ジオ御所南 夷川富小路

2019年7月6日 (土) 13:27時点における版

物件概要

ジオ御所南 夷川富小路　外観①

ジオ御所南 夷川富小路　外観②

• 所在地：京都府京都市中京区夷川通富小路西入俵屋町302番(地番)
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅 徒歩11分
2. 京都市営地下鉄東西線「烏丸御池」駅 徒歩11分
3. 京都市営地下鉄烏丸線「丸太町」駅 徒歩7分

• 総戸数：20戸（うち非分譲住戸3戸含）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年2月
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：共立建設株式会社
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• 今頃スレ立っても、、、もう竣工済みじゃないの。
  • 販売開始予定 2018年6月中旬だそうです。
• いつの間にかマンション前の電線もすっきりして、黒い重厚な外壁が高級感をかもしていました。駅近ではないけれど、京都ライフをエンジョイしたいリッチなシニア層には最適な物件かと・・・
• 8000万円、4000万円の2プランが掲載されていました。 気になっているのはDgプランで、58.49m2。価格が4000万円台～です。 LDKが16.3畳になっていて、広さもそれなり。洋室が8畳。この間取りって、夫婦2人の間取りにいいですね。子供が巣立った後、主寝室広めでLDK広めの間取りとして使えます。
• もう完成しているのに、なぜ販売がこれからなの?普通、完成の1年前ぐらいから売り出すでしょう。
• この辺りも静かそうですね。洛中だからお高いなぁ！
• 総戸数が少なすぎる。30年度の固定資産税この辺りはずいぶん上がりましたので、、、。私は将来の事を考えるとちょっと、、、ケチですんまへん
• こちらは完成後の販売なのですか。 たまーにありますよね、そういう販売方法のところって。 検討側からするとその方が都合が良さそうに思えます。 なんといっても、現物を見てから購入できるので安心だと思うのです。 戸数が少ないとはいえ、管理費が19,110円～40,940円とかなり高いように思います。 購入資金以外に、毎月の生活費にも余裕のある世帯向けのマンションのように思います。
• 現在は４邸販売中との記載がありました。広い窓も残っているようですが、立地から考えるとファミリーというよりはdinksや単身者向け物件かもしれませんね。
  • なんで？？夷川通をご存知？ここ御所南のど真ん中。学区は京都で一番。教育熱心なファミリー垂涎の場所だよ。それにこれは高級マンション。富裕な東京のセカンド組か資産のあるリタイア組もターゲットにしている。
• プランがいくつか掲載されていますが、Ａｇタイプが専有面積も広くて、使い勝手よさそうだなと思います。ただ、この価格帯のマンションをわざわざこの地で購入するって…。京都在住の人よりも、他府県の人をターゲットな気がしました。
• 申し込み始まりましたが、人気はどうなんでしょうね。一足早く、1階は賃貸に出て、ネットで室内の写真もみれますが。
  • 一番安い4880万の物件かな。 写真をみたけれど、至って普通で驚いた。もっと高級な仕様かと思ったが。 トイレもタンクレスじゃなくて、単なるタンク隠しだし。 ジオグランデ寺町御池も高い割に仕様が普通だった。1000万以上安かった ジオ御所南河原町二条とまったく同じ仕様だったものなあ。ここもそう。 土地取得代が相当高くて仕様をコストカットせざるをえなったのでしょう。
    • 総戸数が２０戸と、すごく少ないなというのが印象的。 ジオのマンションなので、実績があり安心して購入できると思います。 ただ、地下鉄は利用しやすいですが、周辺は狭い道で一方通行ばかり。 この高額まで出して選ぶ物件で売るかどうか、考える必要はありそう。
      • もう1500万安かったら実需もありだと思うけれど、この値段だと 関東や外国のセカンドさんがターゲットかな。 夷川は御所南の象徴みたいな扱いでブランド化しているので それなりにステータス意識を満足させてくれる立地ではある。
        • 最近の白熱する京都人気みたいなものが、価格をこう押し上げている部分があるのかもしれないです。 京都の中の人、というよりも外の人がそうさせている部分が大きいのだろうな、と。 それだけニーズが有るのでしょう。 地元の人ではない場合は、 電車での移動が便利なことが一番大切になってきそう。
• こういう総住戸数が少ないマンションは販売価格が高いケースが多いですね。 そうしないと採算が取れないのでしょうけれど。
• 京都らしい町並みの中にあるマンション。 総戸数が少ないため、ご近所付き合いなども意識することなく 戸建感覚で住めるのではないでしょうか。 公式ページに掲載されているA1は、3部屋の別にフリールームもあり 広々として使いやすいやすそうだと思いました。
  • 人それぞれの感じ方があるんですね。「広々として」ですか・・・ わたしは逆で、ジオの欠点は、部屋をこまかくし過ぎることだと思います。 せっかく９０平米越えの物件なんだから、部屋数を一つ減らしても、 なんで１０畳以上ある広い部屋を作らないんだろうと不満なんです。 東京のジオ大手町の物件もそう。４億だかする物件で１００平米超えるのに、 １０畳以上の個室がないんだなあ。それが全体にせせこましい印象を与えている。
• もう完売してしまっている間取りばかり・・・なのか？今度A2タイプが公開されるということが書かれていますが、今の販売がどの程度の過程にあるのかがよくわからないですね（汗）
  • 最終１邸って書いてありましたよ。
• 御所に近いという立地であるため 他府県の人であれば、住みたいと思う人が多いかもしれません。 ただ、かなりの高額物件であるため、簡単には完売にならないでしょう。 今残り1邸となっていますが、億まで出して・・・となるとかなり厳しいかも。
  • 他府県でなくても安けりゃ住みたいよ。
    • 元々の京都人がこのあたりに住みたいってあまり聞かないですが物件価格が高いからでしょうか。ファミリーで住むなら、買い物なども含めてもっと便利なほうが良いしここまでの価格帯まで???と思います。
      • 元々の京都人は、昔から京都に家持ってるから、マンションはほしがらないの。おれみたいに仕事で京都に来て２０年暮らしてる人間も、いまや「京都人」。こういうたぐいの「京都人」が御所南あたりにマンションほしがるのさ。
        • でも最近の台風被害などで、戸建からマンションに住み替えたいと思う、代々京都人の年配の方がいるのも事実。
• 残りあと1邸からなかなか動きはありませんが、 やはりあの高額が問題なのでしょうか。 小規模マンションでも、駐車場完備の物件はありますよ。 立地が立地だけに、駐車場までの土地はなかったのかしら。 これだけの物件に住む人が電車を毎日利用するとは思い難いかも。
  • 最終期、1邸とあります。最後の1戸が売れたら完売ですか？2018年9月12日の日付になっています。間取りがC1は完売御礼、A2がcoming soonと書いてあるので、どういった間取りなのかわかりません。最終1邸がA2の間取りなら、3LDK＋Fで、99m2で約100m2だということはわかります。
• 御所南のこの辺りにおける１００平米の相場は１億１千万ってところなんでしょうか？烏丸御池からは少し離れていますが。坪３６０万円。今後この辺りで新築が出てもこれくらいなんでしょうか。それともジオの高級ラインだから強気の価格設定なんでしょうか。
  • 御所南で100ｍ2超えたら1億以上になるでしょうね。このあたりの相場だと思います。
• 管理費と修繕積立金の合計額からしても、これは億ションですね。結果的に億ションになったマンションとは違いますね。
• わたくしも御所南に家が欲しい一人なのですが、このエリア、とにかく新築マンションが高いです。みなさんはこの御所南バブルはいつまで続くと思いますか？希少な御所南エリアにマンションを持つということは、安定的資産として多少高くても買う価値があると考えても良いですか？みんなはそう思って購入しているんでしょうか？
• 安泰だが、高値掴みすると買値と売値の差額がどうか。 値下がりすることはないにしても、これ以上上がる保証はない。 特に、億ションの場合、のちに億で売れるかどうか。 ジオ御所南の柳馬場と富小路の両マンションとも、ずっと億の１戸が 売れないところを見ると、同様の価格帯の物件を中古で売ろうとしても なかなか買い手がつかないことを予想させます。
• この場所でこのブランドなら難しい。でも別の場所で別のブランドなら値上がりする所もある。現に2年前に新築したここより南の新築マンションは買値より高い億ションもある。
• ジオ御所南の２戸、なぜ売れないのでしょうね。京阪の御所東の物件は、全戸１億越えだったのに、じきにほぼ完売。とすれば、億でも買い手は十分にいるってこと。場所も、御所南なら御所東とそん色ないし、ブランドも阪急が京阪に劣るわけじゃない。とすれば何が原因か。
  • 宣伝とサービスと豪華さの違いでしょう。億ションらしさ　ですかね
    • 一口に御所東、御所南といっても様々です。レジデンス御所東の立地は旧来公家屋敷があったところで由緒ある地位（じぐらい）が高い場所になります。そこが即完売に繋がる根源だと思います。共用部の豪華さやオークラとの提携などのオマケもあります。 現在では御所南の方が御所東より学区、利便性の面でアドバンテージがあります。ただ、学区に関しても悪くはないですし、私立の小学校という選択肢も増えてます。また、このクラスのマンションを買う方なら、どこ行くのも、自家用車での移動か社用車での送迎なんてこともありますしね。VIPは電車なんて乗らないです。
• 竣工後こんだけたってたらそりゃ値引きしないと売れないでしょう。夷川で１年、二条は２年たってる
  • 新築未入居とはいえ値引きすると今後販売する物件価格に響いてきます。土地は取得済みですから、販売まで1～2年？大損するんですね。だから値引きできないんですよ。
• 残り1戸もとうとう完売したそうです。

交通

構造・建物

• かなり立派に出来上がっているのですね。すごくシック。落ち着いているので、周りからも雰囲気的に浮いているという感じではないでしょうね。
• 外観は和風を取り入れているんでしょうか。落ちついたトーンです。

共用施設

• 駐車場：2台（来客用1台・非分譲1台）
  • 駐車場が2台分で、内1台分が地権者用で、もう1台が来客用。だから、殆どの人が敷地内に駐車場を持つことが出来ない、ということになってきます。近隣にちょうどよく駐車場の空きがあれば良いんですが。無いならないで暮らせるとは思いますけれど、車を持つ人は多いのではないでしょうか？
    • 車を持つ人は 顧客から外してますね。最近の街中のマンションはこんなものでしょう
      • 30戸未満のマンションでは普通駐車場はないね。そのスペースがないから小規模マンション建てるわけで。自動車を持っている人は郊外の大型マンションか戸建てを選ぶしかない。街なかの駐車場を月ぎめで借りたら５万くらいするし。
• 自転車置場：21台（固定ラック式19台、平面式2台）固定ラック式　月額300円、平面式　月額600円

設備・仕様

間取り

• ベランダの柵の内側に物干し竿をかける器具が設置されてるよ。
• Dタイプに独り暮らし、ちょっといいななんて図面を見ながら思いました。どの部屋にいても明るい感じがします。キッチンと浴室にも窓があればなお良いと思います。
• 最近、クランクイン玄関増えていますね。 公開されているAgプランはSICが広そう。 総面積のわりに部屋の広さがそれほどでもないように感じるのは、なぜだろう。
  • クランクイン式の「限界」じゃなくて「玄関」ね。 玄関あけると真直ぐ廊下で、その先のリビングが見えちゃうってのはいやだからね。 たしかに宅配の人に覗かれるのは困る。しかし実用性より、高級感漂わせるには クランクインのほうがいいね。玄関あけたら、壁に絵画が掛かっている、というのは かっこいい。
• ９５m2の広々としたタイプは、ゆったりとしたスペースがあって、マンションだと狭いというイメージを覆すくらいの広さですね。 ３LDKのほかにフリールームもプラスでついているので、フリールームは収納としてかなり広く利用できること、趣味があれば趣味の部屋としても利用可能なのは魅力的。 窓もあるので、通気性もあることは利用価値が高いです。 一つ残念なのはリビング等他に凹凸があること、凹凸によって家具の配置が限られてきてしまうのは残念かな
  • うん、たしかに間取りの形がすごく悪い。まともなのはフリールームしかないもの。家具を置くことを前提とはしていないんだろうね。
• こういう富裕層向けの物件の場合、主寝室にはダブルベッドが 置けるように設計するのは常識。ダブルベッドを置くためには 10畳～12畳必要。そこには鏡面台も置かれるからね。 そんなことは購入者の側にリフォームさせるのでなく、 設計段階でデベ側が考慮すべきこと。
  • 通常、購入時に間取り変更できるはず。購入後ではなく、直前。
    • しかしここはもう完成物件だからね。間取り変更はきかないでしょう。無償では。
      • 完成後間取り変更出来ないのは当たり前。間取り変更ができるように売り出していたかどうか？
        • いや、この物件は特殊な売り方だった。今年２月に竣工だったのに、売り出しはそのあと。完成品をじっくり見てから買ってください、というスタイル。たまに高級物件で戸数が少ない物件の場合、こんなケースもあるようだ。
          • 確かにそうですね。 出来上がってからの販売を希望する人は多いのかなと思います。 デザインや間取りなどイメージだけで契約して 出来上がってから思っていたのと違うと思ってしまわないのか 自分的にもそう思っていました。

買い物・食事

育児・教育

• 御所南小学校すぐそばに建つマンション。文句なしの学区のマンション。やはり価格はバカ高いんだろうな、、

周辺環境・治安

• 用途地域:商業地域、準防火地域、15ｍ第４種高度地区、旧市街地型美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域、職住共存特別用途地区、埋蔵文化財包蔵地
• 都市計画：市街化区域
• マンション前の電線が罰ゲームとしか思えないほど醜悪。あれを何とかしないと高額を投じる者はいないだろう。私はあれを見て購入意欲が喪失した。
• ホテル開発で沸く京都中心部不動産。田の字御所周りエリアでの新規マンション計画は年々希少度を増している。
• 駅まで近くはないけれど、歩いて11分で行くことができると思います。ですので、毎日電車を使って通勤するという人にとっても決して悪くはないと判断される方もいらっしゃるかと思いました。
• 夷川通は家具屋と飲食店とマンションが並んでいるところで、高級住宅街とは違うけれど、ここにこの物件のような高級路線のマンションがあってもごく自然な雰囲気。京都に詳しい人に話せば、いいところにお住まいですねと言われるような土地柄です。きっとすごく高い物件だろうと思いますが、お金があって京都に住みたい人なら、いちおしですね。ジオは油小路にも建てる計画ですが、私ならこっちを選びます。ここは寺町通も目と鼻の先でほんとうにいい場所ですよ。
• 最寄は丸田町のようですが、南に歩いて京都市役所前駅にも行けます。
• 用途地域の詳細で、商業地域、準防火地域、15ｍ第４種高度地区、旧市街地型美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域、職住共存特別用途地区、埋蔵文化財包蔵地などここまで指定されている地域というのは凄いですね。 規制が多い分、治安や景観などは約束されているようなもの。 ベランダに洗濯物とか干してもいいのでしょうか。
• ここは一応、丸太町の駅は7分出歩いていける場所にあるので、まあまあ駅に近いといえば近いと言える場所にあるかと思います。
• 立地は京都御苑の近くです。定年退職した人が住むとするなら小学校近くを選ぶものかな？と思いつつ、ファミリーより定年退職後の人が対象なんでしょうか。
• この辺りは京都でも観光地的な場所なのでしょうか？ 紹介されているお店がかなりありますからどうなのかなと思いました。 京都は外国人観光客が増えているというニュースを見ました。騒音や人通りは結構あるのかしら？ マナーを守れない外国の方が多いということで、風情が損なわれるのは気になります。 隣は小学校ですね。
• 京都は外国人観光客が増えているなんてものではありません。外国人しかいないのでは、と思うことも多いくらいです。この場所そのものが観光地の範囲内かというとそうではありませんが、観光客の多い寺町通、御所、繁華街に囲まれるような立地なので、マナーについてはわかりませんが観光客が通りを歩いていることは非常に多いです。
• 夷川通りには居酒屋・レストランもたくさんありますが、今は騒音に悩まされるような数ではないです。しかし、将来的にどうなっていくかは未知数です。南にある商業エリアがこの辺りにまで拡大してくるかもしれません。今の所は隣のマンモス校が一番の騒音源ではないかと思います。
  • 学校の横でしたね。人によっては耐えられない騒音になるそうです。街中なので先生がたもはいりょされるとおもいますよ。
    • 学校が近すぎますね。購入層は、子供の騒音を好まない方が多そうに思います。
• 京都では最高の場所に位置すると思います。御所南でも夷川通は少し賑やかで、楽しい生活が送れそう
• リタイア組にはいい立地だと思います。京大附属病院も、京都府立医科大付属病院もすぐ近くだから。ただ、残っている一戸は、老夫婦二人には広すぎますね。二人なら60～70m2で十分。100m2越えはいらんね。
  • この地区だと100m2超えはほぼ間違いなく億超えます。大手の新築マンションには必ず億超えマンションがあるので珍しくはないと思います。京都市全体ということでしたら割合はぐっと下がるでしょうけれど。広さは必要ない、というよりも広いと高くて買えない（維持費がかさむ）から広くなくていい、という方が多いのではないでしょうか。この辺りは経済レベルで大きく意見が違うように思うので、富裕層は違う見方をするように思います。
• まあ御所南はいろんな意味で安心ですね。けっこう店も多いし。
  • 御所南も夜は暗いのは同じだけど、それでも御所南は暗さの中に寂しさがないですね。きっと人の気配がするからだと思います。個人的には御所南が住むには最高だと思います。しょっちゅう祇園やら観光地に行くなら岡崎もいいけど、生活を考えると御所南ですね。庶民的な高級住宅地の御所南と、VIPのための岡崎。
    • そうですね。御所南は生活のぬくもりがあるし、庶民性があるのがいいですね。夷川通は家具屋街ですし、二条通は歴史的には薬屋街。うまく職住がミックスしてますね。
• 最寄りの駅まで少し歩きますが、京都らしい情緒のある街並みを通りますので、通勤するのもそんなに苦にならないと思います。
• しばらくこのクラスの御所南マンションはないでしょうから羨ましい限りです。最高の京都ライフを楽しんでもらいたいですね。

周辺施設

その他

掲示板

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