HARUMI FLAG

2018年12月12日 (水) 17:22時点における版

物件概要

HARUMI FLAG 完成予想図 CG

• 所在地：東京都中央区晴海五丁目502番（4街区）、503番（5街区）、504番（6街区）（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩17分（4街区E棟、5街区D棟）
2. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩18分（4街区D棟、5街区C棟）
3. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩19分（4街区C棟、5街区B棟）
4. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩20分（4街区B棟、5街区E棟、6街区B,C,D棟）
5. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩21分（4街区A棟、5街区F棟、6街区E棟）
6. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩22分（5街区A棟、6街区A,F棟）（A3b出口）

• 総戸数：4,145戸（4街区 : 686戸、5街区 : 1,822戸（第一工区1,089戸）、6街区 : 1,637戸（第一工区915戸）
  • 3街区は1487戸の賃貸住宅。7街区は商業施設になる予定。
• 構造、建物階数：下記の項目参照
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2023年03月下旬予定
• 入居時期：2023年03月下旬予定（4街区）、2023年03月下旬予定（5街区第一工区）、2023年03月下旬予定（6街区第一工区）

• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、住友商事株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社
• 販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社、住商建物株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション（4街区）、前田建設工業株式会社（5街区）、三井住友建設株式会社（6街区）
• 管理会社：全体団地管理会社/未定

価格・コスト・販売時状況

• 販売個数：未定
• 予定販売価格：未定/4,145戸
• 予定最多販売価格帯：未定
• 販売予定時期：2019年5月下旬予定

• お金がある人向けの住宅を供給することが優れたレガシーというわけではなく、大量供給で大衆層も購入できるマンション群が今回のオリンピックのレガシーなのでしょう。
  • 都民、国民のための東京オリンピックなのだから、 富裕層しか買えないような価格で出したら、超バッシング。 因って、デベは利益が出ないこのプロジェクトをやりたくない。 結局、ＵＲで都営団地になってしまう？ 晴海の202x年のマンション相場は、坪250万かな？

• 選手村跡地ということは、選手が使ったあとの中古？坪単価かなり低いのでは？
  • 豊洲の坪270万より確実に低い。あそこはオフィスがどんどん新設されてる。
  • 東雲の坪230万より高確率で低い。あそこは晴海と違ってイオンがあって便利。
  • 有明の坪200万より低いかも。あそこは晴海と違って羽田直結になる。
• 湾岸で№１の眺望になるだろうから、安くはないでしょ。海側の部屋やタワー高層階は特に。
  • 海が見える永久眺望レインボーブリッジビューで東京で1,2を争う絶景マンションになりそう。元選手村というプレミアも付くかも？ですね 。その時の情勢によりますが、良い部屋は400後半とかありえるかも？と予想。
    • しかし、南向海ビューは外資マネーにささっと持っていかれそうな気がします。
• 豊洲の東急タワー、パートナー企業の人曰く平均で坪450万超えるそうですね。坪200万なんて夢見て待ってたら、打ち砕かれて取り返しのつかないことになるからやめたほうが良さそうです。

駅遠なりに安くは出してくると思うけど、一体開発メリットと良好な眺望、オリンピック選手向けに作られたことによる余裕のあるスペック、という付加価値があるので、思ったよりは安く出ないと思います。 

また、供給過多についてですが、もし6,000戸程度供給されただけで値崩れを起こすのであれば、湾岸エリアに今まで何万戸と供給されてきた実績に説明がつきません。 

今後ますますコンパクトシティ化が進む中で、都心近接エリアの需要はさらに高まるものと思われますので、急激な値崩れは考えにくいでしょう。
  • プラス要因としては中央区ブランドと、唯一無二の選手村の価値。そして、選手村仕様で天井高など高グレードなところか。 
マイナス要因としては、リフォームによる入居時期が遅れる事かな。 

400万から500万くらいが適正かな？ 
高くても500万超えるくらいだと嬉しい。
    • ここの土地の購入代金の破格な安さかと思いますし、1000戸を余裕で超える戸数で陸の孤島の晴海ということで全部裁くには平均300〜400台がいいところかと思います。 
抽選になって買えたらラッキーてな値付けになることを予想します。
      • もし坪600万とすると、一般的な70平米で1億3000万くらい？坪600万なら東京に廃墟ができる可能性ありです。
もし600万で売れるなら隣のパークタワー晴海は坪700万になってるいるでしょうし、そんなことになれば山手線の内側は坪1000万を遥かに超えて、誰もマンションを買えなってしまいます。 

リアルに板状は坪200万後半で、タワーは坪300万前半でしょう。
• 江東区有明で現在（2018年7月）坪360万くらい。 
中央区晴海だと坪400万超えるのでしょうか？はたまた、
坪450万から坪550万もありえるのでしょうか？
  • 永久眺望は価値あり。
ガーデンヒルズみたいにビンテージになるような開発を期待します。
  • タワーのレインボービュー側は、本当にすごい眺望でしょう。高値が付くのは間違いないでしょう。でも、反対側の清掃工場側は、どうなるんでしよう。 
私も高層階に住んでいるので見えていますが、ちょうど選手村タワー高層階の眼前に煙突の吹き出し口があって、毎日そこから煙が流れ出ています。 
あの煙が見えているので、さすがにあの煙突側に住むのは、かなり厳しい気がするのですが。 
どうなるんしょうね。
• 平均面積が85平米以上ということは、坪単価はかなり安めでくるとみました。そう
でないと総額が高くて誰も買えなくなってしまう。 
平均坪単価270万円、総額7000万円程度に設定されるのではないでしょうか？
  • 坪単価300万前後くらいじゃないでしょうか？

交通

オリンピックへ向けた交通ネットワーク計画

1. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩17分（4街区E棟、5街区D棟）
2. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩18分（4街区D棟、5街区C棟）
3. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩19分（4街区C棟、5街区B棟）
4. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩20分（4街区B棟、5街区E棟、6街区B,C,D棟）
5. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩21分（4街区A棟、5街区F棟、6街区E棟）
6. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩22分（5街区A棟、6街区A,F棟）（A3b出口）

• BRTのプレ運行は2020年度より、本格運行は2022年度を予定。
  • BRTとはBus Rapid Transit（バス高速輸送システム）の略で、道路上の専用レーンや専用道路を走るバスのことです。
    • 新橋駅や虎ノ門と結ばれ主要路線へダイレクトにつながることができます。
    • 都心と臨海地域とを結ぶＢＲＴについて
• BRT情報：2019年運行予定。
  • (虎ノ門BT～)新橋～選手村跡地にシャトル設定。ビッグサイト方面は幹線を使えばいい。水素バスの水素補給はここで行うのでしょうか？虎ノ門～有明までの5km間、晴海の選手村や豊洲、新市場（千客万来施設）あたりに停留所を予定しているそうです。新橋・東京方面と有明の先（東京テレポート）まで延ばすことも検討だそうです。
    • 五輪後の住民増を考えて…とのことですが、それでも通勤時4000人/時では輸送力としてどうなのでしょうか？
• 東京都交通局（2017年9月13発表）は、今回の改良工事が完成すれば今後の利用増加にも対応できるとしています。 


  • 利用者急増で大改造！『勝どき駅』混雑解消へ
    • 既に開駅時から3倍の利用者数なので、新たな出口とホーム１つ増やした程度では現状であればある程度緩和できるけど、 
それ以上一気に増加するので武蔵小杉と同じ状態になるのでは？
  • 勤務先が『丸の内』だったら駅遠も気にならないし、それどころか非常に楽に通勤できますね。 
都バス05ー1系統『東京駅丸の内南口行き』で1本だし、始発停留所だから毎日座っていけるだろう。 
時間は25分くらいかかるが満員電車に立って乗るようなストレスがないのは大きいですね。 


構造・建物

• 4街区
  • 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階建(A棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上18階地下1階建(D棟・E棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上14階地下1階建(B棟・C棟)
• 5街区
  • 鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建(A棟・Ｄ棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上18階地下1階建(E棟・F棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上16階地下1階建(C棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上14階地下1階建(B棟)
• 6街区
  • 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階建塔屋１階建(C棟)／鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建(A棟・D棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上18階地下1階建塔屋１階建(B棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上16階地下1階建塔屋１階建(E棟)／鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上14階地下1階建(F棟)

• 棟数：住宅棟（板状）22棟、 住宅棟（超高層タワー）2棟、 商業棟 1棟
• 階数：住宅棟（板状）14階～17階、住宅棟（超高層タワー）50階、商業棟 ４階
• 板状中層棟の配棟に驚きました。まさに団地？
  • 建築コスト高の時代ですし、価格を抑えた低所得者向けの計画なのでは？
  • 板状の建物をどう仕上げてくるかとか、2019年には開通してるはずのBRT、更地化が終わって活用段階に入る築地市場跡地のプランも含めての総合的な演出にもよる。これから10年の湾岸は複数の施策のコンボを決めることが重要と思います。
• 東京都の環境計画書が上がっており低層板状のスペックが出てましたが階高3170mm、サッシュ高2330mmでした。板状にしてはかなりの階高でタワマン並です。 
プラウドシティ越中島が階高2920mmで、天井高2450サッシュ高2130ですから、板状はスラブ厚は緻密で220～250mm、天井高は2600mmと予想します。これは安くは無いでしょうね。 
あと窓ガラスはlow-eですね。
  • 海外の身長2m近くがゴロゴロいるオリンピック選手相手ですから、天井高も高くないとダメなのでしょう。2600ではなく2700mmの可能性もありますね。 
加えて階高にゆとりがあると全体重量も抑えられますから、マンションの構造的には有利になり、梁や柱などの基本躯体もスッキリすると思われます。基本スペックは期待出来そうで楽しみですね。 
因みに晴海レジデンスは高さ59mで20階、選手村の低層は59m棟で18階なので、二階分を階高の余力に充てたこととなり、単純にこれだけで他の板状より販売価格が1割以上増すことになります。

共用施設

設備・仕様

間取り

• （仮称）4街区 3LDK～4LDK / （仮称）5街区第一工区 2LDK～4LDK / （仮称）6街区第一工区 2LDK～4LDK
  • 専有面積：（仮称）4街区 85.37m2～152.10m2 トランクルーム面積（0.42m2～1.58m2含む） / （仮称）5街区第⼀⼯区 61.06m2～116.58m2 / （仮称）6街区第⼀⼯区 66.59m2～108.31m2

買い物・食事

• 現状、豊洲の「ららぽーと」くらいしかまともな商業施設がないので、千客万来施設を造るといいと思います。
  • これだけ巨大開発だと、スーパーは必須として、イオンモールとかできるのでしょうか？
    • 電車もない離れた土地に、どれだけ集客が見込まれるか考えたときに、5000世帯程度のために大型店が積極的になれるかあやしいところですね。ららぽならそれこそ豊洲行く人が多いだろうし。

育児・教育

• 小学校と消防署以外は全て敷地内にできるようです。
  • 警察は交番。消防署は豊洲が仮庁舎から新庁舎になって能力が上がっている。
  • 「晴海地区新設小学校中学校建設準備協議会」情報（017年8月2日）
    • 資料を見る限り、小学校と中学校は決定しているように思いますが。臨港消防署がエリア内に、月島警察署と晴海郵便局がエリア外ですが徒歩圏内にありますね。

周辺環境・治安

2020後の成長モデル 東京ベイエリア

• 約3900本、約100種の樹木によって、経年優化する本物の森をつくるため、5街区には樹木が植えられる予定。。地域植生や生態系への配慮をしながら、四季の彩や変化を感じられる多様な樹木がそろえられ、人や街と共存する森を目指しています。
  • また、HARUMI FLAGは三方を海に囲まれています。開放的な海の眺めはもちろん、潮風の心地よさや海に集まる鳥など、この場所ならではの自然を満喫できるように設計されています。レインボーブリッジや東京タワーなども海越しに見える立地。
  • 晴海はますます綺麗な街になるそうですよ 。選手村は表参道をイメージするとか？海を見渡せて雰囲気が良いですね。 都心３区（千代田区、中央区、港区）である日本のトップエリアはより輝きます。
• 環状２号沿いだと清掃工場も目の前だからイメージ的に厳しいんじゃないですかね。煙突もたってますし。。。

周辺施設

H28年時点でのイメージ画像

• 3街区は1487戸の賃貸住宅。7街区は商業施設になる予定。
• HARUMI FLAGは５つの街区で構成されています。官民一体開発のため、住宅や商業施設だけでなく、小中学校、広大な公園、マルチモビリティステーション、次世代エネルギーの供給場所となる「水素ステーション」などが併設される予定。
• 中央区H30年度予算案の中で選手村の事にも触れてありました。
  •  
晴海5丁目に小中学校がH35年度開校予定です。 
晴海4丁目に(選手村は5丁目)図書館・区の特別出張所・認定こども園・保健センター・お年寄り相談センターなどが、H35年度開設予定です。 
病院も決定、商業施設計画も決定しており、スポーツ施設は、すでにほっとプラザ晴海があります。あとは温浴施設を計画するかどうかでしょうか。焼却場の熱を利用した温水プールはほっとプラザ晴海にあります。
    • 
 


H30度中央区予算(案)概要 
P42・P49参照 


その他

• HARUMI FLAGは、晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業によって誕生する都市開発プロジェクト。約18haの広大な土地に、官民一体開発によって誕生するこの街は、住宅だけではなく、商業施設・小中学校・広大な公園・マルチモビリティステーションが併設される、まさにALL IN TOWN。3つの分譲街区を合わせると4145戸という規模。最多供給面積も85㎡※と、都市生活の新たなフラッグシップとなるプロジェクトです。
  • 銀座駅から約2.5km、東京駅から約3.3km※。都心へのアクセスに優れた場所に位置しながら、三方を海に囲まれ、東京湾の眺望を満喫することができる恵まれた住環境。
• タワーの分譲戸数が1,000～1,500戸と想定すると、板状の戸数が、4,000～4,500戸 。光が丘が、総戸数12,000戸！も有って、成り立っている(と思う・・)事を考えると、「BRTを含めた街のデザイン」&「防災対策」次第で、わたしはイケると思ってます。

• 晴海客船ターミナルが無くなれば眺望が良くなる、つまり売りやすい部屋がかなりできるから、デベ連合のパースでは希望的意味を込めて更地にしているのでは？ターミナルを何か別の用途に利用するのか撤去するのかはまだ決まってなかったと思います。 あと、BRTが手前の周回路?上に描かれているが、ここを通るということはマルチモビリティステーション以外にも停留所ができるということなのでしょうか? 新橋方面に直行するならここを通る必要はないし、そもそもあれだけ広いエリアを1箇所でカバーするのは無理がありますね。

• 2016/07 東京都発表では、高層タワーマンション（50階2棟）板状14階～18階で分譲賃貸合計5650戸。低所得向け、サービス付き老人ホーム、単身者向け、若者用シェアハウス、外国人向け、ファミリー層向けを分譲賃貸で販売、分譲は全てエネファームと蓄電池を標準装備、水素ステーション設置、BRTの発着ステーション、カーシェアとシェアサイクル設置、船の発着所設置、FCV設置、小学校、消防署、保育園、医療モール、商業施設、公園の設置で決定してるようです。
• モデルルームの竣工は来年3月末予定のようで。オープンは、早くてGWでしょう。その後販売は6月、7月？
• 板状マンションは、将来住み続ける事を考えると、近隣タワマンに比べて、固定資産税や大規模修繕費が安くてすむのが大きな魅力になりそうです。板マンとタワマンでは全然違います。 
住宅ローンは払ってしまえばおしまいですが、固定資産税と維持管理費は、年金生活になっても一生付いて回るので、管理組合総会で修繕費などで揉める事も減りますし、気分的に楽なのがいいですね。 
商業施設もそばにあり、区民センターや図書館など公的サービスも4丁目に整います。 
晴海ですが、幹線道路も村内には通らないので老後も安全に歩行できます。 
老後は駅が遠くても構いません。バスとBRTとタクシーで十分です。 
• 今から6年くらい前だと思いますが、晴海連合町会から、オリンピックが決定して晴海に選手村を作るのなら、その後は投資対象になるような細切れの部屋ではなく、普通のファミリーが住めるような広い物件にして欲しいと、都に要望したそうです。 
あれから不動産価格が高騰してしまったので、小さな部屋が沢山出来るのかと思いきや、連合町会の要望もちゃんと汲んでもらった形となり、連合町会にも選手村建設デベロッパーにもちょっと感心しています。

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