パークホームズ浅草寿

2019年5月24日 (金) 18:45時点における版

パークホームズ浅草寿 外観

物件概要

• 所在地：東京都台東区寿二丁目11番6（地番）、東京都台東区寿二丁目3番3（住居表示）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩3分
2. 都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
3. 都営浅草線 「浅草」駅 徒歩8分
4. つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩9分

• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権の準共有、借地権の種類 : 一般定期借地権（地上権）　存続期間 : 2013年9月1日から2075年8月31日まで約62年。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。　借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし貸主への事前の通知が必要です。　賃料（地代） : 未定※契約時に定められた時期毎に更新有り　解体準備積立金 : 未定　解体準備積立基金（引渡時一括払い） : 未定　当該借地権の登記の可否 : 可※賃料（地代）は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。）
• 完成時期：2017年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：川口土木建築工業
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス

価格・コスト・販売時状況

• 定借だし、隣のビルにはいまだに建設反対の横断幕があるし、せめて3LDKで4000万円台でないと。
• 投資向けにしては広い間取りが多いね これだけ揉めてるとこに永住したい人がいるとは思えないけど私は価格次第で2Lを投資向けで検討予定 びっくり安値で出てくる可能性もゼロではなく
• 田原町駅がすごい近いので、通勤の場所は、いいと思う。 外食も近くにいろいろ店があるのでいいと思う。 食料品等の買い物が、極近のスーパーがないので、 マイナスポイント。 知り合いが止まりに来た時、APAホテルに案内できますね。 ただ、一部の近隣は注意した方がよさそう。 反対運動見ればわかるけど。
• ここは竣工済みで新築扱いではないんですよね。工事中に人骨１００体?近隣反対運動、定期借地権とマイナス要素満載でこの価格は高過ぎる。
• 平均で坪320くらいか。絶妙な値付けと評価。定借や反対運動って投資目的の人は全く気にしないし、実需向けの3LDKは低層は280くらいからありそう
• 価格ですが、定期借地権ではない場合、この辺りは坪300～400万位でしょうか？あまり事例がないので、相場がつかめません。 所有権価格-定期借地権-竣工済一年で今の予定価格で妥当なのかな。感覚的には今出てる価格からマイナス1割位が妥当ではないかと思いました。
• 販売価格4500万台～になってますね。 200万下げた？
  • 最初は、5100万円〜だから600万円値下げですね。

• 昨日現地内覧しました。対応もしっかりしていていました。ちゃんと裁判の説明や近隣とのことも不動産会社側から説明してくれました竣工して一年寝かしたのは裁判の為だったみたいですね納得し、購入することに決めました。 部屋はやはりDタイプがいいですねこれから買う人はもう2部屋しか余っていないみたいのでDタイプ希望の方は競争激化ですね 銀座線が最寄で徒歩三分最高の立地ですし文句なしで買いですね
• 一期は即日完売 2期は金額変えずにモデルルームと事務所として使っている住戸以外販売ですよ
• 数年前に、浅草地区にマンション買って越してきました。 その時にこちらのマンションも建設中で、タイミングで検討しなかったんですが、立地が良かったので、記憶に残ってました。 浅草は、住んでみると、なかなか住みやすいです。昼間は賑わっていますが、夜は早いです。古くからある住宅地という感じです。観光地だからか、家や店も新陳代謝しますしね。下町ですが、陰気さは感じません。 土地から、古い人骨がたくさん出てきたと（笑）。3000円くらいで売ってる、東京都の古い地図を見てみるといいです。浅草は昔は寺と神社しかなかったんです。当然、墓もかなりあったでしょう。浅草に住むってそういう事です。今更何言ってんだという感じですね。 お住まいになられる方々が、いい暮らしができますように。
• 閑静な住宅街の中での暮らしって本当に憧れますよね。 東京のメインエリアへのアクセスも容易にできて、何も不便がないと思いましたね。 素朴な疑問ですが、隅田川花火大会の時には自宅からでも花火鑑賞ってできるのでしょうか？
• ディスポーザーが無いのは残念だけど。ここの売りは、都心に近いところじゃないかな。近隣の住環境的には、万人受けするわけではないけれども、コアな都心マニアは一定数居ると思う。
• 管理費修繕積立金以外に地代と解体準備金をあわせると毎月約4万円かかるんですね
  • 管理費、修繕積立金、地代、解体準備金の4項目で３万５千円前後だったと思います。 他のマンションでは管理費、修繕積立金の２項目だけで３万近くするマンションもありました。 トータルは高くなっていますが、地代、解体準備金合わせてもその程度であれば割安なのでは？
  • 物件概要みると71平米で約4万だね。
  • 物件概要を見ると55平米で30610円ですね。

【定期借地権問題】

• 定借の物件って、20年ぐらい経過したら所有権物件と売りやすさが雲泥の差になるんだろうね。
  • 定借って、ローンの借り換えがほとんど難しいんですよね。 定借の物件はほとんど、扱っていない金融機関が多い
• 定借物件は自分が住まなくなった時に売却じゃなくて賃貸で利回るかどうか（ローン返済額を上回るキャッシュフローが得られるか）で試算されると良いと思います。。自分も本物件は立地と間取りいいと思うので貸すには苦労しないでしょうね。
  • じゃあこの物件は将来リセールしたい人には不向きということですかね。自分は新たに他の物件を購入するにしても、定借物件のローンを持ってることが新たな物件のローンを組むときに不利に働きそうな気もしますが。
  • 本物件ですと所有権価格の85%くらいの設定でしょうか。以前のマーケットは70〜80%程度でしたが、最近は所有権物件との価格差が少なくなってるので定借物件のリセールバリューはここに限らず下がってる気がします。ローンのことは詳しくないですが、ダブルローンは組めないんですかね？本物件のローンは売却資金で一括返済ではなく、賃貸のキャッシュフローで返し続けるとか。
• 定期借地権にしては残存期間が短いね、 70年くらいないと万が一売却の際に値段つきませんよ。
  • このマンションは、残り57年ですね。
• このエリアでこの価格は安い。 投資で買う人いそう。
• 定借としてお得感ないって今のこのエリアのマンションの相場を理解した上でおっしゃってますか？ 例えば浅草橋の新築が、70平米なくても6000後半〜7000中盤とかで普通に売られてること考えたら、65平米で5000前半〜中盤くらいは普通に妥当な金額だと思うけど
  • 同意見です。地価公示や国税庁の路線価等を見てみましたが、おおむね妥当な感じはします。

この数年上がっています。 まだ未確認ですが、固定資産税の基準となる都税事務所での路線価も確認してみようかと思っています。 無論、定借物件で関係ないと思われがちですが、地点評価が細かいことを考慮すると参考になるかもしれません。当然、調査時期に時間差があるので、一概に一律的に判断は、できません

• • 補足説明すると土地の固定資産税の基準となる路線価は、4月以降に昨年のデータが、開示されます。現状では、おととしのデータになります。定期借地権付き区分所有マンションは、売りたいときに購入したい人が、住宅ローンが、組みにくい。という考え方と金融機関さんによって対応が分かれている。ことが要因のようです。
  • ただし、自己の居住用として考えると家族構成の変化などで手狭になった等で買い替えたいという部分では、他の方の意見もあるでしょう。考え方しだいですが、築25年から30年位になってくると所有権マンションでも建て替えか、修繕かという漠然とした不安を、考え始めます。 しかしながら、現実的には、先送りしてしまうというのが、実態かと考えられるケース

もありえます。そのような点を考慮すると、解体準備金等が、事前に準備されている意味では、 定借もまんざらではないとも考えます。

• • 通勤用で割り切って将来、親御さんを面倒みたりしなければならないなど 実家等に戻らざるを得ないなど諸事情あるでしょうから、できる限り将来を見据えての検討が望ましいと思います。 あくまで私見です。ただし、建物は有限だということもしっかり考えておきましょう。
• MRでここは定借だけど20年後に売主が借地人に所有権を売ると確約しているからいずれ所有権になるといわれました。 けっこう、お得ですよね！
  • 本当ですか‼︎ 三井さんが言ったんですか？
  • 冷静に考えましょう。 20年後の買い取り価格次第でしょうね。 その場合、評価によりますが、土地の不動産取得税が、かかる可能性はあります。 ただし、区分所有法による総戸数割（正確には、面積割り）になりますので 軽微ではあるもののある程度は、考えておきましょう。
  • もちろん価格はまだ未定だけれどもいずれ買い取れるから資産価値も維持できるのがこの物件の売りだとおっしゃってましたよ。
  • 先週係の方に聞いてみましたがそのような話はないと言ってましたよ？
• 自営業や水商売の人向けの賃貸マンションとしては最適かも。水商売の人は住宅ローン組むの難しそうですから、 購入してそうした人達に賃貸に出す、って意味ならあながち的外れとも言えないですよ。 相応の家賃が取れなければ投資としては成立しづらいので、 購入価格と家賃相場の兼ね合いでしょうけど。 ただ、投資の出口戦略的にも定借はネックですが。
  • 良い視点をしていると思います。 所有の目線で考えるから、批判ばかりが出るのだと思います。 目線があっている人が買うのだと思います。あとは、実践、証明のみです。 殆どの人は回避傾向にあります。想像力です。定借中々楽しそうですよ。立地は大事ですから

交通

• 日本橋のコレドもチャリで10分強、銀座もチャリで15分程度でつきます。

【バス】

• バスも本数が多いのですし、めぐりんという、ちっさなバスがなかなか便利で、よく使ってます。

【電車】

• 近所に住んでますが、銀座線田原町駅が近いのと、銀座線、大江戸線、浅草線、つくばエクスプレスの４線つかえるので、交通はとても便利です。
• 銀座線の田原町駅まで徒歩3分は本当に魅力的であると思います。 通勤や通学の際にスムーズに移動ができるにこしたことはないですね。 気になるのは、通勤や通学の際にどれぐらい混雑するかについてです。
  • 銀座線は上野から混むので、最寄り田原町駅ならラッシュ時でもほぼ座れるでしょう。あと、ホームが浅いので便利です。
• マンション裏口からだと、田原町の工事中の1番出入口が完成すれば徒歩2分程度。 https://www.tokyometro.jp/ginza/topics/20180815_182.html 目的が合えば、最高の立地。

構造・建物

パークホームズ浅草寿　エントランス

パークホームズ浅草寿　エントランスホール

共用施設

• ホームページに『管理組合結成後管理会社へ委託』と書いてあるのですが、どういう意味なのでしょうか？ 管理組合は入居者で結成するのだと思います。入居者で話し合って決めてね。という事なのでしょうか？
  • 建物がデベロッパーの一棟所有から区分所有になった時点でマンションになります（簡単に言えば一戸売れた段階）。マンションの共有部分を管理するために管理組合を作らなければなりません。つまり管理会社を選定委託するためには管理組合の組合員（区分所有者）の賛成が必要なわけです。通常はデベロッパーが管理会社を決めておき、総会で追認という形になると思います。そうしないと入居前に管理会社が決まっていないため、管理員が不在になります。まだ管理員はいないようなので、区分所有者の入居が終わり、第一回総会が行われないと管理会社は決まらないのでしょうね。マンションを購入してお住まいになるなら、区分所有法やマン管法を勉強してたほうがいいですよ。
  • 結局、入居者で決める。ということですよね？
  • 違います。入居者＝区分所有者ではないのです。賃貸に出した区分所有者は館外オーナーと呼ばれ、総会の議決権を持っています。住んでいなくても管理組合の組合員です。ですので館外オーナーが二割を超えると管理組合の運営が難しくなります。
  • 購入者が決まるということですね。 なぜ、三井が決めないのか気になります。地域住民と揉めたのかな？とか、考えてしまいます。
  • 管理組合が出来るまでの間、三井が管理費を負担することになるからだと思います。
  • 購入時に、管理組合が結成するまでは、ディべが指定する管理会社が管理を行うことを同意する文書にサインさせられます。 管理組合の結成は、この管理会社がお膳立てするので、

この管理会社が管理を行うという議案が出来上がります。 よほど、すごい人がいない限りは、ディべ指定の業者が管理を行います。 管理組合結成総会で、形式上のみ購入者が管理会社を決めることになります。

• • マンション管理は区分所有者自身の問題です。マンション管理会社にお金を払って委託すればよいのではなく、区分所有者が自ら行うものです。賃貸マンションに住む気軽さで、分譲マンションを購入するのは危険ですよ。

設備・仕様

間取り

買い物・食事

• コンビニ、飲食店、病院が近いのでなにかと便利ですが、スーパーが遠い（徒歩１０ぐらい）ので、宅配サービスを使ってます。
• ROXに西友がある限り、スーパーには困らないと思いますが。
• このあたりだとスーパーはどこになるんでしょう？商店街があるんでしょうか。つくばエクスプレス近くに西友があるのは確認しました。
  • 商店街で買い物するようなところはありません。 昔は、今のAPAホテルのところが赤札堂で、駅の途中でよれて便利だったのですが、なくなってしまいました。駅の途中によろうと思うと、1つ先の浅草迄いって、オオゼキ。つくばエクスプレスの西友・三平。新御徒町のライフなんでしょうけど。それだと、田原町駅から近いというメリットがないんだよね。
• 春日通りを越して三筋通りに24時間スーパーヤマザキがありますけど？
• ROXは最近すたれてますが、ドンキ出来たので便利な街ですよ！

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 教育機関に、隣にあることぶきクローバー保育園が入っていないのは笑える。 地元民か、現地見に行った人しか意味が分からないだろうが

周辺環境・治安

• ここ住民運動すごいですよね。三井不動産 寿 で検索すると、ちょっと引きます。しかも定借だし相当安くないと・・・。
• 近所に住んでます。地元なので是非検討したいのですが人骨が100体以上でてきたことは地元では周知の事実です。まあ、東京都内ならもっと都心に行けば戦争で無くなった方の遺体だってごろごろあったので気にはしませんが、それよりも場所柄やんちゃな方が多いのではと思います。それでも寿にすみ続けたいのですけどね。

【周辺環境】

• 交通環境が良く、近くにもたくさん商業施設があって便利な立地かもしれませんが、

物件の周辺の雰囲気はどうでしょうか？ こういう利便性が高いところだと、家出てすぐに騒がしい場合もあると思うので、その場の雰囲気的なものが気になりますね。

• • 南は細い路地で区切られた典型的な下町住宅街だよ。観光客はこの辺りまで来ないから騒がしくはない。 浅草に向かっていくと、浅草通りと国際通りの交通量が多いので静かな雰囲気ではない。寺と仏壇の店が多いけど浅草寺に近いからか儲かってそうなので陰気な感じはしない。春先から断続的に地元の御輿が始まって地域住民全参加ぐらいの賑わいがある。外食は観光地価格なのでバカ高い。 まさにイメージ通りの下町なので昔からの住民は住みやすいし愛着があるんでしょう。
• 夏にはお神輿のわっしょいわっしょい、冬には見回りのひのよーじん、が聞こえてくるとても暖かな街ですよ。
• 田原町は住むには本当にいいところだと思います。 私も以前、このあたりに住んでいたので、駅前の飲食店街が好きでした。 これぞ下町という漢字で懐かしくなる雰囲気が心地が良かったです。

【訴訟問題】

• 物件見に行って、あんな横断幕あったらドン引き。
• 今日物件前を通ったら新しい横断幕が増えてました。骸骨の写真のものです。
• 骸骨の写真の横断幕は、販売妨害に等しい感じですね。ブログの文章があまりに攻撃的で、購入には躊躇してしまいます。入居後の住民とは、どういうつきあいをされるお気持ちか、聞きたいです。浅草だけに、町内つきあいもあるでしょうし。
  • まず建物の周辺住民とは、良い関係にはなれないのは確かだと思います。
  • 横断幕のある建物の看板には、この物件の購入者を訴えると書いてありますよ
• ちなみに少し前にはこの横断幕も隣の建物の壁に吊られていました。ここまでいくと販売妨害になりそうですね。新住民側からはどのような罪状で告訴可能でしょうか。

• 近隣住民ですが、揉めている一番の原因はコレですからhttps://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/169062
  • ＞「ボーリング調査はしていないわけではありません。土地の前権利者から引き継いだデータを使用しました」 これって信用できるものなの？ 建築業界の現場を知らないけど、ちょっとどうかと思う。
  • 普通ですよ。むしろ土地取得の際に売主等の前所有者負担で調査するのはよくあります。検討者としては三井を信じるかどうかですが、売主に厳格な瑕疵担保責任が負わせられている住宅では法的なリスクは殆どありませんし、むしろ何か問題があれば直ちに三井は建て替え等対応していて、他のデベより補償はかなり厚いです。そもそも私には近隣住民のいちゃもんにしか見えませんね。 気になる方はモデルルームで聞いてみては？
• 裁判の結果をご存知の方いますか？
• 私は結局買いませんでしたが、営業さんに現地を案内されたときに近隣の年配の女性に出てけ！出てけ！と悪態をつかれた時は正直、無理と思いました。 いくら営業さんにああいう人は無視すればいいですよと言われても住むとなると。 三井は近隣の金目当ての反対住民にもっと強靭に対向すべきじゃないでしょうか。
• 見学記は、誰が書いたのか知らないけど、よく書かれているね。 トラブル（訴訟）の件もきちんと書かれていてわかりやすいです。 入居してからの近所づきあいのことは、本当に問題なのは、 約1軒だと思うので、そこだけ気を付ければいい。

【治安】

• 浅草って競馬とパチンコとおっちゃんと酒呑みの街なんですね。 すんごいディープなゾーンもあるとか？
  • パチンコするなら、上野の方がいいよ。 ディープな場所は、1.5kmくらい北の方

〇〇〇街もある。 更に北にいくと、タイムスリップしたような場所があるし。（最近は、超格安のホテルとして利用する人が多い地域） でも、ここはまともだと思う。 お寺好きならたまらない。

• • 旧日光街道は、江戸通りから雷門通って、〇〇〇街、〇谷と通るんだよね。 歴史を感じさせる。自転車あると歴史探検でいい場所。

周辺施設

【公共施設】

• アパホテルが近いということは民泊物件に向いているということです。管理組合ができる前に、民泊業者が買うと、民泊禁止の管理規約改正が難しくなりますね。
  • 台東区は、実質上　民泊禁止条例が、実施されていたと思いますよ。
  • 区の条例の参考記事 https://www.point-device.com/minpaku_taito.html
  • 民泊新法の施行に先立ち、区がトラブル防止の為の警告を出しています。 http://www.city.taito.lg.jp/smph/index/kurashi/jutaku/bunjo/2017082414...
  • 定期借地権付きのマンションだと、民泊する場合って又貸しになるから、 いずれにしても土地の所有権者さん次第なところが大きくなってくると思います。 あとは、マンションの管理組合で民泊の是非について キチンと決めておかないといけないとのこと。特に禁止にしたい場合には、その姿勢を見せないと行けないようです。
  • 勘違いしている人が多いですが、借地権と建物賃借権は別物なので、借地上の建物の賃貸借が直ちに民法上同意が必要とされる転貸に該当するわけではありませんよ。 もっとも、借地契約やその他の合意上、建物賃貸について地権者の同意が必要とされてる場合には民法の一般ルールとは別に当然地権者の同意は必要になりますが、それはケースバイケースです。

その他

掲示板

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