ローレルタワー心斎橋

2019年5月16日 (木) 11:16時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市中央区西心斎橋一丁目15番2（地番）
• 交通：

1. 大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩3分
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「心斎橋」駅 徒歩3分
3. 大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩3分

• 総戸数：140戸（非分譲住戸4戸含む）
• 構造、建物階数：地上29階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月
• 売主：近鉄不動産株式会社/大栄不動産株式会社
• 設計・監理：株式会社IAO竹田設計
• 施工：株式会社鴻池組
• 管理：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 土地の仕入れ値や、現状のゼネコンの値段から予想すると平均坪単価330万円くらいかな。
• セカンド、投資用として購入される方が結構いそう。
• ここに住みたい人は法人代表とかが多くて、家賃は高くても払えるけど ポンと買えるほどの日本人富裕層はあんまりいない感じ。
• 完成予想CGを見ると南側エントランス、北側タワーパーキング入口と推測されます。店舗は入らず4階から上が住居階のように見えますね。戸数から考えると豪華な共用部サービスがつくのかどうか微妙なところですね。
• こちらは非分譲住戸が4戸ですが、1階に何かテナントが入るんですか？立地がいいので何か商業施設が入ってもいいように思いますが、 今の段階で何か情報が出ておりませんか？
  • 総戸数に関して訂正がありまして、 (変更前)総戸数/140戸(非分譲住戸4戸含む) (変更後)総戸数/140戸 というようになっておりました。 非分譲住戸がなくなっているということになってきていますね。
• 毎日心斎橋へ行くような人、例えば大丸やホテル日航の社員であれば至便な立地といえそうですが。ただしそのあたりの給与水準でここのファミリータイプを購入できるかどうかが問題ですが。近隣にめぼしい公園や塾の教室もなさそうなので、健全な子育てを志向するファミリー層にとって、またとない立地というわけでもなさそうですね。
  • 相続税対策の購入にはまぁ適しているような気もします。 華やかな立地ですから、長期的にはそれなりに良いかも。
• 間取り見ても実際居住する人の大半は水商売従事者で賃貸だろうね。ちょっと 雑然とするだろうね。でも賃貸にすればすぐ客はつくという意味においては流動性や資産価値は高いとも言える
• 免震構造タワーということで、誰もが注目している気がします。おしゃれなイマドキな外観もいいなと思いました。心斎橋駅がすぐそこなので、マンション価格は相当なものになるでしょうか。プランが１〜３ＬＤＫまであるので、住民層は幅広そうだなと思いました。
• 気になっている物件の一つになります。清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。
• お値段は300半ばだね。 この立地では坪300超えたらリセールは絶対赤字。 賃料も梅田も心斎橋も1ldkで20万は超えないから厳しいよ。 4%きるんじゃない。
• 坪単価どれくらいですか？
  • 坪370万だそうです。笑
• 第1期はいくら売れたのでしょうか。駅近かつ主要駅でどこまでいけるかの見本なので気になります。
• 第１期では何戸売り出しで何戸売れたのですか？
• 同じ2LDK、3LDKでも面積が違うので 部屋数が求めている人、広さを求めている人によって プランを選べるので、戸建て感覚でマイホームを選べる感じがします。 コンセルジュサービスなどの充実した内容も長く住んでいく上で便利だし スゴク良いなと思います。
• 今ってまだ事前案内という風に公式サイトではなっているのですが、 これって第2期分の事前案内会という認識でよろしいのかしら。まだ第1期しか販売していなかったんですね。 心斎橋ということなので、 賃貸用に持たれる方が多いのか、ターゲットなのかと思っていましたが ２LDK３LDKもあるということなので正直よくわからない部分もあります。 あまりファミリーって場所じゃないですよね？
• 最多販売価格は3,600万円台・5,300万円台のようですが、 販売価格帯が3,698万円～19,438万円とは流石タワーマンション。 立地の良さから考えると当然かもしれないです。 電気代なども軽減されるようなシステムになっていたり、 設備関係もしっかり考えられているなと感じました。
• ここは１DKとか１Kの割合って他の２LDK３LDKと比べてどれくらいあるのでしょうか。
• DMが何枚も届くので、まだ売れ残ってますね。森友さんのおかげで消費税も8パーセントに据え置かれそうですね。増税前の駆け込み需要も無さそうなので、もう少し様子見ます。
• 購入者のなかで外国投資家はどれくらいなのでしょうか
• 場所めちゃくちゃいいんだけど、広い部屋がないというのがネックだねえ。やっぱ100平米くらいほしいところ。
• そう言えば、もうそろそろ入居の時期なんですね。完売しなくて意外でした。でもまあ、さすがに残ってる部屋は間取りが悪過ぎ。

【投資】

• 投資対象としては、非常に長期的視点に立たない限り厳しいのではないか。 斜め前のマンションの募集家賃などから察するに、利回りは期待できない （ここに限らずどこも今は販売価格が高すぎ、一方で家賃はさっぱりなので、 おっしゃる通り、さらに円安進行すれば、利回り３％もない台北などの外国の富裕層の物件購入は見込めるかもしれない）。
• 将来極端な円安が見込めるなら外人向けに高く転売できるねここは民泊以外の賃貸収入目当ての投資購入はちょっと疑問。
• 大阪市内の分譲マンションの表面利回りは新築で5%前後なので純投資では割りに合いませんがそれでもリスク分散、節税、法人の金余りから需要は高いです。
  • 表面３％がバブルのシグナル。東京都心は限りなくそれに近くなり、価格も下降気味とか。大阪市内はまだ高騰中で、３％に向かって？どのあたりでピークアウトするのか分かりませんが、物件によっては既になかなか微妙な雰囲気も。
• 下層階の37平米は賃料よくてもせいぜい130000円でしょうか。2年以上先だから12万ぐらいに相場さがってるかも。そうすると3000万前半台じゃないとね。
• 賃料に関してはすぐ斜め前のサンメゾンを参考にすると良いでしょうね。
  • 平米3000円ぐらいですね。それをここにあてはめたら利回り2.8%で話になりませんよ。ここは実需限定でしょう。

【内覧会】

• 内覧会どうでしたか？なんか小刻みに座らされたり待たされたりで少しイライラしました。部屋は狭かったー
  • 部屋は思ったより狭かった。でも住み始めたら気にならなくなるのかなぁ。それにしてもインテリアの押し売り感が酷すぎる。あれじゃ購買意欲無くしますね。

交通

• 3線2駅が利用できて、心斎橋から徒歩3分の立地。

構造・建物

• 敷地面積 1,246.29m2(建築確認対象面積)※売買対象面積は1,246.69㎡
• 建築面積 615.36m2
• 建築延床面積 14,378.75m2
• このマンションって周りのビルは意外と低層ビルばかりですね。ただ予想以上に敷地が狭いね。

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• 外観デザインが、スタイリッシュでおしゃれなマンションだと思います。サービスバルコニーがあるのも、なかなか良いと思いました。

共用施設

• 駐車場 56台(タワーパーキング)
• 駐輪場 280台
• バイク置場 28台
• タワーパーキングは56台分ですか。 マンションコミュニティ内のタワーパーキングスレを読みましたら、4段の一番上で入出庫に4、5分かかるという投稿を見つけました。
• コンシェルジュサービスありましたね。

設備・仕様

• リビングはFIX窓じゃない

間取り

• 間取り1K～3LDK
• 専有面積 37.03m2～121.16m2
• バルコニー面積 5.35m2～13.86m2
• 間取りにお風呂のサイズが書いてありませんが、専有面積によって大きさが異なりますか？ 75m2台の間取りだとお風呂のサイズはどれくらいでしょう。
  • おふろは、70m2台の部屋は1418が一般的でしょう。1620は大体が90～100m2前後の部屋、120m2以上の部屋になると 1822になったりしますね。
    • 1418なら家族でも入れると思いますよ。70m2で1620だとちょっと広いですよね。浴槽が広い＝水の量も多くなるので、毎日のちょっとしたことですが、あまり広すぎるのもよくないですよ。それなりの広さがあればいいような気がします。
• Dの1DKはLDKじゃなくてDKなんですね。もうちょっと広い部屋がよかったかなと思いました。1418よりワンサイズ狭いお風呂ということもありえるのかもしれません。確認が必要そうです。
• Aタイプがここの場合はスタンダードなプランということになってくるのかな？ 広さの割には間取り効率は良さそうなので 居室もリビングも狭苦しくはないのかなぁという感じではあります。 トイレが玄関入ってすぐっていうのだけちょいとなぁとは思うところではあるけれど。 居室にサービスバルコニーがあるのは室外機を置くため？
  • 室外機を置くためでしょうね。LDの柱の出っ張りや洋室2の歪な形状のため、実際には使いにくい間取じゃないかと思います。
• シングル向けからファミリー向けまで様々な部屋タイプがありバラエティに富んでいますが、110m2以上はプレミアムですか？その110m2の部屋ですが、浴室入り口がリビング・ダイニングの中にあるのはどうでしょう。二人暮らしならともかく、家族が多いと想定されるこのタイプでは浴室は独立させて欲しかったと思います。
  • 廊下側にも洗面所への出入口があり、本来はそちらがメインでしょう。キッチン側の出入口は、炊事をしながら洗濯も、風呂の準備もしなければならない主婦の動線に対する配慮です。これがなければ家事が非常にやりにくい部屋になってしまいますね。おそらくどちらのドアも内側からカギがかけられるようになっているはずなので、娘さんがいるご家庭でも問題はないでしょう。
    • 家事動線を考えるのであれば、110m2のキッチンから洗面室への出入口はドアよりも引き戸の方が良かったかもしれません。 （洗濯機の音漏れ配慮なのかもですが） キッチン横にバルコニーに出る開口部があり、洗面室からバルコニーに最短距離で洗濯物を干すことができるのは良いですね。
• 間取り図を見ていて思ったんですが、どのプランも浴室のサイズが書かれていませんでした。他のものについてはサイズに触れられていたのですけれど、 敢えて浴室については書いていなかったのかな？ どのプランでも同じ広さなのか、それとも、プランによって、浴室の広さが異なってくるのか。 1Kの部屋であまりに広い風呂でも、一人暮らしだから正直困ってしまったりというのもありますよね。

買い物・食事

• アメ村至近、スーパー遠い

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・防火地域
• 周辺はガヤガヤしていそうですけど騒音はどの程度になってくるのか気になる所。そういった面では単身、DINKS向きになってくるのかなというのが個人的な感想です。
• 東側の駐車場ビルは商業施設に建替えにならないんでしょうか。ホテルはともかくとして、微妙なビルに囲まれすぎてる。
  • 東側の駐車場とは大丸の駐車場のことですか？それなら今年、補修工事が終わったところなので無くなりませんよ。そこは元々そごうの駐車場でした。
• 接道は南側と北側
  • 南北接道ですね。両方とも一方通行ですかね。
    • 北側西向き一方通行、南側東向き一方通行。
• 立地が立地だけに子育てしている家庭には向かないかもしれないです。
  • ここだと子供がいたとしても高校生とかある程度大きな子供って言う感じのご家庭がメインになってくるのではないでしょうか。基本的にはDINKS向けという印象を強く受けます。
• 5年前だったら最高の立地なんだがなー。今は何でも間でも梅田、キタの時代なんだよなー。ミナミはな・・・
• 私見ですが、ここがもし心斎橋直結であればこのくらいの価格水準でも納得する人もいると思いますが。実際には直結ではなく徒歩3分、アメ村のはずれという感じの立地なので。

周辺施設

その他

掲示板

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