プラウド鷺沼テラス

2019年6月18日 (火) 14:46時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋四丁目3番8（地番）
• 交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩10分
• 総戸数：55戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年9月下旬 (予定)
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 最終期　6,361万円～7,876万円
• 最多価格帯：6,300万円台
• 某プラウドの営業さんが、坪300は余裕で越えるって言ってました。落札大変だったらしいですよ。だから、あの立地なのに4L多めの高級仕様にして強気価格にしてくるんじゃないんですかね。どうなることやら・・・
  • 4階角の4LDKで確か9500くらいでしたよ。ルーフバルコニー付きの部屋は億超えとのこと。

【その他費用】

• 管理費（月額）：16,100円～21,400円
• 修繕積立金（月額）：9,020円～11,980円
• 修繕積立基金（一括）：709,000円～941,600円
• 管理準備金 : 35,200円～46,700円（一括）
• enecoQシステム料金 : 2,398円（月額）

【住宅ローン】

• ちょっと販売時期が微妙だね。早く買っても、新しい住宅ローン減税は適用されるのかな？
  • 消費税増税後の引き渡しになるようですので今議論されている住宅ローン控除13年の法整備は適用されると思いますよ。デベさんも販売戦略を練っていることでしょう。

交通

【電車】

• 渋谷へ直通18分の急行停車駅。半蔵門線乗入れで、大手町も直通35分。
• 急行停車駅である「鷺沼」駅なら、通勤時7時台は約2～3分に1本で快適。
• 田園都市線の通勤ラッシュが辛い 。
• 駅まで10分の道のりも、坂道をのぼったりくだったりする感じ。
  • 早歩きで10分くらい。小さい子供やベビーカーを連れてたら、20分は掛かりますね。
  • マンション前の信号が青になった瞬間に歩き始めて、そのまま直進、住宅地内を歩いてファミマ横からでてくるルートで40代女の足を使い北口までジャスト8分でした。ただ、夜間の女の子一人歩きはさせられない暗さでした。大通りから帰らせてくださいね。
• リニアが地下を通ります。犬蔵の方に非常口が出来ます。

【車】

• 東名高速道路「東名川崎」I.Cへ約400mの近さ。圏央道や首都高速道路などとつながり、多方面へカーアクセスが快適です。
• 東名高速道路と第三京浜道路を結ぶ「横浜環状北西線」の開発が進められており、開通すれば2016年度完成済の「横浜北線」と合わせて、横浜ベイエリアへのカーアクセスが一層便利になります。

構造・建物

【日当たり・眺望】

• 全邸南東・南西向き
• ここの南東向きの部屋は目の前が第1種低層。エリアで日照、眺望が確保されている。
• 隣のマンションとの間少し空けてあげればよいのに、利益優先で余裕がないのかな、高級イメージが売りだったのに新しい物件ほど品質低下がとまらず残念。

共用施設

プラウド鷺沼テラス インナーガーデン完成予想CG

• 駐車場：29台（機械式：28台、身障者優先平置：1台）月額使用料:16,000円 ～ 22,000円
• 駐輪場：88台（スライド式:30台、2段式:34台、大型スライド式:21台、小型用平置:3台）月額使用料:200円 ～ 600円
• バイク置場：2台　月額使用料:4,000円
• インナーガーデン
• 歩車分離設計。駐車場入口にはチェーンゲートを設け、エントランスは奥行きを深めたプライバシー配慮動線。

設備・仕様

• 収納・・・シューズインクローク、2つのウォークインクローゼット、納戸/システム収納、
• 設備面は悪くないと思うのでそれなりに売れる予感。

間取り

• 間取：3LDK～4LDK
• 面積：70.67平米～101.26平米
• 2面開口ワイドリビング：開放的な立地の魅力を高めるプランニング。2面開口で横長のリビング・ダイニングは窓面が多く、開放感が一層高まります。
• リビングと一体化できる洋室：引き戸を開放すれば洋室とリビングを一体的に利用できる空間設計。ライフスタイルに合わせて自在にご活用いただけます。
• 2Way ＆ 対面カウンターキッチン：洗面化粧室・浴室へ直接行き来できる快適な家事動線。機能性・清掃性に優れた設備・収納を備えた対面カウンターキッチン。
• カスタムオーダーはいつまでも受け付けるわけではないので注意が必要です。 オーダーの打ち合わせ段階で予算と希望プランからオススメの住戸をアテンドしてくれるわけです。 なかなか上手なビジネスモデルですね。
  • カスタムは４６００通りとは、どんな内容なのでしょう、想像がつきませんが、カスタムオーダーに関してはすべて無償と思ってよいのでしょうか？有償のオーダーメイドとは別ということで。 よくわからないのですが、オーダーメイドの場合でも基本になるプランを選ぶことになるのかな？スケルトンからつくりあげていく感じとは違うのですよね？ カスタムオーダーはプランによって選べるものとそうでないものがあるのかな？
  • カスタムオーダーが推されてますが、1階2階の低層階は対象外でした。
• 個人的には冷蔵庫が手前側に設置できるようになっているので、飲み物を取りに行ったり、食事の途中に調味料を取りに行ったりするのが楽だなと思いました。 各部屋も5畳以上スペースがありますので、部屋として利用することは十分に可能。子供部屋も子供二人なら一人一人に与えることが出来るでしょうし、 リビングが広いので家族団らんするにも良いですし、リビングに学習机を置くこともできそうですね。
  • 冷蔵庫がキッチンの手前側に設置できるのは一般的だと思います。プランもよく見かけるタイプです。判断材料は、立地・アクセスと周辺環境、価格ですかね。
• 間取りを見ると南向きの部屋は北の洋室に柱が出てしまってるんですね。建築費高騰で最近こういう間取りが多いですが、価格帯考えると洋室もアウトフレームにこだわって欲しかったなぁ。
  • リビングにも配管スペースで少し壁が出ていますね 。
• 南向きはバス通りに面して排ガス・音が気になる。
• 西向きは夏の西日がヤバそう＆角部屋はゴミ置場の上。

買い物・食事

• いなげや川崎土橋店（約780m・徒歩10分）
• 東急ストアフレルさぎ沼店（約860m・徒歩11分）
• まいばすけっと土橋2丁目店（約880m・徒歩11分）
• 東急宮前平ショッピングパーク（約940m・徒歩12分）
• ロイヤルホームセンター宮前平店（約1,090m・徒歩14分）
• ドラッグストアとコンビニだけでスーパーも徒歩圏内になさそうだし、生活環境あまり良くなさそうなのですが。。
  • 鷺沼駅から北口側は店舗がほぼないので10分といってもかなり遠く感じます。急行停車駅にもかかわらず値段の高い東急ストア一択なのもデメリット。あざみ野みたいにオーケー出店とかないかな。
  • 土橋ではないですが、鷺沼徒歩10分内に住んでいます。フレルや駅前スーパーは質の割に高いので、週末に港北のオーケーストアやビッグヨーサンに行ってますね。あとは有馬か野川のライフかな。いずれもクルマ保有してないと行くのが多少大変と思います。
  • 近隣住民ですが、この辺は近くにスーパーがないんですよね。うちは週末に宮崎台のほうに車でまとめ買いにいきます。ロピア、ライフ、セレサモスと宮崎台はスーパーがそろってるので。
• 日用品や酒類は道路向かいのフィットケアデポで購入可。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• たつのこのはら保育園（約200m・徒歩3分）
  • 市内最大規模のたつのこのはら保育園も徒歩圏内。
• 市立土橋保育園（約350m・徒歩5分）

【小学校・中学校】

• 市立土橋小学校（約810m・徒歩11分）
• 宮前平中学校（約1,420m・徒歩18分）
• 学区が土橋小学校、宮前平中学校という神奈川でも最高水準の文教地区。
• 小学校へは信号を渡る必要がある。
• 中学は将来的に犬蔵学区になるという噂がある。
  • 宮中の2018年の普通学級30。2012,2013,2014年は32クラス。またここ10年で生徒数最大は2013年の1,255人。2018年は1,158人。5年で約100人の生徒数が減りました。キャパオーバーは宮前区の人口構成からも無いでしょう。
  • 物事には絶対はありませんが極めて小さな可能性でしかないでしょう。 犬蔵中は500人程度の生徒数でクラスは各学年5クラス程度。まだまだ統廃合や学区変更するには早すぎでしょ。川崎市においても議論すらされていないようです。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 敷地南側には、低層の静かな住環境が守られた「第一種低層住居専用地域」が隣接。第二種中高層住居専用地域に位置する「プラウド鷺沼テラス」は、この用途地域差を活かした開放感が享受できる立地です。
• 駅までの距離は近すぎず遠すぎずの距離で、住む環境として悪くないと思います。
• 周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。子育て環境も良さそうだなと感じました。
  • 閑静な住宅街で治安もいいです。落ち着いたお年寄り、元気な子育て世代の人が多く、子供も多いので活気があります
• 以前この近くに住んでいましたが、学区を含め住環境はとても良いと思います。 角地でもあり、土橋四丁目では最高の立地ではないでしょうか。 バス通りの交差点ということで、多少車の音と排気ガスは気になるところですが、バス停が目の前で雨の日などは鷺沼からのバス利用も便利です。
• 駅周辺の再開発を控えており、駅前が綺麗に生まれ変わり、利便性も向上予定。
  • 鷺沼再開発含みもあるかもしれないけど開発規模が中途半端。買い物ならたまプラに行くし駅周辺道路が混雑するだけ。
• 敷地の下にリニア直撃だけど、電磁波とか大ジョブなのかな？
  • 大深度地下なので40m以上の深さになります。地下深くに高圧線が走るということかな。2027年の開業まで9年。電磁シールド技術も今より進化しているでしょう。
• 東名や尻手黒川が近い気がするのですが、でもちょっと離れてるので騒音や排気ガスは気にならないですか？
  • 騒音は、東名インターに時々うるさいバイクが集まる程度。意外と飛行機多いのですが、うるさいと感じることはすくないです。
• 駅まで続くあの銀杏並木、臭くないのかな。。。
• 坂が多い。いい運動にはなりますが。
• 地図で見ると東名にかなり近いですが、影響はありますか。風向きによっては騒音や排気ガスが気になるレベルでしょうか。
  • 周りにマンションも多く高速よりも高い位置にあります。全く問題ないレベルだと思います。
• 朝夜歩いてみました。駅から大通りでマンションからは住宅街を。私は朝は住宅街ルート、夜は大通りがオススメです。大通りの方が若干遠回りになりますが車が走っていますので明るさは問題ないレベルでした。

【反対運動】

• 隣のマンションが反対運動の横断幕をしているところですよね。
  • 建物が完成して入居が始まるころには旗もなくなりますから大丈夫ですよ。かなり以前にここの近くの大規模マンションでも近隣の戸建て住民による旗がありましたが、完成後しばらくしてなくなりました。

【地盤・水害】

• 「鷺沼」駅で標高約55m、計画地は標高約64m。鷺沼エリアは全体的に高台に位置しており、安心感の高い立地環境です。
  • 高台にあるので、地震や台風の時などは安心な物件かなという印象。

周辺施設

【公園・自然】

• 土橋こども公園（約120m・徒歩2分）
• 鷺沼北公園（約200m・徒歩3分）
• 土橋4丁目公園（約210m・徒歩3分）
• 土橋3丁目公園（約330m・徒歩5分）
• 土橋南公園（約350m・徒歩5分）
• 鷺沼くすのき公園（約390m・徒歩5分）
• 土橋2丁目公園（約420m・徒歩6分）
• 鷺沼ふれあい広場（約600m・徒歩8分）
• カッパーク鷺沼（約600m・徒歩8分）
• 東名土橋公園（約680m・徒歩9分）
• 土橋原台公園（約700m・徒歩9分）
• 土橋1丁目公園（約720m・徒歩9分）

【金融機関】

• 川崎鷺沼郵便局（約620m・徒歩8分）
• 三菱UFJ銀行鷺沼支店（約760m・徒歩10分）

【病院】

• 原クリニック（約360m・徒歩5分）
• 片山歯科医院（約600m・徒歩8分）
• おおば内科クリニック（約620m・徒歩8分）

【その他施設】

• フロンタウンさぎぬま（約660m・徒歩9分）

掲示板

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