オープンレジデンシア代沢二丁目

2019年2月14日 (木) 17:09時点における版

オープンレジデンシア代沢二丁目 外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区代沢2丁目25番55（地番）
• 交通：

1. 京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩5分
2. 小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩10分
3. 京王井の頭線 「下北沢」駅 徒歩10分

• 総戸数：28戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年05月上旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：風越建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 戸数が２８戸とあまり多くないので、それをどう考えるか、になってくるのかしら。人数が多すぎても、何かを決めようとしたときに何も決まらないとかあるみたいですがこれくらいの人数だと管理組合の動きやすさはありそう。
• 値段がわからないと検討のしようがないですねー
• 下北沢が徒歩圏ですから、おしゃれな単身世帯の方に人気が出そう。投資用としても十分需要があるのかなと思います。
  • そろそろ価格帯でてくるね。単身が多いとの予測あるけど、周辺のディアナコート、パークハウスあたりはファミリー多いよ。33平米の間取りは賃貸として貸し出されそうだな。世田谷区は生産緑地解除で地価下がるかもと言われてるが代沢1から3丁目は駅からも近いし、そんなに大きな影響は無さそうだな。
• ここは昔から住んでる裕福な住民が多いから、地下室ワンルームなんて地域に受け入れられないんじゃないか。
  • 地下室ワンルーム？そもそも間取りプランにワンルームすらないでしょ
    • 1LDKだね。
• 説明会の日程が延期になりましたね。何かあったのでしょうか？
  • 説明会行ってきました。高いなぁ。やっぱり高い。
    • 高くても立地仕様が良ければいいんですけどね。オプレジは階高が低い！
      • 外廊下のくせに高いよね。やっぱり。良いのは立地だけだね。
        • 私も行ってきました。延期になったのはやはり近隣住民とのイザコザ。今はきちんと説明して解決したとのことです。
• 販売価格→やはり高かった…最上階角部屋(南向き・3LDK・69.54m)が9700万円台でした。もう1つの最上階角部屋は77.13mあるので、億超えかもしれませんね。購入に悩みます…
• 9000万円代で60平米代ですよ。代沢アドレス以外に魅力ありますか？この値段と広さが許容出来るなら恵比寿で中古マンション探した方がいいですよ。利便性考えたら代沢の非になりません。静かで落ち着いた環境ではないですがね。
• 一億近いお金払って外廊下よ？どうなの？
• ここのモデルルームを見に行こうか迷っています。先週、営業の方から「70平米が8000万円程度から、モデル見に来てください」と話がありましたが事実でしょうか？
  • 事前案内会に参加したものです。 その時、参考程度のものですが、販売価格表をもらいました。 2Fの角でないお部屋(3LDK・67.10平米)が、8500万円台でした。 70平米が8000万円程度だとすると、1Fのお部屋かもしれませんね。 営業の方は、1Fのお部屋について、前に建っている家と離れているので、陽当たりは問題ないようなことを言っていましたが、模型を見るだけでは実際のところはわかりませんでした。
    • 私のいただいた資料では4階（実質３階）69平米で9700万円台、67平米9000万円台、1階（実質地下1階）61平米7000万円台でした。南側でマンション側の窓から向かいの家の窓まで4〜5メートル。西川が一番隣と接近していて1メートルない（おそらく80くらい？）でした。
      • 1階と地下1階のメゾネットタイプで70平米7600万程度というのがありますね。北西のお部屋です。 今回の豪雨被害のようなことを見てしまうと、個人的には地下住戸というのは心配になってしまいますが、どうなんでしょうかね。 モデルルームはオープンハウスのマンション共通のもので、実際住むマンションの間取りとは全然違います。カスタムオーダーする段階になるまでは見てもあまり意味がないのかな、と思いました。
        • モデルルームは共通なんですね、なるほど。値段はやっぱりかなりバラつきありますね。確かに、地下住戸は少し抵抗あります。その分安いですけど。
• 物件自体が高いなぁ・・・ 一番広い部屋は１億３千超えか。 あとここ外廊下なのね。 オープンは良い場所に建ててもたまに外廊下あるのはなんでだろ。 土地形状的にそうしないと効率悪くなるってのもあるのかもしれないけど、 ガラス張り内廊下仕様とかにするとカッコいいのに。 これくらいの価格設定ならそれくらいやってもと思う。
  • マンションを外廊下にする理由はコスト面と法定床面積には算入しなくていいからって聞いた。
    • この物件は北側に外廊下を配置していますが目の前に大きな建物はないので通気性はいいかもしれませんね。法定床面積に参入しなくていいということは他の部分の床面積を拡げられるということなんですかね。
• 低層なので、戸数は少なくなってしまう。管理費や修繕費は当然高くなってしまう…けれど、全体的に住居としてみたときには、日当たりや風通しなどはとても良い条件はそろっているように感じました。駅も最寄り駅は徒歩5分。下北沢も10分くらいでいくことができるので、賃貸で出したとしても一定の人気はありそうなので、資産としてみたときにも良いだろうなと思いました。

交通

• 池ノ上駅までも近いですし、あとは下北沢駅もごくごく徒歩圏内というのが特長のマンションといえるのかなと思いました。複数路線、２駅使えるので便利です。
• 日常利用する駅としては「池ノ上」駅が便利そうです。徒歩5分の距離は近くて魅力的。良き先によっては、小田急小田原線・京王井の頭線利用も歩いて10分程度なので歩けなくはないかなという距離。複数路線利用可能という面はメリット
• 朝の井の頭線の混雑が少し気になるところですがどうなんでしょうか。

構造・建物

• ちょっとよくわからなかったのですが、地下一階は駐車場か何かですか？地上3階ともありますし、ややコンパクトなところなんですね。眺望はどうなんでしょう。
  • 4階建てですが1階の部屋が半地下なので、実質高さは3階建てのマンションです。第１種低層のエリアなのでそもそも高い建物が建てられないんですよね。

共用施設

オープンレジデンシア代沢二丁目 エントランス完成予想CG

• 駐車場：1台
  • 駐車場って２８戸中１台分のみ、なんですね。ゲスト用の駐車場もないみたいですから、業者さん用にも特に用意されていないという解釈でよろしいのでしょうか。マンションの駐車場って確かに附置義務ってあるのですが、内容自体は自治体によってかなり異なるようです。この辺りはどうなんでしょう。
    • このマンションの場合、あまり敷地も広くないので附置義務が義務付けている広さにかかるかどうかっていうのはあるのかなぁと思います。 ある程度の規模みたいな感じで曖昧にしか検索しても出てこなかったので もしかしたらこの程度の広さならば1台あればいいということなのかも。ただここだったら、駐車場よりも駐輪場の設置に力を入れているのは、正解だと思います
      • ここだとそこまで車がないと暮らせない地域、というわけではない。そこまでニーズはないかもしれませんが 家族に要介護者がいたりすると、車がないと厳しくもなりますよね。 この近隣自体、そこまで月極の駐車場も多い印象はないので、 どうしても車を止めたい場合で、敷地内が無理な場合は、 営業さんにどこか別に停められる場所があるかどうか聞いてみてもいいかもしれません。
• バイク置場：2台
• 駐輪場：26台
• 屋上の緑地について。世田谷区のみどりの条例で定められた緑を地上に確保できないから屋上に設けるとのことですが、防水をいくらやっても建物の劣化が早くなるのは避けられない。住民が見ることも出来ない緑ならコンクリートや配管が痛むだけだから作るのやめた方がいいんじゃないかな。

設備・仕様

• 設備仕様は、コスパ的にはよく考えられていると思いつつ… ディスポーザーがないので、これに関しては評価がすごくわかれると思います。 あると、本当にゴミが減るしニオイも出にくいと聞きますが 修繕がとても大変だとも聞きます。 難しいところですね。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：33.81m2～77.13m2
• 間取りタイプはそれぞれ、単身から家族世帯まで幅広い層が対象となっていますね。ただ、どちらかというとファミリーというよりは単身者、DINKSあたりがいちばん住みやすい環境になっているのかなと。
• かなり縦長の専有部の形になっているようです。 縦長のリビングだと、家具の配置自体はしやすいのかなとは思います。 他には横長のリビングの物件などあったりしないのでしょうか。 まだ情報はすべてできていないようなので、 これから、でしょうね。
• ６９ｍ2で３ＬＤＫというのがそもそも無理があるでしょ。場所はいいけど、高すぎ。
  • 実際に長く住むとなると間取りは本当に重要だと思います。価格だけじゃない、ということを痛感させられます。
    • オプレジは60-70平米の3LDKをオーダーシステムで2LDKに改造すると大分いいと思う。DINKSから子供が小さなうちには十分な広さ。長く住むというより10年くらいで買い替え推奨なんじゃないかな。子育て終わった夫婦にも需要はありそう。ただ、高い笑
• D1の間取り図を見ていると、リビングの出入り口付近のドアが、 めっちゃ集結しているなぁって思いました。引き戸ばかりで、ぶつからないように工夫されているのはまだ良いとは思いますが…。 引き戸とかにできる場所はしておくと良さそうなのに、と思います。なんとなく部屋の効率がもっと良くなりそうな気がして。
  • 多分、ドアの位置は変えられると思います。引き戸なんで変える必要がどこまであるかってことだと思いますが。BR3なくして、2LDKにできるなら結構LD広く使えそうですね。
    • 有償オプションで間取り変更まですることができるくらいだから、ドアのタイプを変えることくらいかんたんにできそうには見えるカモ。 基本プランだけ見ていると、別に変更しなくても良くない？と思うけど、 プラン例を見ていると欲が出てきそう。 ただ、かなりお高くなってきて…しまうんですよね（汗）おそらくですが。
      • 引き戸にするのは殆ど金かからんと思う。クローゼットの位置を変えるとかも殆どかからん。
• キッチンはB1タイプの場合はL字型なんですね。 使いやすさに賛否がありますが、 スペース効率を考えた場合、ここはL型キッチンが一番良かったのかもしれません。 リビングインの部屋は 子供部屋などに向いていそうです。 思春期などを思うと、リビングインの部屋はいいらしいです。必ずリビングを通らないと自室に入れないからということです。

買い物・食事

• スーパーはどこを使うといいですかね？
  • 池ノ上駅近辺には銀次郎とまいばすけっとという小さなスーパーしかないよ。池ノ上商店街は昔は栄えていたけど、今は皆潰れちゃった。ドラッグストアは下北沢まで行かないとないよ。自転車で5〜10分程度の距離ならサミット、オオゼキ、OKストア、信濃屋、ピーコック、イオンなどあるけどね。
• 大きいスーパーとかドラッグストアが近くに あるといいんだけど、下北まで出ないといけない のが大変マイナス。(サミットも遠い) 飲食店も池ノ上駅前は少ない、チェーンの 食べ物屋/カフェさえ一軒もないなんて。。。
  • 基本、この辺は車を所有している人向けの土地なんだよ。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
  • 低層住宅地域ですから高い建物等が経つという心配はいらないのかな。低層になってくると気になるのは日当たり等ですが、低層階でも日当たりは確保できそうでしょうか。
• 下北沢は若者がたくさんいるというイメージですが、グルメ等も充実しているので食べ歩きが好きな方には良いかもしれませんね。
• 近隣トラブル調停中でまだ和解してないみたいなんだけど、売り出して大丈夫なのか？
• 建設予定地見てきましたが場所は相当よさげでした。代沢アドレスの中でも落ち着いた一画ではないでしょうか。池ノ上駅周辺はいわゆる店舗は少ないですが淡島通りの方に行けば公園や緑道、下北沢方面いけば飲食、買い物には困らなそうです。

周辺施設

• ご存知であれば、総合病院についても教えてください。ネットで周辺の総合病院を調べると、歩いて行ける距離にはないようですが…
  • 大きな病院だと池尻大橋駅近くの東邦大学医療センターでしょうかね？
    • 老後のことを考えたら、近くに大きい病院があった方が便利かなと思いました。でもマンションの価格を含め、すべてにおいて完璧な場所の物件を探すのは難しいですよね。

その他

掲示板

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