ジオ神戸本山中町

2019年10月7日 (月) 10:31時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区本山中町4丁目79-1の一部、他（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「摂津本山」駅 徒歩7分
2. 阪急神戸本線 「岡本」駅 徒歩10分

• 総戸数：20戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社　アーバンライフ住宅販売株式会社
• 施工：株式会社鴻池組大阪本店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：6,480万円～9,180万円
• 2階は98m2で8000万程度とのことです。100m2越えは最上階のみで、1.4億程度だったと思います。予想より一回りかそれ以上安い印象ですよね。それ故に購入検討していますが、さほど注目物件ではないのでしょうか。。。
  • 98平米ではなく、89平米ではないですか？坪270と坪300ではかなり違ってきます。場所がいいので放っておいても売れるから経費かけて宣伝してないんだと思います。
    • 89m2の方は7000万台の予定と言われていました。まだ、詳細価格は決まっていないそうです。坪270で割安、300で割高とお考えでしょうか？私は坪285までなら購入しようかと思っています。
• 1期1次 2ＬＤＫ～3ＬＤＫ、 6080万円～1億3480万円、 70.5m2～117.01m2。 とても手が届きません。このお値段を出すなら幾ら人気のエリアでも戸建が買えるのでは？ 阪神間だけでなく大阪や京都の人気エリアのマンション価格は狂ってると思います。
  • 仕方がないです。今はどこもかしこも騰がっていますので。待てるなら下がるまで待つか、、、とは言っても直ぐには下がらないでしょうし、消費税の問題もそろそろ。あとは、ひたすら売れ残りやなんらかの理由で安くなってる物件を探すかないでしょう。人気エリアや駅に近い物件ではなかなか難しいのが現実ですね。
• 立地が良い＋ジオなので一層高い、ジオだから良い立地のものが出てくる？それにしても摂津本山の相場はこれからも当分高値が続くでしょうし、いつ庶民に買える日が来るのやら、、という感じですね。

【Bタイプ】

• 価格：8480万円（先着順）、9180万円（第2期2次）
• 間取り：3LDK
• 専有面積：98.2m2

【Cタイプ】

• 価格：7180万円（先着順）
• 間取り：3LDK
• 専有面積：78.11m2

【Dタイプ】

• 価格：6480万円（先着順）
• 間取り：2LDK
• 専有面積：70.5m2

【その他費用】

• 管理費（月額）：21,570円～30,040円
• 修繕積立金（月額）：7,050円～9,820円
• 修繕積立基金（一括）：423,000円～590,000円
• 管理一時金 : 50,000円 （一括）
• インターネット使用料 : 1,836円（月額）
• 小規模マンションは管理費も高めですね。

【販売時状況】

• 20件中8件売れ残ってるんですね。最近の物件の中では良いかと思い購入も考慮しておりましたが、売れ残りのリスクと営業の方の少し高圧的な態度も含め、今回は見送ろうと思います。
  • ごく普通のジオだったら即完売だったかもしれないが。この辺で探してる人はここまでハイレベルな住宅を求めてないし買えないと思う。

【フラット35S】

• フラット35S適用外なのは気になりますね。どうしてでしょう？

交通

• JR・阪急　2WAYアクセス
• 大阪にも通勤できて、三ノ宮にも通勤できるから便利そう。

構造・建物

【構造】

• 全邸角住戸
• ワンフロアに４戸なのでプライバシー感は確保できそう。
• 総戸数が少ない分落ち着いた暮らしができるというのは魅力的です。
• プライバシー性に優れた全邸角住戸の上内廊下設計になっているのが高級感があって良い。マンションで住むなら角住戸のほうが換気性も上がり、住みやすさが上がりますね。窓が多い方が気分が良いです。光も家の中に入ってくるので日中は電気をつけなくても暮らせます。デメリットはエアコンが効きにくくなること。冬場はエアコンだけでは寒いかもしれません。

【日当たり・眺望】

• 景色はよくない。
• D,Cタイプは方角が北側になってしまっていますが、冬場は日当たりが心配点なのと、方角が北側の場合は将来のリセール時に不利になるというのが心配です。
• 2号線からの音はかなりするし、ディラーの建物で陽射しが遮られてます。

共用施設

• 駐車場：12台（機械式）　使用料：15,000円～20,000円（月額）
• 自転車置場：27台（平面式：6台、ラック式21台）　使用料：200円～600円（月額）
• バイク置場：2台　使用料：1,000円（月額）
• ミニバイク置場：3台　使用料：800円（月額）
• 駐車場は立駐で床回転はマイナスですね。丁度ベビーカーの住人の方が駐車してましたけど、駐車場から入口までのスロープがなくて、正面玄関まで遠回りされてましたね。雨の日とか大変そう。
• 屋内廊下
  • エレベーターの扉の前には、大きなビューウィンドウがあり、開放感あふれる眺望となっています。

設備・仕様

• 立地条件が良いだけに、内装面は高級感がありそう。
• 水回りなどの設備内容が充実していて、戸建感覚で住める素敵なマンションだと思いました。
• 角部屋リビングのガラス張りは微妙。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：70.50m2～117.01m2
• バルコニー面積：5.07m2～15.63m2
• 広めのタイプが住みやすそう。キッチンから浴室までは家事導線ができていて、家事がしやすそうです。水回りも集約してありますから、暮らし安さがうかがえます。
• 間取りの広さも広くていいと思いました。 庶民が検討するレべルのマンションではないですね。 100m2超えの邸になると一室の広さが十分にあり快適に暮らせますね。 浴槽も広いし、リビングダイニングも広い。 収納も広いし、やはり違いますね。凄い。
• 2つのプレミアム住戸のうち、Gは売れましたがFが残っているみたいですね。間取りを見ると、三面にルーフバルコニー、バルコニー、サービススペースの開口部がついていて明るく開放感がありそうです。プレミアムは天井も高いんですよね。
• 一番狭い70.50㎡の部屋でも、角部屋なので開放感がありそうです。

買い物・食事

• ダイエー 甲南店（約260m・徒歩4分）
• モーリストアー（約390m・徒歩5分）
• コープリビング 甲南店（約620m・徒歩8分）
• ライフ 本山店（約680m・徒歩9分）
• 阪急オアシス 本山南店（約680m・徒歩9分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 社会福祉法人 フジの会モーツァルトこども園（約530m・徒歩7分）

【小学校・中学校】

• 神戸市立本山第一小学校（約480m・徒歩6分）
• 神戸市立本山南中学校（約1,120m・徒歩14分）

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域、準防火地域
• 東灘アドレスに、阪急岡本とJR摂津本山の２線利用。 スーパーも近いし、立地は稀少価値があると思います。
• 摂津本山、岡本の駅で、兵庫と大阪のちょうど中間くらい。関西って、二極化が本当に進んでいる気がして、リッチ層やエリート層は芦屋とか宝塚とかお金を出してでも買う人が多いのかと思いました。そして六甲で避暑？ 現地案内図でわかるように、大阪にも通勤できて、三ノ宮にも通勤できるから便利そう。摂津本山の駅は塾やコンビニ、スタバや銀行もあって住みやすそうではあります。 超高級ではないにしろ、おしゃれなブーランジュリーやレストランなど開拓して遊べるのがいいですよね。楽しそう。
• 子供の通学を考えても、阪神間でJR阪急の二線使いできる立地は理想的だと思う。あとは夙川さくら夙川エリアか、芦屋芦屋川、住吉御影エリアぐらいでしょうか。岡本本山エリアは若者が多くて、庶民的だけどちょっとオシャレな感じ、こじんまりしてるけど賑やかで住みやすいと思う。人気が出過ぎてすっかり高くなってしまったけどね。 山も近くて気持ちがいい。
  • 芦屋や夙川みたいにセレブな街ではなく、本山・岡本界隈は庶民的というか何というか程よい感じなんですよね。

子育て世帯が楽しめるようなお祭りとかイベントも多くて、若いファミリーにはいいところだと思う。

• 2号線と自動車ディーラーを挟んで接しているかの場所。

周辺施設

【公園】

• 五反田公園（約180m・徒歩3分）
• 本山南町北公園（約240m・徒歩3分）
• 中野北公園（約470m・徒歩6分）

【金融機関】

• 播州信用金庫 東灘支店（約280m・徒歩4分）
• 神戸本山駅前郵便局（約310m・徒歩4分）
• 三井住友銀行 岡本支店（約640m・徒歩8分）

【病院】

• 医療法人明倫会 宮地病院（約110m・徒歩2分）
• 医療法人社団 懿徳会 田中医院（約260m・徒歩4分）

【公共施設】

• 市立本山児童館（約510m・徒歩7分）
• プラザ本山市民図書室（約560m・徒歩7分）
• 東灘警察署 岡本交番（約910m・徒歩12分）

掲示板

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