売主に有利な媒介契約

2018年8月29日 (水) 15:01時点における版

「専任媒介契約」が有利

一見「一般媒介契約」が「一度に沢山の不動産会社に依頼」出来て、広告効果が絶大に見えますが・・・。諸々の内部的な構造から、実は期待通りの効果は得られないのです。

• 「一般媒介契約」を取った不動産業者は・・・
  • 同時に複数の不動産業者が介在している事を理解する。
  • この為、他業者に先に「成約されてしまう」危険性がある。
  • すると、広告費などをかけてもその経費を回収できない可能性が高い。
    • という事が分かるので、積極的に広告などを行う事ができません。

• 「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の場合は、他の業者に重複して頼むことが出来ません。
  • 因って、どの様な経路をたどっても「成約」に至った際は、仲介手数料は必ず貰うことが出来ます。
    • この状況がある為、一般媒介の場合、売主さんが期待する様な効果が上がらないと言うことになります。

• 一般媒介契約を結んだ不動産会社は、現状では「販売図面を作成」する事と「ＲＥＩＮＳ」に登録する事ぐらいしか「広告・販売活動」を行いません。
それ以外の広告を行う場合「費用がかさまない」ついでの広告ぐらいという状況です。
  • 因って、何社に頼んでも「何の効果」もでませんし、期待もできません。

  • 対して、専属専任・専任の場合には紙媒体のチラシやその他のポータルサイトなども、積極的に利用します。
このぐらい歴然とした差があります。

販売価格の違い

一般媒介契約の物件の「販売価格」が、相場価格よりも高すぎる物が多い。

• 販売価格は、もちろん専任媒介の物件にも存在しています。
この「販売価格」が、悪影響を及ぼす可能性がある事をご存知でしょう。
  • 
販売価格が高めの設定になってしまう事には、2通りの経緯があります。

1. 不動産業者が考え方は別として「査定金額として高値を提示」したため、売主さんがお願いしたケース。
2. 売主さんが「自分独自の計算や理論」を提示して、不動産会社が了承したケース。

• • 以上のケースがほとんどです。
いずれにしても「相場以上の販売価格」になった物件が完成します。


==相場以上の販売価格物件の取り扱い== 不動産会社がどの様に取り扱うか・・・

• この物件が公開されるのは「ＲＥＩＮＳ」という不動産会社専用のサイト。
• 不動産会社のほぼ全てがこの物件を認知する。
  • そこで、全ての不動産業者は「自分の顧客に当て馬物件としてのみ紹介」をいて行きます。


***すなわち、高額物件を売る事ではなく、自分のお客さんの「成約」の判断材料としてしか使いません。
つまり、絶対に売れる事が無いという事です。（現実的にも、相場よりも高い物件は売れません。）不動産業者も、無理な販売を行いません。

専属専任と専任の違い

1. 専属専任は毎週、専任は2週に一度「文書で営業活動の報告」義務があります。
2. 専属専任は、不動産業者1社だけの完全独占の取引。
3. 専任は、売主さんが独自に発見した取引のみ自由となります。

• 以上の内容から、不動産業者としては「業務負担が専任の方が軽い」事、専任媒介の形態でも売主さんが独自に購入客を発見する事が難しいことから「専任媒介」が選択されるケースが多いのです。

  • という事から、売主さんにとって一番不利なのは「一般媒介契約」というのが分かります。

• 専属と専任の差は、それ程大きくありませんが、売却している隣の方や売主さんの親族から「売っているなら買いたい」という話が出てきた場合、専任でしたら「仲介手数料」を払わなくてすむ可能性もあります。
こんな時も踏まえた場合「専任媒介契約」がお勧めです。