パークホームズ日本橋人形町二丁目

2018年12月18日 (火) 19:06時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋人形町2丁目23番1.2.3.4.5.14（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分
2. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩5分
3. 都営新宿線 「浜町」駅 徒歩6分

• 総戸数：39戸（販売総戸数37戸、事業協力者戸数2戸含む、他に　店舗2戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月下旬
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：野村建設工業株式会社
• 管理会社：三井不動産レジンデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 場所良いので、坪400万円から、平均450万円程度ですかね。
  • そんなに安い？450からで平均500では？
    • プラウド日本橋富沢町が、確かパンダ部屋が坪400万円程度、平均470万円なので、最近の弱含み相場からして450万円平均かと。でも、場所が場所だけに強気なのでしょうか。
      • まさに人形町の中心！って場所なので市況を加味してもプラウド富沢町より安くなることはないんじゃないのかなぁ。プラウド富沢町は南向きは平均坪500だったから、それくらいでは？
• ホームページも相当気合い入ってますね。 三越前より住環境の観点で、場所は良さそう。 久松小学区でないため、その辺りの坪単価アップはないかもしれないけど、確かにそれでも500は行きそうですね。
• 2年後には下がる
• この辺も駅近財閥なら450万-500万が定着してきましたね。市況で多少の上下はあるかもしれませんが、利便性と再開発を踏まえると、長期的には資産価高い資産価値を保ちそうです。
• この辺はホテルと思いっきりバッティングするからまず下がらないよ。一方で人によっては雑居ビル街と忌避するので大幅な上昇も見込みづらい。供給が絞られながら価格は底堅く推移するんじゃないかね
• この規模でMR作って青田売りするんだから相応高いでしょ
• ザレジデンスがつかないですね
• 場所は悪くないけど下駄履きになる、ザレジデンスがつかないと情報が回ってました。仕様も価格もごく平均的な物件になると思っていました。最近建った人形町のマンションで地権者ゼロなのは近くのザレジデンスだけではないでしょうか。
• 場所いいですね。いくらになるか気になります。
  • 今日本橋界隈の注目度高いですから。お値段も安くなる訳無いですよね
• 坪480くらいと予想
• 焼肉屋は致命的だよ。でも個数少ないから、値段によっては売れるんじゃない？焼肉屋に接するパンダ部屋に予約殺到！みたいな感じで売っていくと思われ。
  • 外廊下物件の１階に焼肉屋とか臭いがすごそう。。
    • 一階部分に商業施設を入れると、まだ200%の容積緩和が受けられるんですよ、中央区は。なので、三井系は全てお店が入る仕様なんでしょうね。焼肉屋は意外でしたが。。
• 価格帯は、坪430前後かと思っています。もしかすると、最近の弱含み傾向を加味して、、、もう少し安くなる可能性もありますが。
  • 周りを見ていても3ldkの80平米は一億超えてますよね。9000万前後なら買いたい、、
    • たぶん、下限で坪430前後だと推測されますが430～550／坪だと思われます。おそらく、1億円前後～1億3,500万程度かと。庶民じゃ無理ですよねぇ。
• ザ・レジデンスより価格上がるんですかね、、 ザ・レジデンスもファミリータイプはだいたい一億前後でしたよね。430だとそれより高そう。 最近ホテル建設も多いので用地取得も毎年値段上がってそうですよね。
  • 外廊下でもありますし、レジデンスよりお安いのでは？
    • 場所だけで言うならこちらを選ぶ人多そう。向こうは三越前が近いといってもどの駅も若干遠いし、そもそも閑散としてますしね。
      • 同じ2丁目のザレジデンスとターゲットを変えているので、そこまでの価格にはならないと聞いています。あちらは内廊下はもちろん、地権者ゼロ、ゲタばきなしの物件ですし、仕様がよかったですから。
• これから中央区にできるマンションは下駄履きが不可避なんでしょうかね。。

交通

構造・建物

• 店鋪に焼肉屋が入りますが、どうなんでしょう？
  • タワマンでもあるまいし、焼肉屋が入るとか致命的。。いい物件だと思ったんですが、アウトですね、、三井さんの交渉力不足。
    • 地権者さんに飲食店が入るんだ。日本橋の覇権を狙う三井さんのフラッグシップかと思ってましたがここはガチの人形町の本丸ですからね。大門通り沿いとは言え商業エリアど真ん中ですから騒然とした感じは免れないでしょう。
      • まさか焼肉屋とは残念ですね。 多少なりとも資産価値に影響しそうです。 一階に店舗が入ることで、坪単価が抑えられれば話は別ですが。
        • 1階が焼肉屋トラップという地雷があったか。いい場所なのに野村が手を出さなかったのもこういうことね。
• 玄関側に窓があるということは外廊下ですよね。。？
  • まさか！今のマンションは、内廊下ですよ。
    • 間違いなく外廊下です。
      • ま、行灯部屋減るんで良いんじゃないですか？小規模の場合人通りも少ないので、私は外廊下のデメリットより採光通風性のメリットの方が高いと感じてます。お風呂に窓あったり。
        • 共用廊下側に風呂とか落ちない。
          • 換気できるし衛生的だと思うけどな。このところの内廊下礼賛には辟易していたところ。ここの敷地形状なら内廊下にするのも不自然
            • 浴室と共用廊下が隣り合わせですか(-_-;)
              • 共用通路側にお風呂は、女性は特に気になってしまうと思います。おそらく可動式のルーバーがつくのかな？そうであるとするならば、外からは見えないでしょうけれど、なんとなく気配がしてしまうのは気になるのかなぁ。そういう点では、角部屋だと人が通りかからないから、気が楽かもしれません。

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.68～80.90m2
• 間取りは悪くないですね！ただ、内廊下で無いのは残念です

買い物・食事

• お隣はハンバーガー屋さんですね

育児・教育

• 焼肉店舗は気になりますが、久松小学校が選択できるのは、大きな魅力です。ここ数年、人形町、浜町の物件をなんとなく探してきましたが、大伝馬町、一丁目、三丁目あたりは久松が選択できないと知ったので、候補からはずしました。
• 久松小学区は人気ですね。すぐ近くの交差点挟んだとこ(浜町2丁目？東日本橋1丁目？)にサピックスがあるのも教育熱心な方にはポイント高そうです。久松小のすぐ隣には久松警察署もあり治安も良いですし、休日急患対応の診療所もあり、子育て世代には何かと便利ですね。

周辺環境・治安

• ここの現地を見に行きましたが、そんなにいい場所ではないですよね？
  • 日本橋人形町の中心ですので良い場所だとは思いますが、個人的には住む場所としてはプラウドシリーズの方が良いと思います。
    • 人形町らしさを楽しむならこちらでしょう。半蔵門線水天宮駅まで近いというメリットもあります。あとはお値段次第ですね。
      • 夜、酔っ払いが多い地域ですので、小さい子供がいる人達は敬遠すると思いますよ。
        • 同意します。「暗い」感じがしました。
          • 人形町が気に入って20年買い換えしながら住み続けています。おっしゃるとおり、この街らしい活気やお店の雰囲気があるのは二丁目と一丁目ですね。金座通りを挟んで三丁目や富沢町は商店が少なくて、小さな問屋さんや会社が多いところ。夜はシーンとしています（笑）から住宅街や郊外から転居される方にもフィットするのでは。実際外から来た人たち、若い人たちが多い印象です。二丁目は甘酒横丁を擁していて老舗がきっちり仕切っているエリアです。調整区域なので久松小に通学できますし、夜にお酒飲んでいる方も年齢層高めなので危ない雰囲気は皆無だと思いますね。 なんだかんだ二丁目に住むのがあとあともいいと考えますが、燈火はネックですねー。
• 以前、夜に人形町を訪れた際に 黒服を着た夜のお店の客引きを 何人も見かけたのですが 今でもいるのでしょうか？
  • 黒服の人々は全然見かけたことがないんです。いるとすれば、人形町大通りだけでしょうね。この物件の周り、大門通り、甘酒横丁では夜の客引きをするタイプの店はそもそもないと思いますし、大家さんたちの意向でラストオーダーが早い店も多いので。町の不文律みたいなものはありますね。
    • たしかに大通りでした。 裏通りにはいなかったので、おっしゃるとおりだと思います。 あういう客引きは新橋とか神田ならわかるのですが、人形町にいるとは思わなかったので少しびっくりしました。 でもそもそも商業地域だからしょうがないですね。
      • 黒服店は数店舗ありますが、銀座にいるキャッチみたいにさりげな気なく声掛けするイメージであまり気になったことはないです。ちなみに風俗店は条例で禁止されてるからないですよ。数年住んでますが、神田とか新宿みたいな繁華街のような雰囲気は一切ないので、その点は安心していいかと。気になるなら、人形町のスタバからマックまで8時くらいに歩いてみると雰囲気確認できますよ^_^
• 独身時代は子育て環境や小学校の学区なんて全く要素に入れていなくて、人形町の駅近は通勤や出張に便利だからという理由のみで物件を選びましたが、駅からの分数が同じでも、細かく町内や学区で住み心地やリセールバリューみたいなものが変わってくるエリアですね。

周辺施設

その他

掲示板

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