リビオ大宮宮原

2019年1月26日 (土) 21:29時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町1-116（地番）
• 交通：

1. 埼玉新都市交通伊奈線 「加茂宮」駅 徒歩5分
2. 東北本線 「土呂」駅 徒歩17分

• 総戸数：144戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（種類と期間/一般定期借地権（転借地権）・2092年5月11日まで（建物解体期間を含む。）
• 完成時期：2020年06月上旬
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 環境は良さそうですが、この場所で定期借地権というのはどうなのでしょう。ものすごくお安く出てくるのでしょうか。
• ニューシャトルとか意味不明な路線、土呂駅も遠い。資産価値としては厳しいですね。
  • もともとこの場所だと売却前提で買う人はいないんじゃ？永住前提ならいいと思う。予定外の売却に迫られた時は大変だろうけど。
• 個人的に立地は気に入っていますが、定借がネック過ぎます。定借がなければ、購入してたと思いますが。。このエリアで新築マンションはもう出ないでしょうか？
• 定借って結局トータルコストは分譲と変わらんし、分譲ならどれだけボロくなっても売れるのに、ここにはそれはない。 子供に何も残すつもりない、とか中古で売るつもりないならいいと思う。 中古で定借買おうとするとローンの条件めちゃ悪くなるよ
  • 定借といったって今から７２年後ですよ。３５年後でも十分売れると思います。
• 立地的にはとても、魅力的ですね。固定資産税等もかからないでしょうし。ただ、定期借地権付きだと 解体積立金や地代を支払わないといけないデメリットもありますよね。マンション価格は若干安く出てくるかもしれませんが…その点どう考えるか…
  • 建物分の固定資産税はかかるので所有権より少し安い程度だろうね。
• 定借マンションって、将来的に修繕が疎かになるということはないのでしょうか？売却しづらいとなると、将来的に解体積立金や地代がかかり続ける古いマンションになっていってしまっては、子供に迷惑をかけるのではという不安がやはり拭えません。
• 価格が高ければやめた方がいいと思いますが、そんなに高く設定しないのでは？高くてもせいぜい三千万円台じゃないでしょうか。
• 自分が住まなくても借り手がいるマンションなら投資用として買う人がいます。 たとえ定借期間があと10年になっても10年で元を取って利益が出る値段なら投資家は買います。 そして最高レベルでないにしろ修繕や管理は最後まで行われるでしょう。賃貸する商品ですから。 将来的にもみんなが住みたい場所ならば定借マンションは「あり」だと思います。
• ここは定借期間が72年と長いので、50年ぐらいは流動性も見込めるだろう。ただ、最後の10年はなかなか厳しいかも。築60年超のマンションだと管理費・修繕費・解体費・地代・固定資産税の合計額以上の家賃で貸せるかどうか。
• 定借だから期間が満了すれば売却も賃貸も所有権放棄もできなくて、管理費・修繕積立金・固都税は払い続けるという状況は避けられるのでは。
  • 期間が終了すればね。所有権マンションなら子が築50年で相続するとして、それなりの価格で売却するのは難しくないだろう。ここだとギリギリ売れなくはないかもしれないが、価格はおそらくタダ同然、それでも苦労するかもしれないね。
• 3LDK、２４００万円台からって出ましたね～
  • 予定最多価格帯が3,100万円台。こりゃまたインパクトある値段で出してきましたね。西大宮やら土呂などさいたま市内大宮以北の物件ではダントツお買い得に思います。
    • 魅力的ですね。環境はすごく良いですよ。後は設備がどのような感じか。
      • そんなに安いんですか！それだったら蒸発するようにすぐ無くなっちゃいますね。何か裏があるのかな？
        • やはりこれだけ安ければ定借でも十分に検討物件になりえますね。
          • ただし、最寄り駅までバス利用orニューシャルがネック…
            • 徒歩20分は実際かかるとすると、価格の安さだけで判断するのは危険かも。
• HPで画面トップ、コンセプトの隣にステラタウンのタグがあるなんて、一押しがステラタウンなのでしょうか。
  • それはそうでしょう。 目の前の施設で衣食住のほとんどがまかなえるのは魅力ですよ。 隣のプラザノースも合わせたら医療や行政サービスも足りますからね。 だからこの近辺にマンションが多いんです。
    • 土呂駅とステラタウンを結ぶ無料バスはいつも混んでますよ。
      • 土日は混んでますね。バス停も並んでいます。平日は大丈夫です。
        • 時間帯にもよりますが、平日も結構混んでますよ。無料ですからね。
• 売れ残ってしまいそうですね。
  • 地元（大宮北側エリア）需要で売れるのでは？賃貸脱出にはちょうどいいお値段になりそうですし、このあたりの賃貸と比較すれば設備にも不満はないでしょう。
    • ここの近く、土呂駅13分のスミフ物件はここより高かったですが順調に売れました。 狭いし高いし誰が買うのと地元で言われてましたが、何のことはない、地元賃貸（URなど含む）からの住み替えが多かったようです。 こちらも3000万切る値段なら需要は多いですよ。 定借の懸念も賃貸の不安に比べれば小さなものです。
• 素朴な疑問ですが、定借物件が売れ残った場合、どうなるのでしょう？条件的には所有権のマンションと変わりがありませんか？
• 3LDKで2400万円台なのは埼玉では当たり前ですか？ 都内23区以外も対象にすると低価格でマイホームが建てられると思いました。このあたりだと戸建ての人も多いでしょうか。駅まで出て、大宮まで出るのに6分。ステラタウンがすぐなので買い物など便利に感じます。 埼玉だと戸建てもマンション同様に人気そうで、土地価格も高すぎないのなら戸建てに人気が分散されてしまいそう。 あとは定期借地権だとどうしても抵抗がある人は購入を見送ることが多いです。
  • さいたま市北区は土地高いですよ。
    • ステラタウン近辺で3LDK2400万円台は安いです。中古で築浅ならもっとします。土地なんて2400万円で買えるかどうか。
      • この近隣だと2400万では土地すら買えるかどうか。建売も検討しましたが安いとこでも3500万くらいでした。
        • 土呂駅とモール周辺は盆栽町価格につられているのか周辺より高いですね。駅近15坪なら2500万で売ってます。ここの隣のマンションは80m2で中古3500万円台です。

交通

• 最寄り駅がニューシャトル…
• 大宮へ通勤、通学なら良いけど、都内まで行くのは大変そう。
  • 都内通勤者で大宮以南を買えなければ宇都宮線や高崎線検討するでしょ。埼玉新都市交通は大宮駅の乗り換えが遠すぎる。ものすごく歩く。宇都宮線直通なら栃木に到達するくらい時間がかかる（やや誇張ｗ）。
    • 大宮での乗り換えは距離があって時間が掛かりますが、屋内なので雨に濡れず移動出来ますよ。
• 東京まで通勤される方は不便かもしれませんが、勤務地が大宮近辺や車通勤の方にはお勧めです。
• ニューシャトルは朝で3～4分おき、昼間～夜が10分おき。加茂宮駅はバリアフリー（エレベーターあり）ですし、最寄駅として何ら問題ないと思います。
• 大宮駅での乗り換えが結構大変。
• 通勤以外は特に悪いところが無いと思います。一般庶民にとって新築マンションは今後買いづらくなりそうですね。
  • ニューシャトルを使うか、土呂駅まで歩くか。ニューシャトルの乗り換えは毎日だと大変ですかね？たまにしか電車使わない人達は価格、環境と住みやすいと思いますが。
    • 基本は土呂駅まで自転車、雨の日はニューシャトル。利便性を考えるとこれしかない。

構造・建物

共用施設

• 駐車場（平置き）：96台
• 自転車置場：144区画※サイクルポート
  • 全戸分のサイクルポートがあるのはいいと思います。家族全員自転車通学通勤もあり得るので。

設備・仕様

• 設備仕様がどうなるか楽しみですね。高仕様低価格だとあっというまに無くなりそう。
  • デベが金をかける気があるかどうか、間取りを見ればある程度判断できる。ここは
    • 外廊下側の柱が全部室内側に入ってる。
    • 玄関に下足入れがない（スペースがあるだけ）。
      • という点から予想すると必要最小限の設備になるかと。
• ディスポーザーは？ 床暖房は？？ 安かろう悪かろうの定借じゃな。。 一応まだ、サプライズ期待しときますわ
  • ディスポと床暖房は記述がありませんね。まあ、なくても不自由しませんが。
    • 資料きました。確かに設備しょぼい。洗面台の鏡も１枚。ディスポーザもない。床暖房もない。2000前半でやっと納得できる価格。これで地代がどれくらいか
      • 価格で勝負なので必要最低限の設備にしたのでしょう。それ以上はオプションになるのではないですかね。
        • 床暖房がないのは厳しいです。 洗面台三面鏡、洗面下収納、床暖房、下駄箱、WIC、部屋扉・・・ オプションで相当かかりそう。 即リノベ前提の人にはいいですけどね。
          • 床暖房はどうにでもなりますが、ディスポーザーのような設備はオプションで追加できないので必須と考える方は初めからついている物件を選ばなければいけませんね。

間取り

• 間取：3LDK～4LDK
• 面積：63.47平米～83.50平米
• 庭付きの物件は魅力的ですね。時間があるときには、ティータイムなんかもできそうで、良さそうに思えます。住み心地も悪くなさそうな物件にみえますね。
• 全ての洋室にウォークインクローゼット、和室に布団クローゼットがついているのは便利そうですね。ただ面積が表記されていないので、実際はどのくらいの広さになるか確認が必要だと思います。部屋の広さに応じてウォークインクローゼットの面積が異なるので、家具が全く不要とまではいかないのかも？
• リビングインバスやだ。なんで角部屋浴室窓にしないの？浴室に窓ほしいな。。

買い物・食事

育児・教育

• このあたりの校区の評判などはいかかでしょうか。
  • 大砂土小と植竹中ですよね。どちらもとくに悪い話は聞きませんよ。
    • 普通です。
      • 大砂土小は超マンモス校ですよ。さいたまで1,2を争う大きさだったような。

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• 日頃生活するにはいいところだと思います。お父さんには頑張って通勤して頂きましょう。
• 通勤は大変ですが、小中学校が近くて買い物が便利！
• ここでマンションはリスクが。戸建ての方がよかったね。
• 現地を見てきました。 思ったより住環境が良くてびっくりです。 なんだかとても広々した街並みですね。緑や公園も多い印象でした。 中山道には大宮行きのバスも走っているようで、生活には困らなさそうです。 たしかに都心通勤する夫には少々頑張ってもらわなければなりませんけど。
• 近くに警察学校があるので治安は良さそうな気がします。
• 最寄り駅まで徒歩５分は便利!!だと思ったのですが ＪＲは徒歩１７分…バスを利用するというのは、毎日の通勤を考えると苦痛かもしれません。 商業施設が近いなど、いいなと感じる面も多いのですが、それだけで決められるかどうか。

周辺施設

その他

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