マストスクエア池下

2019年2月8日 (金) 16:16時点における版

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市千種区仲田２丁目1804(地番)
• 交通：

1. 名古屋市営地下鉄東山線「池下」駅徒歩4分
2. 東山線･桜通線「今池」駅徒歩5分

• 総戸数：64戸
• 構造、建物階数：免震構造・鉄筋コンクリート造地上17階、塔屋2階
• 敷地の権利形態：未定
• 完成時期：平成30年5月下旬予定
• 売主：積和不動産中部株式会社
• 施工：矢作建設工業株式会社
• 管理会社：積和トータルサポート株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 第１期（55.86m2～101.07m2／1LDK～3LDK）：3390万円～7880万円
• 先着順：4,080万円・4,160万円
• 限定1邸（1602号室）家具付きモデルルーム：Bタイプ:55.86m2・1LDK＋納戸・14階・4,080万円～
• 最下階最小部屋：55平米3390

【その他費用】

• 修繕積立金（月額）：6,700円
• 修繕積立基金（一括）：559,000円
• 管理一時金 : 13,900円
• インターネット利用料 : 756円（月額）
• CATV施設利用料 : 324円（月額）
• iELリモートサービス利用料 : 324円（月額）
• ここは積和です。建物の外観から見ても積水ではないです。その外観で値段は高くつけないですね。そのかわり駐車場＋管理費はほかのマンションより月2万ぐらい高いです。35年で840万高くなります。立体駐車場のメンテもお金掛かります。

【販売時状況】

• 2018年7月中旬時点で、7割8割は埋まっていると思います。
  • 「1LDK」の売れ行きは良くないようです。残り13室のうち、半分以上は1LDKと思います。賃貸が入居前から賃貸物件として出ていますね。多分、相続税対策か不動産投資の目的であると思います。埋まらないからといって、積和不動産として賃貸としての貸し出しはしないと思います。
    • 完成入居可の7月は、販売数残り15部屋あったのですが、10月に入ってからは一気に部屋の残りも少なくなってきました。2LDKは完売、3LDK85㎡は１部屋、101㎡は3部屋ですね。やはり価格、立地、間取りが良いせいでしょうか。上記4部屋は直に完売の兆しです。1LDKも順次売れていくのでしょう。
• 4タイプ（Aタイプ3LDK85㎡・Bタイプ1LDK56㎡・Cタイプ2LDK70㎡・Dタイプ3LDK101㎡）の内、AタイプとCタイプは、ほぼ完売状態。Bタイプはまだ余裕があり。Dタイプは高層階と低層階は契約済、中層階は若干空きありの状態と思います。 階層ごとに内装色、間取りが若干違うため、現地見学をした方が良いと思われます。現地案内人の話しですが、入居日が近づいてからは、見学者の人数が非常に多いとおっしゃってみえました。
• AタイプとCタイプに入居されている方は、どちらかというと小さなお子様いるファミリーでの入居者が多いと思います。Bタイプは、一人暮らし、或いは、投資目的の方が多いですね。すでに賃貸物件としてあります。Dタイプは、熟年層が多いと思われます。

交通

【電車】

• 主要駅が並ぶ、使いやすい地下鉄東山線。（名古屋・栄・千種・今池など）
• 広小路通りにあるので、駅までの距離も1本で行きやすいです。
• 距離は池下のほうが近いですが、信号待ちが長いので、今池駅のほうが早いかもしれません。今池だと桜通りもあるので多少便利です。(広小路北側からだと最下層にある桜通りホームまで4分～5分ぐらいかかりますが)
  • 駅は、池下、今池どちらでもほぼ同じ距離ですが、信号の数からしても池下が行きやすいと思います。 ただ、今池は、地下鉄2路線交差しており、行先によっては今池を利用したほうが良い場合もあります。

【車】

• 池下駅前が渋滞していることが多いので、車よりも地下鉄利用の方が便利そうですね。

構造・建物

【構造】

• 免震構造：免震システムにブリヂストンの免震用積層ゴムを採用。
  • つい最近、震度3の地震がありましたが、確かに、震度1程度かと思いました。あれ？なんか揺れたか？？って感じで、動いていたらわからなかったかもしれません。速報で、震度３と出たときは、そんなに揺れたか？って家族で行ってました。友人からも結構揺れたよって言われて、これが免震構造の効果なのかな？？って思います。
• 場所打鋼管コンクリート拡底杭：基礎部分には約63mの場所打鋼管コンクリート拡底杭を13本使用。地下の安定した地盤まで打ち込み、建物の荷重をしっかりと支えます。
• ダブル配筋：建物の外壁部分は、鉄筋を二重に組み上げたダブル配筋とすることで、充分な壁厚と高い耐久性を実現しています。
• 溶接閉鎖型帯筋：建物の構造体を支える柱には、継ぎ目がなく強度が均一な溶接閉鎖型帯筋を巻き付けることで、耐震性をさらに高めています。
• 外壁：約180mm厚の外壁が、騒音や冷気の侵入を抑えます。また、約25mmのノンフロン断熱材がより高い断熱性を確保します。
• 戸境壁：各住戸を仕切る戸境壁は、コンクリート厚約180mm＋軸組ボード貼りを採用。生活騒音を伝わりにくくし、静かで心地よい生活空間を実現します。

【日当たり・眺望】

• 全戸南向き
• マスト池下は、今のところ視界が開けていて日当たりも良好です。将来的に高層マンションが建つ可能性はありますが、広小路通りがあり、見晴らしは別として日当たりについては悪くなることはないと思います。

【騒音】

• 大通り沿いですが夜はうるさくないですか？
  • 池下でもこちら側はかなり雑多な感じですよね。騒音も昼夜問わずですし。利便性を優先する方向きかなあと思いました。
    • 大通りに面しているため、騒音も気になりましたが、今の窓は性能が良く、窓を閉めておけば、静穏が保たれます。たまたま救急車が通ったのですが、従来の一軒家より静かなくらいでした。
    • 日中の交通量は多いのですが、騒音は気になりませんね。（春秋は窓を開けっぱなしだと若干気になるかもしれませんが）広小路は通りは、大型車通行規制されてますので、トラック騒音はありませんね。夜は、車の通りも少なく、商業地域としては気になるレベルではありません。

共用施設

• 駐車場 : 47台　17,000円～25,000円（月額）
  • リングシャッター付屋内平面駐車場（3台）・エレベーターパーキング（44台）
  • 駐車場も自走ではなくタワーパーキングのため朝通勤ラッシュで行列＆待ち時間がストレスになりそう。
    • タワーパーキングって微妙かと思いましたが屋根付き平置きに比べて隙間からの雨風はもとよりネコ対策もバッチリなので何気にいいのかと思えてきました。自分は土日しか乗らないので出し入れも気になりませんし。
  • 機械式駐車場へのアプローチで、雨の日には10m程度ですが、傘が必要でアーケードがあればと思います。あとは、機械式の駐車場の待ち時間ですね。たまに3台4台並ぶ時がありますが、出入り口が裏にあり、道路幅が狭い故に待機するとき気を使います。また待機時間も3台いると10分～15分程度必要となります。また駐車場トレーへのアプローチが、短いため、真っすぐに入れるのに気を使います。すでに、トレーの誘導壁にタイヤ痕がついてます。ホイールに接触なんてことになりそうで冷や冷やものです。
• 屋内＆屋外屋根付駐輪場 : 65台　300円（月額）
• バイク置場 : 3台　3,000円（月額）
• 17人・13人乗りエレベーター2基
• 365日24時間対応宅配ボックス（ネットスーパー等にも対応）
• 敷地配置完成予想図では、ゴミ置き場が駐車場出入口の横に設置されているようですが、マンション内ではなく外にあるのですか？ゴミ出しのルールは24時間OKなのでしょうか。こちらはゴミ回収サービスがあるのでゴミ置き場が遠くても不便はなさそうですか？
  • 24時間ゴミ出しステーションありますよ。収集日は、玄関先に出しておけばもっていってくれます。前日の夜、当日の朝であれば、自分でステーションにもっていく必要はありません。
• 24時間遠隔監視システム（セコム）
• カート置場：敷地内で荷物の搬送に使えるカートを設置。買い物の帰りなどにご自由にお使いいただけます。
• 歩行者・クルマ・自転車の動線を分離し、敷地内の安全性に配慮。
• 車いすの方でも安心していただけるようにユニバーサルスロープや敷地内の段差をなくしたフラットな設計。
• マストスクエア池下は、1階部分のみエレベーターまでは内廊下ですね。居住区は、エレベーター出てすぐは、囲われていますが、、通路は北側 の外部廊下です。そのため、北西風の強いときは、かなり風、雨が吹き込んできます。

また、1階は、玄関よりエレベーターまで内廊下的につながっており空調が効いておりますが、各階は、まったく空調効いておらず、風雨避けに囲われているだけです。夏は暑く、冬は寒いと予想されます。玄関までの移動距離はものの数秒としれていますがね。荷物を持っての数秒でも気にはなります。外廊下で良いと思ったのは、玄関扉を少し開けておくと風通しが良くなることですかね。防犯上、あまりよくはないのですが。

• 身障者用のアプローチ通路が表にないです。裏からの出入りで問題ないのですが、駐車スペースがないことと、雨の時に不便と思われます。
• 新聞を取っているのですが、毎日朝晩と１階ポストまで取りに行かなければならないことです。セキュリティの関係上、仕方ないのですが、ちょっと面倒です。
• マンションの巡回や清掃もコンシェルジュの業務なのですね。てっきり警備員、清掃スタッフがいるのかと思いました。コンシェルジュが1人だとすれば、巡回・清掃作業中はコンシェルジュデスクが留守になってしまうんですか？
  • ここは世帯数が少なく、コンシェルジュ業務として頻繁ではありません。従って空いている時間を利用しているという形ですね。巡回といっても１階の見回り程度で呼べばすぐ来れるところにいます。清掃スタッフはいますが、玄関、ロビー、共用トイレについては、ちょこちょこやっているようです。警備員は基本いません。セコムセキュリティですのであえて警備員は配置していません。何百もの部屋数であれば常駐もありかもしれませんが。席を外すときは、「現在巡回中」「休憩中」等、カウンターに表示してあり、すぐに対応できるようになっています。ということで、コンシェルジュが必要なのか。。。と思うところもあるわけです。ただ、警備の面で入口に人がいるかいないかでカメラだけの警備よりはいいかなと思うところもあります。

設備・仕様

• キッチン・・・ディスポーザー、浄水機能付シングルレバー混合水栓、食器洗浄乾燥機、ガラストップコンロ、ソフトクローズ付オールスライド収納
• バスルーム・・・クレイドル人造大理石浴槽、エアインクイックシャワー（手元止水付き）
• 洗面室・・・三面鏡収納、リフトアップシングルレバー混合水栓
• トイレ・・・独立式手洗いカウンター（人造大理石天板）
  • トイレの手洗いはちょっとと思います。低いのもそうですが、妙に小さい洗い場で指先チョコチョコってな感じですね。現在でも手をまともに洗おうとすると、床もそうですが、壁にも飛び散ります。
• アメニティ・・・エコジョーズ
• Wiremo iEL電気錠 遠隔制御システム「ワイレモ」：［スマホアプリ操作機能］「外出時施錠確認、遠隔施錠」外出中に玄関の閉め忘れ確認が可能。施錠の遠隔操作ができます。［スマホメール通知機能］お子様の帰宅・外出確認に「ご家族の帰宅・外出通知」。もしもの時の防犯対策に「不正解錠通知」。外出時の閉め忘れ防止に「閉め忘れ通知」。
• 妻が気に入ったところは、キッチンから直接ランドリーへ行けることです。回り込むことなく、ストレートに家事がこなせるとのこと。また、サニタリー周りに収納が豊富で、ほとんどの物を収納できると喜んで

います。

間取り

• 間取：1LDK ～ 3LDK
• 専有面積：55.86㎡ ～ 101.07㎡
• バルコニー面積 : 11.33m2
• 1LDK・2LDKはエグゼクティブプラン、3LDKはスーペリアプラン。
• エグゼクティブプランで1LDK、2LDKもあるので、一人暮らしの人も住めるかなと思います。
  • 1LDKの物件でもかなりゆったりとしていて、一人暮らしよりは二人暮らしぐらいでも良いんじゃないかなと言うくらいの広さ。とてもゆったりしているので、どんどん人が入れ替わる単身者タイプの家ではなくて、ある程度賃貸に出しても腰を落ち着けて暮らしてくれるタイプになっていくのでは？と思いました。
  • 1LDK、主寝室が7畳以上あり、コンロも3口、押し入れ、クローゼットも広かったです。
  • 個人的にはエグゼクティブプランが気になっています。洋室1部屋の1LDKは7.5畳、廊下にはかなり広い押入があり、洋室のほかで使う季節外商品を入れておける気もしました。洋室が1つだけなのでリビングが広めになっていて、使いやすそうです。
  • 1LDK、2LDKは単身者、夫婦のみのプランです。Bタイプは1LDKでも55.86㎡。住宅ローン減税も適用できる物件。洋室は7畳以上あって収納も広い。1LDKには納戸があり、2LDKにはファミリークローゼットや布団クローゼットがあって広くて住みやすそうです。
• 角部屋２つはプレミアムプランとして出しているのだなと思いました。かなり専有面積があるし、ゆったりと作られている。ここはファミリーじゃないと持て余してしまう広さなんじゃないかなと思いました。
• マストスクエア池下の収納率
  • Aタイプ（3LDK　85㎡）収納率11％⇒9.35㎡
  • Bタイプ（1LDK　56㎡）収納率12％⇒6.72㎡
  • Cタイプ（2LDK　70㎡）収納率16％⇒11.2㎡
  • Dタイプ（3LDK　101㎡）収納率16％⇒16.16㎡
  • 「収納㎡」だけで見ると、Aタイプが3LDKにも関わらずCタイプの2LDKの方が広いということになります。通常、3LDKの方が、世帯人数も多く、荷物も多くなることが予想され、広いとは言えないでしょうね。それに比べてCタイプは、広いと言えると思います。その広さはファミリークローゼットに一因すると思われます。ウォークインもファミリーも似たようなもんですね。いわば納戸と理解したほうが良いと思われます。ただし、Aタイプは、収納率㎡）が悪いように見えますが、その分、部屋の広さが広いことになります。全ての荷物をウォークイン、ファミリークローゼットに詰め込むわけにいきません。タンス、戸棚、書棚、テレビ等、どうしても部屋に置く必要があるものがあります。その比率にもよりますが、収納効率とは、あくまで表に出ないものをいかに隠すことのできるところであるかの理解であり、その分、部屋を削っていると考えた方が良いかと思います。
• リビングダイニングは天井が高くできているのは開放感があっていいです。
• 高層マンションは、風とか虫とかどうなんでしょうか？
  • 自分は13階に長年住んでいますが、そんなに蚊は気になりません。まして池下なら近くに池や公園が無いから気にする事は無いと思います。 風通しはここは内廊下ではないので、真ん中のB.Cタイプても風通しはいいと思います。 内廊下の場合、角部屋以外は風通しが悪いですね。
• Dタイプを購入しました。まず収納率が大きいことが気に入りました。他物件（伏見・丸の内・栄・東山）を見学検討しましたが、どこもLDKを広くして見栄え良くするために、収納部を削ったり、各部屋の広さを若干狭くしたりと、実生活を軽視しているように思えました。私は、できるだけ家具を部屋に並べたくないのでうまく収納できるマストスクエア池下の間取りは、私の理想に近い物件でした。また、各部屋の間仕切りは、他物件は壁一枚のところがほとんどで、いくら防音とはいえ、隣の部屋に音が漏れるのか心配ですが、マスト池下は、間仕切り部にWIC、クローゼットを設け、隣の部屋との距離を取った設計になっていると感心し、壁一枚とは安心感が違うと思いました。全棟南向きで、内廊下でないため、玄関ドアもしくは北側の窓ををちょっと開けておけば風通しもよく、室内の空気がこもる事もないと思います。
• 1LDKを買いました！モデルルームでイヤなところがなかったので。天井高め、ベランダ奥行き、収納にゆとりあり。全体的に、開放感があり気に入っています。
• Bタイプの北側部屋については、アルミルーフがついており、日差しが気になるのであれば閉じておけば問題ないかと。逆にDタイプは北側に小窓あり、カーテンしても日差しが気になります。

買い物・食事

【買い物】

• ドラッグユタカ 池下店（約320m・徒歩4分）
• イオン 今池店（約370m・徒歩5分）
• 成城石井 名古屋セントラルガーデン店（約460m・徒歩6分）
• デリスクエア 今池店（約680m・徒歩9分）
• 覚王山フランテ（約960m・徒歩12分）
• 池下といえばセントラルガーデンです。成城石井があり夜遅くまで営業していたんだっけかな。現地地図を見たら、仲田交差点の近くだったので今池のイオンにも徒歩で行けそうでした。池下の駅ビルにはパレマルシェもあり、スーパーで困ることはなさそう。
  • セントラルガーデンも近いですが毎日行くにはちょっと？かな。普段の買い物ならパレマルシェの方が使い勝手良いですよ。
• 池下、駅内に名鉄パレやドラッグストアがあります。
• 少し不便と思うのは最寄のスーパーが駅より遠く長めの信号があることですね。 池下駅のスーパーまでは駅前の信号、イオン今池までは広小路＆仲田交差点。
• 一本堂（パン屋）・・・食パン専門店ですが、おいしかったですよ。食パンしか売ってません。行列になりやすいので自転車でさっと行けるのはご近所ならではですね。
• 少し行ったところに、らくだ書店というお店があります。 吹上駅の方が近いかな……。書店内にベーカリーショップがあります。過去に行ったことがありますが、よかったですよ。蔵書量も多いです。

【食事】

• よし都（約240m・徒歩3分）
• ラ・ベットラ・ダ・オチアイ ナゴヤ（約300m・徒歩4分）
• 賛否両論 名古屋（約470m・徒歩6分）
• ちょっと歩けば徒歩圏にイタリアン、ビストロ、寿司、焼肉、和食、串揚げなどバラエティ豊かですよね。B級は今池方面に多数ありますし、外食は楽しそう。
• 池下はラヴィ、プーフェ、ドンマン、越乃などフレンチ?イタリアン?寿司と色々あって最高です。

育児・教育

• 私立 若竹幼稚園（約370m・徒歩5分）
• 市立 高見小学校（南門）（約820m・徒歩11分）
• 市立 若水中学校（正門）（約930m・徒歩12分）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• フラットな道程が四方に伸びる池下エリア。徒歩や自転車での移動も体に負担なく動けます。
• 四季折々の並木道が見る者の心を癒やす「すいどうみち緑道」をはじめ、スーパーマーケット、商業施設も点在し、行動する範囲も広がります。
• 現地案内図を見ました。池下と今池の間にできます。ちょうど北に進むと、ラベットラオチアイや成城石井に行けます。広小路通りなので、大通り沿いになりますね。池下、今池、どちらの駅も利用できそうです。
• ここを買うのは車の騒音や排気ガスは覚悟しなきゃいけないだろうし、今池と池下の中間地点なので、セントラルガーデンやグランドメゾン池下の辺りと比べると、治安とゆうか土地柄も決して良い場所とは言えないと思ってます。
  • 大通り沿いに面しているので騒がしさは否めなそうですが、立地環境としては利便性もよく、住みやすそうな印象。イオンも近いので買い物も不便という事も無さそうですし、日用品や食品やその他雑貨なども徒歩圏内で購入できる面では良いでしょう
• 池下の駅周辺は、昔に比べて建物も増え、賑やかになり明るいイメージになりましたね。昔の今池池下って、夜は、駅周辺は暗くて静かな雰囲気だけど、道一本入ると飲食店が連なり、一気に賑やかな雰囲気になる。夜の街ってイメージでした。でも今はお店も多く便利で、暮らしやすそうなイメージです。
  • 昔は付近に風俗店ありましたが、今は無く安心です。(池下駅に向かう途中にあった店。池下駅北西側はまだありますが）
• 治安については、悪くないと思います。外国人＝治安悪いの偏見は捨てられた方が良いのでは。今池周辺は、外国人の労働者、居住者がおり、旅行者はほとんどいません。どちらかといえば、栄周辺のドンキーは旅行者が多く雰囲気良くないと思います。また土曜日、日曜日は、周辺の外人居住者がまとめ買いするからだと思いますが。確かに今池周辺は飲み屋が多いですが、暴れる人はさすがに少ないかと。それに時間10時過ぎに小さなお子さんが一人で遊ぶことも少ないと思いますが。土曜日、日曜日は、比較的昼も夜も静かですね。金曜日夜は飲み屋繁盛かと。どうしても治安を気にするのであれば、今池方面ではなく、池下、覚王山方面に足を向けるのもありかと。最近は、池下周辺は高級店が並び、雰囲気は悪くないですよ。昔は、今池は、色々問題あったと思いますが、現在では、治安悪いという印象はありません。どちらかというと若者の街、おしゃれな街に変化してきていると思います。
• 池下の資産性が上昇しているみたいですね。先月のスーモの特集（名古屋の街資産価値ランキング）によれば、池下が第1位、星ヶ丘第3位、覚王山第5位。意外なのは、名駅、伏見、栄、金山はどれもベスト10位には入っていません。同じようなランキング（昨年の週刊現代の記事：全国マンションベスト200・・BIGデータをもとにAIが資産性をシミュレーション）によれば、池下タワーが全国第3位。一方、名駅、伏見、栄、金山の物件は、どれも200位までにランクインしていません。資産性を気にするなら、単なる思いこみ（リニアが来るから名駅周辺の資産性が高いという思いこみ） ではなく、見極めが必要ですね。

周辺施設

【公園・自然】

• 仲田公園（約320m・徒歩4分）
• すいどうみち緑道（約380m・徒歩5分）
• 千種公園（約770m・徒歩10分）

【病院】

• 瀧川歯科（約30m・徒歩1分）
• 阿部歯科（約30m・徒歩1分）
• かつの外科（約160m・徒歩2分）
• 千種区休日急病診療所（約240m・徒歩3分）
• 野口クリニック（約250m・徒歩4分）

【金融機関】 名古屋池下郵便局（約140m・徒歩2分）

【公共施設】

• 古川美術館（約610m・徒歩8分）

掲示板

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