Brillia （ブリリア）練馬高野台

2019年6月7日 (金) 15:41時点における版

物件概要

• 所在地：東京都練馬区高野台二丁目851番1他7筆（地番）
• 交通：西武池袋線 「練馬高野台」駅 徒歩8分
• 総戸数：73戸（提携企業向け優先分譲住戸4戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月下旬
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：4,946.9万円～5,815.5万円
• 説明会に参加しましたが、価格も予定ですが3LDKで5000から5500万円くらいがほとんどで意外と手頃に感じました！売り出すのが大分先らしく色々と悩んでしまいそうですが。
• MRのときにもらった価格表だと中庭向きのシーズンズコートの2階で4900万円がありました。正式価格ではありませんが。シーズンズコートは1階が駐車場です。メイン？のサンライトコートは2階は全て5000万円台。1階の価格はその時点では出ていませんでした。もしかしたら1階で5000万台以下があるかもしれませんね。
  • 1階で十分なんですが、やはり4900万が底値のパンダ部屋ですかね。。
    • メインエントランスのあるアヴェニューコートの1階は70平米ないのに5200?5300万台。そう考えるとサンライトコートの1階はテラス付きなので4000万台の可能性は極めて低いかも。
• サンライトコート、1階Bのお部屋が一番安く4890万円でした。昨日西武池袋沿線の他のMRに行き、設備が良かったので揺らぎ始めました。そちらの価格発表次第かな。

【販売時状況】

• 3連休のMRの来場予約は全時間満船気になっていたんですね。平日は比較的すいていそうですが、土日は12月もほとんど埋まっている状態ということは、検討されていらっしゃる方が多いのかなというのがうかがえます。 平米数的にはDINKSから家族世帯が多そうです。子育て環境もよさそうですし、駅からの距離が程よいというのは魅力の一つでしょう。 この辺りの価格帯としてはまずまずの価格設定になっていると個人的には思います。
• 高野台は池袋線&戸数少ないのでなんだかんだで竣工前後には完売するでしょう。よって値引きは期待できないですね。

交通

【徒歩】

• 駅までの道のりは、大きな起伏もない安心のフラットアプローチ。通勤・通学の際に快適なアクセスを叶えるだけでなく、ベビーカーや自転車を使用する際にもとても安心です。
  • 駅のエレベーターを降りたところからですが、実際歩いて測ってみたらベビーカーを押しながらで8分かかりませんでした。男性の足ならもう少し早いかもしれませんね。
• 各駅停車駅でも日中で10本も列車が停まるのはかなり恵まれていると思います。都内の地下鉄とほぼ同じです。小田急や京王、常磐線や西武新宿線の各停駅は10分間隔の毎時6本ですしね。
• 練馬高野台から日中毎時19、49発の有楽町線新木場行きで飯田橋まで28分、市ヶ谷30分、永田町34分、有楽町37分、銀座一丁目39分です。
• 通勤定期は池袋や小竹向原から石神井公園までと同じ値段なので石神井公園まで買って、折り返し石神井公園から始発電車などを使っても合法ですよ。
• 池袋線ユーザーです。各停のみの駅でも、練馬高野台、富士見台、中村橋は有楽町線、副都心線直通が使えるので、練馬から池袋間の各停駅に比べるると便利かなと思います。練馬から池袋間の駅は池袋には近いですが。西武線池袋駅から副都心線への乗り換えは女性の足で10分は余裕を持たないときついです。
• 練馬高野台駅利用で地下鉄の有楽町線沿線に通勤してますが、毎朝運動がてら石神井公園駅まで歩いてます。練馬高野台駅からでは７時前にはもう座れませんから、石神井から始発に乗ってます。

構造・建物

【構造】

• 溶接閉鎖形フープ・・・建物の主要な構造部分の柱には、溶接閉鎖形フープ筋を採用。地震時に粘り強さを発揮します。
• 直床・二重天井・・・コンクリートスラブと仕上げ材の間に空間を設けた、二重天井を採用しました。また、上下間の遮音性能を高めた床スラブ厚を確保しています。
• 外壁・・・住戸の外壁のコンクリートの厚さは約150mm以上とし、外部との遮音性を向上させることに努めています。※廊下・バルコニー側の外壁は軽量気泡コンクリートを採用しています。
• 戸境壁・・・住戸間の遮音性に配慮し、戸境壁のコンクリート厚を約180mm以上としています。
• コンクリートかぶり厚・・・建物の主要な構造部分の鉄筋を覆うコンクリートは、中性化を遅らせ、耐久性を高めるかぶり厚を確保しています。
• コンクリート強度・・・建物の主要構造部のコンクリート設計基準強度は30N/mm2以上。これは1m2あたり約3,000tの圧縮に耐える強さを示しています。

【日当たり・眺望】

• 全戸南西・南東向き、開放的で陽当りの良い角立地に三方接道の角立地が叶える開放感。
• 現地は東西南北４方向が６階くらいのマンションに囲まれていて、さらに周りより低い土地ですから、眺望はあまりよくないかも。中庭が見える棟がいいかもですね。
• キッチンにも窓がついているなど風通しや採光が良さそうに思います。小さなサービスバルコニーがついているのも個人的に好きですね。
• シーズンコートの右側は前の棟で日当たりも眺望も望めませんから。中庭11メートルしかないので、かなりの圧迫感があるかと思います。模型をみれば一目瞭然。空さえも見えない感じです。

共用施設

• 駐車場台数・・・平置き（身障者用１台含む）：21台
• 駐輪場台数・・・141台（上段：昇降式ラック：39台、下段：スライドラック式、ラック式：96台、子供用平置：6台）
• バイク置場台数・・・8台
• 24時間ゴミ出し可能
• 三棟構成からなる建物の中心にパティオ（中庭）
• 宅配ロッカー

• 

  ランドプラン

設備・仕様

• キッチン・・・人工大理石カウンター、食器洗い乾燥機、ガラストップコンロ、浅型レンジフード、段付クッキングシンク、浄水器一体型混合水栓、スパイスボックス、スライドキャビネット
• 洗面室・・・スタイリッシュカウンター、シングルレバー混合水栓、鏡裏収納
• バスルーム・・・エコフルシャワー、とるピカスリムカウンター、キレイサーモフロア、浴室手すり（メタルタイプ）
• トイレ・・・トルネード洗浄・節水型トイレ
• インターネット・・・高速インターネット（ギガ対応インターネットインフラを整備。最大1000Mbpsの高速・大容量のインターネット環境）
• アメニティ・・・LEDダウンライト、TES温水式床暖房
• 洗面所の仕様、写真だと分かりにくいのですが最近のマンションでは珍しい形？ですよね。収納は三面鏡裏収納より少ないのでしょうか？まん中の下部分が空いているのは何かを入れる為ですか？
  • たしか担当の方が椅子などをおいて座りながら化粧したりも出来るっておっしゃってました！ただ無償セレクトで三面鏡タイプも選べるみたいです。このタイプも見た感じおしゃれで私はいいなと思いました。
• キッチンのシンク下収納は観音開きでしょうか？なんとなくスライド収納の方が「分譲マンション」という感じがしますが。
  • モデルルームでは観音開きでした。

間取り

• 間取：2LDK・3LDK
• 面積：55.13平米～70.56平米
• 図面で見た感じではここのウォールドアはスッキリと収納できそうで、ドアを開放した時に邪魔にならなそうな点に目がいきました。収納部もけっこう良い感じだと思います。 Kタイプのキッチンが気になりました。今どきの対面式ではなくて半個室になっているのかな？スペースが広い感じがしていいなと。バルコニーへの扉もあるから、居心地の良い空間ではないかと想像しています。
• 窓のない部屋が1室はあったりするのですが、プラン内容を見ていると、各部屋に窓があって通気性が良さそう。 夏場だけでなく、冬場も換気出来ていいですね。ただ、面積が少し狭い感じはしました。
  • 横型リビングでは角部屋以外は、窓のない部屋が一部屋ありませんか？
    • 縦型リビングなら全ての部屋に窓がある。横型の窓なし部屋は物置き部屋になりがちだね。
• とても気になっているのですが、全体的に狭めで収納が少なそうなのが残念かも…。間取り図見るとトイレも(意外に)手洗いカウンターが無かったり、高級感はどうなんでしょう。

*キッチン→洗面所の動線があるタイプの部屋はキッチン収納が多く設けられたりと工夫されている。

買い物・食事

• 西友（約70m・徒歩1分）
• ピーコックストア（約530m・徒歩7分）
• TSUTAYA/石神井公園店（約1,190m・徒歩15分）
• クイーンズ伊勢丹/石神井公園店（約1,230m・徒歩16分）
• 無印良品/エミオ石神井公園（約1,300m・徒歩17分）
• エミオ石神井公園　イースト（約1,300m・徒歩17分）
• エミオ石神井公園　ノース（約1,390m・徒歩18分）
• エミオ石神井公園　ウエスト（約1,390m・徒歩18分）
• 市場跡地ですね。南西角が凹んでますが、唯一残った魚屋さんが朝6時頃から営業してます。業務スーパーもすぐ近くなので、業者さんの車の出入りがありますね。西友は食品専門店舗なので、ちょっと規模の大きなコンビニ程度の感覚。
• 西友が24時間営業なので、コンビニ代わりに使うことができるのは便利だと思います。PBの商品も、美味しいものが多いし（特にカレーがおすすめ！）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• あい保育園（約70m・徒歩1分）
• ピノキオ幼児舎練馬高野台園（約640m・徒歩8分）

【小学校・中学校】

• ファミリー向けですと周辺の教育環境も気になりますね。石神井地区には荒れてる中学校もあると聞きますが、この辺は落ち着いてるのでしょうか。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域

【周辺環境】

• このあたり、昔から食品関係の卸問屋が集まっている土地です。 このマンションの土地もそうでした。 今でも道路向かいに2軒ほど営業していて早朝から車の出入りが多いです。 まあ、だんだんマンションなどに建て変わっていくのでしょうけど。 それと、ハザードマップの確認は必須です。
• 住宅地らしい住宅地にできるマンション、という風にいっても良いのかなと思います。普通に暮らしていく上で、特に困ることも無いのではないでしょうか。地域としてはとてもいいと思います。
• 練馬高野台は30年くらい前にできた新しい駅で、もともと何もない土地だったんです。駅ができてマンションが建っても、昔ながらの商店街があるわけでもなく思ったより開発が進まなかった印象です。その一方で町自体は落ち着いているし治安も悪くないと思います。光が丘や石神井公園が自転車で行ける距離にありますので、お子さんを育てるのにはいい環境かと。普段の買い物程度なら駅前スーパーや近所の西友で事足ります。（私個人的には練馬駅まで買い出しに行くこともありますが）
  • 練馬区の循環バスを利用して練馬高野台駅周辺を見てきました。 なにもないと言われていますが、駅前に食品スーパーが２店、小さいながらも100均が１店、ブックオフもミスドもマックもドラッグストアもありました。コンビニ・ファミレスもあります。商店街の賑わいはないけれど、ライフスタイルによっては不自由なく暮らせるのではないかと思います。 川沿いは春になったら花見ができそうです。
• 現地見てきました。周辺はマンションに囲まれいまいちでした。
  • 見学に行ってみて、思ったより近隣のマンションと距離があると思いました。
• 石神井川や魚屋さんのにおいはどうなのでしょうか、気になります…
  • 現地に行った限り魚屋さんの匂いや、川の匂いは気になりませんでした！石神井川は道も一本違いますし。春は桜が綺麗なので散策出来て良いですね。

【地盤・水害】

• 石神井川に沿って谷に当たり、過去床上浸水してます。もっとも、すでに川幅を広くしているので、この地域で川があふれることはないと思いますが……。
  • 石神井川に近いのも増水時が気になってましたが、これも予想より良い印象を受けました。
  • ゲリラ豪雨による浸水も、ここ20年くらいは発生していません。石神井川の護岸工事を行ってからは被害はないですね。
• 3.11の時、このあたりは地盤的には何の被害もなかったですよ。私が個人的に目にした限りでは築50年くらいの古い戸建て住宅のブロック塀が崩れた程度。

【周辺道路】

• エントランスができる側の通りには歩道がなく（白線が引いてあるだけ）、車が後ろからくるとちょっと怖い思いをする場所です。マンションの前までくれば歩道になるスペースを設けてくれるとは思いますが。

周辺施設

【公園】

• 二之橋児童遊園（約60m・徒歩1分）
• 高野台つつじ児童遊園（約120m・徒歩2分）
• つり堀遊園（約140m・徒歩2分）
• 中郷緑地（約200m・徒歩3分）
• 高野台ひがし公園（約300m・徒歩4分）
• 石神井公園（約1,730m）
• 光が丘公園（約2,650m）

【金融機関】

• 練馬富士見台四郵便局（約530m・徒歩7分）
• 三菱UFJ銀行/石神井公園支店（約1,450m・徒歩19分）
• りそな銀行/石神井支店（約1,600m・徒歩20分）
• みずほ銀行/石神井支店（約1,600m・徒歩20分）

【病院】

• 順天堂大学医学部附属練馬病院（約630m・徒歩8分）

他物件との比較

• 上限5500万円までで、練馬区で探してました。プラウド中村橋とプラネスーペリア石神井公園、ブリリア石神井を検討してましたが、駅距離と周辺環境、価格等々総合的に見て、高野台がバランス取れていると感じました。
  • 実はバランスが一番いいのは上石神井のブリリアですよ。4000万前半で70ヘーベは、23区ではなかぬかないですよ。設備も高野台より石神井台の方がいいと営業も言ってました。
    • 設備的にはそうでしょうが、西武新宿線がネックですよ。上に出てる東久留米、石神井公園よりは利便性は落ちますが、各駅停車しか停まらない練馬高野台と比べると、そこまで遜色はないかもしれませんね。ひばりヶ丘などで急行などに乗り換えられますし、自然が多い印象ですし、公園や湧水、スーパー銭湯とイオンモールがありますね。意外と住みやすいかもしれません。23区ではないので行政サービスは落ちるとは思いますがね。
    • 石神井台良さげだと思ったのですが、ディスポーザーなし、トイレがタンクレスじゃない、直床なんですよ。
      • 高野台もディスポーザーなし、直床、タンクレスではないです。石神井台もそうなんですね。周辺環境は高野台の方が好きです。東久留米徒歩１分の物件は準急止まるし、利便性は高いと思いますが、駅前だけに電車の音、踏切の音はどうなのか、気になります。
• 上石神井はB棟・C棟であれば、意に添える価格だと思われます… 特にC棟はお買い得感がありますよ！ ただし、値下後、販売絶好調のようなので、上石神井も検討されるのであれは、急がないと完売になるかと。
  • 高野台は戸数も少ないし、値下げを待ってたら希望の間取りは望めないですよね。2LDKもあるし。
• 高野台と石神井台を比較されてる方は沿線を絞らずに検討されてるということですよね。我が家は池袋線で探しているため東久留米のプレミストと比較しましたが、希望の階数で比較すると広さは東久留米の方が広い、設備も良い、徒歩1分という立地であるものの高野台と価格帯が同じという点で高野台にしました。駅距離は比べものにならないですが、線路沿いであることや周辺環境がネックでした。その点高野台は周辺環境が気にいっています。現在も練馬区住民なので自治体を変えずに住めることも決め手です。石神井台と比較される方は多いようですが、池袋線の他物件と比較されてる方は少ないんでしょうか。

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