ソライエ流山おおたかの森

2018年10月11日 (木) 16:15時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業区域内C141街区1画地（仮換地）、千葉県流山市十太夫110-19外63筆（従前地）
• 交通：

1. 東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩4分
2. つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩4分

• 総戸数：352戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年06月下旬予定
• 売主：東武鉄道株式会社、清水総合開発株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 大規模マンションだし、子育て世代をターゲットにしているんだなというのが伝わってきますので、価格は高くはしないんじゃないかな…という期待もありつつも 流山おおたかの森、かつ駅まで徒歩4分となると特別安くする理由もないのかなぁとも思ったりします。
  • 徒歩4分, 352戸で, 180万円台です。
• こちらのマンションの固定資産税は坪単価いくらくらいになるのかご存知の方はおられますか？ 新築減免後に大きく上がりますが、減免後にどれくらいかが知りたいです。
  • 2000円/坪程度。安いよ
• 間違いなく、駅8分のルフォンや 6分のノーステラスよりは、相当 高くなるんでしょうね。
• 事前説明会いってきたのですが、予定価格がルフォンやウエリスとほとんど変わらず。 しかも駐車場がかなり安くていい意味で驚きです。 車持ちにはルフォンやウエリスより毎月支払いを抑えながら徒歩4分の立地が手に入る素晴らしい物件ではないかと感じました。
• 周辺のマンションも見ましたが、おおたかの森で販売している中では、ソライエが一番バランスが取れている印象です。 駅4分、自走式駐車場、共用施設も、アンケート、座談会の意見を取り入れて、使い勝手が良いかな、と思いました。
• 第1期の販売は75戸で販売価格が決まりましたね。最多価格帯4000万代は安い気がする。
  • 思ったより安くてびっくり。
• F1とF15は第一次で完売しました。
  • 問い合わせしたら、私の気に入ったF12もないみたいですし、F5も残りわずかです。第2次で購入予定です。
  • 第1次はFとGの角部屋が全部売り出されていて、全部契約したかどうかわかりませんが、全部申込み者がいました、第2次は中庭庭向きの1階は全部売り出すらしいです。3ldkの部屋は間取りは似てますが、やはり柱の出っ張り具合だったり、納戸の有無、変形の部屋の有無など、それぞれ違います。
• 2LDKをねらっていくとガーデンコートだけになると思います（直近の状況はわかりませんが）、サンライズは設定がないので（と聞きましたが、たしか）。

フロントコートはやはり高額でも人気だったようですね。 3LDKならフロントコートもまだあるのかな？ ですが、ガーデンもガーデンが楽しめますし、サンライズもサンライズがのぞめるでしょうし、３つのコート、それぞれよいところもあるのではと思います。

• ここって実際後どれくらい売れ残ってるんですかね？（2018年9月初旬時点）
  • 140戸くらいです。まだ売りに出されてない棟があります。
  • 売れ行き良いんですね! クオン完売したのでその後加速してるのかな？現状、駅距離考慮すると、おおたかの森はここが人気になりますよね。サウスアリーナはちょっと遠い。
• 第2期3次の販売は10戸ですね。月に10戸ペースだと完売はいつ頃になるでしょうかね。消費税が上がるタイミングの駆け込み需要で完売するかな。
• 部屋の広さにもよりますが、第一期出て70超えの部屋だと、管理費が12000円ちょっと、修繕積立金が6000円ででした。
  • 70.8平米の場合、修繕費、1年目:5880、第6年目から8500、第11年目から11330、第16目から16290、第21年目から17700、第26年目から19120。 管理費は1万2千円くらい 。他に給湯器のリース月1900円、コミュニティ費付き500円、インターネット費用月600円くらい、テレビは500円？
• 竣工1年前で半分売れてりゃ好調でしょう。

交通

• 2路線利用の全列車停車駅から徒歩4分で駐車場が自走式とか交通絡みだけでも充分良いと思います。
• 駅にこれだけ近いと、電車通勤や電車通学も苦痛にならずに済みそうです。 毎日のことなので、朝から気持ち良い一日のスタートをきれるのは良いと思います。
• 子供と駅から歩きましたが、道路横断 は危ないため横断歩道を通りました。 このルートだと6分かかりました。横断歩道ができるかご存知の方いらっしゃいますか？子供が道路横断する時が心配です。
  • アンダーパス開通後、交通量調査してから横断歩道設置。だけど信号は難しいというのが警察の見解です。

構造・建物

• ここは二重床、2重天井ではなく、直床ですかね、、、。
  • 直床、2重天井です。
• 専有面積はかなりゆったり取られている。郊外型のファミリーマンションっていうかんじですよね。
• ゴミ置場がA棟の駅から遠い位置にあるのは、通勤時にゴミ出しするパパにとってはとても不便ですね。
• 東南はどちらの棟でも眺めは望めないので、南西を検討しています。道路の反対側に建物が建設されるのはやむを得ないとしても、５階くらいになるといいのですが
• 現地見ましたがマンションに囲まれていて道路向かいも建物が将来出来る可能性がある事を考えると眺望は諦めたがいいですかね？
  • 目の前の空き地に掲示板が出てますね。 10階建て、建築面積166m2、延べ床面積1,131m2とのことでした。 どれくらいの規模なのか、わかる方教えて下さい。
    • 延べ床面積1,131だとペンシルマンションだよ。 日陰になっても短時間では？
    • ここは眺望を楽しむマンションではないかもしれません。 眺望なら今売られてるおおたか周辺だとルフォンですかね。あとウェリスサウスアリーナも
• このマンションのホームページを見て感じるのは、構造に関するアピールがないという点。 つまり、標準的ということなんでしょうね。
• 現地正面の線路沿いに、三井のマンションが3棟ならんでいるのが お分かりになると思います。その間隔が約30mです。 ソライエの南東向きの2棟の間隔は、約35mですから、ほぼ同じでしょう。 ソライエから三井のマンションまでは、約25mと思っております。 ソライエのパンフレットの縮尺から自分で算出しましたので、誤差は ご容赦のうえ、参考になさってください。
• 南西側の道路の幅は17m。営業さんの話によると、南西棟(フロントフロア)は大隣のパークホームズと一直線。感覚だと、10Mくらいかなと思います(あくまでも推測)。 隣の空き地の看板に「住宅と店舗」と書かれている。どんな店舗ができるか楽しみです。
• ここって天井高はどれくらいですか？ 都内物件と比較してるんですが、都内はまだ少ないですけど、2.7mが増えてきてるみたいで。
  • こんな↓感じですよ。 サンライズコートは不明ですが、フロントコートとガーデンコートが同じなので、変わらないかと思います。

1. 1～2階：2600mm
2. 3～6階：2550mm
3. 7～10階：2500mm

• 建物の予想図を見ると中庭の囲まれ感があるのですが、この中庭の日当たりはどんな感じでしょうか？ ずっと日陰なような気がします。
  • コの字型の配棟なので、日当たりはないと思いますよ。
  • フロントコートも、ガーデンコートも、隣の建物や棟まで３０ｍ程度はありますよね。１０階建てのマンションだとすると、３０ｍの高さになると思います。 ということは、たとえ周囲を隙間なくマンションで囲まれていたとしても（そんな事はありませんが）、１階なら４５度以上の高さに太陽がある時に、５階なら３０度以上の高さに太陽がある時に、ベランダから太陽が見えるはずです。あとは冬至や夏至の太陽の動き（角度）を調べれば、最悪な場合でも、どれだけの日照が確保するのか想像できるのではないかと思います。
  • D/H という建築用語があるようで、道路の幅（建物同士の間隔）をD、建物の高さをHとするようです。D/H が 0.25 や 0.5 の時に、圧迫感を感じるようです。1以上あれば心地よいそうです。ソライエの場合、1はあると思うので、圧迫感は少ないのではないでしょうか。
  • 裏のノーステラスとか隣のパークホームズとか、全部長谷工施工だから長谷工が計画的にどのマンションも日当たり確保できる位置取りで設計させてるって聞きましたよ。
  • ガーデンコートの下層階（〜3階くらい）、特にエントランスに近い側は冬場の日当たりに難ありだったと思うので、 他の方も仰るとおり日当たりを気にされる方は確認した方が良さそうです。 エントランスから離れた側であれば日照は問題なく、共用施設やエレベーターからも離れる分静かで良さそうですが 、エレベーターやゴミ捨て場が遠い分不便というデメリットもありますね。
• フロントコートの前の道路との距離感はどんな感じなのでしょうか？ 新しい道路のようなので、交通量は未知数だと思いますが、騒音は気にならないレベルですかね？
  • 距離感は歩道を挟んで面しているので、5メートルくらいですかね。バルコニーまでであればもう少しあります。

ただ、大きい通りではなく、東は突き当り、西は更に小道となっています。 なので、交通量の多くなく、スピードも出す車は少ない思います。

• 

  建設現場(2018.2.11撮影)

• 

  建設現場その1(2018.7.29撮影)

• 

  建設現場その2(2018.7.29撮影)

共用施設

• 大規模な物件だけあって、共用施設が充実していますね。 キッズスタジオやキッズパークは子育てママが喜びそうですね。 利用率の高そうな共用施設が沢山あるので、人気が出そうな気がします。
• 駐車場は全戸分ないけど、カーシェアとかで済ます人が2割もいる？ それとも抽選で争奪戦？ 子供が小さいとこんな郊外では車ないとつらいと思うが。
  • 今はマイカー所有よりもカーシェアリングを利用する人が増えているそうですね。 ここも駐車場が少なめですが、カーシェア2台分が用意されているようで、 カーシェアで済ます人も結構多いのかなと思いました。 利用者が多ければ、カーシェア数を増やすのもアリですよね。
• ソライエは、全て自走式と平置き駐車場
  • 平置きが７５００円、自走式一階が７９００円か８５００円、自走式二階が５９００円です。来客用駐車場が４台分あります。
  • 機械式と平置きでは土地の大きさがかなり異なってきますから、そのぶん安くなるのも事実です。平置きだと1台で8㎡は使いますから160万円くらいプラスされますが、機械式なら30万円くらいなので130万円の差が出ます
• 個人的には、車は良く使うので、 機械式駐車場の待ち時間と 入れにくさが嫌で、メンテナンスにも お金かかりそうなイメージがあります。 他調べても、TX沿線で、 駅から4分で、平置きと自走式駐車場は、 この物件しかないから、かなり前向きに 検討しようと思ってます。駅5分以内で、ほかに、 平置き駐車場のマンションありますか？
  • 三井のセントラルパーク、柏の葉、 柏たなかのシャリエ、トレジャーなど。 普通にあると思いますが。
• シアターとかヨガとか、色んなことを管理組合？で企画するぽいけど、管理費とかに影響あんのかね
  • その辺りの運営は管理費ではなくて、別のコミュニティ費(月500円)で運営するみたいですよ。
• 確か駐車場も早い者勝ちだったと思うので、条件の良い部屋から売ると後半は売れ行きが悪くなりそうですね。駐車場500円と一部だけ極端に安いのは後で問題にならないんですかね。
  • 500円の駐車場は自走式の最上階にあります。車を持つつもりがないので詳細は聞いてませんが、安い分使い勝手も悪いと思います。今後の売れ行きはどうなるかはわかりませんが、一年半以上先の部屋を手付金を払って買うわけですし、もし条件の良い部屋を後の方で売り出されたら、そっちこそ悔しくて嫌です。
  • 駐車場は一部500円ですが、その他自走式の最上階でも900円なので、おおたかエリアのマンションで車を持つ方にはいいと思います。
  • 自走式の屋根なし最上階が月額９００円、一番奥の止めづらい２台だけが月額９００円です。
• マンションの一階に自動販売機(定価より安く買えるらしい^ ^)
• 中庭は人口芝であると説明ありました。

設備・仕様

• クオンおおたかの森と迷いましたが、自走式駐車場、ディスポーザー、騒音の観点からソライエにしようかと思います。徒歩4分は気になりますが…
• 価格が安い理由はどこにあるんでしょう？ アウトフレームで間取りはすっきりしていますし、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、食品宅配の受取サービスもあって価格は4000万円中心なので、なぜなんだろうと純粋に思って。 ソライエは300戸以上あるので完売するのも遅い気がしますが、お得感があるマンションと思いました
  • アフトフレームはバルコニー側は当たり前。リビングと反対側の洋室側もアフトフレームだとなお良し。クオンとウエリスはアウトフレームプランが多いですね。
    • どちらもアウトフレームというか、アルコープでそのように見せているだけかと。
• エントランスで鍵をかざさなくても解錠できるハンズフリーキー？は、６本いただく鍵のうち１本だけだと、モデルルーム見学の際に言われた記憶があるのですが、もし１本だけの場合、オプションで増やすことってできるのでしょうか？
  • ハンズフリーキーは、1本が標準で、オプションで追加購入できると聞きました。
• 中庭や設備が、女性５０００人と言っているだけあって、作りこまれていてよかったです。
  • 『ママのために』ってコンセプトすごく安っぽいと思います。せっかく駅に近い良い土地なのに郊外大規模団地っていうイメージが残ります。
• このマンションは、バルコニーの戸境はコンクリート壁ですか？ それともボート一枚、いわゆるペラボーでしょうか？
  • ペラボーです。
  • 火災時の避難用に壊せるようになっていると思いますが。 ボードの前に物を置かないようにとの規約があると思います。
  • 外からはコンクリート壁に見えますが、半分より下あたりから避難用の突き破れる壁になってますよ。 外からは見えないだけで。
• 給湯器のような設備がリースだと、住人にとっての負担が大きいと聞いたように思います。一般的には売主が建築コストとして負担すべきの設備を住人がリース代金として負担する形になるので、良心的ではないのかもしれません。でも故障時に100％自己負担となるよりは良いのかしら…？
  • リースは借り物ですから、借り物を壊したなら、賠償請求されるかも。 月額1944円ですから、年間23,328円。リース契約が何年かわかりませんが、契約更新時などに値上がりする可能性はありますね。スペックとしては16か20号、フルではないオート、TESと浴室乾燥付き、ぐらいでしょうか。
  • リース料金は少なくとも個別にリース契約するよりお手頃価格という気はします。リースで機器更新時は全戸一斉交換だとスケールメリットで安くあがるかも。うちはリース契約更新せず他社から購入します、という人は撤去費用も請求されるはず。 機器を交換せず、残価で購入というパターンもあるかな。
  • 給湯器の号数やリース契約年数については、管理規約集の５５ページに書いてありますね。

戸境壁

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：60.41m2～90.07m2
• 全国5000人の声を生かしたのは公共施設に関してのことなのでしょうか。間取りはごく一般的な感じがします。どちらかというと収納力は高いかなという気はしますけど。多くの人が望んでいるのて、こういうものだったのかと意外でした。
• 主婦目線のステキなマンション。収納もたっぷりだし、中庭も楽しみ。
• 90平米の4LDKはルーフバルコニーつきで色々使い道がありそうですが、 ルーフバルコニーの出入口が洋室1のみで、部屋割りに苦労しそうと 感じました。 （他の居室はリビングインだったり共用廊下に面していたりなので 唯一の独立した個室にルーフバルコニーの出入口がついていると 家族が共有できないように思います）
  • ルーフバルコニーへの出入りは、 バルコニー側からまわる感じですかね？ 洋室1からは、出入りしないのでは？

買い物・食事

• 流山おおたかの森の駅すぐ。イトーヨーカドーやマルエツもできますし、これから若い世代のママが集まって来るんでしょう。パン屋さんやケーキ屋さんなどもあります。おしゃれな街になっていくんでしょうね。
• 公園や毎日の食材など買い物をするお店もあり、 これからますます発展していくようなので、、生活環境が整っていて良いなと思いました。
• マンション向かいに鳥貴族が開店します。商業ビルみたいですが、他にも何か入るのかな。
  • 鳥貴族おおたかの森店 ⇒https://www.torikizoku.co.jp/shops/detail/671
  • 最初はソライエの目の前の位置でしたが、現在の店舗位置は訂正されています。 ソライエ目の前の土地に建設中（又は完成済）の建物は無いから、店舗位置が間違っているハズ、との指摘は、当初から出ていました。
  • ソライエのモデルルームの隣の三階建てビルに飲食店が４軒できました。一階は焼き肉大山と肴魚酒菜Meari,二階はイタリアンバルPonta、三階は鳥貴族です。

育児・教育

• これだけ人気だと保育園や学童保育に入れるか争奪戦な気もします。実情をご存知の方いらっしゃいますか？
• 入居時期7月って中途半端なんですが、保育園の転園は容易なんですかね？小学校も転校になるのは子供が可哀想かな…
• 引っ越しなので転園や転校は致し方ないと思いますが、中途半端な時期だと保育園の転園先が見つからず、死活問題となり兼ねないので入念な下調べが必要だろうと思います。 この辺りの保育園事情はどうなんでしょうね。 お隣の認可保育園の情報はどこで閲覧できるのでしょう。
• 駅前送迎の保育ステーション、これ気になります。直接送るよりも早いなら利用したいです。夕方も18時まで対応してくれるのがいいですね。
• 利便性がいいのは理解できましたが、大規模の住民からするとお子さんの数はものすごい数になりそうですが、小中学校の教育施設に関してはＨＰに記載がないのが気になりました。 周辺環境としてはお子さんがいらっしゃる家庭には住みやすいのは大いに良いと思います。 ただ、長年通うことになる小学校、中学校への受け入れ体制や学区などは決まっているのかどうか 記載してくれるとよかったかな。 親として気になる部分はそこですよね。
  • 小学校は新設の小学校になるようですね。 大人でも25分以上かかる距離。子どもなら40分以上かかります。 しかも中学校の問題は棚上げ。
  • 正式な決定は年明けですが、小学校は大畔の新設校で確定です。 30分かかります。トラックなど大型車の交通量も多いです。
  • 新設校は３３年度開校だそうです。今の年少～小２のお子さんをおもちだと、強制的に転校になってしまうので、よく考えたほうがいいですね。
• 基本は新設小ですが、今年３月までに契約した世帯は小山小も選べるようになるそうです。
  • 平成30年3月31日までに売買契約を締結していれば、新設小学校と小山小学校の両方の選択が可能とのことです。3月に正式な方向性を出すようなので、現時点で断言はできないが"ほぼ確定"と思っていいとのことでした。
• この距離は毎日送り迎えする必要ありますよ。
  • 学校ができるまでには都市軸道路が開通してまっすぐ行けるようになるでしょ 遠回りになってる今の時点で何分とか言っても意味がない。
    • 残念ながら学校が出来てから三年後に開通予定のようです。 それまでは遠回りですのでご注意を。
    • 平成30年度末に警察署前を通る大畔美田線に繋がるのではなかったですか？ 小山小学校の学区説明会ではそのようにききました。
    • 市が公開している学区審議会の記録では、確かに30年度末につながるとありますね でも、まっすぐの道ができるなら、議員さんもわざわざ遠回りで検証なんかしないですよね 実際のところはどうなのか……
• ここの中学校は流山おおたかの森中学ですか？
  • 現時点では常磐松中学校です。 新設中学校ができたら、また変わるかもしれませんよ。
  • 新設中は新設小よりさらに奥なので常盤松のが近いと思いますよ。

周辺環境・治安

• 東

1. マルエツ

• 西

1. sc増床
2. ロータリー
3. ミニストップ
4. 小学校
5. 教習所
6. セキチュー

• 南

1. ウエリス
2. ヤオコー横の医療モール
3. レタンプリュスのカフェ
4. 調整池前の道と信号
5. ロータリー跡地の何か

• 北

1. ホテル
2. ホール
3. クオン
4. 市民センター
5. ソライエ

• 北西

1. バイパス

• 南西

1. 高架下商業地

• TX

1. 臨海副都心乗入れ(秋葉原－新東京－銀座－東銀座－勝ちどき－新豊洲－国際展示場)

• この辺のマンション、中庭とか緑が少ないので、ちょっと興味あります。駅近いし。
• 南口キレイだけど北口の将来性も魅力ですしね。
• こちらは電車の騒音がないけど、今後10年は大型ダンプの心配がどうしても悩みどころです。 周りの開発工事に伴い、大型ダンプが通るのはどうしても避けられないかなあ と。
• 目の前の空き地の草が刈られていますね。 なにか動きがあるんでしょうか？
  • 目の前の空き地には賃貸マンションが建ちますよ。重要事項説明で説明されるはずです。
  • 説明が不足していました。 指摘のスターツの建物ではなく、よりソライエ側の小さい区画です。
• ソライエの南側にある空き地、更に真ん中から南半分と北半分に分けて、南半分には10階建の賃貸マンション二つ建てます。今日見に行った時にはちょうど工事現場の囲いを作ってました。北半分(ソライエに近いほう)はまだ決まってないそうです。
  • クオンがコケてるからスターツが慌てて建てる賃貸なんでしょうね。
• 北側には何がたつんでしょうね？ あんまり高い建物はたってほしくないですけど、ちょっとしたお店を期待してます。
  • 北口は西口のようにペンシルマンションだらけにはなってほしくないのですが。。 地権者のかたはそんなことは考えないのでしょう。

周辺施設

物件比較

• 先週のSUUMO記事に千葉の人気物件ランキング（2017/4/3～9/12の平均閲覧者数）が載ってました。 TX沿いの物件だと、

1. 2位クオン流山おおたかの森
2. 3位ソライエ流山おおたかの森
3. 7位パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント
4. 16位パークホームズ流山セントラルパーク
5. 18位アクアスイート
6. 20位ウエリスおおたかの森サウスアリーナ
7. 23位パークシティ柏の葉キャンパス

• ランキングの基準である人気倍率の計算方法は、「資料請求数」÷「総戸数」のようです。 資料請求多くても実際に売れてないと人気マンションと言うのはどうかなぁと思う記事ですね。
  • 確かにそうですね。毎回多くの部屋が抽選になる人気マンションのクオンがランクインされていないあたり、人気倍率の定義にも疑問がつきますね。
• 柏の葉キャンパスと比べてる方、いませんか？ ウチは、迷っています。
  • 私は柏の葉、おおたかの森両方に住んだ経験がありますが、 どちらもとってもいい街なので、あとは生活スタイルと感覚で決めてよろしいかと思います。 電車での通勤利便性や育児環境重視ならおおたかの森でしょうし、 （ただし育児環境はかなり悪化しています。事前によくよくお調べください） 街並みの美しさ、三井ブランドの安心感なら柏の葉でしょうし。 個人的な主観ですが、住民の雰囲気もそれぞれ違いがあるなと感じました。 私の周りにはおおたかの森は共働き世帯が、柏の葉は専業主婦世帯が多かったです。
• クオンとの比較で荒れる事が多いように見受けられますが 、確かにあちらの方が資産価値も高く、駅直結でエントランスが豪華で免震と非の打ち所がないように思います。それを分かった上で私がソライエを検討している理由としては 、駅から徒歩5分圏内で住宅ローンの負担を抑えつつそこそこ広い部屋に住みたいからです。ぶっちゃけ共有施設はどうでもいいです、ヨガなんてやりませんし。。
• 良く言えばバランスがよい、悪く言えば特徴のないマンションだと思います。

1. 駅徒歩4分→普通
2. 仕様→普通
3. 価格→普通
4. 共用設備→まあ色々あるほう
5. 日当たり→部屋による

• サウスアリーナ:眺望、設備重視 　ソライエ:駅近
  • ソライエもサウスも施工は長谷工。 ソライエの売主は東武鉄道、サウスはNTT都市開発。

掲示板

• [ ]

chiba/621736/16

chiba/621736/17-288