シエリア夙川

2019年1月19日 (土) 21:44時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市大谷町50番1（地番）
• 交通：阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩11分
• 総戸数：35戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 ・地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：関電不動産開発株式会社
• 施工：アイサワ工業株式会社
• 管理会社：関電コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 施工会社も無名すぎです。アイサワ工業なんて聞いたことすらない。実績も団地や零細デベしかなく信用できません。
  • アイサワ工業ってどこかで聞いたことのある名前だなと思ったら、 あの岡山のアイサワ工業だったんですね。 ニュースを見る限り、あまり良いイメージがないので、 大丈夫かな？っていう不安が出てきますね。 でも、マンション以外の実績がすごいですね。
    • マンションの内容としては、フリープランあり、全戸分の駐車場があり、全戸南向きと好条件が揃っているマンション物件だと思うのですがみなさんも書かれているように、あまり耳にしたことのない会社です。しっかりとアフターケアしてもらえるのかなど調べておく必要はありそう。
• 駅から遠いですが、部屋の広さは魅力ですね。 A2の間取りもフリープランなんて必要ないくらいよい間取り。 一か所以外全部開き戸になっているので 引き戸だったら更によかったのになと思います。 周辺環境や駅遠のことを考え、お値段に期待したいですね。
  • ほんと、価格が出るのが楽しみです。適度にお安いといいですね。
• 管理費がとても高そうなので、高所得者の方が住むマンションになってくるんでしょうね。管理費と修繕費合わせて、5万以上はかかってきてしまう可能性はありそう
  • ここは立地を考慮して大衆マンションにしないと苦戦するよ。余分な私設は不要で、価格で勝負すべき。高けりや売れないエリアが大谷町。
    • 管理費と修繕費合わせて、5万以上！それはきついです、普通一般の人には。それくらいいってしまいそうでしょうか。
      • 管理費、修繕費が5万って月間ですか？ここに住宅ローンで返済も重なるわけですよね。ちょっと辛いかも。繰り上げ返済しようとしている身にとっては、毎月5万円負担って相当です。ただ、全住戸フリープランができるのはいいように思いました。そして100m2超え。
• 期待したいのは駅からの距離が価格に反映されること。デザインはいかにも高級という感じではないけど高級車が気になります。
• 駅までは徒歩11分と少し距離があるようには思いますが 南向き物件で全戸分の駐車場が完備されているなんて好条件のマンションだと思います。 その分、価格はそれなりにするのかもしれませんが 価格公表されるのが楽しみです。
• 価格帯を見ていたら一億越えの部屋があってビックリしました。その部屋って間取りに出ているA2の部屋なのでしょうか。2期以降もこの価格帯の部屋って出るのでしょうかね。
• 広々とした間取り、全住戸フリープラン対応とか、 設備面も充実していてほんと贅沢な感じを受けますが、 モデルルームを冷静に見ていると棚やインテリアや家具などを除くと すごくシンプルな空間づくりがなされているのではないかと思います。 モデルルームの演出もギラギラしておらず豪華すぎず控えめで好感がもてました。 大人数の家族が気持ちよく暮らせる、そんな感じに思えます。
• 管理費は17,200円～23,200円(月額)とあるので驚くほど高い感じはしませんけど、いずれ値上がりする可能性もあるんでしょうか？修繕積立金は段階的に上がっていくという話は知っていますけど、現段階で9,800円～13,200円(月額)、将来的にどれだけ上がっていくのかも気になるところです。
  • 小規模マンションだと修繕費が高くなる可能性があります。ここは35邸のマンションなので、1邸あたりの修繕費の費用が高くなってしまう率は高いです。そのあたりは仕方ないと思っていないといけないでしょう。管理費、修繕積立金、合わせると3万円から4万円弱。毎月、住宅ローンとは別に払っていくことも考えてローン組みをしなくてはいけません。
• 売れてないんですね。駅から遠い、電車の音のハンデはあるけれど、小規模&「夙川」ブランドで早々に完売すると思っていましたのに。
  • 竣工時期入居時期もまだ先の話ですし、 第2期の販売スケジュールも2018年10月上旬販売開始予定。 売れてないというよりは、ゆっくり販売する予定なのでは？ マンションの規模や設備、屋内駐車場100％等良い面も多い。 駅から遠いと言っても11分。別に悪くないと思います。
• マンションのグレード自体は高く作ってあるので、値段通りなのだろうなという印象は持ちました。

交通

構造・建物

• 敷地面積：1,940.12m2
• 建築面積：857.71m2
• 外観もエントランスも、イマドキというのかとてもスタイリッシュ。 魅力的だなと思ったのは、ワンフロアーに6邸で 3住戸ごとに1基のエレベーターが設置されていることです。 忙しい朝などのエレベーターの待ち時間に イライラすることがないのは便利でいいなと感じました。
  • ３住戸につき1基のエレベーターが設置、各戸にアルコープが設置されているというのはマンションの中でもなかなか無い設備なので魅力的

共用施設

• 駐車場:35台(機械式35台)※別途宅配車一時駐車スペース
  • 屋内駐車場は100パーセント完備されているんですね
    • 屋内駐車場１００％完備されている上、屋内というところが天候に関係なく乗り入れできるので魅力的。機械式となっていますから、維持費等はかかってきてしまう点は気になりますね。
      • 屋内と屋外だと悪天候の日は全然違いますよね。屋内になっているので、雨風関係なく乗り入れ可能になっているので、子供がいると習い事の送り迎えなどで車を利用する機会も増えるでしょうから、雨にぬれる心配もないというのが良い
• 自転車置場:70台 (上:2段式23台、下:スライドラック式38台、平面式9台)(使用料:未定)
  • 駅まで行くなら自転車で行きたい距離ですね。 購入世帯はファミリー世帯が多くなりそうですが、 自転車置場は70台で足りるでしょうか。 足りなくて子供用をアルコープに置く人が多くなりそう。 駅前の駐輪センターもどこにあるか、空きがあるか確認が必要ですね。
    • 駅前の駐輪場は一年待ちです。
      • 自転車置き場、一家に二台分は一般的ではないでしょうか。ごくまれに専用庭のあるマンションでは一階の場合、専用自転車置き場が付いているのはいいなと思いますが、ここの場合はそういうのは無いのかな。平面式9台というのがちょっと気になります。
        • 駐輪場は70台 (上:2段式23台、下:スライドラック式38台、平面式9台)と表記。上、下、平面は抽選で決まるのでしょうか？1戸につき、2台分しか駐輪できないのでもう少し止められる台数が多いとよかったかな
• ミニバイク置場:3台
• 戸数も少ないのにエレベーターが2基、87.42m2～118.36m2という広さ。駐車場全戸分このあたりだけから想像しても高級路線かなと思えてきます

設備・仕様

• 公式サイトを見ての判断なのですが、設備仕様はかなり良いのでは、と思いました …これらは標準で、ついているものなのかしら。 どの程度が標準で、どこからがオプションなのかがわからないので、何とも言えない部分もありますが 全体的にグレードが高いのかな、と。 マンションのコンセプト的にもそうですよね。
• 35戸にディスポーザーはさすがに贅沢感ありますね。
  • ディスポーザ、使ったことがないんですが、生ごみの量が劇的に減りますか？実感ありますか？調べると、ディスポーザは詰まると書いてあってゴミの大きさが大きいと詰まりそうな気がしてしまいます。
    • 実際に、利用しての感想を申しますと、食べ残しをそのまま流せるというのは後片付けの面で楽です。

調理中も生ごみをそのまま捨てる必要がないのは便利。水を切って捨てたりもしなくていいので家の中のごみの匂い等も比較的抑えられると思います。

間取り

• 間取り　3LDK～4LDK
• 住居専有面積　87.42m2～118.36m2
• アルコーブ面積　5.69m2～10.39m2
• バルコニー面積　12.16m2～19.28m2
• ルーフバルコニー面積　48.38m2(使用料:未定)
• サービスバルコニー面積　2.43m2～5.05m2
• トランクルーム面積　0.90m2・0.94m2
• テラス面積　15.67m2・15.89m2(使用料:未定)
• 専有面積87.42m2～118.36m2とは！広いですね。その上、全住戸フリープラン対応。申込期限があるとはいえ、間取りを好きなように変更できるのは嬉しいですね。
• 部屋はアウトポールなのがいいなと思います。それと、DENが面白いなと思いました。書斎にピッタリかもしれません。 フリープランとメニュープランはどう違うのでしょう？
  • denは光のとれない残念な部屋の言い訳です。アウトポールは当たり前です。自転車は家族分必要です。この場所で毎日徒歩なんて夏冬は地獄です。そして駐輪場はあいてません。
• Ａ2プランは100平米越えの部屋なのですね。たしかに良い間取りかもと思います。ＤＥＮがちょっと苦し紛れな感じはしましたが。フリープランで収納にしてしまうことも可能でしょう。せっかく窓があるので、やはり書斎とかパソコンルームなんかにしたほうがいいのかな。どこをどう変えるともっと良くなるかなとあれこれ考えても、このままでいいかなと思えちゃいますね。
  • A2の3LDK＋DENプランありましたが、これ、2LDKにしたりしてもいいですね。Room2をLDKにつなげ27.2畳のLDにして、キッチン合わせて31.2畳にするとお金持ちの邸宅です。洋室1の主寝室が11畳なのもすごいです。
• 寝室側に電車の騒音が直撃します。その上に駅遠。厳しい。
• 全住居フリープランが可能とのこと。 ホームページに掲載されているプランの中で注目しているのは和室があるA1。 基本的なものをアレンジして希望の内容にしていただけるって感じでしょうか。 面積も広く、周辺の土地柄もあって、のんびりと過ごしていけそうです。 永住することを考えたら、設備も土地も含めてこういうマンションがいいなと思いました。
  • 永住という売り文句は、資産性がないことの裏返し。要は売りたくても値下がりしすぎて売れないということだね。駅遠の物件でありがち。語るに落ちる。 永住できないなんてのは、劣悪な環境で極小で耐えながら住むようなマンションということかな。逆に夙川のマンションでそんな永住できない物件があれば教えて欲しいね。 むしろ、ここのようなランニングコストが高く、駅から遠く、線路の音が激しいマンションは間違いなく永住に不向きだろうね。
• どのプランも面積が広いため 部屋が広々としている感じがします。 リビングは広いけれど、どの部屋も狭いという物件が多いので この広さは珍しいのではないでしょうか。 駅まで少し距離はあっても、この内容なら十分だと思います。
• 間取りの広さも広々としていて高級感があります。全戸フリープラン対応となっていることから、自分の好みに合わせたプランに変更したり、好みのタイプに設計できるというのは良いと思いました。
  • 全戸フリープラン対応でメニュープランもあるようですね。フリープランは全くのゼロからってことなんでしょうか？広さも十分にあるようですから自由度が高そうに思いますがどこまで自由なんでしょう。ただし期限があるようなので階数やプランによって希望通りにならない場合もありそうです。
    • 全戸フリープランとは言え、ある程度の締切があると思います。締切がすぎるとこう造りますよ、というのが公式サイトに出ているプランなのでしょうか。 水回り自体は好きに動かすことはできないでしょうから、 水回り固定でその他は 自分たちで好きなようになっていくことが可能なんでしょうね。

買い物・食事

• 近くのスーパーはどこになるのでしょうか？
  • お買い物はダイエーグルメシティ一択になりそうですね。ダイエー、たしかワオンが使えたはずです。実家近所のダイエーはイオンに変わったのですが、ここはまだダイエーなのでしょうか。
    • いずれはダイエーはイオンに統一されるということなので、もしかしたら時間の問題なのかもしれないですよ。もう看板こそ違えど中身は完全にイオングルームのものになっているので買う側としてはそうそう違いはないんですけれどね。
• マンションの近くだとコンビニってないのでしょうか？地図には載ってませんね。駅前に行くしかないのかなあ。

育児・教育

• 小学校は夙川小学校？線路を超えて、高塚公園横を通っても安心かな？暗くないかな？子育て中としてはそんなことを思います。
• 学区も悪いウワサを聞かないです。
• 学区はデベロッパーがアピールしているだけあり、かなりいいほうなのでしょう。人気のある学区だと耳にします。

周辺環境・治安

• 地目:宅地
• 用途地域:第1種中高層住居専用地域
• 地域・地区:第3種高度地区
• 駅から徒歩11分がひかかります。
  • この程度離れてる方が環境もよく駅近くのごみごみ感もなくいいと思える人だけでいいのじゃないかな、そう思わない人なら候補から除外ですね。
    • マンションは立地が命なのに、戸建ならわかるけど、駅から徒歩11分の所にマンションって…
      • 駅まで徒歩11分って若干微妙なような。歩けなくはないけど近くはないぞって。
        • 10分と11分の1分の差はリセールの時に引っかかってくるんじゃないでしょうか。永住するなら問題ないですけど。歩くとなると信号待ちを入れて15分位は掛かっちゃいますかね。駅まで行くなら自転車で行きたい距離かなあ。そういうのが販売価格に反映するなら購入者側に多少のメリットはあるかもと思いました。
• 夙川駅から山手幹線を通って行けば到着するんでしょうか。
• 駅から遠く線路に近いのがアカンね。
• 大谷町は夙川と誰も思わないですよね。 西宮と芦屋の間の僻地、JRのボロボロの昭和のアパートが何十も並んでるだけの暗い場所です。 改良住宅地域かと思うぐらいネガティヴなオーラがででますよね。 ここはそのアパート群と阪急に挟まれた坂の上のさらに僻地です。 駅から遠いだけで住宅地としての風格もなく、買い物も不便で、電車がうるさいです。 地元でここに住みたい人はいませんね。 お隣に近鉄の築浅が中古が坪単価で200以下で売ってますよ。環境の良さを取るなら真北の高塚町に野村の築浅が販売時と近い値段でてます。もしくは駅に近く風格もある松園町がいいでしょうね。 ここは坪300万近くになるんじゃないですか。
• すごい、この辺りってすごい社宅ゾーンなんですね！西宮住んでやっと10年以上経ちましたが、この辺りは行く機会がないので初めて知りました。
  • 社宅が多い一帯ということはここも元は社宅だったりするのでしょうか。
• 見学にいきましたが前の道が狭すぎて高級感ないのではないでしょうか？
• 坂きつすぎだし道も細いしすれ違えないよねこの前。
• 100平米以上のプランに興味がありマンション造成地を車で見てきましたが、周辺の道路があまりに狭過ぎ。SUV車同士だとすれ違えないのでは？帰り道は中々雰囲気のある公団住宅？横の小道から山幹に出ましたが、正直あの環境に8000万は出せないと感じた。
  • 何メートル道路なんですかね？実家の近くが6メートル道路ですが、大型車だと大変そうです。住宅街なので真ん中走行する車や、停車している車があると通り抜けできない可能性もあります。
    • 大きな車を持たれている方だと、通行面では気を使うことも多いでしょうね。
• 夙川、近くに過去住んでいた転勤族の方とお話する機会があったんですが、車があると芦屋の方にも近いみたいでよく遊びに行っていたと話してくれました。夙川公園は桜もキレイですし、住みやすい地域なんじゃないかなと思います。

周辺施設

その他

• JRのオンボロアパートも棟により全く住んでないのも幾つかあったりで、そう遠くなく解体され売却される予感もします。そうなればあの広大敷地が何に利用されるのか興味が湧きます。スーパー付き大規模マンションでも出来れば大谷町のイメージアップは確実だろうし、ここも恩恵を受けそうですね。
  • 社宅はいずれ減って行くでしょう。そうなったらここは大谷町の端の電車沿いの小規模マンションとして相対的に不人気になるでしょう。
    • 大谷町って、山手幹線北はほぼ全てがJRの社宅やねんね〜

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