クレヴィア本郷春日ステーションフロント

2019年6月28日 (金) 09:58時点における版

物件概要

クレヴィア本郷春日ステーションフロント 外観完成予想CG

• 所在地：東京都文京区本郷四丁目133番1他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線・大江戸線「春日」駅　徒歩1分
2. 東京メトロ南北線・丸ノ内線「後楽園」駅徒歩4分、
3. JR中央線・総武線「水道橋」駅徒歩14分

• 総戸数：42戸（販売対象住戸40戸、事業協力者住戸2戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年4月下旬予定
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社
• 施工：株式会社佐藤秀
• 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 駅ほぼ直結だから坪450ぐらいかな
• ここ買うならメゾネットのN一択だな、お風呂の大きさが気になる...150平米近くあるんじゃないかな...二億ペントハウスキター！
• 低層の1Lは眺望の恩恵を受けられないけど、駅近で空室率は低そう、安く出ないかな
• 投資用に適した価格では出ないんだろうなあ...
• ここも結構注目だね。上層階の比較的面積のある物件は相当引き合いがありそう
• パークコートが坪600前後が最多価格帯になりそうな勢いなので、ここには順風だね。
• 坪500前後で出せば結構良い感じで売れるだろうな。文京区の小学校は今子供で溢れかえっているという話だ。小石川の柳町小学校は校舎を増築する計画すら立っている。分譲だけでなく賃貸マンションもどんどん増加していて貸せば右から左という状況だそうだ。
• A 8980万 、B 6980万 、L 11980万 これくらいと予想
• モデルルームの案内始まってますが、どなたかいかれました？価格、どれくらいでしょうか。
  • 小石川後楽園と一緒のMRだったよ。行ってみなよ、高いから。
• 葛飾区とか足立区の物件ばかり見ているとここが凄く高く見えちゃうんだよね。昔は良かったねえ、工場が建ち並んで環境も悪かったこの辺も今は住宅街、住環境の改善は明らかだから全体に値上がりしているところに得難い駅近、安くなる理由はどこにもない
• 北千住に豪華タワマンが都心価格で出るご時世だ、安かろうわけがない。文京区、それも便利で暮らしやすい春日周辺の物件なら永住覚悟で清水の舞台から飛び降りる人も多かろう
  • でもここは豪華タワマンじゃないからな。
    • 大手町方面のホーム直結の入り口に徒歩何秒というぐらいの近さだし強気はしょうがないんじゃない？文京区のマンションの価格が郊外の私鉄沿線駅の駅近マンションと同じというのは価格の歪みだと大先生はおっしゃっていたが、郊外がそれぐらいなら、都心の駅近はやはりこれぐらいなんじゃないかなあ...。
      • 色々な意味でこちらの方が身の丈に合っているという方は多そうです。下の階にお店がなくても、この近所は坂の上り下りをしなくても徒歩10分圏内に各種レストランやスーパー、パン屋などが集まっていて本郷アドレスでもかなり便利な方だと思います。道を渡ったところにできる文京ガーデンに沢山お店が入ると思いますので数年後にはもっと便利になっているでしょう
• 修繕積立金とか共益費がコンパクトで戸数が少ないぶん高めになることと投資目的の購入が増えてマンション管理組合の理事になるメンバーが固定化する可能性があるところがちょっと懸念するところかな。まあパークコートと比べたら全てにおいて安いと思うけど。
• ここの便利さは本郷としてはチート級だね。賃貸に出せばかなり空室率は低いだろうね。東京都のマンション賃料は値上がりしているので投資用としても魅力がありそう
• こことクレヴィア文京湯島とクレヴィア後楽園で迷ったけど、ここにした。一番の決め手は再開発の恩恵が受けれそうな位置だった事で、一番の不安は地形的に水の通り道の底になってる事だったかな。
  • 急坂は往々にして大雨だと滝のように水が流れ降ったりするんだけれど、菊坂下あたりから西片交差点付近の区間はかなり緩やかでほぼフラットと言えるほどなのでここの歩道や道を水が流れているのは見たことないなあ。
• なんかここもひっそり完売するんだろうな。駅近は正義だね。
• ここの販売住戸って広めの部屋も多いので居住用が多いかなと予想してるけど、実際どうなんだろうね。1階ごとに約100万上がる値付けで、1LDKの上層階は投資としては厳しめの印象。2LDKは住宅ローン減税使えば割とお値打ちな気がしてます
• 物件概要見ると第1期18戸ですね。ワンルームを売り出してないのを考慮しても人気は微妙か、立地を考えるとちょい不調な感じですね。管理費が390円/m2と鬼高なのと、外廊下、ディスポーザなし、駐車場なしあたりが響いたのかな
• 最近管理費とか修繕積立金が高いね。人件費が上がっているのかな
• 第1期2次登録で北住戸の1LDKを2つ追加販売してますね。これで北側は2LDKが2つと1LDK3つ残ってる感じで順調な印象、南側が多少売れ残ってる感じですね
• クレヴィア小石川より仕様はここの方がいいのかな？
  • いや、小石川後楽園の方がいいよ！ディスポーザーも付いてるし内廊下だし。そもそもこっちはペンシルで、駐車場もほぼ無いし笑笑
• 間口が狭いのと若干日当たりが悪いことを除けば窓も大きくて少ない光を精一杯取り入れられるし、永住はちょっと厳しいかもしれないけれど賃貸に出すことを考えるとなかなかいい物件。
  • 日当たりは期待できないけれど　ほぼ駅直結で便利だし、菊坂には　ゆったりした美味しいお店もあるから　何を優先にするかですけど　まあ良い物件だと思います。
• 今月見学行きましたが価格未定の1K以外だと意外と2/3は既に成約済みのようでした。近くのクレヴィア小石川後楽園は大半が事業協力者で残りの魅力的な間取りは成約済み、パークコート文京小石川は価格帯結構上でしかも抽選なので、立地的に大差無いこちらが落とし所になるのかなぁと。
• 2つの物件を販売してますが、両方とも売れ行きは良好で、立地も良いですね。実際にはパークコートは高すぎるので、意外とリセールはこちらの方がお得だと思います。
  • 値上がりもちょっと期待できそうなかんじですか？
• 週末いきましたが、もうだいぶ無くなってました。駅となりは魅力だし、他は無いし高いし！
• Type Bの１LDKとか思いっきり女性の一人暮らししか思い浮かばん...どのプランも服の収納が重視されているところが...女性の単身者世帯が非常に多い文京区ならではだね
  • 女性の契約者が多いと聞きました。駅に近いし、文京区なので安心ですよね。間取りもすごく良いと思います。
• 南向きは真南が塞がれているけれど清和公園の桜が見れるようなので、なかなかいいよね。もう北側しか残っていないのかな。
• 1Rの部屋はどうなったんですかね。結局売りに出ていないようですが。
  • 売り出し前から声がかかって蒸発したのかもしれませんね。ここで賃貸やれば空室リスクかなり低そうです
• 坪単価は文京区で激安価格ですよ。
  • 仕様とか周囲の環境とかもありますから一概には比べられませんが安いと思います。空室リスクが低そうな立地なので、収益物件としても魅力がありますね。地価も上がっているので賃料水準が今後上がる期待も
• あれ、いつのまにか1Rの部屋の間取りが出てますね。第3期で売りに出すんでしょうか。もうちょい早く出してくれたらなあ。。
  • 営業さんに聞いたら、下の１Ｋは価格協議中でいつ売るか決まってないそうです。オリンピック需要に向けて、販売時期が先になるそうです。

投資用として検討しにお伺いしましたが、まずお墓ビューで、駅が近いだけで、周辺はあか抜けていない。後楽園再開発に比べると、ただの便乗した駅近、田舎町としか言えません。未だ売れないのが、その証です。

交通

構造・建物

• エントランス完成予想CG

• デザインのCGを見る限り、平凡な商店街マンションのようですけどね。入口がどこにあるのかが不明です。
  • 向かって左かな。間口が狭いから共用駐車スペースとガレージの出入り口で半分以上が占められているからエントランスは片開きのオートドアのようだね

共用施設

クレヴィア本郷春日ステーションフロント 中庭完成予想CG

• 駐車場：2台（来客用平置1台、身障者用平置1台）
• 自転車置場：42台（スライド式37台、2段式5台）
• ミニバイク置場：5台

設備・仕様

間取り

• 間取：1K～3LDK
• 面積：25.20m2〜81.58m2
• Lタイプのポーチが激しく大きいんだけど、ここに自転車を置けということかな？Lタイプ萌えるなあ、風呂がちょっと小さいけれど収納はまずまず。リビングインの洋室は一部で批判を受けるだろうが、バリエーションプランでなんとかなりそうな気もする。できれば100平米越えが希望なんだけどな、競争が激しそうだからメゾネットの滑り止めにちょうどいいかも
• Aタイプは南側にも窓がある。日当たりは正直あまり期待はできないだろうけれど通風に配慮されているんだね。北側の洋室はちょっと窮屈かな。クローゼットを作ったおかげでセミダブルベッドが一本置けるかどうかという感じだね
  • あそこはぶち抜いてLDKにするオプションが欲しいところだね、
• 北側の部屋は寺の真向かい？
  • 賃貸マンションとお見合い
• 間取りが無料で色々いじれるのは面白いね。Lタイプの2LDK3WICプランはなかなかそそる。自宅兼事務所みたいな使い方の自営業者にはありがたい
• 1LDKの部屋は完売しましたか？2LDKの部屋も1LDKに変更できるみたいで素敵だなと憧れています。2LDKを1LDKにする間取りだと、パントリーあり、LDKで18.2畳、寝室は別で昔のドラマのような生活ができそう。メニュープランもDENをつけられたり、アイランドキッチンをつけたり、自分好みにプランを選べることができるのが素敵だと思いました。

買い物・食事

• A6出口付近の一角はそこそこ美味い魚を食べさせる和食割烹やとんかつとステーキを食べさせてくれる老舗洋食店、いつも繁盛している中華料理店、魚介系スープの美味しいちょっとマニアックなラーメン店、ディープな外観の居酒屋などが近隣にあり、文京区にしては飲食店がかなり揃っている場所です。洒落た店こそ少ないものの、外食はなかなか充実しています。直近に24時間営業のフィットネスジムがあり食べ過ぎてもここで汗を流せば無問題、菊坂の方に歩いていくとピアゴがあり日常の買い物も便利です。菊坂下交差点付近には絶品アップルパイで全国的に有名なマミーズ・アン・スリール本店、本格的なバゲットが買えるアトリエ・ド・マヌビッシュ、ワインと野菜の美味いフレンチのコトトワ、マニアックなビールの品揃えを誇るダイニングバーぼっかすかなど言問通りを分け入るとさらにディープなお店が並んでいます。
• 道の向かいにクリーニング屋とコンビニがあって同じブロックに飲食店多数とは単身者にはありがたい物件だね。大手町に行くのには便利だが、帰ってくるときちょっと厄介だね。最後尾車両に乗ってぐるっと回って下りホームを縦断してから帰る必要がある。いっそ先頭車両に乗って出口を出て地上から横断歩道を渡った方が近いかも
• 菊坂通りを散策していたら、コインランドリー店（ピエロ本郷店）を発見。明るい店内には、最新の洗濯・乾燥機があって、漫画も沢山置いてました。雨の日とか、重宝しそうですね。
  • ピエロは少し歩くかな、小さい個人のところが坂の下にあるけどピエロの方が綺麗だね
    • 大型コインランドリーが近所にあるんですね。普段の洋服等は自宅の洗濯機で済ませますが、布団や毛布、シーツやカーテンを洗ったりできるような大型コインランドリーはあると便利です。最近は結構利用する方が増えていますよね。それだけ需要があるんでしょう。

育児・教育

• 単身者だけでなく、子供がいる家族も春日後楽園再開発地域に大きな託児所ができるようなのでメリットは大きいでしょうね。
  • 認可外保育園とかなのでしょうか。うまく入学まで入れるなら良いですね。ご近所枠とかあったりして。今はどこも激戦なのでなかなか難しいんでしょうね…。
• ここは学区が本郷小学校かな。あそこって屋上に開閉式ドームのプールがあるんだよね〜贅沢〜
• ここは三田線の駅隣接ということで慶応義塾中等部や桜蔭、芝、高輪など私立中学への通学が便利。東京学芸大付属竹早は完全に徒歩通学圏、千石の小石川は自転車圏内、もちろん道を渡って下りに乗れば一駅だ。巣鴨の本郷も近い。私立中学進学を考える家庭には良い物件
• 3S1Kでしたっけ、文京区の小学校に序列をつけて人気のある小学校に通うために特定の地域に住まわれる方がいらっしゃいますね。でも、学校の先生は定期的に入れ替わるので文京区ならどこの小学校でも差がないように配慮されていますからそこまでこだわらなくてもいいと思いますね。最近は学校区より駅近にトレンドが移っています。ここはなかなかいい立地に立てたな、と言う感じですね。
• ここは学区が本郷小学校ですね。まだ新しい綺麗な校舎ですよ。教室には全熱交換器付きの第一種換気にエアコン装備、電子黒板などのICT機器完備です。屋上にあるプールは屋根が日光を通すガラス製の開閉式で設備面で素晴らしいの一言です。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域・近隣商業地域・第1種住居地域
• 再開発関連物件は今後もこの辺で次々と供給されるでしょうが、ここは駅近ということで相当注目されるでしょうね。
• 外食・中食は充実してそうですね。華やかさはないけれど生活しやすい場所という感じでしょうか。ファミリーさんにはこういった落ち着きのある界隈の方が向いてるかもしれませんね。
• まあ接道が対向二車線の言問通りなんで少しゴチャゴチャした感じは否めないね、板橋あたりの駅近とかと雰囲気が似ている。高級感とは縁遠い場所だよね〜
  • 数メートル歩けば白山通り、大通りに面しているよりはいいんじゃないか？
• どうせビルの谷間なんだから南側窓に逆梁ハイサッシとか奢ってどうするんだと思ってGooglemap見たら南側は低層の建物しかないんだな....まあ真南には高いビルがあるが、ぬけ感もあるし日照も午前中とか期待できそう....よく見つけたねこんな土地
• 気づかなかった。元何があったのかな
• 南東方向に右京山の清和公園が望めると思うんだけど、ここって川津桜の名所で色々な品種が植えられているから長く桜を楽しめるんだよねえ。ソメイヨシノの頃には盛りを過ぎてしまうんだけど、これを眺められるのは贅沢だな
• 駅1分祭りの物件の中でも地下鉄の軌道が通っているトンネルから少しオフセットしているところが少し異なるかな？地下鉄車両の発する低周波騒音を懸念する向きはこちらの方がリスクは少ないかもしれない。
• 菊坂は昔川が流れていたようなので、おそらく本郷台地に穿たれたこの谷筋は侵食によってできたものだろうね。活断層ではないと思うけど
• 今日現地見てきましたけど結構囲まれ感ありますね。上の階にしたとしてもお向かいのマンションも高めなのでお見合いする感じでした。南向きならそこそこ抜けるのかもしれませんがそちらにもビルあるし。
  • 駅１分だから仕方ないでしょ？抜けてる方だと思いますけど。間取りも良いし、価格も安いですよ
    • 多分南向きペントハウスから右京山の清和公園の緑が望めるんじゃないかなと思うんだが...まあ眺望欲しいならここらではパークコート一択だよ
      • そうですね！立地は抜群ですもんね。後1LDKでも収納が沢山あって魅力的ですね。
• 見てきましたが、やはり南向きは10階以上じゃないと陽があたりませんね。立地重視なら下層階でも仕方ないけれど　自分はパスでした。
• この界隈は、昔ながらの雰囲気が沢山残された素敵な場所ですね。
  • 天気がいい日はゆるゆると菊坂を登って本郷三丁目交差点までいくといいですよ。スタバで休憩して東大構内を散策するのがおすすめです特に秋の銀杏の季節は素晴らしい
• 実はこの物件が大手町方面の駅直結マンションだと個人的には思ってます笑
  • ほぼほぼ直結であることは間違いないね。
• ここまで駅に近いと、ものすごく通勤も楽だと思います。後楽園駅ですら徒歩4分なので、各方面に行くのに便利だなという印象です。JRユーザーだと少し遠くなりますが、地下鉄ユーザーにはかなり良い立地。
• 春日って再開発があるとありますが、古い建物がなくなっていって…、みたいなかんじなんでしょうか？
  • 古いと言っても高度成長期に建った小規模雑居ビルで老朽化している上に旧耐震で建てられているから防災上も問題があった。最近京都で起きている歴史的な建造物を破壊して再開発ホテルを建てるというようなものとは全く異なる。
• ここは単身者が住むには最適だね。ご飯を食べる場所も並びにたくさんあるし
  • 外食には全く困らない立地ですよね。単身者には良さそうな立地ですが、間取りを見ていると、ファミリーを想定しているのかなという物件が多めのように思いました。文京区はこどもがいる人には人気だと聞きますが、そういうのも関係しているのでしょうか。もっと茗荷谷方面だとそれが顕著なんですけどね。
• ここは飲食店が多い場所だけど、不思議と繁華街っぽい感じがないんですよね。
• 窓開けると隣のマンションの壁に手が届く距離感ですか？
  • 東側は7階位までが隣のマンションに、西側は3階くらいまでが隣の駅入口に手が届きそうな距離感でした。
    • 都心の商業地域に建つ物件としては標準的なのかなと。大手町とかにこれから建つのと比べればまだリーズナブルだろうし
• ２年後に40階建てのパークコートができると、南向きの上層階でも日は当たらなくなりますか？真剣に購入を検討しているのですが、そこが気になります。
  • パークコートは西側ですから影響はそんなにないと思いますよ。ただ、南側は現在は何とか抜けていますが、将来的には高い建物が建つ気がします。
    • パークコートの足許には商業施設が入りますので、そういう意味では利便性は高まると思います。日照が永久に確保されている物件などないので、ある程度は割りきりが必要ですかね。

周辺施設

その他

• 都営地下鉄三田線春日駅A6出口の並びに建っています。入り口は狭く、バリアフリー動線やエスカレーターはありません。上りホームとダイレクトにつながっており、大手町方面への通勤は行きは便利ですが、帰りは地上に出て白山通りを信号で渡るか、水道橋方面の端にある連絡通路をぐるっと回っていく経路になります。春日後楽園再開発もできますし、そろそろ地下連絡通路を白山側にももう一つ作るとか何か手を打ってほしいものです。
  • いまエレベーター作ってるじゃん。

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