ガーデンハウス浦和常盤

2019年9月3日 (火) 17:13時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤1丁目114-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩10分
2. 東北本線 「浦和」駅 徒歩10分
3. 高崎線 「浦和」駅 徒歩10分

• 総戸数：48戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有　
• 完成時期：平成32年7月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 仕切りの幅を見ると2LDKの方が多めと感じましたがどうなるでしょうか。1フロア4邸で部屋の並びは良いと思います。しかし販売まで結構ありますけどレスが多いということは注目されてるのでしょうか。
  • 公式サイト見ると、「全48邸中12邸が2LD・K、36邸が3LD・Kのプランです。」だそうです。
    • その数字を見ると、「エレベーターが食い込む部屋」が各階1戸ずつ2LDKで、それ以外の3戸が3LDKでしょうね。

交通

構造・建物

ガーデンハウス浦和常盤　エントランス完成予想CG

• 西側に駐車場のようですね。バルコニーは全面不透明ガラスのようです。
• ここは普通でいい外観ですね。

共用施設

ガーデンハウス浦和常盤　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場総台数：19台
• 自転車置場総台数：84台
• バイク置場総台数：4台

設備・仕様

間取り

• ここは真っ正直に南向きドミノで建てるのかな。それとも東西振り分けで南を避けるか？階数と戸数からすると２階～13階の各階4戸だろうから東西向きがいいんだろうね。そうなると西向きはもろに墓地ビューだが。
  • 隣のマンションとがっつりドミノなら日当たり望めないし、墓地ビューも厳しいし、浦和ではマンションに適したよい土地がなくなってきてるのか？

買い物・食事

• 「街全体がまるでマルシェ」がキャッチコピー。浦和西口、商店街もあって、お買いものするにもいい地域です。通勤の駅で浦和駅を利用するなら帰宅途中に買い物して帰ってくることもできるわけで。

説明には西口には約550店舗ある商店街がと書かれてあって、想像以上に店舗数が多かったです。全48邸のコンパクトさで人気が出そうです。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 湘南新宿ライン停車で拍車がかかりましたね。都心まで20分弱、県庁所在地、住みたい街ランキングに乗ったのも影響があると思います。中山道沿いは特に拡幅工事を2020年までに行う影響で、いい機会だからマンションにしようという地権者が多いみたいですね。
• 「街全体がまるでマルシェ」がキャッチコピー。浦和西口、商店街もあって、お買いものするにもいい地域です。通勤の駅で浦和駅を利用するなら帰宅途中に買い物して帰ってくることもできるわけで。説明には西口には約550店舗ある商店街がと書かれてあって、想像以上に店舗数が多かったです。全48邸のコンパクトさで人気が出そうです。
• 駅から10分は毎日歩くのはつらく感じるかもしれないと思うのですが、運動にもなりそうな適度な距離とも思います。
• 墓地が近いと、かなり資産価値に影響するみたいですね。終の棲家にするつもりがない人や、霊感が強い人は避け方がいいのかな。
  • 確かに駅近徒歩2、3分のパークハウスが全然売れなかったみたいですからね。思っているよりも気にする人は多いってことでしょうか。
    • 南側目の前に墓地があったパークハウス南浦和ガーデンは、完売しないまま分譲が終了しましたね。線路脇とはいえ、駅徒歩2.3分でも圧倒的に不人気だったのは、墓地の影響といえます。墓地隣接マンションの資産価値を読み間違えた三菱地所の失敗です。
• 南に慈恵稲荷神社、西に墓地、北に成就院を見下ろす立地。
• もともとは何が建っていた土地なのでしょう？自宅から遠く現地に行けないので、わかる方いらっしゃれば教えていただきたいです！
  • ストリートビューで見ると、第一生命の支店みたいですね。
    • 隣接する墓地は、古い墓石を見る限り、昔からある墓地みたいですね。
      • 全戸南向きだから墓地が見えるのは西側の角部屋だけ。こういう位置関係で気にする人は少ない。そもそも墓地や寺を気にしてたら都内港区や文京区じゃマンション買えなくなるよ。墓地よか南側の日当たりについて語って欲しいね。
        • 敷地自体は西面の北半分が成就院の墓地に接しているようです。ランドプランが未公開なので想像ですが、その部分は駐車場になるのではないでしょうか。
• 南側正面に建つコスモ浦和常盤公園の外廊下から室内が丸見えになると思うのだが。コスモの外廊下に目隠しの衝立を設置してもらうなり、交渉してるのかな？これは、パークスクエアのケースでも言えることだが。
  • 必要ないから交渉も何もないと思うよ。パークスクエアと同じでバルコニーは不透明ガラスを使うだろうね。
    • ガーデンハウスのバルコニーに不透明ガラスを使っても、窓を通して室内が丸見えだよね。 ドミノって、普通は後から南側にマンションが建つから、後から建つマンションの外廊下に衝立して配慮するけど、ここは既存のマンションの北に建つから逆だよね。 コスモの外廊下の衝立設置を交渉するのは難しいだろう、実際。 てことは、やはり丸見えになるのか？
      • 外廊下からじろじろ見る人はほぼいないから問題ないですよ。気になる人はここかわないでしょうし。
        • このエリアは窓からのプライバシーは無い事を前提に棲むことができれば、駅や常盤の学校に通える良い地域です。デメリットを我慢できれば…
          • プライバシー無いことを前提に住めるファミリーはいないだろう。コスモの規模と距離を考えたら、コスモの外廊下から室内が確実に丸見えになる。日差しと眺望の他にプライバシーも確保できない。
            • 上下2階程度の住民に限られるし、外廊下に留まる人もいないから、そこまでやる必要はないだろ。ミラーレースカーテンなら中まで見えないしね。
• 他人のマンションに目隠しを後付けさせるとか無理ですよ。最初から設計されてない構造物はアンカー打ち込みとか厄介な工事になるし、そこまで求めることはスミフもここの購入者もできないのでは？逆に言えばコスモの住民だって外廊下の出入りを監視されてる気分になるだろうからお互い様だと思うよ。
  • お互い、プライバシーが無いというこですね。 バルコニーに出て、向こうの外廊下の人と目が合ったら気まずいですね。 それに、コスモに住んでいない第三者が、コスモの外廊下から見て、在宅の有無を確認できそうですよね。 プライバシー以前に、安全管理面で危うさを抱えているような気がしてなりません。
• 電車利用で通勤するには家からの最寄り駅まで徒歩10分って遠いな。たまに電車使うならともかく週5日で使うにはしんどすぎる。それに不動産基準の10分って実際歩くとプラス数分くらい時間かかったりする場合が多いし
• ドミノ確定で墓地隣接だから注目を集めているのは確か。あとは価格で勝負だね。
  • 常盤一丁目はどこもドミノだけど、道や駐車場など挟んで少し距離があるから、いい方だと思います。価格は…期待しないほうが良いですね（笑）
    • ドミノ確定とはいえ参道と道路の幅は半永久的に保証だから、今より酷くなる可能性がない。これ、常盤の中山道沿いではけっこう希少なこと。
      • 今が既に結構ひどいのではないかと。コスモのマンションは、結構大きく東西に広がって建ってますよ。バルコニーの外に巨大なカーテンが着いてる感じになりそうです。
        • 常盤の中山道沿いに住む以上、ドミノや廊下からの目線は覚悟ですよ。道路向かいのスミフと三菱は新築なのにあの状況ですよ？こちらのほうがなんぼかマシ。
• 結局、墓地が隣接というのは良いも悪いもイメージの問題なので、その人次第。浦和駅徒歩圏なのに将来的にもある程度眺望を確保できる条件と捉えるか、遺骨等が埋まっていて少し不気味な条件と捉えるか。後者の場合はその時点で検討外でしょうし、前者の場合はその他の条件も含めての検討となるでしょう。
• 目の前にコスモがあるから、眺望はないでしょう。現地を見たら分かることですよ。
  • 目の前っていうほど近くはないと思いますけどね。階数が同じだから抜け感はないけど。
• 先日、現地を見てきたけど、パークスクエアよりは良い条件かなと思った。ここもドミノだけど、前のマンションと距離が取られているから、まだ良いかと...。
  • ドミノの他に、稲荷神社と墓地隣接をどう評価するか。スピリチュアルな事に無頓着な人は気にしないかな。

周辺施設

その他

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