プレミスト東林間　さくら通り

2018年6月19日 (火) 23:40時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間7丁目5845番123（地番）
• 交通：

1. 小田急江ノ島線 「東林間」駅 徒歩2分
2. 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩17分

• 総戸数：193戸（別途、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社、京急不動産株式会社、株式会社コスモスイニシア
• 施工：大末建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• どうやら相模大野北口にモデルルームできるようですね。昔、魚まさがあった、スタバの並びのところです。
• 築１０年を超すプラウド東林間の中古の売り出し価格が、 75m2で３LDKが3,680万円ですね。
• まあまあの中古なら１０年落ちで-1,000万円とか記述があったので、 プラウド東林間が75m2で３LDKが3,680万円なら 4,500万円程度となるのでしょうかね？ 中央林間では良い部屋だと5,000万円程度ですからね。
• リーフィアと競合みたいです。駅から徒歩3分で3900万円台～、プレミストは駅から徒歩2分でいくらでしょうか。
• オーベルは７０平米弱で3,900万円程度、 中央林間は急行停車駅２線使用可で７０平米で4,800万円程度が 標準的な価格のように思えます。
• 私は東林間、中央林間が地元です。 相場は3000万～、高騰局面なので10％～15％のせても、3500万くらいまでが基準価格だと考えます。 物件ごとの立地、規模など、諸条件で＋αは考えられますが、70m2で3900万は高く感じます。
  • 好評だったオーベルでさえ68平米で3,940万円程度だったのですよ？南東向き1階の68m2で 南東向きの中では一番安いところです。階が上がると数百万円アップという感じでした。今の相場では東林間でもそんなもんですよ。 中央林間で4000後半から5000の時代ですから。
• 万一ですが、マンションで売れ残りが出来た場合、売り主がずっと 管理費や修繕費を払ってくれるものなのでしょうかね？
  • 区分所有法で管理費と修繕積立は原則、売れるまでは売主に負担義務がある。
  • 売れ残りで実は問題になるのは、駐車場。駐車場使用料が管理組合に入ってこないで収支に影響を与える。
• 予告広告3月中旬販売予定ですか。間取りプラン2LDK魅力なくないすか（良い意味）。3LDKも魅力なくないですか（良い意味）。駅徒歩TOエントラ迄実質4分超かい（悪い意味）
• 南東側は人気が出るでしょうが、南西側は余程安くしないと、売れ残るでしょうね。結局、半数以上ある、前がマンションの、南西側の部屋が全体の足を引っ張るのでしょうね？
  • どれだけ人気が出るかは価格次第でしょうね。
  • 3LDKで3880万円あたりからで、条件の良い南東向きの2F以上は4000万円台、上層階は5000万円台と予想
• 南東向きは少し高くてもすぐに売れ、南西向きはかなり安くてもなかなか売れないと予想。値付けが難しそう。
  • 全ては南西向きの、こんにちは部屋をどうやって売り切るかにかかっていそうです。
• 事前説明会始まる前におさらいです。

1. .東芝病院の敷地の一部が売却され、そこに作られている。
2. .敷地には東芝病院の管理の林（桜も含む）があった（東林間の林は大部分は私有地で、次々と宅地化されている）
3. .東芝の好意により、林は維持管理されて来た。今回売却されず残っている林も桜並木も同様。
4. .６割が南西向き、４割が南東向き
5. .南西向きはの先は隣のライフコア 、南東向きの先は低層住宅地域
6. .南西向きの低層階の一部は日当たりが良くない
7. .駅徒歩2分は北側のちょっと離れた入り口までで、部屋までは実質5分
8. .車の出入り口が不便(北は狭いので、南を使うことになりそう)
9. .隣のライフコアのルーフバルコニー付き部屋の住人が中心となって眺望が悪くなる、環境を保護せよとクレーム
10. .隣のライフコアの理事会とは話し合いで解決済みのようだが、一部住人は反対表明活動を継続中
11. .病院の真横はちょっと怖いという意見と安心と言う意見がある。

• こちらのマンシのョンのメインターゲットはどのような層ですか？ 82.11m2まであるという事は ファミリー世帯の入居も想定されているのでしょうか。 坪単価が高いと広い部屋は残ってしまう恐れがありそう？
• 事前案内会行ってきました。モデルルームは素敵で、さすがハウスメーカーらしい省エネにこだわった仕様でここ最近では一番良かったです。 南西向きはライフコアが気になると思っていましたが、50メートル離れているとのことで日当たり等は問題ないと思いました。 あとは価格だけですね。もう少し安くなれば悩まないんですが…3000万円台の3LDKはありましたよ？
  • 南西、1,2階、63m2の3LDKだけが3000万円台だそうです。
• 値段を見る限り資産としての将来の値上がりを考えて選択する物件ではなさそうですね。10年経ったら1000万円は値下がりしそう。まあ昔の普通の状況に戻るだけなんですが。 このあたりの住環境は好きなので、賃貸の方が得策なのかそれとも低金利や税控除を考えるとそれでも買った方が良いのか計算してみます。もちろん精神的な満足もありますし。

【予定価格】

• 予定価格です。変わるかもしれません。でも少しぐらい変わったところで、高いのは変わらないと思います。

(単位はすべて万円)

1. 南東側 :坪220～240, 4LDK230～250
2. 南西側 :坪200～240

• • 南東側で4500～5300(4LDK除く)
  • 南西側で4000～4900(2LDK除く)

プレミストは辻堂の物件も高いと思いましたが、ここは辻堂以上に予想を裏切られました。

• 3LDKで南東4900±500 南西4300±500　ですね;
  • 中央林間よりも安いのならそれなりに競争力もあると思いますが、これだと、完売までは相当時間がかかると予想。
    • 閑静な住宅地として東林間は魅力ありますが、 リセールに有利な立地ではないので、 ここまで出せないなあ。 近隣の金がある年配者には人気かもしれないけど、 子育て世代には高すぎると思う。
• せめて200万円安ければ、かなり印象は違ったでしょう。

交通

• 自家用車は南側から出入りのようです。 徒歩は基本北側から。 おそらく南側にも小さな出口はあると思います。 ちなみに南側は道路幅が狭いので注意が必要です。 車同士のすれ違いが所定の場所でしかできません。
• 小田急のダイヤ改正により、江ノ島線を走る急行は相模大野で快速急行に化けるそうです。東林間は各停なので、相模大野で既に満員の快速急行に乗り込むことになり、不便そうです。やはり急行駅の中央林間の方が利便性は高そうに思い、東林間の物件を買うことに迷いを感じています。みなさまどう考えていますか？
  • 相模大野で快速急行の半分は小田原線、半分は江ノ島線となります。快速急行の利便性なら相模大野か町田でしょうね。中央林間だと半分だけですからね。
• 親戚の家が東林間にありましたが、相模大野からの乗り換えが案外面倒でした。 一駅の乗り換えといっても電車を待つ時間を考えると、１０分程度のロスはあるということはデメリット　 町並みは落ち着いていて住みやすさはあると思いますが利便性はいまいちかな。 相模大野が栄えているだけあって、町は余計質素に感じると思います。

構造・建物

• ここは無理矢理193戸数を入れた感じがする。 南北に縦長の敷地のため、 南側に面してる長さが短い。 南東側の方が眺望良いから高い気がする。 南西はこんにちは問題をどう考えるか。
• 東急公園側のさくら通りのマンション入口をみたんですが、エントランスまでかなりの距離がありますね。
• 住んでみたいかというと 価格次第ですが、 南東向きなら隣接マンションと顔を会わせないし 許容できそうです。 ただ高そうですね。
  • さくら通りに面してる幅が狭く、かなりの変形した土地ですよね。
  • 本館入口までかなりストロークがあり、そこがデメリットと思う人が多少いるんじゃないか。
  • 業界では旗竿地といいます。 土地の形が汚いのはマイナスですね。
    • ランドスケープを見ていると、土地がずいぶんと変形だなと思います。 マンションで入り口がなぜこの位置なのか、この細い土地の部分は必要だったのかと思ったりします。 北側からも南側からも出入りできそうなのは便利ですけど、その分お金もかかってると思うんです。 でも駅がすごく近いので、人気はあるのではないですか？
• 広い道路までの車の出し入れが大変そうですね。
• 資料届きました。ライフコアとはお向かいさんにはならない計画のようですね。
• ここの壁の厚さはすごい。 低層階は400mmもあるらしいので遮音ばっちり。 でも、高層階は160mmしかないらしい。
  • 最近のマンションは戸境壁の厚さは階数に寄らず180mm。 厚ければ厚いほど遮音性は良いが、 普通はコンクリの量を減らそうとなるべく薄くするもの。 しかしここは階数によって厚みを変えているので、 低層階は他のマンションより、 遮音性が高いということ。 一方で高層階は160mmと賃貸レベルの遮音性。 遮音性は他の対策もしているかもしれないので、 確認したほうが良いかと。

共用施設

• ここは単純な機械式駐車場のようですね。

設備・仕様

間取り

• 専有面積：58.21m2～82.11m2
• A-3の間取りはキッチンと洗面室を直線的に並べて家事動線を効率的にしている そうですが、これだとリビング内にバスルームへの出入口があり 使いにくいかもしれません。 58平米なので一人暮らしやDINKSなら全く問題のない間取りになるのかもですが。
• ホームページに豊富な間取りと書いてある割には、3LDKと2LDKが１タイプずつしか公開されていません。おそらく3LDKで70m2程度のファミリータイプが中心になると予想します。でも、最近、全国的に独身者が増加傾向にあるので、2LDKのニーズも高いかもしれませんね？
  • 確か 2LDKは58m2ぐらい 3LDKは63,68,70,74m2ぐらい 4LDKは80m2ぐらい だった気がします。 3LDKが狭いなあというのが第一印象です。 独身者はわざわざこのマンション買わないでしょ。 もっと都心か駅近に買うと思います。 年配の独身者はわかりませんが。

買い物・食事

• スーパーは３件もあって便利ですが、本屋が欲しいところですが、小さい本屋は潰れる時代ですか。
  • 駅前にスーパーが３店舗（但し、サンワが２店）は便利ですが、小売店が徐々に少なくなってきているのは残念です。まあ、どこでもそうでしょうが。

育児・教育

周辺環境・治安

• 隣のマンションの反対運動の解決は進めてるのか。それとも無視して着工してんのか知りたい。
  • 反対運動が起こったのは、売主の初期対応の不味さからであろう。一度、横断幕など掲げると、引っ込みがつき難くなるのが人間だ。
  • ルーフバルコニー側の住人の部屋からの眺望がかなり悪くなるのが最大の原因。それ以外も、眺望に影響が出る。
  • さくら通りって名前は余計。売主の自己満足だけのイメージ戦略。未だに、ホームページやパンフレットで桜で売り出そうとしているのは、近隣住民の感情を逆なでするだけだ。
  • 私も東林間にいって隣のマンションを見てきました。 幟と横断幕が掲げられてました。 内容は、「緑と住環境を守らないマンション建設反対」 でした。 以下が原因でしょうか？

1. 隣のマンションの横の東芝病院の所有・整備していた林の一部が切られたこと
2. ライフコアからの眺望が悪くなる部屋があること
3. ライフコアアネックスのすぐ横に建つので、ルーフバルコニーの眺望が悪くなること

• 反対運動も一部の方が言い続けているだけで、管理組合としてはのぼりを降ろすよう、要請しているらしいです。変な人が住んでると思われるとライフコアも価値が下がってしまいますから…。
  • 本当は、住民が増えて商店が活気づかないと街がさびれて行き、結局はライフコアの住民にもその影響が跳ね返って来るのですが。
  • 今時、住宅地にマンションを建てようとすれば反対者は出る。 オーベルやリーフィアだっていたはずだ。 ただ、ここの反対者には声の大きな人がいたということ。環境保護という言葉の魔力に酔っているようだが。
  • 反対者は、自分たちでマンション予定地の土地を購入して林を守れば良かったのでは？ 東芝病院は、金に困り売却したはず。 反対者は自分たちの権利のみ主張していますが、 今まで無料で林の景観を見て来たことへの甘えは無いですか？ 他の所でも、林がマンションや一戸建てに代わって来ていますが、のぼりを立てて反対などとやっていませんよ？
    • 東林間の林は、やがてほとんど無くなるのでしょうね。 多くの人は公共のものと思っているのようですが、 地権者の好意により市が委託管理のような事をしているのが現状ですからね。
• 正直に言って、駅は近いしスーパーあるし、病院は隣だし、南側は一種低層住居専用地域だし、ピンポイントでの立地はとても良いと思います。あとは価格次第で売れるマンションじゃないですかね。
• ここはファミリーにもご年配の方にもいい場所に思います。
• 東林間は落ち着いた街で、静かな環境な面ですみやすさはある一方、 利便性としてはあと一息という感じかなと思います。 東林間駅の近くにこんなに大きなマンションができるのは久しぶりじゃないでしょうか。 少し歩くと、ほとんどの家が戸建てや小さなアパートになっています。 マンションは比較的少ない街なのかな。 一歩入ると落ち着いた、住宅街になっているので戸建ての方が多い地域ですよね

周辺施設

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