オープンレジデンシア目白御留山

2019年12月26日 (木) 13:36時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区下落合3丁目473番3（地番）
• 交通：山手線 「目白」駅 徒歩10分
• 総戸数：38戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年06月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社オープンハウス・アーキテクト
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

価格・コスト・販売時状況

• この物件もそうですけど、最近はなんでこの地にオプレジが…ってのは多いですね。それだけ高値で札入れしているのでしょうし、当然それは販売価格に転嫁されるし、顧客にとってはびっくりするほど高いのにブランド力で劣るオプレジ…ってなるし、良いことがないですね。
  • 本当にそうですね。それが売れてしまうのがまたなんとも。
• ここオプレジなんですね。落ち着いたいい立地なだけに本当に残念。街の品格も下がりますね。変形地や狭小地でお値打ちな物件提供してた頃のオプレジは好きでしたが、今はブランド三流、品質二流で価格だけは一流ですからね。
  • 上場前は品質がほんとヤバいレベルだったから安いのは当然だった。今はパークホームズとさほど変わらないくらいだし高いのは仕方ないかも
    • 建具やキッチン、水廻り等、パーツはいいもの使ってますよね。最近のものは。でも、どれも最悪後から付けることもできるか、見た目は豪華になるってものばかりで、建物自身がパークホームズ等一流ブランドマンションと比べてどうなのか？という疑問ありです。物件によりますが、地下住戸をわざと造ったりするので見た目も異様になりますし。
      • 最近の物件はさすがに見た目もよくなってる気がしますよ。ただ一流に比べると劣りますけどね。でも最近は一流が安い仕様になってきてるから印象としてはオプレジのがいいかもしれない。
• オプレジは似たような立地なら財閥系より安いですよ。 どの物件を見ても立地と価格を見たら魅力的なんですよね。物件の質は劣るようですが。 営業マンと何度か話しましたが、オプレジは元々戸建てが主戦場だったんですよね。 そのため戸建てとマンションの用地取得部隊が同じだそうです。 なので他の大手が手を出さないような小さめの土地や変形した土地を買って 戸建てにするかマンションにするか検討できるそうです。 その結果、立地の割には安価で出せるみたいです。 事業戦略としては素晴らしいかなと思います。 世の中、大手デベの質じゃなきゃ住めないという人ばかりではないので。
• 工事始まりましたね。 この面積で38戸だと平均50m2以下？ シングルやディンクス向けでしょうか。 場所がいいだけに残念です。
• 公式サイトのコンセプトには 『自分らしく棲む、本物の目白』とある。 確かに下落合2から3丁目の敷地50坪以上の戸建てや パークマンション、パークコートクラスの 近衛町付近のマンションならば『本物の目白』 に該当するだろうが。 オプレジの客層だとそもそも『本物の目白』 に住むことに価値を見いださないと思うなあ。 一番広くて78平米も微妙。 立地とデベがミスマッチなのが残念。 財閥系が土地取得しなかったのは残念だなあ。
  • ディスってるというより、下落合というと駅のイメージが先行して神田川沿いの低地と思われるからそれを否定してるんじゃない？
    • そもそも、この場所で御留山を名乗るのがおかしい。林泉園の凹地より北側にあるこの場所は御留山ではない。マンション屋が御留山や近衛町の範囲をどんどん広げているが、地元住民は冷ややかに見ている。そもそもおとめ山公園自体、古くから住んでいる住民にとっては良いイメージの場所ではない。最近は芝生広場が拡張されて開放的になったとはいえ。
      • この場所で御留山を名乗る＝江戸川橋付近の物件が神楽坂を名乗るのと同じでウザイですね。 昨今のトレンドではマンションは徒歩五分以内でないと難しい。 ここは戸建て用地としては一等地だがマンション用地としては微妙。 東京にやっとこさ住もうのオプレジに下落合はお呼びでない。
• 早稲田の事前案内会に行った。計画道路上にマンション建築は出来ないので、西側のその部分は敷地面積18坪の木造戸建になったが、もう全戸契約済とか立地は良く、今からでもオーダーシステムで間取り変更が出来る点は魅力。しかし、オプレジなのに1億2千万（406号と410号）は高いと感じ、貧乏人は見送った
  • 最上階角部屋ですね。この立地でそのお値段、財閥系ならむしろ安いですが、たしかにオープンレジデンシアだと躊躇します。
• いよいよ第1期がこの週末ですね。
  • 第1期
  • 販売戸数　6戸
  • 販売価格　5,498万円～9,398万円　2LDK～3LDK　51.12m2～69.32m2
• 総戸数38戸で1期が6戸とはずいぶん少ない印象。やはり高いお値段で少しずつ売っていくのでしょうか。安い価格帯の部屋はテラス付きの地下？
• 1期6戸のうち2戸売れ残り（先着順販売中）か。2LDK　54.12平米　5,568万円 、3LDK　65.30平米　9,698万円 、この値段出してオプレジだと躊躇するよね。周りは財閥系億ションばかりだし。

交通

構造・建物

共用施設

• 駐車場・・・3台（月額料金：30,000円・32,000円）
  • 駐車場2台が微妙です。 この界隈は深刻な駐車場不足。 以前あった月極がどこも住宅になったりコインパーキングになったりして激減。 新目白通り近くや山手通り方面まで行かないと借りられません。 コインパーキングも北隣が一杯だと目白通りまで出なければいけないので、車での来訪者が多い方もご注意です。
• 駐輪場・・・45台（月額料金：100円～300円）

設備・仕様

• 巡回管理か･･･。戸数が少ないから仕方ないのかな。常駐してくれないんだよね？

間取り

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• マンションに最適な土地ですね。オープンじゃなくて財閥系ならよかったのに…。
• ここは計画道路にかかってるけど、どうするんだろう。道路用地部分はオプレジお得意の狭小戸建てにして売り払うのかな？
  • 計画道路の土地は敷地外みたい。別々に囲ってある。
    • この計画道路部分は戸建てだろうね。たぶんこの先計画道路が実現することはないから。
• 西側の道路予定地、ミニ戸が建つようですね。 まずは土地60平方メートル3階建て。 この調子だとあの土地に10戸くらいできそう。 西向きの部屋は日当たりゼロかも。
  • ミニ戸建てだけは、辞めて欲しい。 地域住民反対運動ののぼりをあげるべし。 重層長屋より悲惨だ。
    • 道路予定地のミニ戸（土地60m2で3階建）、どんどん建ちますね。
      • 西側のすぐ隣にミニ戸建てが建ってしまうんですか。低層階は日当たりが確保できなくなることや、戸建てがすぐ近くに建ってしまうことで、住みにくくなってしまうという部分もありそうですね。騒音等などマンションだと、そう言ったときは管理会社に問い合わせできますが、戸建ての場合は直接言わないといけないのかしら？
• 下落合３丁目の周りの戸建てはほとんどが敷地50坪以上ある。土地の坪単価は250万 物件立地の周辺には日本庭園まであるような推定150坪超の豪邸すらあるお屋敷街。 その近隣にオプレジて勘弁してくれよ！ パークコート、パークマンション、パークハウスグラン、グランドヒルズじゃないと釣り合わない。 更に50平米のオプレジでいいと思うディンクス、独身層には目白徒歩10分超の下落合3丁目は便利ではない。 車所有前提のお屋敷街だから安普請マンション住民には決してメリットのない街。 ご近所との格差を痛感するためにわざわざオプレジ買わなくてもいいと思う！ 近隣は創業経営者、自営の士業、上場会社役員以上、開業医とか多いから・・・
  • たしかにターゲットと周辺環境がチグハグですね。シングルやディンクスなら目白通り沿いが便利だと思います。中古含め分譲マンションがものすごく少ないですが。
• 公式ＨＰのロケーションの説明で『下落合駅』の標高の低さを さりげなくディスってるのはオモロイ。 昨今の集中豪雨などで痛感する人も多いだろうが 高台だということは駅チカよりも優先されるべき最重要事項ではある。 しかし下落合４丁目の人には怒られるでしかし！ 筋トレには下落合４丁目からの目白駅はアリですから！

周辺施設

• 駅前に医療モールができて、ますます便利になりますね。

その他

掲示板

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