パークホームズ荻窪 ザ レジデンス

2018年12月11日 (火) 16:01時点における版

物件概要

• 所在地：東京都杉並区荻窪4-275-1ほか（地番）
• 交通：中央本線（JR東日本） 「荻窪」駅 徒歩7分
• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：京王建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 最終期1次：8,290万円予定～1億800万円予定
• 先着順：1億310万円・1億800万円
• 坪単価はだいたい400万円中盤くらいになるみたいですよ。62のHタイプで8500万円くらい？ 公園向きの方はすごく高くなりそうですね。。
• 最上階3LDKは右から14570,12800,12800,12220.10800。 外階段、屋内駐車場なし、壁付けエアコン（配管露出）、リビングにダウンライトなし。グレード感からだと1～2割は高い値付け感あります。このままの価格で売り出すのかな、荻窪はマンション価格低下し始めてるのでどうかと思う。
  • 余りの高い値付けに評判悪かったようで価格改定入ったようです。最上階Iタイプは10800で変わらずもK、L、M、Nは10520、10800、10800、12670に値下げ。坪単価462、473、477、492とやっと坪500万を切ってきました。余りにグレード感がなさ過ぎてこの価格でも今回は見送りの予定です。都心中心部（青山・赤坂・麻布）はともかく、全体にマンション売れ行き落ちているようで今後も値下がりの傾向になりそうです。今は買い時ではなさそうです。

【その他費用】

• 管理費（月額）：27,500円・28,450円
• 修繕積立金（月額）：9,710円・10,050円
• 修繕積立基金（一括）：1,165,200円・1,204,800円

【資産性】

• 資産性は感じませんね。静かな環境で永住したい人には良いマンションじゃないかと。
  • 価格はわかりませんが、資産価値で買うならやはり5分以内、駅によっては1,2分以内かな。ここは公園ビューの部屋はいいですね。それなりの価格かと思いますが、価値はありそう。それ以外の戸建てが近い、もしくは地下住戸で価格が高いのはちょっと疑問ですね。

交通

構造・建物

• 全戸南向き
• いかにも高そうなデザインですね。マンションは高級旅館みたいな建物ですね。あくまでも外観CG図で見ただけですが。植栽とエントランスの重厚感、バルコニーの広さ、濃い黒っぽい外壁から、修学旅行で行った旅館を思い出しました。
  • 地下住戸がある物件は、見せかけの高級物件だと思うよ。土地の仕入れ値が高過ぎて、作らざるを得なかったんだと思うけど。
    • 地下室などと印象操作していますが、敷地の傾斜をうまく使い1メートルそこそこ掘り下げた程度の地下住戸も多いです。日照も通風も問題ないばかりかテラス付きで人気が集中するケースをよく聞きます。
• 当マンションは今騒がれているKYB社の、違法検査免震.防振ダンパーは使われていない、心配はいらないのでしよか？三井さんから説明は出てない様ですが。他の業者さんの中には、確認し安全が証明できるまで販売中止にした社もある様です。

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 9台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：45台
• バイク置場：3台
• 安心の歩車分離動線を実現・・・人、車・バイク、自転車は、それぞれ出入口とアプローチを分け、安心の敷地内動線を実現しました。また利便性に配慮し、駐車場側にはサブエントランスも設けています。

設備・仕様

• キッチン・・・ディスポーザー、食器洗浄乾燥機、グローエ社製浄水器付水栓、クッキングシンク、ガラストップコンロ（デリシア）、カップボード、フィルターレスレンジフード、不燃化粧板キッチンパネル、天然石のキッチン天板、包丁差し
• 洗面室・・・フロントポケット、洗面化粧台鏡裏収納、洗面室・天然石カウンター、ヘルスメーター収納スペース
• バスルーム・・・保温機能付き浴槽、スイッチ式エコフル多機能シャワー
  • 60平米以上で浴室1317って珍しい。そのぶん居室は広いんだろうか。
• トイレ・・・タンクレス節水トイレ、手洗いカウンター
• アメニティ・・・エコガラス（Low-Eガラス）
  • 床暖はあるでしょう。ディスポーザーやビルトインエアコンは怪しいとこですね。価格は地下住戸で坪380からと予想。
• 立地がいいので3LDK考えてたけど、田の字、ペラボー、LDK畳数一括表示、外廊下で地下住戸あり、機械式駐車場と少ない駐輪場…満貫ですわ。ディスポーザーはあるのかな？
  • LDK畳数一括表示って、なんのことかと思って公式HP見てみたけど、リビングの畳数にキッチンの畳数も加えて表示していることを言っていたのですね。しかも、キッチンの畳数もご丁寧に別のところに記載してあるから、パッと見、キッチンの畳数がダブルでカウントされていて、とても広く見えた。消費者を誤認させる表記だと思うが、いいのかねこれ？
    • 全く問題ないです。しっかりと明記されていますので。 しかし、三井さんがこれやるのは（間取りに）自信ない物件だけです。それが嫌ですよね。
• 間取り図見る限り、スロップシンクないみたいですね。当然ながら床暖はあるみたい。あと、カップボードも先付けですかね。そうなら加点。あとは、この小規模戸数でディスポーザーが付いているかどうか。ビルトインエアコンを求めるのはさすがに厳しいんじゃないですかね、パークホームズ物件では…

間取り

• 間取り：最終期1次 2LDK～3LDK / 先着順 3LDK
• 専有面積：最終期1次 62.85m2～77.26m2 / 先着順 74.72m2・77.26m2
• バルコニー面積 : 最終期1次 9.72m2～10.20m2/ 先着順 10.37m2・11.10m2
• 間取りは全15タイプ。
• 間取りは基本的に田の字か。まぁ致し方ないかな。1LDKはいらなかった、、、
• それでも洗面室リビングインとかドア位置ずらしてLDK嵩ましとかやらないのはやっぱり三井だなーって好感が持てますよね。住友とか野村は最近ほんとひどい…。

買い物・食事

【買い物】

• ココカラファイン荻窪南店（約490m・徒歩7分）
• ザ・ガーデン自由ヶ丘荻窪店（約690m・徒歩9分）
• ルミネ荻窪（約690m・徒歩9分）
• オーケー荻窪店（約710m・徒歩9分）
• タウンセブン（約710m・徒歩9分）
• 西友（約710m・徒歩9分）
• motenasi（約720m・徒歩9分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• まなびの森保育園荻窪［認可保育園］（約230m・徒歩3分）

【小・中学校】

• 区立桃井第二小学校［通学校（通学路）］（約720m・徒歩9分）
• 区立松渓中学校［通学校］（約760m・徒歩10分）

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種低層住居専用地域

【周辺環境】

• 大田黒公園周辺の良好な住環境を維持し、緑豊かな落ち着きある街並みの形成を計るための「大田黒公園周辺地区地区計画」区域内であり、さらには同区域内でも規模の大きな敷地や屋敷林が多い中心住宅地区に位置しており、質の高い低層住宅地の維持・保全、風格ある街並みの形成を図るため、最低敷地面積は150m2（約45坪）以上に定められています。
• 標高約46mの現地は、比較的地盤の安定した武蔵野台地に位置しており、水害の心配も少ない場所です。また「荻窪」駅から現地は、歩きやすいフラットアプローチとなっています。
• 中央線まで5～6分で閑静な街並みです。
• 社宅あったとこかな。三井さん公園のオープンに合わせてさすがいい土地仕込んでますね。
• 環八からも離れているし、線路からも離れているし、リビオ荻窪、センチュリー荻窪、ブランズ南荻窪、ティサージュ荻窪みたいな周辺がうるさそうなマンションとは比べ物にならない良い場所に建ちましたね。駅からの距離は断然シティテラス荻窪よりも近くて、お値段次第と思う人が多いでしょうね。
• 荻窪良い街だとは思いますが、南口は風俗店もあるし、環境面はあまり過度な期待はしない方が良いかも。
  • 清濁併せ呑むというか、駅の反対側であればむしろ賑やかなくらいの方が良い面もありますね。パチンコなどの遊戯施設は男性であれば利用する場面もあるのではないかと思います。
  • 風俗は西口近くにもありますよ。駅近だと全くないというわけにいかないかと。西口近くの風俗店の前の道路は通勤で朝晩よく通るけど、親御さんに手を引かれたお子さんもたくさん歩いているので、子供に聞かれたらどう答えるんだろう…と思います。

周辺施設

【公園・緑地】

• 荻窪つどい公園（約10m・徒歩1分）
• 太田黒公園（約260m・徒歩4分）
• 荻窪第二児童遊園（約280m・徒歩4分）
• 大谷戸さくら緑地（約480m・徒歩6分）
• 読書の森公園（約550m・徒歩7分）
• 松渓橋公園（約560m・徒歩7分）

【史跡・文化財】

• 荻外荘（約350m・徒歩5分）
• 角川邸園（約390m・徒歩5分）

【金融機関】

• 荻窪四郵便局（約240m・徒歩3分）
• 三菱UFJ銀行荻窪支店（約540m・徒歩7分）

【病院】

• 藤島歯科診療所（約100m・徒歩2分）
• 横田医院（約280m・徒歩4分）

その他

掲示板

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