シティテラス金町

2019年5月22日 (水) 17:40時点における版

物件概要

シティテラス金町　外観完成予想CG 1

シティテラス金町　外観完成予想CG 2

• 所在地：東京都葛飾区新宿六丁目2400番21（地番）
• 交通：

1. 千代田線・JR常磐線（緩行）「金町」駅から徒歩10分
2. 京成金町線「京成金町」駅から徒歩10分

• 総戸数：610戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、 地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年6月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格（モデルルーム）】

• Ａ棟
  • 14階85平米　6600万円　1戸
  • 14階70平米　5200万円　5戸
• Ｂ棟
  • 14階70平米　4700万円　2戸
• Ｃ棟
  • 18階75平米　5800万円　4戸

【価格予想】

• 4LDKで5000後半ですかね？
• 一期はどれくらい売るのかなあ。
  • パンダ部屋が3,000万代で、上層階角部屋４Ｌは6,000万超えるかもしれませんね。
    • もっと高いのでは？シティタワー金町より高くなるそうですよ。4000万円前半〜6000万円以上、5000万円台の部屋が中心じゃないかな。
• 2016年竣工のシティタワー金町は坪単価は平均230万円でした。同じ再開発エリアの2015年竣工のオーベル金町レジデンスは坪単価170万円ですぐに完売しました。2010年頃に竣工したプラウドシティ金町はレジデンスが坪単価200万円、アベニューが坪単価180万円でした。競合する駅近のプラウドタワー金町は坪単価330万円前後の噂がありますが、北向き住戸ばかりです。 ここはプラウドタワーより駅遠ではあるものの南向き住戸が中心で価格が安いことをアピールできます。 ずばりここの坪単価は240万円から280万円の範囲になるのではないかと思います。
• 事前案内会に参加してきました。間取りはいくつかのパターンを書面でいただき、価格はまだ決定していないとのことでした。ただ、3000万円代はなく、4000万後半～の価格帯が多くなるのでは？というお話でした。
  • 4000万円台後半の価格帯が中心であれば、かなり多くの方々に注目されそうですね。シティタワー金町より一回り部屋が大きいのでグロスの金額は高くなると思っていましたが、本当に5000万円切る価格帯が中心ならリーズナブルだと思います。坪単価240万円程度なら昨今の市況を考えれば買いですね。
    • 4000万後半～の価格帯が多いと言うのは、5000万円以内が中心ということではなく、3000万円代がないという意味で、安くても4000万円後半スタートの価格帯になるということです。南側の新宿みらい公園側の棟の最上階あたりが一番高くなるのでは？というお話でした。モデルルームは70平米のお部屋のみの公開だそうです。
    • シティタワー金町は、3480万円から6990万円の価格帯と記憶しています。しかし3000万円台の部屋は広告用のパンダ物件と呼ばれる住居で、60平米強の広さ且つ隣のスーパーの駐車場が向かい合っているため、安く設定されていました。シティタワー金町の最多価格帯は、5000万円強ですので、価格帯だけなら差はそこまでないかもせれませんね。

【販売時状況】

• 金町はここの近辺だけでもプラウドシティ金町が725戸、ミディオンが700戸で完売、シティタワー金町は840戸であと1邸で完売。都内なのに埼玉や千葉など地方都市と同水準でマンションが買えるので、大規模でも売れるんですよね。

交通

• JR常磐線金町駅まで徒歩10分となり、同駅からは東京メトロ千代田線も利用でき、大手町駅へ直通25分（通勤時間帯は26分）、東京駅まで26分と通勤・通学の利便性は高い。
• 金町は首都圏帰結駅である大手町まで25分でいけるので、ギリギリ都心扱いになります。ただ、電車通勤は東西線ほどは混みませんが、都内TOP10に入る混雑具合です。朝の通勤時間は金町から大手町まではほぼ座れません。大手町に着けば7〜8割の確率で着席できます。帰宅時は代々木上原から表参道あたりから乗ればほぼ100%の確率で座って帰宅できます。
• 懸念はやはり駅の混雑具合が悪化する可能性が高いことですかね。できれば快速も今後止まって欲しいところですが多分無理そうですし。駅の改修も区が提案してますがどこまで実現するか。西口改札もコスト的に当面はないのかなと。あとは新金線を利用したLRTが実現すれば少し移動手段が分散されると期待してますがそれもどうなるか。
• 金町は電車がちよっと不便なんだよね。綾瀬止まりが多すぎじゃないですか。
  • 日中は綾瀬止まりが多いけど朝夕はそうでもないですよ。それで綾瀬止まりが来たときの喪失感は半端ないですが。
    • もうじき綾瀬止まりではなく北綾瀬止まりになります。
• 金町は早く貨物線の旅客路線化を進めるべき。なぜなら隣の亀有は有楽町線の延伸、同じく隣の松戸は半蔵門線の延伸計画がある。金町はJR線、京成線、旅客路線化した新線の3路線を利用できるようになれば魅力が増す。ここの販売にも追い風になる。
• 駅が古いのは否めないですが、北口入口から5秒で改札に入れて、さらに10秒くらいでホームに上がれるのは大変効率が良いです。

構造・建物

シティテラス金町　エントランス完成予想CG

シティテラス金町　エントランスホール完成予想CG

シティテラス金町　ラウンジ完成予想CG

【構造】

• 二重床・二重天井
• 天井高が2m50cmもあり、下がり天井が少ないこともあって、住戸内の開放感が大きい。
• B棟C棟も建物に囲まれて…どの棟もう〜んって感じですね。

【日当たり・眺望】

• C棟は上層階以外は日当たり望めませんよ。冬至の時期など、一日中直接的に日光が、入ってこない部屋もあります。目の前にA棟がありますからね。B棟も同じで、東向きでプラウドに遮られ下層階はかなり厳しそうです。A棟は線路に近すぎですし、どの棟も結構大きなデメリットがあり、迷います。
  • A棟は南向きで日当たり抜群でしょうね。電車の走行音が気にならない方は良いですね。 B棟は東向きかつプラウドがあるので、微妙な所ですね。
  • 日当たりはA棟しかよくないですよね… 下の方は目の前が線路で電車とこんにちはだし。

共用施設

• 駐車場総台数：355台（隔地）、身障者用平置2台 　
• 自転車置場総台数：1238台　
• バイク置場総台数：15台　
• ミニバイク置場台数：13台　
• ラウンジ
• ライブラリー
• フィットネスルーム
• キッズルーム
• パーティルーム
• ゲストルーム（洋風・和風）
• 森の広場
• 風の広場
• レンガ広場
• 夜間もアシスタントマネージャー2名が常駐する24時間有人管理も採用。
• 敷地内に保育園と商業施設ができるのでファミリー層には人気が出そうですね。
  • 商業施設の情報は、２階建てですが、テナントが入るのは１階だけで、２階はふきざらし？の屋上になっていて避難用の場所だそうです。クリニックがいくつか、クリーニング店、飲食店２店舗、コンビニ１店が入るそうです。 こちらは来年4月あたりには完成するそうですよ。

設備・仕様

• ディスポーザー、温水床暖房、ミストサウナ、スロップシンクあり。

間取り

• 間取：2LDK＋S～4LDK　
• 面積：70.35m2～86.95m2
• バルコニー面積 : 10.62m2～17.31m2
• 住戸は70m2で南向きの3LDKが中心。ゆとりある広さを活かして収納スペースが多く、すべての住戸にウォークインクローゼットが2つに納戸が付く。室内に引き戸を多くし、効率よく室内を使うことができるのも特徴。
• たしかチラシに田の字型のプランが２つ記載してありました。70㎡、75㎡くらいだったような。洗面台、お風呂がリビングインだったのが残念だったけどディスポーザーはついてるようです。
• 柱の食い込み気になる。アルコープがほぼ無いに等しいも気になる。パウダールームの幅が狭いのが気になる。でも窓が大きいのはよさげね。
  • 洋室２つの梁が気になります。洋室は狭く感じますよね？
• 3Lはコンパクトですが、収納が意外に広かったです。良かったなと思うのは、バルコニーが広くて、スロップシンクがあること。天井高めで、部屋が広く感じられるところでした。

買い物・食事

【買い物】

• いなげや 金町店・セリア（約110m・徒歩2分）
  • 日曜日にマグロの解体ショーをしてます。
• イトーヨーカドー金町店（約320m・徒歩4分）
  • 二階はダイソー、入口が別で教習所があります。
• 西友葛飾新宿店（約710・徒歩9分）
• 金町東急ストア（約720m・徒歩9分）
  • カルディや、東京靴流通センター、100均も入ってます。
• マルエツ金町店（約840m・徒歩11分）※24時間営業
• TSUTAYA金町店（約870m・徒歩11分）
• 川を渡れば専門店130店のアリオがあります。
• ララテラス？になるのか分かりませんが三井と三菱のタワマン、商業施設は先に商業施設を作る案があるそうなのでそれが実現すれば2024年～25年にはオープンしてるのかな？
  • ショッピングモール自体がいつ完成するのかはわかりませんが（たぶん公表されてない）、 マンションも含めたあの一帯の完成予定が2026年だったと思います。（2016年公表） 7年後くらいですかね。

【食事】

• そば藤（約530m・徒歩7分）
• TONGA TONGA CAFE（約560m・徒歩7分）
• MIMOZA（約790m・徒歩10分）
• 近場にご飯どころが少ない(亀有まで行った方が色々選べる)

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• マンションに保育園併設
• 金町ひまわり保育園（認可）（約320m・徒歩4分）
• 亀が岡保育園（認可）（約190m・徒歩3分）
• 花の木保育園（認可）（約540m・徒歩7分）
• 新宿保育園（認可）（約820分・徒歩11分）
• 金町幼稚園（私立）（約400m・徒歩5分）
• この周辺は小さいお子さんがいるファミリー層が多いです。そしてシティテラス金町の敷地内に新しく保育園ができますし、徒歩10分圏内にも4～5つの保育園があります。葛飾区はいわゆる保活をしなくても余裕で入れます。入りやすさは23区内のベスト3に入っていたはず。目の前に巨大公園があるので、小さなお子さんがいたり、ペットを飼っている家庭はベストな環境でしょうね。
• 保育園も１歳児は両親フルタイムだけではほぼ入れず、兄弟加点など加点がないと厳しいです。

【小学校・中学校】

• 学区は東金町小学校なんですかね？
  • 小学校の学区はいまは飯塚小の学区ですが、2021年度からは東金町小学校の学区になる予定です。 東金町小学校は校舎建て替え中で、2021年度から新校舎での授業です。このマンションの入居予定は2021年9月頃ですので、2022年以降に小学校に入られるお子さんがいる家庭であれば、ちょうど新校舎で授業が受けられますね。 なお、東金町小学校の建て替え工事が終わるまでは、このマンションからは４番目か５番目に遠い飯塚小学校までいかなくてはなりません。 ただ、葛飾区は学校選択制をとっていますので、近隣の小学校（金町小、原田小、東金町小、末広小）に空きがあれば入学することが可能です。
• 飯塚小まで確かに１キロくらいあるけど、遠いという程では無いし（徒歩10〜15分くらいかな）東金町小までとそんなに変わらないような気がしますが。
• 23区とはいえ、教育水準は低いです。
  • 金町小は3割以上が中学受験しますし、学力テストで都内ベスト5に入る小学校も葛飾区にあります。教育環境は決して悪くはないです。
    • 金町で中学受験する子が多いのは、できれば地元の区立中学校に行かせたくないからだよ。荒れた子が多い学校や学力の低い子に合わせた学校に行かせたくないから。全体的に学力が高いから中学受験してるんじゃないよ。区立中学校に行く子でも比較的学力が安定していて落ち着いている学校を選択する人が多い。でもそういう学校は抽選だから、学区内の学校に通う子の方が多いけど。

【大学・その他】

• 東京理科大学葛飾キャンパス（約150m・徒歩2分）

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域　
• 金町の良い所としては再開発が盛んであり、こことシティタワー金町の新宿エリアは巨大な公園と東京理科大のキャンパスがあり、緑の多い開放的なランドスケープであること、いなげやとセリア、新たに作られる商業施設が近いこと、2025年には東京理科大薬学部も移転してさらに地域が活性化されること。そして、金町駅の南口には野村が2020年にプラウドタワー金町と商業施設をつくり、北口には2026年に三井と三菱がパークタワー金町とララテラスの大型商業施設をつくり、街全体が生まれ変わります。
• 金町の悪いところはJR駅が古く、駅構内を自転車が行き来している。駅前の歩道が狭く、ゴミゴミしている。スタバはあるが、オシャレな飲食店は皆無。ただ、駅前には東急ストア、イトーヨーカドー、マルエツがあり、シティテラス金町のそばにはいなげや、ちょっと歩けば西友、自転車使えば大型ショッピングモールのアリオ亀有に行けるので買い物は一切困らない。
• 周辺エリアはオーベル金町、シティタワー金町と連続供給されたこともあり、若いファミリー層が多いです。あと中国人も。ご年配の方が多い葛飾区の中ではちょっと違う雰囲気のあるエリアです。湾岸エリアに近いかもしれません。
• もれなく線路騒音が付いてくるのがネックですね。あとハザードマップの心配も。
• 電線も地中化されて歩道もかなり広い。
• ヨーカドー前から金町駅にかけての道が極端に狭い(三井のモールができたら解決される？)
• このマンションはぎりぎり駅までの距離が徒歩10分圏内ですが、今後のイトーヨーカドーの辺りの再開発でおそらく8分～9分に縮まるのでは。
  • ヨーカドーの再開発で大型商業施設ができると回遊性を高めるため線路側に歩道を設けるはずなので、駅徒歩7〜8分くらいまで短縮されるのはありえる話です。
• 総戸数610はかなり大規模なマンションですね。詳しい情報がまだみれないのでなんとも言えませんが、アクセス面がやや気になってしまうかもしれませんが、適度に駅から離れている分、閑静で過ごし易そうな環境だと思いました。
  • 「適度に駅から離れている」ので良いのならもっと他にも選択肢がある。それにここは駅からは離れているけど線路には近い。閑静と言えるかなぁ。窓の防音対策は必須なような気がするけど。むしろここは、シティタワーより駅に近く商業施設に近くて便利、がウリじゃないかな。
• 道が広くて電柱もない町並みはすっきりしていて住みやすそうです。 電柱がないだけでこれほど景観が良くなるんですね 道幅も広くてフラットですから小さなお子さんがいらっしゃる親御さんとしても安心できます。この辺りは子供の数も多そうですね。
• 目の前を電車が走っていますが、騒音の状況としてはどうなのでしょうか？さすがに目の前なのでそれなりの音は聞こえてしまいますかね？とても環境としては良いように思えましたが、強いて言うなら音について気になりました。
  • 線路は近いですが、川にかかる鉄橋からは離れているのでそこまで音は気にならないかもしれません。ちなみにシティタワー金町は防音効果が高いT2サッシを採用しているらしいです。
• ちかくに大きな公園があるのって思っているよりいいですよねー。若い頃は近くにお店がたくさんあった方が良いと考えることの方が多かったと思いますが、歳をとればとるほど周辺環境に適度な自然を求めてしまいます。
  • 確かに大きな公園があるのは良いと思います。 メリットとしては、犬を飼っている方は散歩コースとして使えたり、犬を思う存分遊ばせられる。 お子さんがいらっしゃる場合の遊ぶ場所が増えたり、運動能力が上がる等メリットはたくさんあると思います。 デメリットとしては夜間の公園周辺は暗くて人通りも少ないから治安面が気になるくらいでしょうか。 親としては何よりも子供が思いっきり遊べるというのは理想的ですね
• 中古のプラウドと迷います。毎朝、横断歩道の信号を待つ住友と、一回も信号渡らないで駅まで辿り着けるプラウドで通勤時間に差が出ますよね...。新築はいいなと思うけど。
  • わかります。しかもあの信号、矢印があるので、普通の信号よりも待ち時間が結構長いんですよ。信号待ちなんてほんの数分の足止めですが、朝はその数分が大きな差ですよね。
  • ここが竣工するときはプラウドシティは築11～12年くらいになりますね。多少の古さが許容できるならプラウドシティでも良いかもしれません。イトーヨーカドーが取り壊されると、いなげやが近いシティテラスが買い物面では便利になりますが、4年くらい我慢すれば三井のショッピングモールがイトーヨーカドーの跡地に出来ますからね。プラウドシティはそこに隣接するわけです。

周辺施設

【公園・自然】

• 葛飾にいじゅくみらい公園（約90m・徒歩2分）
• 葛飾にいじゅくみらい公園運動場（約300m・徒歩4分）
• 近くにある水元公園は94万平米と代々木公園や上野公園の約二倍の広さがあり、都内最大。かつ、目の前のにいじゅくみらい公園も7万平米と街中の公園の7～8倍の大きさ。
  • 水元公園に自転車で10分くらいでいけますね。行けば分かりますが、まるでヨーロッパの森林のような雰囲気を味わえます。
• 東京理科大学の隣、公園があるんですね。芝生広場が思ったよりも広そうでした。公園としては、テニスコートや図書館、科学教育センターがあり、外遊びだけでなくて雨の日や寒い日にも利用できそうに思いました。未来わくわく館が楽しそうです。
  • 子供達は理科大の公園大好きですよ。遊具はないですが、広いのでボールが使えますし、縄跳びもできます。芝生でころがったり、走り回ったり、小さな川をジャンプして渡ったり、草花を集めて花束を作ったり、かんむりを作ったり。雪が降った日は、雪だるまを作ったり。お弁当を作っていけば、半日以上遊べます。見通しがいいので、親も安心して連れていけます。

【その他施設】

• 金町地区センターがあります。ここは区民事務所と休日診療所が入ってます。
• イトーヨーカドーの近くに産婦人科、保育園、整形外科、小児科があります。

掲示板

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