ベイサイドタワー晴海

2019年6月11日 (火) 16:31時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区晴海三丁目103番（地番）
• 交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩10分
• 総戸数：352戸（販売戸数22戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上33階建、地下2階建、塔屋2階建　
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年9月28日完成済　
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格（賃貸）】

• 全部かどうかは分からないけど、賃貸っぽい。

1. 32.8万円 間取り3ＬＤＫ 専有面積76.13m2 所在階13階
2. 23.6万円 間取り2ＬＤＫ 専有面積54.73m2 所在階2階
3. 24.6万円 間取り2ＬＤＫ 専有面積57.20m2 所在階2階

• あわよくば、定借後の2年〜3年後に最高値で販売しようという方針でしょうかね。市況が悪ければそのまま賃貸継続とか。
  • 聞いた話によると、住友不動産系の会社が貸主のようです。隣接のDTの分譲賃貸の賃料下落を防ぐためにサブリースしたか、1棟購入したのかも知れないです。定借の理由は将来、大幅な賃料改定を実現させるためかと思います。賃料は港区のマンションとほとんど変わらないですね。
• 正式に賃貸マンションと表示されました。貸主がマエケン、仲介が住友不動産子会社。分譲と期待していた自分は残念です。
  • 陸の孤島晴海の相場では考えられない家賃設定になっていますね。
• ベイサイドの開発者はゼネコンですので、住友不動産の戦略か何かにより2年間定借の賃貸後、分譲することになったのではないでしょうか。 住友不動産はタワマン減税の影響により販売が低調になっていると思われ、また竣工引き渡しに向けて実需ではない買主による賃貸募集が開始されております。 ゼネコンであれば住友不動産に影響を及ぼされてもやむなしのように思えます。 なお定借2年であれば、2年後の契約更新も極めて不透明であり、また募集賃料も相場より相当上回っているため、ベイサイドに入居する方は極めて少ないかと思います。 2年間空室の状態であれば室内も劣化（特に配管）するため、2年後の販売に何等か影響を及ぼすと思われます。 確か2年後は、対象の部屋が2年間空室であったとしても、新築には該当せず、税制などのメリットもなかったかと思います。
• 最近の賃貸物件で、定借はそれほど珍しいことではなく、URでも定借物件がありますよ。
• 本年の3月末に、住友不動産が前田建設から購入したようです。 思わしくない状況のドゥトゥールを助けるために、購入するとは住友不動産も大胆だと思います。 分譲ではなく賃貸として運用するようですが、住友が貸主のマンションを忌み嫌う方も多いと思います。
• 2015年に竣工したものの、何らかの理由で賃貸も販売もされていなかったマンションなのですか？ みなさんが仰るように既に新築マンションではなくなってきていますし、経年につれ資産価値に影響が出てくるかと思いますが、今後の販売計画はどうなっているのでしょう？ 詳細を見るとエントランスにはコンシェルジュも入って豪華な造りになっていますよね。
  • ドゥ・トゥールの販売、分譲賃貸の影響を大きく受けていると思います。 当初は賃貸マンションと聞いております。 当マンションが相場程度の家賃で募集すると、ドゥ・トゥール分譲賃貸が苦戦し、分譲を開始するとドゥ・トゥールを検討する顧客に影響を与えると思います。 販売計画は以前、住友不動産に問い合わせたときは未定とのことでした。 その後は不明ですが、電話で問い合わせれば回答して頂けると思います。 なお玄関などは豪華ですが、賃貸目的で建設しているので、それ以外の部分、専有部は分譲仕様ではないと前田建設の方が言われていました。
• ここは社宅ですかね。満室とありますが、夜は全く電気も付いておらず、誰も住んでいないようです。
  • １世帯だけ入居していると住友の営業から聞きましたよ。そこの為だけにコンシェルジュも置いてるし、共用部の電気空調もつけてるみたいです。前田建設から購入した経緯は何なんですかね？
    • ちょっと信じがたいのですが、1世帯だけ入居しているとは本当の話ですか？ネットでは『竣工後ほどなくして2階と13階のみが賃貸として出てきただけでそれ以外のほとんどのお部屋は未だ謎のまま』と書いてあり、野次馬で申し訳ないのですが、今後どうなっていくのか動向が非常に気になっております。
• 近隣のものですが、数ヶ月前に夜通った時は13階の、北側に一軒だけ電気が付いていました。周りの公開緑地も整備されてますし、管理費用はそこそこかかっている気がします。どうしているんでしょうね。

【分譲へ変更】

• 今が一番高く売れる、もしくはタイミングが良いとの判断でしょうね。
  • ドトールのちょい下、パークタワー晴海のちょい上というところでしょうか？
    • それだと有明の価格と被りそうな気がします。しかし地下鉄通るとここと有明でスミフの残り1500戸位の分譲価格が1000万上乗せされそうですね。それだけで150億の利益が生まれるので裏で動けなくもないわけですか、さてどうなることやら。
• 取引事例法さながらの比較商法ですね。ここまでするとは思っていなかったですが、さすがザ・スミフですね。
• なるほど。ドゥトゥールを売るための戦略か。住友も焦っているのか？しかし、ドゥトゥールって完売するのかね。あれ。
  • ドトールの中古は、流石に四年前の売値に近づいてきている。高層の条件いい部屋の中古は、まだ値上がりしてるが。
• 価格を見る限り全く売る気無さそうですね。ドゥトールを割安に見せるための釣り物件なのが見え見えです。住友以外はちょっと考えつかんでしょう。さすが。

【価格（分譲）】

• 11階　5,580万円～（3LDK）
• 16階　6,880万円～（3LDK）
• 16階　5,780～（2LDK）
• 76.13㎡の住戸が10,580万円のようです。坪単価450万超えは、さすがに高すぎるのでは？
• DMみたら14Fのｂ'タイプが坪307万、76平米7080万で目を疑ったんだけど、大幅値下げ！？
  • 同じタイプの30階の部屋は1億580万という記事がありましたが、いくらなんでも価格差あり過ぎですね。
  • やす！と思ったけど14Fだと目の前の警察署に塞がれますね。悩ましい。。
    • 警察署というよりはグラスシティ晴海のほうが正面に来る感じです。ただ、それなりに距離はあるので、ドゥトゥールとお見合いになるEタイプよりは良いかと。にも関わらずEタイプより坪単価が大幅に安いのは解せませんね。誤植な気がします。

【その他費用】

• 管理費（月額）：22,415円～30,665円
• 修繕積立金（月額）：5,090円～7,080円
• 修繕積立基金（一括）：305,600円～425,100円

【販売時状況】

• 眺望のいい南向きの物件がほぼ完売したそうです。

交通

【徒歩】

• ドトールの前の人道橋ができれば勝どき徒歩10分圏内になるし（ホームまで10分ではない）

【シャトルバス】

• 「BAYSIDE TOWER HARUMI」では、「DEUX TOURS」（本広告対象外・竣工済）と共同で居住者専用のシャトルバスをご用意。JR山手線「新橋」付近へダイレクトで繋がることで、スムーズにアクセス可能。6:00から運行するので通勤・通学に便利に活用できる。
  • 朝は勝どき駅を使わずとも銀座新橋までダイレクトアクセス可能。

【車】

• 現地から約700m※4の首都高速晴海線「晴海」入口から首都高速湾岸線「空港中央」出口まで約13分（約15.1km）

構造・建物

【構造】

• 大規模免震タワーマンション
• 住宅棟等（14階～17階建の住宅棟:22棟、50階建の住宅棟:2棟、4階建の商業棟:1棟、総戸数:約6,000戸）が建設されるプラン。
• 耐火性、遮音性に配慮した乾式耐火遮音壁：隣の住戸との間には、耐火性・遮音性に配慮した、厚さ約136mmの乾式耐火遮音壁を採用。
• 梁の少ない空間に中空スラブ工法
• 自社施工ですが、杭打ちは大丈夫ですか？
  • 結局、下請けがしっかりやっているかどうか次第ですよね。全ての工事自社でできるわけではないでしょうし。でも、自社物件だからしっかり管理してるという考え方もできなくはないですが・・・

【日当たり・眺望】

• 北向きの角部屋は、ドゥトール西棟の角部屋とお見合い。予想以上に近く、丸見えだった。カーテンしなければ、向こうからも丸見えだろう。東棟は距離があるので、裸にでもならない限り、気にすることはないかもしれない。南向きは、途中まで月島警察の建物があるので、眺望は無いがプライバシーは守られる。高層階は、全く問題無い。
• 南向きの部屋は即完売するだろうな
  • 南向きは建物で遮られない？(永久眺望？
    • 角度や階層によっては多少抜けると思うけど、裏にドトール、西はTTT、その奥は豊海の再開発、地味に晴海レジ、処理場の煙突、南西に選手村中層＆高層ツイン、南東は晴海トリプル。南は抜けるといっても古い倉庫が立ち並ぶしどうなることやら・・・抜けはあんまりというか全く期待しないほうがいいとは思うけど、内覧できるのは竣工販売のメリットだから気になるなら見に行けば？全部見せてくれるかは知らないけどさ。
• 30階から25階ぐらいまでは南も東も西も永久眺望だから、買ってもいいけど、それより下はダメダメマンション。

【外観】

• 外観はドゥトゥールよりカッコいいと個人的には思う。ドゥトゥールは1階外観のタイルも安っぽいし塗りが雑。こちらの外観タイルは深みがありオシャレ。あとベランダガラスがキラキラしていて綺麗。

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  18Fからの眺望

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  北側・南側マンションとの距離

共用施設

• 駐車場総台数：144台　
  • 駐車場使用料（月額）：27,000円～42,000円　
  • 駐車場は4台平置きであとは機械式でした。
• 自転車置場総台数：531台　
  • 自転車置場利用料（月額）：200円～1,000円　
• バイク置場総台数：22台　
  • バイク置場使用料（月額）：5,000円～7,000円　
• ミニバイク置場台数：15台　
  • ミニバイク置場使用料（月額）：3,000円　
• 地下エントランス
• 内廊下
• 外部騒音やホコリなどを低減する24時間機械給気システム（花粉フィルター付）：窓を閉めたままでも常に換気ができる、24時間換気システムを採用しています。機械給気により外気を各室に取入れ、室内の空気は機械で排気します。給気ファン内のフィルターで一定のホコリ・ちりを低減します。※使用するフィルターによって低減できる物質の量は異なります。
• 住友不動産の24時間オンラインセキュリティシステムS-GUARD（エスガード）：24時間オンライン体制で、セントラル警備保障（株）（CSP）指令センターにつながっています。各住戸でのガス漏れ、非常ボタン、防犯センサーおよび各住戸、共用部での火災による警報が発信されると、セントラル警備保障（株）の警備員が現場に急行し、必要な通報などの対応を致します。また、警備業務明細書の規定に従い、事前にお預かりした専有部の鍵を使用した住戸内での対応、共用部設備の異常信号を受信した場合の現地確認等、迅速かつ適切な対処に貢献します。
• 工事の囲いが取れた。二階のテラスが公開空地になっていたので、上がってみた。植栽があるが、三階居室はテラスから近い。テラス入り口に防犯カメラはあるが、女性や子供のいる世帯は、防犯上避けたほうが良いかもしれない。
• 共用施設は一切ありません。フィットネスやスカイラウンジだけでなくゲストルームもないです。唯一あるのはコンシェルジュだけです。
  • 共用施設いらない派だけどこの立地でないのはさすがにどうなの？ただでさえ周囲に何もないのに。。
  • 物件自体はもともと賃貸仕様だったという噂もありながら、中も外もドゥトゥールに近い雰囲気で造られていて、全然悪くないです。住友が一棟買ってから共用部などをやり替えたのでしょうか。本家ドゥトゥールとの比較では、豪華な共用施設がほぼ無いという点が価格にどう影響されるべきか。 竣工後3年以上経過済みという点も気になりますね。築後未入居とはいえ、時間の経過とともに物件価値は落ちていますから。

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  月の庭（2015年10月19日撮影）

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  2F公開空地（2015年10月30日撮影）

設備・仕様

• キッチン・・・ディスポーザー、天然石カウンタートップ、スライド式収納、スパイスケース、ショット社製ガラストッププレート、浄水カートリッジを内蔵したシングルレバーシャワー水栓
• 洗面室・・・ヘッドが引き出せるシングルレバー水栓、ヘルスメータースペース
• バスルーム・・・TES式浴室暖房乾燥機
• アメニティ・・・Low-Eガラス
• 賃貸仕様とか噂されたこともありましたが、全然分譲仕様じゃないですか？ 風呂も広いですし。作り良いですよ。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.73m2～76.13m2
• 間取りを見ましたが、どのタイプでも広々として生活をしやすそうですね。 特にバルコニーが広そうで、ガーデニングも気軽に楽しめそうな環境であると思います。 ところで、ウォークインクローゼットはどれぐらいの収納が可能なのでしょうか。 季節外れの洋服を全て収納できるだけのスペースがあるか気になるところです。
• ここは、構造が端的に言うとうまい棒みたいなものになっているのか？スカイツリーと言ったほうが格好いいかな？こういう構造の場合、結構専有部は、形がそれぞれかなり個性的になってきます。使い勝手に関しては、角部屋とかどうなんだろう。斜めになる部分がどうしても出てきますから。
• トランクルームの竣工写真を拝見いたしました。面積は0.72m2だそうでそこそこ広い？ トランクルームは全戸分設置されているようですが、必要な世帯のみ申し込むのですか？ それとも全戸にあてがわれ、毎月使用料金を支払う事になりますか？

買い物・食事

• マルエツ晴海三丁目店（約80m・徒歩1分）　※24時間営業
• セブンイレブン晴海3丁目店（約30m・徒歩1分）
• トモズ晴海トリトン店（約550m・徒歩7分）
• 成城石井晴海トリトン店（約550m・徒歩7分）
• デリド勝どき駅前店（約770m・徒歩10分）
• マルエツ、ぱぱす、コンビニ、保育園、クリーニング屋は便利。たまにDTのスカイデッキに涼みに行けるよ。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 小学館アカデミーベイシティ晴海保育園［認証］（約140m・徒歩2分）
• 豊海幼稚園［区立］（約620m・徒歩8分）

【小学校・中学校】

• 区立月島第三小学校［通学区］（約960m・徒歩12分）
• 区立晴海中学校［通学区］（約1,030m・徒歩13分）

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域　
• 本プロジェクトが位置する「ベイシティ晴海」（晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業区地内）は「花鳥風月」をコンセプトとして街区をデザイン。四季折々の花で飾られ、都心にありながら美しい四季の移り変わりを感じることができる。さらに、運河沿いのテラスの整備や歩車分離、電線の地中化、歩行者ネットワークの整備など、計画的な街づくりが進められている。
• 駅から多少離れていますが、日当たりや周辺の環境が個人的には良いところと感じました。スーパーがかなり近いところにありますし、生活環境は十分ですね。豊洲市場の予定地となっている場所の近隣というのもちょっと良さそうに思います。
• 売れ行きが良く、街として大成功すれば当然選手村真ん前のベイサイドタワーにもメリットがあります。

逆に、晴海フラッグが失敗に終わった時はつられて価格下落するのかというとそんなことはなくて、グレードと駅距離、既に形成されている環境（スーパー、薬局、コンビニが目の前、トリトン至近等）がある以上、一定の競争力は保たれるものと思われます。選手村の恩恵を受けられる近距離にありながら、資産性の面では選手村とは住み分けができているので、日本屈指の街づくりプロジェクトの良いとこ取りができる希少な物件と言えます。

• 晴海パークビルや日産の広大な解体跡地は何になるんでしょうか？あそこが商業ビルとかになればここの価値は跳ね上がるかもと期待してますが…
  • あの辺りはオリンピック関連施設としてしばらくは使われるんじゃなかったかな。そんなことより、ここに大きな影響を及ぼすのは鈴江のバカデカい倉庫跡の使われ方じゃないですか？めちゃくちゃ広大なので、あそこにタワマンが建ったら眺望的にアウトになる部屋が多そうだし、マンション供給過多・人口増に拍車がかかる。所有権は東京都に移ってるので、以前から活用方法について議論されているが、倉庫を今のまま残して綺麗にリノベーションして、格安賃料でテナントを誘致して商業施設に生まれ変わらせる案も出ていた。運河沿いだし、横浜赤レンガ倉庫とまでは行かないにしてもおしゃれな商業施設になると晴海エリアも盛り上がりますよね。

周辺施設

【公園・自然】

• 朝潮運河親水公園（約110m・徒歩2分）
• 黎明橋公園（約220m・徒歩3分）
• 晴海ふ頭公園（約840m・徒歩11分）

【公共施設】

• 晴海運動場（約760m・徒歩10分）
• 月島図書館（約1,210m・徒歩16分）
• 月島特別出張所（約1,210m・徒歩16分）

【金融機関】

• 晴海郵便局（約180m・徒歩3分）
• みずほ銀行勝どき駅前出張所（約780m・徒歩10分）

【病院】

• RKデンタルオフィス晴海（約130m・徒歩2分）
• 慈恵医大晴海トリトンクリニック （約560m・徒歩7分）
• 杉野内科クリニック（約720m・徒歩9分）

掲示板

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