パラドール太秦天神川 華苑＜KAON＞

2019年11月7日 (木) 14:35時点における版

物件概要

パラドール太秦天神川 華苑＜KAON＞　外観完成予想CG 1

altパラドール太秦天神川 華苑＜KAON＞　外観完成予想CG 2

• 所在地：京都府京都市右京区太秦安井馬塚町16番地
• 交通：

1. JR山陰本線（嵯峨野線）「花園」駅徒歩9分
2. 地下鉄東西線「太秦天神川」駅徒歩11分
3. 京福電気鉄道嵐山本線「嵐電天神川」駅徒歩14分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年1月中旬
• 売主：株式会社今井建設
• 施工：株式会社金山工務店
• 管理会社：株式会社今井建設

価格・コスト・販売時状況

• 中途半端ですね。 あと76平米、4LDK? 流石パラドールです。
• KAONって何なの？いらないなぁ
  • 周囲は古い空き家が点在し、街並みは華苑（KAON）と呼ぶには？
    • 住所にKAONって書くの恥ずかしい
      • そういえば、パラドール烏丸鞍馬口凛苑＜RION＞というのも あったね。今井建設はこういうキラキラネームみたいなのが 好きなのかな。
        • 華苑と書いてKAON（カオン）なんですね。京都っぽいのかなと思いました。いわゆる「艶やか」なイメージのマンションにしたかったのかなと。名前から、高齢者で定年退職した人のマンションかと思ったのですが、3LDKもあるので小さい子どもも住めそうでした。
          • とにかく中途半端。太秦天神川というには地下鉄太秦天神川駅からは結構距離があり、本当の駅近のマンションは他にいくつもあり、駅近の資産価値は低い。交通量も結構あり、周りの街並みは古い空き家もあり、華苑というには無理がありそう。
• 駅から距離ありますが駐車場や駐輪台数の割り当てが少ないですね。分譲マンションなのに共有部に自転車やベビーカー、便乗して私物等が置かれるような雰囲気のマンションになったらちょっと嫌かな。価格設定は完売したファミリー横のパラドールよりお値打ちになっていますか？
  • そもそも敷地の形状、面積に制約があり、部屋面積、駐車場、駐輪場に期待するのは無い物ねだり。周りも華やいだ雰囲気（華苑）には？、価格に期待するしかないのでは。
• 価格出ましたが凄く高いですね。。馬塚町でこれはかなり強気な設定。人件費資材高騰の影響もあるのでしょうがローレルコートが良心的に見えます。
  • 価格高すぎ。立地は太秦天神川というよりは、馬塚町なので、ビックリ。周辺環境も価格にはあっていないのでは。
    • この立地だと 適正価格帯はどれ位でしょうか？
• ここは太秦天神川ではなく、馬塚町ですね。 住所が馬塚町なのですから。 マンション前の道は狭く少しいけばライフはありますが 買い物など含めて便利な立地とはとても言い難いものがあります。 ここに決めたいと感じる決め手に欠けると思いました。
• かおんの由来は何なのでしょう…住所書くたびに嫌になりそう
  • 美しく、きらびやかな庭園といったところのようです。
    • 美しく、きらびやかな庭園というには、周囲には古い空き家もある街並みで、華苑のイメージは？かな。
• プラン数は割とあるようですが、若干どのプランも狭いように感じます。南向きの物件が多めではあるようですが、駅からも距離があるのでせめて駐車場は全戸分あるなどの魅力はあってもよいのかもしれないなと思いました。
• パラドール馬塚町が素直な名称では？太秦天神川は人気のエリアなので、付けたい気持ちはわかるが、地下鉄太秦天神川駅からは離れているし、また、ＪＲ花園駅からも離れているし。バス停が目の前なので、バスの便は良いとは思います。
  • 売れ筋のネーミングにしても、購入検討者は現場に行くし、行けば、ネーミングと場所の不一致はわかり、がっかりかな。とにかく、食いつかすこと。
• 面積がやたら狭いですね。 65平米3LDK・72平米4LDK… 立地が微妙、面積狭い、パラドールで 価格がそれなりなのでバランスが悪い
  • たしかにパラドールは狭いのに部屋数多くしようとして貧乏くさくなりますね。
    • 最近のマンションは狭い床面積のものばかり。市内中心部は子供のいる世帯用ではなく2人世帯用に変わりつつある。
      • 鋭いご指摘。たしかに中心部はお金のあるリタイア組かダブルインカムのディンクスが多くなりつつある感じ。子供が２人以上いる世帯は、教育費など考えると、居住費を低く抑えることができる郊外に行かざるを得なくなってますね。
• 駅から遠いですね。特徴がない、面積がやたら狭すぎる。かおん意味不明。ここの魅力は何ですかね？
• 駅から遠くても、その分価格が安ければ納得ですが価格も立地とは関係なく、けして安くはありません。
• 第一期は完売しているようです、現在は第二期販売中ということでいいのかな。入居予定は来年の1月ですからまだまだ先のようですね。第二期でどのくらいの戸数が残っているのでしょうか。
• 今井建設？金山工務店？？聞いたことないですが大丈夫なんでしょうか？地元の会社で長く営業されてるみたいですが。
• この立地で、この間取りで、この価格では、買う方は限られてくると思いますが。。他を見られてないのであれば他を見て判断された方がいいのでは？
  • パラドール自体は悪くありません。東洞院の中古物件も見に行ったことあるけれど、間取りはしっかりしてました。鞍馬口のパラドールもすぐに完売した記憶があります。立地さえ納得できれば、物件そのものには後悔しないと思います。
• 駅遠すぎるし、狭すぎですね。なのに価格は高い！
• ここを買う人は、あまり何もわからずに購入する方でしょうね。普通はこの会社でこの場所は手を出さない
  • しかしパラドールのようなローカルなブランドマンションを買うのは京都人くらいしかいないでしょう。まさに顧客を地元民に特化したマンションだと思うけれど。
• セカンドやリタイア層でなく、子育て世代の実需向けです。価格帯としては対象世代の購入限界ではないでしょうか。

交通

• 太秦天神川から烏丸御池は乗車8分ですね。御池から四条が2分で計10分（乗車）のようです。

構造・建物

パラドール太秦天神川 華苑＜KAON＞　エントランスアプローチ完成予想CG

• デザインのホームページに、デザインやランドプラン、フロアプラン、プライベートプランが書いてありました。デザインは外壁タイルやアプローチタイルを変えていて、超高級というわけではないですが、工夫している様子が伝わります。

共用施設

パラドール太秦天神川 華苑＜KAON＞　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場・・・機械式：16台、平面式：5台（うち車椅子対応・来客用1台、サービス駐車場1台を含む）、Agタイプ専用駐車場：1台（月額使用料／6,000円～12,000円）
• 自転車置場・・・スライド式：70台、平面式：4台、合計74台（月額使用料／200円～500円）
• ミニバイク置場・・・平面式：8台（月額使用料／1,000円）

設備・仕様

• 物件自体のレベルはトイレ見ればわかるけれど、ここはタンク隠しながら、キャビネット付システムトイレが標準らしいから（設備・仕様の写真見ると）、全体に中の上は確保されていますね。
  • タンクありでも隠してもらえればいいと思います。知人の家がこれなんですが、収納にもなって便利そうでした。
• デザインを見るとペラボーのようだが・・・
  • ペラボーだよ。一般にペラボーでなくなるのは5000万以上の物件。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：58.03m2～76.94m2
• AはAタイプとAgタイプがあるんですね。 現時点で見ることができる間取りを見たんですが、全てにリビング横、和室がついています。和室は、赤ちゃんがいるとハイハイしたり昼寝したりするのに重宝するみたいです。もしかすると全部の間取りに和室がついているでしょうか。
• 間取りは見られるのと見られないタイプがありますね。 70m2以下の間取りだと2人が標準世帯になるのではないでしょうか。 来客が泊まることがなければ3人でも暮らせるのか。 引き戸になっているので、デットスペースがないのはいいかも。 最近は開閉音もしなくなってきていますからね。
• メニュープランで基本タイプ以外の部屋にもできるのがいいですよね。トランクルームがついている住戸もありますし、間取りによってはテラスや専用庭、専用駐車場がついている部屋もあります。専用駐車場は、パパだけさっと出勤、帰宅ができるので便利なんじゃないかな。
• 60m2台で3LDK、70m2台で4LDK。かなり無理してますね。廊下の収納はカット。結局、1室を納戸にして物を詰め込まなくてはなりませんね。
  • 本当に狭いですね。収納や壁厚などを削って、居室面積を絞り出しているのかな？
• 子供がいるご家庭をプッシュしているというレスもありますが、個人的には間取りの広さは６５m2でファミリーで住むには手狭かなという感覚です。あと、バルコニーも凹凸があって狭くなっている点は残念。どちらかというとお子さんが一人世帯の家族もしくは夫婦二人暮らし程度の人数がちょうどいいのかな
• プランを見ると３ＬＤＫで70m2なかったり、４ＬＤＫで72m2。これはいくらなんでも狭すぎますし、子供のいる家庭向けではありません。
• 住む側としては、狭いと部屋に家具をおくと、移動はカニ歩きになり、圧迫感が大きく、つらいですね。価格的なメリットが見えないと、建築費に割安感のある、一戸建ての方が、良いかも。
• プランはかなり種類があるようですが、どちらかというとコンパクトな３LDKタイプが多いのかなと感じました。この広さだと、ファミリー世帯にとっては少し狭い？子供が少ない方が対象なのかな
• サービススペース面積というものが物件概要にあって？？？となりました 間取り図を見てみると、 共用通路側の部屋の窓の外側にあるスペースがサービススペースというようになっていました。 これってわざわざ面積として別枠で書いているということは、 何かものを普段は置いておいてもいいということなんですか？
  • 置けるなら置いてもいいけれど、エアコンの室外機置場のことです。狭くて人も立てません。
• 部屋は確かに狭すぎる…76平米の部屋を4LDKにするセンスよ
• ３ＬＤＫで７０m2ないプランは狭くて 家族で住むには厳しいかと思っていましたが、 ６０m2台の物件がいくつも売れています。 変な固定概念は持たないほうが良いのかもしれないです。

買い物・食事

育児・教育

• 子供がいる人向けみたいなところもあるのでしょうか。子育て環境というのをものすごくプッシュしているなと思いました。 文教地区であるということなのですが、 教育熱心な親御さんが多く集まっているという理解で良いんでしょうか？ そのほうが、公立の学校のレベルも高くなりますね
  • そんなん聞いたことないでぇ
    • 教育熱心は？で、普通かな。
• まだ公式サイトでは見られるようになっていませんが、子育て環境というタブがあります。 子育て環境、ということは 子供さんがおられる方に特におすすめの地域ということになるのですか？ 具体的に 子育て環境としてみた場合、このあたりはどうなのでしょうか。 全体的に落ち着いているエリアだから、 ゆっくり暮らせそうだなと思うのですが。
• けして、子育て環境が整っているとは言い難いですね。 子供が多い地域でもなく、便利な環境とも言えません。 ・・というのも、最寄り駅が3駅ともマンションから遠いですが 特別に物件価格が安いというわけでもありません。 周辺をよく見て選ぶ必要があるのかなと思いました。
  • ただの下町やしなー。特段子育て環境がええとも思わへん。
• 小学校は、そこそこ人気みたいですよ。まあ、元々地元の方が多いだけなのかもしれませんけど。文化の中心地というのは、完全に文化会館があるだけでしょうね。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、15m第2種高度地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域、埋蔵文化財地区（平安京）
• 地下鉄太秦天神駅、JR花園駅ともに、実際に歩くと、結構あり、雨の時など不便で、中途半端な立地ですね。馬塚町のバス停が前にあるのは、便利ですが、本数が少ないように思います。名称が、太秦天神川というよりは、馬塚町では。
• 中途半端な雰囲気ですね。地下鉄、JRから少し離れているので、ある意味、静かな環境ですが、敷地南側の広いバス通りは、南北方向の葛野大路と西大路通りからの車の東西方向への抜け道になっており、交通量が比較的多いようです。北側は狭い一方通行で、北側付近の南行がこの一方通行に集まり、南方向に出ていくので、狭いわりに交通量が比較的多いようです。周囲の交通量は比較的あるようです。
• ここの市バスは27系統のみ・・・
  • 目の前にある馬塚町のバス停は27系統のみで、四条烏丸行は２本/時間程度かな。
• 北側の狭い一方通行は小学校の通学路にもなっており、子供も車も結構にぎやかです。
• マンション前の太子道は狭くて車両も多いので、 洗濯物や部屋に入る空気なども考えると ライフが近い以外は、あまりここに住むことのメリットは少なそう。 それでこの価格帯は、なかなかの強気のような気がします。
• 駅からの距離が、微妙かな。車あれば、便利だと思いますが、駐車場が、半分以下やし、頼みのつなの自転車も、一家に２台確保できない。駐輪場は、平均一家に1から2台の割り当てになりそう。その分!?お部屋の価格に期待してます。
  • 駅からの距離があるので、車の駐車場は、確保したいですね。駐輪場も、できれば、一家に２台分は欲しいところです。子育て世代には、車と自転車は、必需品ですよね。
• 車の出入り口が南側の広いバス通りなら便利で、時間もかかりませんが、北側の狭い一方通行だと、入庫するのに数十メートル先の狭い交差点から進入し、数十メートル戻り、一周するので、とても不便。その上、狭い一方通行で、自動車や自転車も多く、通学路で子供も多いので、最徐行で時間がかかり、外の駐車場を借りたほうが便利で時間もかからないのでは。
• マンション北側の道はもっと狭く、東行きの一方通行で、小学校の通学路、自転車や歩行者も多い生活道路で、静かな環境とは言い難いと思います。
• 現地を見てきましたが、昔ながらの古い町並みにポツンと建つ感じ。 JRや地下鉄、嵐電のどの駅へも遠いです。 また、JRは嵯峨野線の為、遅れることも多いので通勤にはどうでしょうか。 最高５０００万円台の物件がありますが、そこまでの値打ちがあるようには感じませんでした。
• 古い街並みに浮く感じで、周囲との調和は？　交通の便も悪い割には、価格が高いのでは。
• 確かに駅から遠い場所でも良い人には良いかも。でも、駅から遠い割には騒がしく、少し辺鄙な場所だし、面積当たりの価格は駅近価格だし。部屋面積が狭いので、総額では抑えられているので、予算価格だけで選ぶならありかも。でも、プレサンズやエスリードも近くにあるし、比べると・・
• 閑静な住宅街ではなく、小さな3階建て等が密集しているし、近接する、すぐ隣の地域は商業地だし。北側の道は狭く、歩行者、自転車、自動車が一緒になっているので、通行に注意しなくてはならないし。
• 目の前の太子道は、狭くても車両は多いので子供が小さいと危険です。
• 子育て環境のページを見ることができるようになっていたので、チェックしてみました。太秦安井エリア、右京区の子供生活、文化の中心地と書いてありました。 そうなんですか？？ 実は地元じゃないのでわからない点が多々で。 細い道がありがちな太秦エリアでも、道が太く、小学校も近いので通いやすいかなと思うものの、子供を育てる「中心地」と言い切っちゃうのは言い過ぎのような気もしています。近くにスーパーのライフがあり、公園があるのはいいなと思っています。あとは値引き交渉にどれだけ応じてくれるかです。
• 子育て中のファミリーが物件を探すときの第一条件は やはり子育て環境が整っている立地。 ここはそんな条件がそろっているのかなとホームページからは感じましたが 実際の現地はそうでもありません。 確かに静かかもしれませんが、緑が多いわけでもなく公園も広くありません。 交通アクセスも良くないので、高額を出して選ぶには決め手に欠けていると感じました。
• この立地は子育て環境云々と書かれていますがそんなに整っているとは思いません。周辺の道も狭く、ここを選ぶメリットがこれといってなく価格帯とは合っていないと感じました。
• ここも5階建で45戸です。安くない土地で、高層化できませんので、マンションとしての価格は高くなります。京都市は長い歴史で寺社、名所名跡、商店、住宅が混在しており、マンション建設に適した土地が元々少ない。その上に昨今のホテル建設ラッシュです。ますます、マンションは供給されなくなっています。
• 周辺は昔ながらの住宅街という感じで 住みやすい街なのですが、ここは道沿いですしマンションの入口も狭いイメージ。 交通アクセスや買い物も便利かと言われるとどうなんだろうかと。 価格は高くないですが、トータルで考えると悩む点が多いかもしれないです。

周辺施設

その他

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