パークホームズ浅草寿

2019年6月13日 (木) 16:58時点における版

物件概要

パークホームズ浅草寿 外観

• 所在地：東京都台東区寿二丁目11番6（地番）、東京都台東区寿二丁目3番3（住居表示）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩3分
2. 都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
3. 都営浅草線 「浅草」駅 徒歩8分
4. つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩9分

• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権の準共有、借地権の種類 : 一般定期借地権（地上権）　存続期間 : 2013年9月1日から2075年8月31日まで約62年。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。　借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし貸主への事前の通知が必要です。　賃料（地代） : 未定※契約時に定められた時期毎に更新有り　解体準備積立金 : 未定　解体準備積立基金（引渡時一括払い） : 未定　当該借地権の登記の可否 : 可※賃料（地代）は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。）
• 完成時期：2017年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：川口土木建築工業
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 定借だし、隣のビルにはいまだに建設反対の横断幕があるし、せめて3LDKで4000万円台でないと。
• 販売価格4500万台～になってますね。 200万下げた？
  • 最初は、5100万円〜だから600万円値下げですね。
• 平均で坪320くらいか。絶妙な値付けと評価。定借や反対運動って投資目的の人は全く気にしないし、実需向けの3LDKは低層は280くらいからありそう

【販売時状況】

• 昨日現地内覧しました。対応もしっかりしていていました。ちゃんと裁判の説明や近隣とのことも不動産会社側から説明してくれました竣工して一年寝かしたのは裁判の為だったみたいですね。部屋はやはりDタイプがいいですね。これから買う人はもう2部屋しか余っていないみたいので、Dタイプ希望の方は競争激化です。銀座線が最寄で徒歩三分最高の立地ですし、文句なしで買いだと思います。
• 一期は即日完売。2期は金額変えずにモデルルームと事務所として使っている住戸以外販売ですよ。
• もう販売中止かな？半分くらいしか売れてなかったよ。
  • 半分しか売れていないのに販売中止ということは、残りはデベロッパーが賃貸に出すのかな？ いずれにして分譲マンションとしては最悪の結果。
    • 販売中止というのはどこからの情報ですか？ ホームページは普通にありますけど
      • しばらくやめていましたが、また始めたんですね。
• まだまだかなり売れ残ってるようですね。駐車場がほとんど埋まってないように見えました。もう一年以上駐車場使用料が管理組合に入らないということは、管理組合の収支は初年度からかなり赤字なっているのでないでしょうか。管理費や修繕費は、売れ残りの部屋は売主が負担してくれますが、駐車場使用料は負担しないはずです。年間約300万円の使用料が入ってこないとなると、入居者にもろに負担がかかるでしょうね。
• なんだか売り切れ近いみたいですよ。 信号無し駅近3分(実質改札まで2分)結局希少な物件だったみたいです。

【その他費用】

• 管理費修繕積立金以外に地代と解体準備金をあわせると毎月約4万円かかるんですね。
  • 管理費、修繕積立金、地代、解体準備金の4項目で３万５千円前後だったと思います。 他のマンションでは管理費、修繕積立金の２項目だけで３万近くするマンションもありました。 トータルは高くなっていますが、地代、解体準備金合わせてもその程度であれば割安なのでは？
  • 物件概要を見ると55平米で30610円、71平米で約4万だね。
    • 所有権のマンションだと月額約2万円ぐらいなので2万の差ですが、これをローンの返済が35年返済だと約700万円分に相当します。所有権マンションより700万円程安いなら買い得と思ったのですが、57年後は資産ゼロに対して所有権マンションは最低でも2000万円ぐらいの資産性は残ってるのではないでしょうか。そう考えると割高だなと思います。
      • 57年後のことなんて誰もわからないと思います。通常のマンションであれば57年後は建て替えの議論になってると思いますが、建て替えを行うと2000万円くらいの資産性なんてありません。そう考えると結局のところ資産なんてマンションは価値ありません。そもそもマンションで資産として持てている土地の価値なんて微々たるものです。

数年ならいざ知らず、57年後なんて自分が生きてないって思ってる人がほとんどじゃないでしょうか？子供に資産を残したいなんて考えてる人はマンション一室なんて考えません。

【定期借地権問題】

• 定借の物件って、20年ぐらい経過したら所有権物件と売りやすさが雲泥の差になるんだろうね。
  • 定借って、ローンの借り換えがほとんど難しいんですよね。 定借の物件はほとんど、扱っていない金融機関が多いし。
  • 定借かつ資産性を考える人は、5年、少なくとも10年以内の売買を考えるべきでは？それか、場所と一緒に最後まで添い遂げるかです。そう言った整理ができない人は、買うべきではありません。所有と比較しての愚痴しか出ません。これは、どの定借物件も同じです。
• 定借物件は自分が住まなくなった時に売却じゃなくて賃貸で利回るかどうか（ローン返済額を上回るキャッシュフローが得られるか）で試算されると良いと思います。。自分も本物件は立地と間取りいいと思うので貸すには苦労しないでしょうね。
  • じゃあこの物件は将来リセールしたい人には不向きということですかね。自分は新たに他の物件を購入するにしても、定借物件のローンを持ってることが新たな物件のローンを組むときに不利に働きそうな気もしますが。
  • 本物件ですと所有権価格の85%くらいの設定でしょうか。以前のマーケットは70〜80%程度でしたが、最近は所有権物件との価格差が少なくなってるので、定借物件のリセールバリューはここに限らず下がってる気がします。ローンのことは詳しくないですが、ダブルローンは組めないんですかね？本物件のローンは売却資金で一括返済ではなく、賃貸のキャッシュフローで返し続けるとか。
• 定期借地権にしては残存期間が短いね、 70年くらいないと万が一売却の際に値段つきませんよ。
  • このマンションは、残り57年ですね。
    • 使える期間が短ければそれに応じて価値は下がるわけで、57年の使用権料は70年の使用権料の約8割なら妥当なんだろうけど。
• このエリアでこの価格は安い。 投資で買う人いそう。
  • 定借としてお得感ないって、今のこのエリアのマンションの相場を理解した上でおっしゃってますか？ 例えば浅草橋の新築が、70平米なくても6000後半〜7000中盤とかで普通に売られてること考えたら、65平米で5000前半〜中盤くらいは普通に妥当な金額だと思うけど。
  • 同意見です。地価公示や国税庁の路線価等を見てみましたが、おおむね妥当な感じはします。この数年上がっています。 まだ未確認ですが、固定資産税の基準となる都税事務所での路線価も確認してみようかと思っています。 無論、定借物件で関係ないと思われがちですが、地点評価が細かいことを考慮すると参考になるかもしれません。当然、調査時期に時間差があるので、一概に一律的に判断はできません。
  • 補足説明すると土地の固定資産税の基準となる路線価は、4月以降に昨年のデータが、開示されます。現状では、おととしのデータになります。定期借地権付き区分所有マンションは、売りたいときに購入したい人が、住宅ローンが、組みにくい。という考え方と金融機関さんによって対応が分かれている。ことが要因のようです。
  • ただし、自己の居住用として考えると家族構成の変化などで手狭になった等で買い替えたいという部分では、他の方の意見もあるでしょう。考え方しだいですが、築25年から30年位になってくると所有権マンションでも建て替えか、修繕かという漠然とした不安を、考え始めます。 しかしながら、現実的には、先送りしてしまうというのが、実態かと考えられるケースもありえます。そのような点を考慮すると、解体準備金等が、事前に準備されている意味では、定借もまんざらではないとも考えます。
  • 通勤用で割り切って将来、親御さんを面倒みたりしなければならないなど、実家等に戻らざるを得ないなど諸事情あるでしょうから、できる限り将来を見据えての検討が望ましいと思います。 あくまで私見です。ただし、建物は有限だということもしっかり考えておきましょう。
• MRでここは定借だけど20年後に売主が借地人に所有権を売ると確約しているから、いずれ所有権になるといわれました。 けっこう、お得ですよね！
  • 冷静に考えましょう。 20年後の買い取り価格次第でしょうね。 その場合、評価によりますが、土地の不動産取得税が、かかる可能性はあります。 ただし、区分所有法による総戸数割（正確には、面積割り）になりますので、軽微ではあるもののある程度は考えておきましょう。
  • もちろん価格はまだ未定だけれども、いずれ買い取れるから資産価値も維持できるのがこの物件の売りだとおっしゃってましたよ。
• 自営業や水商売の人向けの賃貸マンションとしては最適かも。水商売の人は住宅ローン組むの難しそうですから、 購入してそうした人達に賃貸に出す、って意味ならあながち的外れとも言えないですよ。 相応の家賃が取れなければ投資としては成立しづらいので、 購入価格と家賃相場の兼ね合いでしょうけど。 ただ、投資の出口戦略的にも定借はネックですが。
  • 良い視点をしていると思います。 所有の目線で考えるから、批判ばかりが出るのだと思います。 目線があっている人が買うのだと思います。あとは実践、証明のみです。 殆どの人は回避傾向にあります。想像力です。定借中々楽しそうですよ。立地は大事ですから。
• それなりに安くなるんだったら、それに価値は出てくると思います。でも定借だと、例えば賃貸に出そうとした時に地権者さんから許可をもらったりしないといけないとか、なんだか独特なルールみたいなものもあるんですよね。

ふつうの分譲と比べると面倒なところもあるかもしれません。

交通

【バス】

• バスも本数が多いのですし、めぐりんという、ちっさなバスがなかなか便利で、よく使ってます。

【電車】

• 近所に住んでますが、銀座線田原町駅が近いのと、銀座線、大江戸線、浅草線、つくばエクスプレスの４線つかえるので、交通はとても便利です。
• 銀座線の田原町駅まで徒歩3分は本当に魅力的であると思います。 通勤や通学の際にスムーズに移動ができるにこしたことはないですね。 気になるのは、通勤や通学の際にどれぐらい混雑するかについてです。
  • 銀座線は上野から混むので、最寄り田原町駅ならラッシュ時でもほぼ座れるでしょう。あと、ホームが浅いので便利です。
• マンション裏口からだと、田原町の工事中の1番出入口が完成すれば徒歩2分程度。 ⇒https://www.tokyometro.jp/ginza/topics/20180815_182.html
  • 田原町駅の1番出入口が完成して、また近くなりましたね。銀座線は入口から改札、ホームまでものすごく近いから便利ですね。

構造・建物

パークホームズ浅草寿　エントランス

パークホームズ浅草寿　エントランスホール

共用施設

• ホームページに『管理組合結成後管理会社へ委託』と書いてあるのですが、どういう意味なのでしょうか？ 管理組合は入居者で結成するのだと思います。入居者で話し合って決めてね。という事なのでしょうか？
  • 建物がデベロッパーの一棟所有から区分所有になった時点でマンションになります（簡単に言えば一戸売れた段階）。マンションの共有部分を管理するために管理組合を作らなければなりません。つまり管理会社を選定委託するためには管理組合の組合員（区分所有者）の賛成が必要なわけです。通常はデベロッパーが管理会社を決めておき、総会で追認という形になると思います。そうしないと入居前に管理会社が決まっていないため、管理員が不在になります。まだ管理員はいないようなので、区分所有者の入居が終わり、第一回総会が行われないと管理会社は決まらないのでしょうね。マンションを購入してお住まいになるなら、区分所有法やマン管法を勉強してたほうがいいですよ。
  • 結局、入居者で決める。ということですよね？
    • 違います。入居者＝区分所有者ではないのです。賃貸に出した区分所有者は館外オーナーと呼ばれ、総会の議決権を持っています。住んでいなくても管理組合の組合員です。ですので館外オーナーが二割を超えると管理組合の運営が難しくなります。
    • 購入者が決めるということですね。 なぜ、三井が決めないのか気になります。地域住民と揉めたのかな？とか、考えてしまいます。
      • 管理組合が出来るまでの間、三井が管理費を負担することになるからだと思います。
  • 購入時に、管理組合が結成するまでは、ディべが指定する管理会社が管理を行うことを同意する文書にサインさせられます。 管理組合の結成は、この管理会社がお膳立てするので、この管理会社が管理を行うという議案が出来上がります。 よほど、すごい人がいない限りは、ディべ指定の業者が管理を行います。 管理組合結成総会で、形式上のみ購入者が管理会社を決めることになります。
  • マンション管理は区分所有者自身の問題です。マンション管理会社にお金を払って委託すればよいのではなく、区分所有者が自ら行うものです。賃貸マンションに住む気軽さで、分譲マンションを購入するのは危険ですよ。

設備・仕様

間取り

• 実際お呼ばれでお伺いしましたが、間取りがしっかり取れていて、日当たりもとても良く、全体的に良い印象を受けました。

買い物・食事

• コンビニが近いのもいいですね。徒歩2、3分に4軒あります。
• コンビニ、飲食店、病院が近いのでなにかと便利ですが、スーパーが遠い（徒歩１０ぐらい）ので、宅配サービスを使ってます。
  • ROXに西友がある限り、スーパーには困らないと思いますが。
    • ROXは最近すたれてますが、ドンキ出来たので便利な街ですよ！
  • 春日通りを越して三筋通りに24時間スーパーヤマザキがありますよ。
• このあたりだとスーパーはどこになるんでしょう？商店街があるんでしょうか。つくばエクスプレス近くに西友があるのは確認しました。
  • 商店街で買い物するようなところはありません。 昔は、今のAPAホテルのところが赤札堂で、駅の途中でよれて便利だったのですが、なくなってしまいました。駅の途中によろうと思うと、1つ先の浅草迄いって、オオゼキ。つくばエクスプレスの西友・三平。新御徒町のライフなんでしょうけど。それだと、田原町駅から近いというメリットがないんだよね。
• かっぱ橋商店街近いんですね。特に近所に住んでいるからと言って、お得になることも普段はないと思いますが…
• 日本橋のコレドもチャリで10分強、銀座もチャリで15分程度でつきます。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 教育機関に、隣にあることぶきクローバー保育園が入っていないのは笑える。 地元民か、現地見に行った人しか意味が分からないだろうが。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 田原町駅がすごい近いので、通勤の場所はいいと思う。 外食も近くにいろいろ店があるのでいいと思う。 食料品等の買い物が、極近のスーパーがないので、 マイナスポイント。 知り合いが止まりに来た時、APAホテルに案内できますね。 ただ、一部の近隣は注意した方がよさそう。 反対運動見ればわかるけど。
• 交通環境が良く、近くにもたくさん商業施設があって便利な立地かもしれませんが、物件の周辺の雰囲気はどうでしょうか？ こういう利便性が高いところだと、家出てすぐに騒がしい場合もあると思うので、その場の雰囲気的なものが気になりますね。
  • 南は細い路地で区切られた典型的な下町住宅街だよ。観光客はこの辺りまで来ないから騒がしくはない。 浅草に向かっていくと、浅草通りと国際通りの交通量が多いので、静かな雰囲気ではない。寺と仏壇の店が多いけど、浅草寺に近いからか儲かってそうなので、陰気な感じはしない。春先から断続的に地元の御輿が始まって、地域住民全参加ぐらいの賑わいがある。外食は観光地価格なのでバカ高い。 まさにイメージ通りの下町なので、昔からの住民は住みやすいし愛着があるんでしょう。
• 夏にはお神輿のわっしょいわっしょい、冬には見回りのひのよーじん、が聞こえてくるとても暖かな街ですよ。
• 田原町は住むには本当にいいところだと思います。 私も以前このあたりに住んでいたので、駅前の飲食店街が好きでした。 これぞ下町という漢字で懐かしくなる雰囲気が心地が良かったです。
• ここは竣工済みで新築扱いではないんですよね。工事中に人骨１００体?近隣反対運動、定期借地権とマイナス要素満載でこの価格は高過ぎる。
  • 近所に住んでます。地元なので是非検討したいのですが、人骨が100体以上でてきたことは地元では周知の事実です。まあ、東京都内ならもっと都心に行けば、戦争で無くなった方の遺体だってごろごろあったので気にはしませんが、それよりも場所柄やんちゃな方が多いのではと思います。それでも寿にすみ続けたいのですけどね。
  • 数年前に、浅草地区にマンション買って越してきました。 その時にこちらのマンションも建設中で、タイミングで検討しなかったんですが、立地が良かったので、記憶に残ってました。 浅草は、住んでみると、なかなか住みやすいです。昼間は賑わっていますが、夜は早いです。古くからある住宅地という感じです。観光地だからか、家や店も新陳代謝しますしね。下町ですが、陰気さは感じません。 土地から、古い人骨がたくさん出てきたと。3000円くらいで売ってる、東京都の古い地図を見てみるといいです。浅草は昔は寺と神社しかなかったんです。当然、墓もかなりあったでしょう。浅草に住むってそういう事です。

【訴訟問題】

• ここ住民運動すごいですよね。三井不動産 寿 で検索すると、ちょっと引きます。しかも定借だし相当安くないと・・・。
  • 物件見に行って、あんな横断幕あったらドン引き。
• 今日物件前を通ったら新しい横断幕が増えてました。骸骨の写真のものです。
• 骸骨の写真の横断幕は、販売妨害に等しい感じですね。ブログの文章があまりに攻撃的で、購入には躊躇してしまいます。入居後の住民とは、どういうつきあいをされるお気持ちか、聞きたいです。浅草だけに、町内つきあいもあるでしょうし。
  • まず建物の周辺住民とは、良い関係にはなれないのは確かだと思います。
  • 横断幕のある建物の看板には、この物件の購入者を訴えると書いてありますよ。
• ちなみに少し前にはこの横断幕も隣の建物の壁に吊られていました。ここまでいくと販売妨害になりそうですね。新住民側からはどのような罪状で告訴可能でしょうか。

• 近隣住民ですが、揉めている一番の原因はコレですから⇒https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/169062
  • 「ボーリング調査はしていないわけではありません。土地の前権利者から引き継いだデータを使用しました」 これって信用できるものなの？ 建築業界の現場を知らないけど、ちょっとどうかと思う。
    • 普通ですよ。むしろ土地取得の際に売主等の前所有者負担で調査するのはよくあります。検討者としては三井を信じるかどうかですが、売主に厳格な瑕疵担保責任が負わせられている住宅では法的なリスクは殆どありませんし、むしろ何か問題があれば直ちに三井は建て替え等対応していて、他のデベより補償はかなり厚いです。そもそも私には近隣住民のいちゃもんにしか見えませんね。 気になる方はモデルルームで聞いてみては？
• 私は結局買いませんでしたが、営業さんに現地を案内されたときに近隣の年配の女性に出てけ！出てけ！と悪態をつかれた時は正直、無理と思いました。 いくら営業さんにああいう人は無視すればいいですよと言われても、住むとなると。。 三井は近隣の金目当ての反対住民にもっと強靭に対向すべきじゃないでしょうか。
• 見学記は、誰が書いたのか知らないけど、よく書かれているね。 トラブル（訴訟）の件もきちんと書かれていてわかりやすいです。 入居してからの近所づきあいのことは、本当に問題なのは、 約1軒だと思うので、そこだけ気を付ければいい。
• 騒動に関しては、だいぶ落ち着いているように感じました。私がお伺いした時は、静かな住宅街という印象でした。まぁ都内の良い場所は仕方がない事だと思います。実際私の近所（文京区）でも反対運動がちょこちょこありますが、立地の良い場所だからこそ起きるものだと思っています。むしろ良い場所である証なのでは？一時的なものなので、全く気にする必要はないと思いますが、、、
  • 立地が良いから反対運動が起こるのではありません。その建物が建つことで迷惑を被る方々がいるから起こるのです。この物件は、地盤と日照と風害が問題で反対運動が続いていると思います。

【治安】

• 浅草って競馬とパチンコとおっちゃんと酒呑みの街なんですね。 すんごいディープなゾーンもあるとか？
  • パチンコするなら、上野の方がいいよ。 ディープな場所は、1.5kmくらい北の方。〇〇〇街もある。 更に北にいくと、タイムスリップしたような場所があるし。（最近は、超格安のホテルとして利用する人が多い地域） でも、ここはまともだと思う。 お寺好きならたまらない。
  • 旧日光街道は、江戸通りから雷門通って、〇〇〇街、〇谷と通るんだよね。 歴史を感じさせる。自転車あると歴史探検でいい場所。

周辺施設

• アパホテルが近いということは民泊物件に向いているということですよね。管理組合ができる前に、民泊業者が買うと、民泊禁止の管理規約改正が難しくなりますね。
  • 台東区は、実質上　民泊禁止条例が、実施されていたと思いますよ。区の条例の参考記事⇒ https://www.point-device.com/minpaku_taito.html
  • 民泊新法の施行に先立ち、区がトラブル防止の為の警告を出しています⇒http://www.city.taito.lg.jp/smph/index/kurashi/jutaku/bunjo/2017082414...
  • 定期借地権付きのマンションだと、民泊する場合って又貸しになるから、 いずれにしても土地の所有権者さん次第なところが大きくなってくると思います。 あとは、マンションの管理組合で民泊の是非について キチンと決めておかないといけないとのこと。特に禁止にしたい場合には、その姿勢を見せないと行けないようです。
  • 勘違いしている人が多いですが、借地権と建物賃借権は別物なので、借地上の建物の賃貸借が直ちに民法上同意が必要とされる転貸に該当するわけではありませんよ。 もっとも、借地契約やその他の合意上、建物賃貸について地権者の同意が必要とされてる場合には民法の一般ルールとは別に当然地権者の同意は必要になりますが、それはケースバイケースです。

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