い傾向があるとか、そういう話ではなくてでしょうか？
  • 比較的価格は高いエリアですが、ここは抜きん出て高いということ。
• 第1期1次なのに2戸しか売らない（2戸しか売れない価格に設定する）というのが、やる気のなさを感じますね。ほしい人が確実に買えるというメリットはあると思います。
  • なかなか売れていない事を考えると、ほとんど値引きの対応はしてくれないと考えて良いんですかね。 残っている部屋が多い分、確かに買える人は確実に買えそうな印象もありますが、 もう少し待っていれば値引きの対応をしてくれる可能性もあるでしょうか。
    • 値引きというか、次回以降の売出価格の調整でしょうね。 このペースで竣工後も売り続けるという戦略をとるのであれば、 あと1年くらいは価格を下げないかもしれません。
      • 2～3年はかかりそうやな。

交通

• 東京メトロ丸の内線の本郷三丁目は、大手町へ5分、東京へ7分、銀座へ9分、池袋へ9分と、都内中心部にあるために、様々な都内の駅へのアクセスは素晴らしいです。
• 近隣にはJR中央・総武線の御茶ノ水駅もあり、東京へ4分、新宿へ9分のほかにも、東京メトロ千代田線の湯島駅や東京メトロ銀座線の末広町駅も使え、少し足を伸ばせばJR山手線の御徒町駅や秋葉原駅も使える抜群の立地条件に建つマンションです。
• 本郷三丁目や御茶ノ水、湯島や末広町の駅が近く、足を伸ばせば御徒町や上野、秋葉原の駅なども使える交通アクセスは素晴らしいです。

構造・建物

バウス本郷三丁目　エントランスアプローチ

バウス本郷三丁目　エントランス

• 敷地面積 578.76m2
• 建築面積 353.23m2
• 建築延床面積 3,079.68m2
• このあたりって台地の上だからかなり地盤がしっかりしているということをテレビでみたことがあります。マンションって多くのところが支持基盤まで杭打ちをしているということを聞いたことがあります。ここの場合はどうなっているのでしょうか。さすがに直接基礎ではないにしても、短く済むということかな。
  • ここは湯島かもしれないけど、本郷の高台の物件はどれも相当深く杭を打っています。逆に低地に直接基礎の物件があったりして、支持層の深さと標高は関係ないと思いますよ。

• 20171118バウス本郷三丁目.jpg

  現地状況（2017年11月18日撮影）

共用施設

• 駐車場 平置4台（内1台は身障者用を予定）
• 駐輪場 43台（予定）
• ミニバイク置場 4台（予定）

設備・仕様

• リビングに入るとキッチンがあり、3.1畳と少し狭めですが、食器棚の上下分かれているものは標準装備のようなので嬉しい部分です。
• ディスポーザーと食洗機が標準装備で、天然石の天板でサイドも天然石にする場合はオプションになるようです。
• 浴室は1418の魔法瓶タイプ浴槽で、浴室乾燥機とミストサウナが標準装備。
• モデルルームはタイル貼りになっていましたが、標準はユニットバスタイプでタオル掛けも2あるので、標準仕様の方が使いやすいかもしれません。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 44.75m2～80.07m2
• バルコニー面積 7.42m2～10.53m2
• 3LDK以外は北向きですが、全ての部屋が角住戸となっています。
• ここって防災倉庫と称して物置スペースが各戸に設えてあるんだけど、どういうメリットがあるのかね。
• Eタイプは田の字の形をしていて、リビングスルーになっているのかな。リビングを通らないと部屋に入れないようになっているのは思春期のお子さんを持つ家族にとってはリビングで団らんできるという利点があるそうです。ただ、生活音がお互い気になってきたりするというマイナス面もありますから、生活環境が全くおんなじの家族でないと生活しにくそうかな。一つでもリビングに面していない部屋があればよかったですね
• 間取り図を見ていて思ったんですが、 リビングインの居室は、全て引き戸にしてもよかったのかも。 現状でその変更とかってできればいいけれど…どうなんだろうなぁ。 空間効率を考えた場合、なので見た目のおしゃれとかそういうのは好みによっては無いように思えてしまうのかもですね…

【モデルルーム見学】

• モデルルームは、3LDK+SICの部屋を2LDK+N+SICにした部屋でした。
• 玄関前に防災倉庫という物入れがあり、防災倉庫以外でも使えるようになっていて、部屋によって大きさは違うようです。
• 玄関のSICが全ての部屋についているようで、非常に大きく収納力は抜群です。 入って廊下を真っ直ぐ進むと突き当たりに6.6畳の洋室があります。 WICはありませんが、4扉分のクローゼットがあり、部屋も6.6畳と広いので収納が足らない場合には、ベッドを置いて家具も置ける広さになっています。 窓もついていて、3LDKの部屋は全て南向きのため、採光面も問題ないでしょう。
• 洋室手前には洗面所と浴室があり、リネン庫はちょっと小さめで収納力に問題がありそうです。三面鏡の縁に枠があり指紋などで汚れないようになっているつくりになっています。
• リビングは元々13.2畳あるのですが、続いている洋室5.6畳を潰してクローゼットを無くし、もう一つの洋室を5.2畳から6畳に変更してL字型の引き戸がつけてありました。 そのためリビングが19.3畳ととても広く、非常に開放感のあるリビングになっていました。
• 洋室のクローゼットをなくしてしまった分なのか、リビングに納戸があり、収納力にそれほどさはないとは思いますが、部屋全体的に収納力には問題があるように思えました。
• 専有部の形が正方形に近いんですね。マンションって長方形、たまに本当に細長ーい長方形っていうところもあるくらいなんで 正方形というのは珍しく思います。故に部屋の配置も面白いですね。パズルみたいに組み合わさっているように見えます。 バルコニーが狭くなっています。その分部屋の広さの方を取ったんでしょうね
  • 間口に対して奥行きが短いので無駄な廊下が少なくて済みますね。 （一部例外なプランも見受けられますが） できるだけ柱を外に逃がしている点、 全タイプとも洗面室がリビングインでない点、 浴室面積を充分に確保している点、 ・・・などはデベのこだわりを感じます。 一番広いプランの長大ウオークスルークローゼットと行灯部屋は微妙ですけどね。
    • 80平米の間取りは折角のウォークスルークローゼットが、 リビングではなく洋室に繋がっており家事動線的に微妙ではないかと 感じました。 洋室にバルコニーへの出入り口があれば良かったのですが、 結局洗面所→洋室→リビングと経過しなければならず ウォークスルーにするメリットがないように思いました。
      • 確かにあのウォークスルークローゼットは賛否分かれるかも。 洗濯機を設置するパウダールームからバルコニーに直接行くことが出来るというメリットはありつつ、 湿度の高くなりがちな浴室側からウォークスルークローゼット内の湿度調整ってどうなっていくのだろうという部分もあり。 ウォークスルークローゼット内は洋服などを入れておくでしょうから なるべく湿度は近くに置きたくはないですよね。
• ワイドスパンなのは良いけど、タワマンの中住戸でもないのにリビングインが多すぎると思います。
  • 間取り効率をあげようということでおそらく室内の廊下は最小限、リビングインということにしたんでしょうけれど、 そうなってくると居室の独立性というのは低くなってしまいますよね。 どこを選択するかというところ。 廊下がないぶん、リビングや居室はそれなりに広くなっているのでしょうから。
    • 廊下がものすごーく長いプランもありますが 別に独立性をあげるために廊下が長いわけでもないみたい。 だったら思い切ってリビングインに全部してしまって収納でもとは思うけれど… まあありきたりじゃないってことなんですかね。 好みは大きく分かれそうな予感です。 リビングイン、どうなんだろうなぁ。
• 間取りを見た感じ、それほど強い個性は感じませんが、シンプルさが良いと思いました。高台にあるので眺望が良く、とても雰囲気の良い立地にありますが、

買い物・食事

• 本郷三丁目駅付近は飲食店も多く栄えています。マルエツプチというスーパーもあり、飲食や日常の買い物には困らないでしょう。
  • モデルルームの帰りにマルエツプチに寄りました。確かに生鮮食品に関しては大型スーパーと大差はないが、自炊では一番面倒くさい揚げ物などのお惣菜コーナーがしょぼかったです。
• 御茶ノ水駅も近いので、駅周辺には商業施設などもあり、湯島駅の先には御徒町や上野の繁華街もありますし、末広町方面に行けば秋葉原の電気街もありますので、買い物で心配することはありません。

育児・教育

• 小学校もマンションから徒歩3分もかからない場所にあり、中学も本郷三丁目駅近くにあるので問題ないでしょう、

大きな公園は、上野公園が自転車や徒歩でも行ける距離にありますし、文京区の文教地区に建つマンションなので治安も非常に良く、子育て環境にも適していると思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 都内中心部と言っても過言では無い立地ですので、カーアクセスにも問題はありません。強いて言うなら渋滞があるだけで、他交通アクセスに関しては何も言うことがない素晴らしい場所です。
• 本郷三丁目駅まではほぼフラットな道のりですが、御茶ノ水や湯島、末広町方面は坂になっています。帰りには登りとなるので、お年寄りや小さなお子さん、ベビーカーや妊婦の方、体の不自由な方には辛いかもしれません。
• 湯島方面に行くとラブホテルが数件ありますので、その辺りが気になる方もいるかもしれません。
• ラブホテルと坂以外は環境も良く静かな場所で、御茶ノ水方面には神田明神や湯島聖堂などもあり、大きな病院や大学も多く、住環境としては申し分ない場所に建つマンションだと思います。
  • 湯島、末広町、御茶ノ水方面の坂と、湯島方面にあるラブホテル数件が気になる方がいるかもしれません。
• 文教地区で治安も良く、学校も近くにあり子育て環境は良いでしょう。
• 大きな病院もたくさんあり、東京大学や神田明神、湯島聖堂など環境も非常に良いのではないでしょうか。
• 現地を見にいきましたが、立地の囲まれ感が微妙ですね。また少し坂になってるんですね。
• 一度夜で現地を見にいきましたが、駅までの道路はかなり暗かったです。女性一人だと少し不安ですね。
  • それは私も思いました。やはり湯島の独特の雰囲気を感じざるを得ない感じですね。通勤には向いてるかと思いますが生活はちょっと…
• 周囲の買い物環境がちょっと気になるところですかね。近隣に大きなスーパーがあればあまり文句なさそうなところです。
  • 本郷３丁目から歩いて帰る場合、マルエツプチに寄ればスーパーの問題は何とかなるのではないかと思います。治安も悪くはないし、平日なら歩いているサラリーマンも多く、よほど深夜でなければ不安は感じません。

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  現地案内図

周辺施設

その他

掲示板

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