ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス

2019年3月7日 (木) 17:45時点における版

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス　外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：千葉県市川市市川1丁目1018－1他7筆（地番）
• 交通：

1. JR総武本線「市川」駅徒歩4分
2. 京成本線「市川真間」駅徒歩5分

• 総戸数：109戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上18階・地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月下旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：髙松建設株式会社
• 管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

価格・コスト・販売時状況

• エクセレントとプラウドと比較する予定です。価格としては一番安くなりそうですが南側の日当たりが気になる所です
  • マンション群のど真ん中なので、高層階でないと日当たり(眺望)はかなり厳しいですね。価格次第ではありますが、まだ市川ステーシアの方が期待できる気がします。
• 地元民の感覚としては、立地はステーシア＞プラウド＞＞＞＞＞ルフォンかな。正確な価格はわからないので3つの比較はしづらいのですが、どこも数年前の20％アップくらいの印象です。
  • 立地もそうですが、眺望もその順番で間違いないかと…
• 公式サイトの上のカミングスーンが付いている ラシックプリュスって何だろうと思って調べてみました。 サンケイビルが女性のために始めた商品企画プロジェクトだそうです。 簡単にまとめると女性目線で女性のために 家事や育児をしやすいマンションを考えるってことらしいです。 他にも似たような企画がありますね。
  • 女性目線なら、もっと入りやすい保育園とか幼稚園が近くにある所に建てればいいのに。笑
• デザインのページがまだ公開されてませんが、完成予想図を見た感じではきれいだなと思いました。窓のデザインが独特ですね。外壁はブルー系なんでしょうか。 カミングスーンになっているラシックプリュスって何？と思って検索してみたら、女性目線の住空間・設備仕様ということでした。
• 10階建てのタワーと7階建てのレジデンスの２棟になるようです。 通りに面したところがタワー。奥側がレジデンス。 つまり14階、13階、11階の３つのマンションに囲まれているのが7階建てのレジデンス。 １年通して１度も太陽の光が全く入らない構造になってるよう。 ただしタワーの高層階は眺望も良いし、太陽の光も十分あるかな。
• タワーとレジデンスは別棟ということになるのかな、デザインが公開されてないのでいまひとつイメージがつかめないのですが。 タワーであってレジデンスでもありますよってことでしょうか？ 眺望が望めないなら低層、中層は価格が期待できるってことにもなるのかな？ 駅近なのに広めの間取りとなると、高くなってしまいそうだけど。
  • タワマン上層階の北向きの部屋のように視界が開けていれば反射光が入ってきて明るいですが、周囲が囲まれていて1日中まともに日光が差し込まないとなれば、鬱になりやすかったり身体的な病気にもなりやすいと聞きます。
• 最寄り駅まではとても近いため 交通アクセスを優先に考えている人にはおすすめ物件だと思いました。
• 低層は70平米4000万〜、間取りを含め条件の揃った部屋は7000万〜。内装、設備は高級感のある印象です。駅近ですし、高層階なら陽もあたります。
  • 少しですがホームページで設備仕様が出てきましたね。確かに高級感出してますね。
• ルフォンはあくまで高級ブランドですし、条件のよい部屋はプラウドともさほど価格は変わりません。プラウドもすでに8割は成約済みとのことで、やはり市川は多少値が張っても上質なものを求める方が多い印象です。こちらのマンションもそうしたニーズにマッチしているんではないでしょうか
• ルフォンはサンケイビルの単一マンションブランドだから高級から普及タイプまで千差万別、プラウドやパークハウスと同じ。 ただこれらの大手と同等のクオリティというイメージは自分にはある。確かサンケイビルは自前の営業を持ってなくて、基本財閥系など大手が販売代理になってるはず（ここも三井でしょ）。 高級ってのはあんまり好きではないが、上質というのは大事だよね。住み心地というか。
• ここは 日差しが本当にない。現地みれば一発。 タワー棟の10階以上しか価値ないだろうが価格設定が強気すぎる。
• 消費税2%分も最終的には控除で戻ってきます。焦って今の価格で買うよりは、値下げ&特典が付くのを待って日当たりの悪い部屋を買う方が、はるかにお得だと思いますが。 急いでこの物件買う意味が分かりません。出来上がりも来年ですしね。
  • 永住するなら、ですよね。全員に当てはまる話ではないと思います。 10年以内に売る、貸すの判断するかもしれないなら控除延長分よりも2%安い方がお得だと思います。
• タワーとレジデンス、分けて販売するわけではないようですね。 物件概要では一緒になっているみたいで。 タワーが好きな人、落ち着きのあるレジデンスが好きな人、それぞれに選択肢があって、こういう構造も良いかもなと思います。 価格主体で選ぶ場合はどうなるのでしょうね、どちらの棟も低層階ならば価格も低いと考えて良いでしょうか？ プランはどちらの棟のものなのか明記されていないようで、ちょっとわかりにくいです。

交通

• アクセス面は2駅2路線で徒歩4～5分は良いですね。

構造・建物

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG

• 上の階の生活音（足音など）については、デベロッパーではなく施工会社で決まります。せっかく大金を叩いて買った念願の新居で、毎日足音に悩まされてノイローゼになったりしたら台無しなので、施工会社の過去の実績（口コミ）は要チェックです。
  • 足音って、集合住宅ならある程度仕方のないことだと思ってましたが、施工会社によって違いがあるとは知らなかったです。参考にさせていただきたいと思います。
• 天井高2300の賃貸住んでましたが、別に何とも思わなかったですね。 その後の分譲ではLED埋込でしたが、天井高が高いとどうしても暗くなるために他のライトが必要になります。

【眺望・日照】

• 大方の予想どおり、眺望と日当たりの恩恵を充分に受けられるのはタワーの上の方だけなんですね。
• 中層、下層の日当たりは全く期待できませんね。

共用施設

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：34台（月額使用料:19,500円～24,000円）
• 駐輪場：218台（月額使用料:100円～250円）
• ミニバイク置場：2台（月額使用料：2,000円）
• 駐輪場がアホかって言うぐらい遠い… 南側の敷地スルーして、タワーとレジデンス繋いでる中庭から通ってスロープぐるっと周って駐輪場だもんなぁ。これ、メインのエントランスから入ってポストとか宅配ボックスが無かったら面倒すぎるぞ。 地下駐車場ってのが心配だけどハザードマップ上は何もないから大丈夫か… 駐車場の横から入る道(スロープかな？)の方にポストだったら面倒くさいの極み。
• 地下駐車場は全て機械式でした。平置き無しです。 これだけの台数全て機械式機になると10年で維持費、メンテナンス費用だけで相当な費用負担になると思いますので、購入の際の確認は必須かと思います。
• 立体駐車場の重量制限は全て1800㌔以下みたいですね。中型ミニバンならギリギリ止められるようです、高級車の類いは100%使用不可と考えた方が良いでしょう。 また、近くに月極駐車場はほとんど有りません。

設備・仕様

• 室内設備はマンションの場合、どこもそれほど大差ないかと感じています。ディスポーザ―は壊れた場合、排水はどうなってしまうのでしょう。結構、流してはダメなものが多いので神経遣いそう。
  • パッと見、室内設備は大差ないんでしょうけど、大切なのは管理、つまりアフターサービスです。売ったら売りっぱなしで、引き渡し後の事は事実上一切の責任を持たないってところもありますからねぇ。
    • 仕様のページを見ました。食器洗い乾燥機やガラストップコンロは他のマンションでもあるかなと思います。ミストサウナ、ディスポーザ、手洗い器付キャビネットは他にはなくて差別化できそうでした。
• 収納スペースやキッチンなど女性の意見を取り入れた水回りの設備が とても魅力的なマンションです。 洗面所も収納しやすく、モノトーンな仕上がりはかなり高ポイント。
• 設備内容を見るとキッチンにはディスポーザーがついていて 収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそう。 バスルームの保温浴槽は時間差で帰宅しても温かいお湯がキープできそうです。 ミストサウナもついていて女性にはうれしい設備が整っています。 上階に住めば眺望も望めていいなと思いました。
• ほんと、設備仕様が充実してるなと思います。 なにげにトイレの手洗い器付キャビネットがいいなと思いました。 今は当たり前となってる食洗機も、付いてないとこもあるそうなので。 ミストサウナはどうかなあ、使う人と使わない人がいそうに思います。 手入れとかしなくていいのかな。 湿気は浴室暖房乾燥機で除去しないといけないと思うんで、付いてますよね？ ワイドスパンていうのか、開放的なプランが多いなと思います。
• 設備内容を見るとキッチンにはディスポーザーがついていて 収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそう。 バスルームのミストシャワーはお肌にすごく良さそうです。 これだけの設備だとかなりの価格帯になるかも。
• ディスポーザー有りの友人は築10年後の修繕計画でディスポーザーによる改修費用が高く、追加費用負担を求められたとのこと。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：55.14 m2 ～87.02 ｍ2
• 間取りのDタイプは素敵だなと思います。南側の眺望次第かもしれないけれど、どの部屋の窓も南側ですごく明るそうです。
  • 西側以外は建物に囲まれているのと、南側の建物に近接するので、高層階しか眺望は利かないと思いますよ。
• Ⅾタイプはバルコニーに囲まれるようになっていて開放感たっぷりな感じがします。

買い物・食事

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 市川一丁目は保育園事情が厳しいようですが（市の公式HPでも厳しさが伝わってきます）、お子様がいて引っ越してくる方はどのような計画なのでしょうか？やはり来年度以降に新設される保育園への申し込みが現実的な路線ですかね。。。
  • 幼稚園へ通わせるつもりの方、小学校入学直前の方、などではないでしょうか。保育園は厳しいと思います。
• 保育園も厳しく、幼稚園は近くないけど三愛と共立の二園しかないですよ。
  • 自然幼稚園が徒歩数分です。
• 近隣の幼稚園の評判や定員はどうなのでしょうか？倍率が高すぎて入るのが大変、評判が悪くて閑散としている、どちらも嫌です（笑）同じエリアにほぼ同時に3つ4つマンションが出来るわけですから、今は定員に余裕があっても数年後には保育園のように「待機児童」が出てくる可能性もあるでしょうか。
  • 待機児童は一気に増えるでしょうね。 市川市の場合、0歳4月入園が大チャンスで、その後は1歳4月入園がチャンスですが、まずは引渡し(住民登録)が早い市川ステーシアの方々が有利です。 残った枠をプラウドとルフォンで奪い合いという形でしょうね。 市川市の公式ホームページに待機人数が載っていますので参照してみてください。
    • わあ、たいへんだ。マンションと同時に幼稚園や保育園も増えると良いのに。そんな予定はないのでしょうか。
• 小学校は大丈夫なんでしょうか？徒歩5分で近くて良いなと思いますけど。中学校はちょっと遠い。自転車通学OKですか？けっこう街なかのようですけど、子育て環境としてはどうなんでしょう？
  • 市川市は基本、子育て世帯に冷たいですよね。保育園の待機児童問題への取り組み姿勢しかり。子連れ家族は冷遇するぞというメッセージが伝わってきます。 他方、認可外保育園や延長保育のある私立幼稚園、民間学童など、民間企業の努力によって何とか子どもと暮らせる街になっている印象です。 行政側は、例えば「総面積○平米以上の新築マンションは必ず建物内に保育園スペースを設置しなければならない」などの条例をいくらでも作れるはずなのですが…。子どもを大切にしない自治体は何かと住みごこちが悪いですね。 ちなみに我が家はそんな市川市に失望して他所へ引っ越しました。結果的とても満足しています。
    • 大規模マンションに設置する動きは少し出てきているものの、結局は点数で優先度の高い人から入れるのでマンション住民優先にならないんですよね。市の税金で補助金を出しているだけに、マンション住民優先は難しいのでしょう。ガチで保育園運営費用とか保育料(補助無し)とかを管理組合持ちにしたらマンション住民専用保育園になるのでしょうけど、そしたら管理費バカ高くなるし、子無しのマンション住民からは不満が出るでしょうね。

【小学校・中学校】

• マンションから小学校は徒歩圏内ですが、中学校は徒歩25分と非常に遠い。 ファミリー向けのマンションだと思いますが、 子育て世帯にとっては購入に迷う材料の一つになるかもしれません。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 南向きになるのだろけれど地図を見ても南側がどんなふうになっているのかわからないので、眺望や日当たりがどうなのか想像がつきません。地図だと小さな建物がひとつあるだけになっているけれど、実際はどうなのか。
  • グーグルマップ見るとよくわかりますよ。HPの地図は建物が無いように見せてますけど実際は南側は10階建てがありますし東側は13～14階建て。このご時世、簡略地図で誤魔化すなんてふざけた会社ですね
• 市川駅近く(というかどこの駅近マンションも同様)であればどこのマンションも大差ないでしょう。窓を開ければ電車や道路の音を拾うし、締めておけば最近のマンションなら特に気にならないレベル。夏冬はエアコン必須ですから結局9ヶ月以上は窓締めてますし、音以上に立地のメリットはあるかと。
• 現地見て来ました。西側以外はマンションに囲まれ眺望、日当たりは最悪、これでは風も抜けません。市川駅まで千街道を渡るのに信号待ち最長3分。正直なところ微妙ですね。検討されている方は早めの現地確認をお勧めします。
  • 信号待ち3分はきついですね。今の季節だったら、3分も路上で立ち止まっていたら汗がダラダラで着替えたくなるレベルです。
    • 14号の信号は渡るまで3分も待ちませんよ。信号待ちを入れてもマンションから駅まで徒歩3分です。
• 駅から近い点はいいと思いました。信号待ちは車がある以上仕方がないですね。2駅使えるので便利かなと感じました。
• 現地に行って来ました。市川駅から14号まで徒歩1分、信号待ち1分、さらに徒歩1分で到着。南側の建物との間がどのくらい空くのかにより日当たりが決まってくるので、確認必須ですね。パッと見、10階以上のほうが良さそう。

周辺施設

その他

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