オープンレジデンシア千駄木

2019年7月20日 (土) 16:54時点における版

物件概要

オープンレジデンシア千駄木　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区千駄木2丁目170-2他（地番）
• 交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
• 総戸数：51戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年9月上旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社ナカノフドー建設
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

価格・コスト・販売時状況

• いくらなのか発表が楽しみです。50平米で6000、70平米なら8500くらいには乗せてくるでしょう。
• 駅までの道のりはわかりやすくてその上、徒歩4分程度の近距離という立地条件は魅力的です。駅から近いという条件付きなので価格は高価格になってしまうのかしら。
• ２LDKでも、子ども１人なら十分許容できそうな間取り・面積なので、都心でこの小学校の近さが魅力的な一次取得層にとってはグロス価格抑えられるし、２LDKでも十分選択肢に入ると思います。スーパーも小さいながらとても近いし、ちょっとした買い物はとても楽ですね。
• ますます都心へ通勤し、日中はあまり家に居る事がない共働きファミリーがメインターゲットという感じなのでしょうか。都心勤務なら通勤はとても楽ですし、学校も通わせやすい、買い物も便利、土日でもやってる飲食店が多い（都心だと休日は閑散としている所が多いが、ここは谷根千＝観光地的な場所でもあるので、オフの土日も開店している店がほとんど。）など、共働きにはメリットが多い場所だと思います。
• 今のマーケット的に、価格は正直全く期待できないでしょうね。。。。。
• 千駄木の水準がわからないのですが、坪単価400万円くらいが相場でしょうか？
• 見かけた記事情報だと，１期は10戸，35.58～70.41平米，4,388～9,588万円なんだってね。オプレジもそうだけど，伊藤忠も最近文京区に集中して建ててるね。すごい勢いだわ･････
• ここって管理委託は日勤じゃなくて巡回なんですね。最近の物件にしては管理費が少し安めかなと思って、ディスポーザーが無く外廊下だからかなと勝手に理解していたのですが、巡回だったからなんですね
  • このくらいの戸数なら巡回でもＯＫなのかな？大規模ではないし
    • オプレジは総戸数や内廊下、外廊下問わずなんでも巡回よね。20戸とかならともかく52戸で巡回はかなり、、、
      • オプレジは巡回多いんだね。ちゃんと管理してくれるかは巡回の回数や時間にもよるけど一応巡回頻度は確認した方が良さげだね。もし駄目な管理会社だったら最悪リプレースしちゃえばいいんだろうけど(笑
        • 通勤の場合管理人室がちゃんとあるかが重要。まさか風除室に椅子置いて座らせるわけにもいかないだろう。休憩だって取らせなきゃいけないし、湯茶や冷蔵庫、電子レンジぐらいは使わせてやらんと人権問題だ。ひょっとしてオプレジがどこも巡回なのは、こういうことなのかも、ね。要確認だね。
          • 総戸数のところに、管理人室のことも書いてあるマンションもあるかと思いますが（多くはないけれど）オプレジだと、そういうのは記載はないのですか。管理会社は、今住んでいるところでも利用しているところですが、少なくとも定期的に上の人が指導に入るのか、研修みたいなことをしているのを見かけます。
• どうでしょう売れてますかね？
  • 3期に70平米のAタイプが含まれているけれども、8,800万円台ということは価格下げてきましたか？2階物件を出してきたのでしょうか？強気の値付け過ぎたんでしょうか？
    • あら？3期も終わってないのに、70平米台8,800万円?の表示がなくなってますね？どうなったんでしょうか？
• それなりに価格の高いマンションなので人気がありますよね。 そういうこともあって、やはり慎重になる人も多いと思います。 後は価格面で折り合いがつけばいいと思っているのですがね。 どうしても値段が高いと手が届きにくいことになってしまいそうです。
• 3期の販売時期が4月中旬に伸びましたね。予約はいってないんでしょうねえ。
  • 2期6次の申込入ってますね！売れてますか？
• それなりに周辺環境であったり、アクセス面であったりと、 条件については整っているところだと思います。 個人的には良いところが多いマンションだとは思っているのですが、 みなさんの目から見て、ここがちょっと気になるというところはどこでしょうか？
• 100万値下げしてきましたね！
• 駅近なのに閑静な住宅街、スーパーや食事ができるお店も近くにありとても暮らしやすそうです。内装も謎に高級感を出そうとしたヘンテコダサい感じじゃなく、シンプルで良かったし、トイレもタンクレスのTOTOを採用しているなど、細部も高級感がありました。 私が感じたデメリットは、だいたい細長い部屋で西向きなので午前中暗そうなことと、狭いことですかね。あとオープンハウスっていうブランドイメージかなぁ。営業さんは感じがよくとても誠実だったし、色々教えてくれて助かったのですが、知り合いにデベどこって聞かれてなんとなく言いにくいですよね。オープンハウス。他のデベからも悪口言われるからなぁ。
• 2期7次9,388万円でましたね！Aタイプですか
• 東京のオプレジにしては多い51戸なんで、なかなか数は捌けないようだね。他のパッとしなさそうな物件でも20数戸のやつは売り切れてるのに。しかも最近谷中と千駄木ヒルズが売れたばっかりで、この界隈でかつオプレジでも欲しいという層、特に1LDKを欲しがる層はもう既に買っちゃってるという罠。3期売り切ったあとはどういう状況になるかな？
• 2期8次でました！Fの最上階ですかね
• 2期9次もきましたね！順調！3期の予告販売は延期し続けてはや2月、何件個別に売り続けるのか見ものですね！
• 2期10次もでてましたね。GW中の営業努力が実ったのでしょうか？
• ついに先着順！とりあえず4邸出てるようだけどあと何邸なんでしょうか？
  • 残ってるのは全部2階と1階です。ここから先はなかなか進まないかもです。
    • 1LDKの案内消えたってことは全部売れたってことですか？なんだかんだ言って結構訴求力あったんですね。
• おやFタイプ208号室も出てきました。2階は一通り売れてないんですね（笑）
• 東京メトロで大手町まで8分のマンション。入口が半地下みたいになっていて、階段がついているのが奥行きが感じられてかっこいいです。1LDKが4200万円ですか。1LDKなら2人暮らしの子供がいない家庭でも、と思いましたが、洋室4.5畳で狭いですね。バスルームは1416なので1人にしては広い。1人暮らし用なのか、2人用なのか。コンロは2口でした。
• 6,238万円の2LDKが3期2次ででてますね。先着5件以外にも物件は残ってると。しょぼい2階とか地下階物件だけ外に見せる戦略ってどうなんすかね？人が寄ってこないような気がしますがこれって戦略として普通なんですか？
• 3期3次5,988万円2LDKですか。あと何戸なんでしょうねー？
• Aタイプの確か3階以上は、9000万超えます。 値段の高い部屋は隠すような広告を打つのは普通なのでしょうか？ どのマンションもそうなのかな…。 それだけ高い価格ならもう少しかっこ良い外観だったら良いのに。 ここのシリーズはあんまりかっこよくないのが多いのが気になる。
• 9000万円物件と聞いて、高すぎて買えないと尻込みしています。
  • なるほど、 訪れる顧客からは、高すぎる、いまどきアウトフレームじゃないなんて厳しいと言われてるから売れてないということだね（笑）価格差を考えたらGは悪くない選択だと思うけどな。間取り割と使いやすそうですよね。
• 先着順3戸になり、1LDKの販売表示がなくなりましたね！最終3邸とかださないってことはまだ他に売れてない住戸があるってことですか？それとも最終ほにゃらら邸っていうのはデベロッパー的には恥とかいう事情があるんですか？
• １LDK、ここだったら早めに売り切れてしまうだろうなと思いましたが先にやはりそうなりましたか。

交通

構造・建物

オープンレジデンシア千駄木　エントランス完成予想図

• 西向きですが、確かに西側が住宅地で制限がかかっているので陽射しは確保できそうですね。半地下と二階は微妙かもしれませんが。
• 駅近で広々とした間取りもあり、良さそうなところだと思いました。内廊下なしという情報があるようですが、どこに書かれていました？ホームページを見る限りではそのような情報を見かけられなかったように思いますが。
  • 間取り図見ると玄関の外の共用廊下部分見てみるとだいたい分かるかなと。 各間取りで共用廊下側に窓があるものもありますよね。 あとはデザインとGタイプの間取り図形状を見ると外廊下である事は明らかかと。 もしこの物件に東側ベランダ住戸があったら陽当たりが悲惨になってしまう同じ高さの建物が隣にありますよ。 だから外廊下で全戸西向き設計は妥当であろうと思います。
    • 外廊下の設計にするのは日当たりなどの関係から作られているんですね。素人的な発想ですが全て内廊下にすべきでは？と思っていましたが、そのような事情があるとは。勉強になりました。
      • 内廊下だったら積極的にＰＲするはずで、ホームページに書いていない時点でお察しなんだよね。 内廊下は必ずしもメリットばかりではないんだけど、高級感は出てくるし今のように寒くなってくると内廊下は暖かくて快適みたい。 ここは共用廊下側に窓をつくらなければならない間取りがある以上、外廊下はやむを得なかったんでしょう。外廊下も換気面ではメリットがあるから。
        • 外廊下もそれなりにメリットがありますので、そんな悪いものでもないんですよね。分譲なら内廊下が良いですが、賃貸であれば個人的には外廊下で良いとも思っています。換気面もそうですが、天気の良い日はそれなりに気持ち良いんですよね。
          • 内廊下のデメリットが空調運転による管理費増加なのですが、逆に外廊下のデメリットが風雨や日照の影響を受ける事による大規模修繕時の工費増加でしょうか。 最近の都心の物件はホテルライクな高級感を謳えるので内廊下を採用する事が多いですよね。 この辺りの過去分譲マンションだと、プラウド文京千駄木やサンウッド文京千駄木フラッツが内廊下を採用しているようです。 おっしゃるとおり、春や秋の天気が良い日の外廊下は気持ちいいので、どちらも一長一短ですね
• Gタイプ以外は西か北向きですか。Gタイプが人気なんでしょうか？高層階はもう3期では残ってないんでしょうね、、、
• 週末はいよいよ6階床の打設だったようです。だんだん出来上がってきましたね！説明会の案内が全然ありませんがいつになるのでしょうね？
• ついに今日は屋上打設ですね！いよいよ出来上がりつつあります。

共用施設

オープンレジデンシア千駄木　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：4台（小型自動車用2台、来客用1台含む）（月額使用料：25,000円～32,000円）
  • 駐車場は4台とありますが、 そのうち1台分は来客用ということなので、実質3台だけです。 ここだと駅に近いから、駐車場の数もこれくらいでいいのでしょうか。 小型車が2台、普通のサイズが1台停められると書かれていました。 小型車ということは…駐車場自体広くないのかもしれません。敷地も限られているので仕方がないのかな。
    • 千駄木は、坂は多い街ですし、不忍通りの歩道も広くはないです。ですので、実は徒歩が一番暮らしやすい街なのではないかと考えております。 そう考えると、駐車場がそもそも数があっても 停める人がどれだけいるのか…というような状態になってくるのではないでしょうか。 業者さんが来たときに停められる場所が確保できれば、それでいいのではないかしらと感じました。
      • 駐車場少ないですが、そもそもここのマンションまでに至る路もそこまで広いわけではないのでそれで良いのかもしれません。 みんながみんな、車を使って出入りするとかなり影響が出てしまうでしょうから。 それにこのへんってそこまで車持たれる方も多い無いでしょう。 ただごく近隣にスーパーはないので、自転車があったほうが良さそうです。
        • すぐ近くに野村屋というスーパーがありますよー帰り道に寄れます。大きくないけど十分なスーパーですよ。
          • 車がないことを前提で暮らしているのならば駐車場自体は少ない方がメリットが高いです。借りる方が居ない場合は外部に貸し出すということもあります。そうなった時のセキュリティ等考慮するとすくなくていいのかな。個人的には少ないながらも来客用が用意されているので、知り合いが来た時などは活用できるので良いですね
            • • 駐車場、借りる人があまりいなくても、外部に貸すと結構面倒なことになってしまうんですよね…帳簿的に（汗）マンションの住民に貸せば管理費収入になりますが、外部の人だと扱いが異なってきてしまうので。マンションの駐車場に関しては、少し足りないくらいが実はちょうどいいらしいですよ。
• 駐車場を必要としない人が買うマンションでしょうね。営業に聞いたところだと、駐車場を希望する人は少ないそうなので、希望すれば借りられるのでは？
• バイク置場：6台（月額使用料：2,000円）
• 駐輪場：71台（月額使用料：100円～300円）
  • 駐輪場は多く確保されてるんでしょうか？坂の多い街なので、電動自転車が停められる駐輪場が必須かと思います。
    • 電動自転車の駐輪可能なスライド式のものが住居数以上に確保されているそうですよ！たしか50数台分はあったはず。

設備・仕様

• ディスポーザーが無かったり、内廊下で無かったりと、 都心物件ではよく見られるスペックは無かったりしますが、 OPにしては珍しく、50戸越えと中程度の規模がありますし、 逆に、管理費や修繕積立金もそこまで高いものにはならない事が期待できますね。

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：35.58平米～70.41平米
• 小学校も近いので、ファミリーには安心できそうですが、住める間取りタイプはAタイプに絞られてしまいますね。ファミリーだけというわけではなさそう。その他のタイプは２LDKと１LDKなので、単身者や夫婦二人暮らし用でしょう
• 1戸1戸プランを見ていくと、けっこう細長?い感じなんですね。 建物の形からするとそんなものなのかもしれないですけれど。 柱の凸凹が全くないわけではないですが、 開口部に面している方は一応、最小限にはしてあります。 リビングは細長いので、キッチンセットとソファとの配置はしやすそうではありました。
  • リビング細長いとテレビ小さいのしか置けないのがなぁ…
    • 言われてみると、テレビのサイズに関しては、大きいのは難しいですね。 しかも配置も難しそうです。 動線との兼ね合いもあるし…^^; スクリーン作って、プロジェクターで映画を見るみたいな感じだとできなくはないけれど、毎回は面倒でしょうし。
• Aタイプみて思った事があるのですが、室外機置き場って何かに使って良いんですかね？例えば、何かしらの荷物を置いておいても大丈夫なのでしょうか。
  • 一応建前上は共用部扱いのはずですが、各戸で専用できる場所なので荷物置いたりするのは自由なはずです。ただしペットを離したりは規約上できませんし、臭いのきついものとかは当然置けませんので常識の範囲でということでしょうか。
    • なるほどです。よくバルコニーだと非常時の通路になるから物を置けないというルールな事がありますが、そこまで決まりが厳しいという事はなさそうですね。
      • 規約では、危険物や倉庫、背の高すぎるガーデニング植木や、池も設置するなと書いてありますね。池ってなんでしょう？常識的な範囲で使えってことなんでしょうね。
        • 規約にかかれているバルコニーに置いてはいけない物の「池」は金魚やメダカを飼育する水盤や 子供用のプールなどでしょうか？ 植栽は大きすぎなければ設置しても大丈夫なんですね。 プランターや植木鉢程度なら並べておいてガーデニングを楽しむ事ができそうです。
• CタイプはGタイプより300万円も高いんですけど何故でしょう？広さも変わらないし、Gタイプはポーチ付きなので使い勝手はむしろGのほうが上のような気もします。やはりウォークインクローゼットが大きいのでしょうか？それとも間取りの使い勝手ですか？2階なので眺望の差ってこともないでしょうし？
  • 囲まれ感じゃないですか？Gタイプの下の方は周囲に囲まれてますがCタイプはバルコニー前が道だったような気がします。
    • なるほどですね！たしかに2階でもCタイプだとLDKの窓が開ける感じになるんでしょうか。掲載されてる図からはわかりませんが、、、
• どのプランも、ひとつひとつ個性がありますが これはいいかもと思ったのはＡタイプ。 3方角住戸プランって、他の物件でもあまり見たことがありません。 通気性もよく、開放的で太陽の光がたくさん入って家中が明るいイメージ。 日中なら太陽の光だけで過ごせそうかなと思いました。
  • 日中に太陽の光で明るい家って本当に良いですよね。友人の家は日当たりの良いマンションでしたが、冬でも気持ち暖かく感じられるなど、明るさ以上の良さがある気がしました。
• 間取りに家具レイアウト図が書いてあって、良心的だと思います。Aだと、シングルサイズのベッドを横に並べても大丈夫な部屋のサイズ。最初はアウトフレームじゃないので心配でしたが、柱のでっぱりに沿うようにベッドを置くことで柱も気にならなくなりそうです。洋室3の5畳もアウトフレームではなくて、でこぼこした感じが気になるといえば気になります。 そういった点からいうと、主寝室の柱が気にならないGの方が快適なんでしょうか。バスルームが1618なので家族全員で入ることができそうですし、Dc1のタイプも2LDKでもバスルームは1416とバスルームを広めに取ってあるプランが多いです。
  • 洗い場の大きさは1418と同じなのでどうかな。バスタブの長辺は少し大きいので足は伸ばせる。同じく1416は、洗い場の大きさは1317より小さい。
  • あ、正確には同じではないけど、まあさほど差はなく、洗い場は大きくはない。
    • バスルームそんなに広いんですか？写真を見る限りは綺麗ですし広そうだとは思いますがどうでしょう。いずれにしましても広いバスルームって憧れます。
      • なるほど。「バスルームが広い」が売りということね。確かに1LDKで1416はなかなかだけど、2LDKで1416は微妙(洗い場の幅は1317より小さい)。1618はまずまずだけど洗い場の広さを確保するなら1620だったね。
        • バスルームが広いのはGだけなんだよな。Aとの価格差を考えたらやっぱりGなのかな。街には魅力があるから悩んでる。
• 室外機置き場ってバルコニーとは違いますか？例えば洗濯物を干したり、少し物を置いておいたりとか、そういう使い道できそうでしょうか？
  • AタイプもGタイプも室外機置き場が結構余裕ありそうですけど、何か他に使えるほどのスペースなんですかね？Aタイプはエアコンさえ置かなければかなり活用できそうですよね。
    • 室外機置場、特に何か置くっていうのはアイデアは無いかな… ベランダコンテナとかおいて、 アウトドアグッズとかをしまっておくとかぐらいしか思いつかないです。 なんかスペース的にもったいないですよね

買い物・食事

• スーパーマーケットのむらやというところが、不忍通り沿いにあります。 外から見た感じだと、お野菜がメインであるのかなと思いますが 肉や鮮魚などの販売もあるのでしょうか。 結構、人が来ているなぁと思って見た記憶があります。
  • すぐ近くに住んでますが、肉や鮮魚などの生鮮食品もありますよ。仕事帰りに足りない食材を買って帰るにははちょうど良いです。ただやっぱり大きいスーパーではないし安くはないので、買いだめするなら休日に自転車で7～8分のサミットに行くことになると思います。

育児・教育

• 小学校も中学校も本当にすぐ近くなので、子どもがいる世帯には特に良い立地。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 閑静なところで駅も近いし立地はよいですね。
• 通勤も大手町や霞ヶ関なら地下鉄１本、ドアtoドアでもあっという間で楽だし、この辺りは山の手的な閑静さと下町的な利便性を兼ね備えている住みやすくて良いエリアだから、プライシングさえ間違えなければ、サクっとすぐ売れるだろうね。
• 千駄木住民だけどここの物件、陽当たりは期待できないよ。道路は南と東にはマンション隣接してるし。そういった意味で、どこまで安くなるか。
• 現地見ましたが確かに日当たり・眺望はあまり期待できないですね。閑静ではありましたけど。このマンション、６階と言っても高さ規制的に５階・半地下ということになるでしょうから、一番上の６階でも眺望は期待薄でしょうね。日当たりは隣地との空地をどれだけとるかによると思いますが、あのOPですから、空地は法律上の最低限しか確保しないでしょうね。これはデメリットです。
  • 日当たりが期待できないという程のことはないと思うけどねえ...住戸によっては半地下もあると思うので注意が必要だけど、その分安くなるなら買う人はいるでしょうね。パンダ部屋になるかも
    • 千駄木の辺りで、日当たりが抜群に良いマンションっていうのが逆に難しいように思います。 同じような高さの建物が本当にひしめき合っているというかんじ。 道を歩いていても、 結構密集しているなぁっていうのは感じますから。 だから、そもそもが日照にプライオリティを置いている人はそこまでここはいないんじゃないか、と思いました。
      • 外観等のデザインが出ましたね。 やはり、１階は一部半地下のようですね。 さて、どのくらいの価格で出してくるか。 たしかに、日当たりは期待できないは言い過ぎましたね。 ただ、向きや階数によっては前建ての関係で、多少のダメージはあると思います。
• この辺りは、不忍通り沿いにずらっとマンションが建ち並んでいますが、ベランダや窓が不忍通りと反対側なら、意外と眺望は抜けてて日当たりは良いんですよ。何故かというと、不忍通りから30ｍを境に、高さ規制・用途地域が変わるからです。
• 駅から近い割には大通りから一歩入った奥まった立地で落ち着いた場所ですし、小学校もすぐなので、共働きファミリーに特にお勧めできる物件だと思いますね。
• 不忍通りから入っているので、通常の車の音は聞こえなそう(現地も見てみて実際聞こえていない)ですが、近くの病院の救急車の音はどうでしょうねぇ。サイレン響きそうだし、少し離れた裏手側が病院なので、、、
  • さすがに救急車のサイレンの音は避けられないです。まぁでもそれが我慢できないほど煩わしいかどうかは個人差ありますよね。
    • 確かに救急車はたまに不忍通りを通りますが、 このマンションは大通りから奥まった立地ですし、 そもそも病院近くに来るとサイレン止めてますよ。 人にもよると思いますが、そこまで気にならないかと。
• 一本入ってるけど、周囲も高い建物があるので、囲まれ感あり。外廊下も隣の建物の壁で暗いかもしれない。
  • 抜け感に難はあれど、都心近接、谷根千、 駅からまあまあ近い割に環境が良い立地で、 戸数も50戸そこそこあり、 マンションとしては良い部類に入ると思います。 ディスポーザー＆内廊下無しは残念ですが。
• お部屋そのものも素敵ではありますが、個人的にここはロケーションの良さが魅力だと思っています。駅近で商店街も近隣にありますし、のどかな周辺環境がとても良いです。
• 駅まで近いし、静かだし、ということで、条件自体は良いことだと思います。
• 谷根千エリアってあまり足を踏み入れたことがありませんが、実際のところ住み心地とかいかがですか？駅近であったり、周辺環境を見る限りではそれなりに快適に暮らせそうな気はしていますが、ここが良いというポイントがありましたらぜひ教えていただきたいです。
  • 駅近いし、駅から当マンションまでの間にスーパーのむらや、八百屋のはぎわら、薬局のリボーンがあって寄って帰りやすいし、ファストフードもひととおり揃ってますんで、地下鉄を使う仕事帰りの人にはとても暮らしやすいんじゃないでしょうかね。
    • 仕事帰りとかによりやすい環境なのは本当に良いですね。とても住み心地の良さそうな周辺が魅力的ではありますが、1LDKは二人だとやっぱり狭く感じてしまいますかね。

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