ローレルスクエア学園前

2018年7月8日 (日) 21:40時点における版

物件概要

• 所在地：奈良県奈良市鶴舞西町1-11
• 交通：近鉄奈良線 「学園前」駅 徒歩8分
• 総戸数：207戸（サウスレジデンス : 105戸、ノースレジデンス : 102戸）
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建（サウスレジデンス）（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年03月
• 売主：近畿日本鉄道株式会社/近鉄不動産株式会社/東レ建設株式会社
• 施工：東レ建設（株）
• 管理会社：近鉄住宅管理（株）
• ペット飼育：可（ただし事前申請とペットクラブへの登録が必要。中型犬・大型犬不可）
• マンション内の民泊営業：不可

価格・コスト・販売時状況

• 2014年4月中旬　完売
• 周辺のUR（UR鶴舞団地）の家賃が高いことも手伝い、このマンションを賃貸に出すときの価格も高止まりな印象。
• 管理会社(近鉄住宅管理)等へ支払う「管理費」は価格交渉の結果、竣工当時よりも約2割削減されて剰余金は積み立てられており強固な財務体質。
• 将来の大規模修繕に備えて積み立てる修繕積立金は国土交通省が推奨するガイドライン水準まで2018年度に引き上げられており、一見 他のマンションよりも高い印象だが、将来の値上げリスクや修繕直前の一時金徴収リスクが低く、将来に渡って安心して住み続けられ資産価値維持が期待できる。

交通

【徒歩】

• 近鉄学園前→エントランス（予定）…徒歩約９分弱（信号待ち約30秒含む）
• 駅まであの坂で、８分はキツイかもしれません。 少しお歳を召した方（らしき）が、公団前のバス停をよく利用していらっしゃるようです。
• エントランス→奈良市西部図書館…徒歩約５分
• エントランス→鶴舞小学校（幼稚園）…徒歩約６分弱（信号なし。歩道→陸橋でノンストップ）
• エントランス→スーパー（万代）…徒歩約８分

【道路】

• 渋滞はどうでしょうか。朝などは混みますか？
  • 駅方向は朝はバス専用で一般車は走れないという規制がありますよ。片側一車線なので車線規制ができず、バスとタクシーと緊急車両以外は乗り入れ禁止です。警察が出て結構厳しくやってます。
  • 奥に続く住宅地の割には、南北道は片側１車線ずつしかないので、慢性的に交通量は多く感じられます。南北道は朝は通行規制がかかっているので抜け道が混雑し、夕方は南北道が混雑します。とは言え、全般的に奈良は道路事情が悪いですから…。

構造・建物

• 公益財団法人日本デザイン振興会主催2014年度グッドデザイン賞の受賞物件。

　https://www.kintetsu-re.co.jp/good_design2014/

• 犯罪に遭いにくい構造、設備の基準を満たす防犯モデルマンションとして設計されており、50台以上の監視カメラとALSOKによる24時間365日リモート警備が常時行われている。
• 公団との差別化を図りながら、街並みに統一感を持たせるのに苦労したんだろうなという感じです。
  • マンションの外装が思いのほか簡素というか、さっぱりしすぎているというか…病院のような意匠で、ちょっと冷たさを感じました。隣のＵＲの賃貸物件ともあまり変化がなく、残念です。あくまで個人的な意見ですが。
    • マンションの外装も気に入ってます。落ち着いた街並みに（鶴舞西地区は景観保全型広告整備地区です。）統一感は必要です。街に馴染んだ洗練されたデザインは年月経てからもいいんじゃないでしょうか。植栽も多く緑もあります。隣のURとはエントランスやセキュリティーが全く違いますし、違いがわかる人にはわかる上質なマンションだと思います。
• こちらのスラブ厚など遮音性能はどうでしょか？スラブなど薄いと足音がよく聞こえますから注意が必要です。
  • スラブ厚は約200～250とHPに書いてありました。

共用施設

• ノースレジデンス：キッズルームもゲストルームもある。
• 宿泊可能なゲストルーム(有償)、キッズルーム(無償)、習い事開催や会合に使える小会議室(有償)、宅配ロッカー(無償) を完備。
• 監視カメラ・リモコンシャッターゲート付き機械式駐車場が全戸台数分あり(有償)。

現在も充分な空きあり。来客用駐車場(有償)も2台分あり。

• 機械式駐車場には電気自動車用充電器設置パレットも複数あり、現在も空きあり。
• 屋内(建物内)にも駐輪場がある(自転車用のほか大型バイク用屋内駐輪場もあり。監視カメラ付き)。

盗難防止・雨対策として非常にありがたい。現在も空きあり。

• 敷地内屋外には滑り台を設置したポケットパークあり。
• ペット用足洗い場を南北2か所に設置。
• サウス棟ロビー内には自動演奏グランドピアノ、共用トイレ、防災倉庫あり。
• エレベーター(全4基)は三菱電機製の最新機種で、ドアに人が挟まったままで動かない「戸開走行防止機能」付きなのでエレベーター事故のリスクが低い。

また緊急時用バッテリーを搭載しているので停電時や地震発生時でも近くの階まで自律運転して扉が開く機能が備えられており、地震や停電時の「エレベーター内の閉じ込め」の発生リスクが低く抑えられている。

設備・仕様

• キッチンと収納が良かったです。冷えにくいバスタブも。
• 一般的なマンションではあまり見かけないトーヨーキッチン製の台所が標準装備されていてお洒落。

http://www.toyokitchen.co.jp/ja/collection/kitchen/bay.html

• 床暖房はリビングダイニングにあります。キッチンにもありますが、ない部屋もあるのかもしれません。（aging freeの部屋だけかも）
• カメラ・モニター付きインターホンにはALSOK直通の非常警報ボタンが付いており、一人暮らし家庭には安心感あり。
• 玄関のベンチは使いやすいかな～って思っています。これからブーツを履くときには良さそうです。
• 全室引き戸なので、部屋が広く使えて良かったです。
• バルコニーの奥行きは約2mあり相当なゆとりを感じる。スロップシンク(バルコニー流し台)も汚れ物清掃に便利。
• 風呂や床暖等のガス器具のコントローラがひとつにまとめられていて、使い勝手が悪すぎる。お年寄には使いこなせそうもない。
  • お風呂のコントロールパネルは、リビングとお風呂前の2箇所にあります。ガス開栓時に来られる大阪ガスの方が　使い方をていねいに教えてくれますので、お年寄りも大丈夫だと思います。　便利ですよ。
• 窓の性能を上げすぎると中の騒音が気になるって、聞いたことがあるのですが、どうでしょうか。
  • ちなみに防音のことを営業の方に尋ねたところ、以前のスレにもあったとおり東側の道路に面した部分だけが遮音等級の高いもの（Ｔ３？）にしている、とのことでした。あとの部分に関しては、実績と調査で必要ないことを強調されました。。。スラブ厚についても、（200～250mm）これ以上あっても無駄なだけですよ。とだけでした。
  • Ｔ２のマンションに住んでいます。個人的にはあまり気になりませんが、道路そばの東側ならＴ３はやはり必要かと思います。また、このスラブ厚は分譲マンションでは一般的だと思います。どちらかといえば、周囲にお住まいの方の影響が大きいかもしれません。

間取り

• 間取り：南棟：3LDK～4LDK+N、北棟：3LDK～4LDK+N
• 住居専有面積：

1. 南棟：75.73m2～110.70m2（トランクルーム面積含む）
2. 北棟：70.98m2～100.84m2（トランクル-ーム面積含む）

• サウスレジデンスのときは100平米近いモデルルームで、広すぎて参考にならないという声が多く、今回は戸数が多い70平米弱の間取りを採用したそうです。内装からすると夫婦＋ちびっこ１人の設定だと思います。やはりサウスとは客層を分けているんじゃないでしょうか。色合いも温かみのある木質系でした。

買い物・食事

育児・教育

• 校区は鶴舞小学校、登美が丘中学校
• 保育園　幼稚園　小学校も近い。
• マンション内の子育て世帯は総じて多い。
• マンションの向かい側に鶴舞保育園あり。奈良学園幼稚園・帝塚山幼稚園・西大寺幼稚園・カトリック幼稚園への通園者が多い印象。
• 地元の奈良市立鶴舞小学校のレベルが以前よりも上がっており幼稚園は私立でも小学校は鶴舞小学校、という生徒も多い。マンション内での中学受験率は高い印象。
• 鶴舞小学校までの通学路は校門まで一度も車道を渡ることなく行ける(車道と分離された広い歩道と歩道橋を通る)ため安心感が高い。
• 大手進学塾（希学園・馬淵・類塾・市田塾・KECなど）が駅前に揃っており中学・高校受験の教育環境は整っている。
• 駅前のスイミングスクール(NAS)は便利だが、スクールバスがマンション前に停車するイトマンへ通わせる人も多い。
• 西部図書館まで徒歩3分で非常に便利。

周辺環境・治安

• 広い安全な道を徒歩で行ける学園前駅は駅前も明るく通勤通学買い物に便利。
• 南北を公団と病院に挟まれている。
  • 北側の病院（サイレンの音など）を気にされる人おられますが、大阪とは違いますので、回数多くないと思います。夜は住宅街は消音して走ることあります。近くに病院あることは何かと便利です。しかも病院の向きが東向きのようですので、病院から玄関口がまる見えとはならないでしょう。
  • 都心とは比べものにはならないですが、 この近辺は意外と救急車、よく走ってますよ。 物件に接している道路は交通量が多く、サイレンを消すことはないと思います。救急車の方が出動回数ははるかに多いので、消防車の音はご心配には及ばないと思います。もしサッシがＴ２なら、騒音は軽減されるのですが。
  • 道路側の窓はＴ２みたいですね。防音対策はしているようです。道路側がＴ３で、南側Ｔ２だと思います。
• 緑が多くて住環境が良さそうですね。これだけ学校や施設があると、子育てにもいいですね。騒音の感じ方は人それぞれですが、病院が近いのはやっぱり安心感もあります。小児科がいくつかあるのも助かりそうですね。
• マンションから道路をはさんだ向かい側、旧鶴舞団地は現在取り壊し中。７月までに整地し、その後新たにＵＲの団地が建設されていくようです。
• 奈良は道が細いところが多いので、この地区は歩道が綺麗に整備されていることに魅力を感じました。ベビーカーを押すにも通学させるにも車椅子に乗ることになってもここなら安心。マンションもバリアフリー。奈良市の「奈良国際文化観光都市建設計画」を見ると、鶴舞西地区の開発計画がわかります。

周辺施設

• 西奈良中央病院の北側に新たに消防署が移転してくる模様です。

掲示板

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