コスギ　サード　アヴェニュー　ザ・レジデンス

2018年5月23日 (水) 15:27時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目600番（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
2. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
3. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
4. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。）

• 総戸数：519戸（事業協力者住戸54戸含む、他に店舗・事務所等）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上39階 地下2階建（実質、地上38階 地下2階建相当）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年08月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　東急不動産株式会社
• 施工：大成建設株式会社横浜支店

価格・コスト・販売時状況

• 楽しみです。モデルルームは7月頃からでしょうか。
• パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンの営業さんはここは坪400万円と言っていたけど果たして？エクラスタワー武蔵小杉の中古価格を考えるともうちょっと下かも。
  • 坪350くらいですかね
    • 坪３３０だったら買おうかな
      • そうだなー、坪400かな。
• シティタワーが坪単価400で一年間販売して、今は350付近で落ち着いている。いかに駅1分でも武蔵小杉で400は流石にもうムリとデベも思っているはず。土地取得額は相当だったはずだから、仕様を少しグレードダウンして坪350付近で出してくると思います。
• とりあえず駅近で、いいね。線路際でない部屋ならいいかな。ただし三角に見えるが、間取りどう取るのかな。
• 89平米で4LDKにしちゃうあたりからそんなに高級路線じゃない感じがしますね。
• ここ買うなら南西向き1択だよな。すると、そっちは相当高くなるんじゃないか？
  • ３８０でしょうね。南西側。北側安くて３３０でしょう。将来的にはお見合いですからね。
• ここのHP見ましたが、 なんだか三井一色の感じ。 東急不動産の関与は、 小さいのでしょうか？ お金の拠出が、 三井が大きいという事？ 東急不動産は、 何割くらいなんだろう？
• 確かに立地は素晴らしいですね。ここは長期優良住宅ですか？
  • 残念ながら長期優良認定されません。
• このような商業施設や広場が沢山あるマンションは管理費が普通のマンションより高いでしょうか？
  • 商業施設はその施設も管理費出すから大丈夫です。まあ、テナントが入らなければ出ませんが、この立地ではその心配はないでしょう。広場も大して負担にはなりません。

交通

• ここは横須賀市と湘南新宿ラインは少し使いにくいですね。上の概要表記だと1分となっているので勘違いしそうですが笑
• 確かに駅近だけど、JR本線までは少し遠いと思うよ。公式には「JR横須賀線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・特急スーパービュー踊り子号のホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。」って書いてあるけど、断言できます。朝の南武線ホームからの横須賀線連絡通路は10分以上絶対にかかります。第一、南武線の改札に「ここから横須賀線ホームまでは徒歩で15分ほどかかります！」と大きく書いてますから！(笑)
  • 朝のラッシュ時はそれなりかも。まあ、成人だと15分は大袈裟かも知れないけど、かと言って6分もどうかと思う。
• とりあえず、雨に濡れずに行けるって事で。地権者も驚くほど多い訳でもなく、いいんじゃないの。
  • 東急スクエアの建物すぐだからほぼ雨に濡れずに東横乗れる？
• ここって、横須賀線使うには不便かな、と思ってたのですが、よく考えてみると南口をつかえるマンションと比較しても、大差ない（というか、優ってる？）ことに気づきました。 改札まで1分、そこからホームまで6分で計7分。 南口は、10分以上行列しないと改札すら入れないと聞きます。なら、こっちの方が早いですね。
  • 横須賀線南口の行列、メディアの取り上げ方のせいで武蔵小杉の負の象徴のように思われていますが、 あれは朝ラッシュ時かつエスカレーターに乗りたい人だけのごく限定的なものです。 そしてその行列も、先日の改札口追加によりほぼ解消される結果となりました。 むしろ同じ時間帯であれば南武線ホームも混雑がひどいため、 おそらく改札から6分では横須賀線ホームに着けないかと思います。 駅全体の拡張が今後の課題であることに変わりはないと思いますが、 こと横須賀線利用に関しては、南口物件の優位性が揺らぐことはないのでは。
    • エントランスから7分で横須賀線ホームへ辿り着くのはまず不可能でしょうね。 おそらく朝のラッシュ時はむしろ外回りで横須賀線口改札を目指した方が早いと思いますよ。 メディアを信じて行列ができていると想像するのは勝手ですがね。 本気で購入検討するならまずは現地視察でしょう。
      • 行列は確かになくなったけど、風雨が強ければびしょびしょになりながら、夏なら直射日光を浴びて汗だくになりながら、長い信号待ちでイライラするのは相変わらず。ガーデンは南口物件よりも3～4分余計に時間はかかるが、これらの心配は将来的になくなる。さらに、エクラスなら現時点で天気に応じて好きな方を選べる。ここはそういう意味では中途半端ね。
        • 中途半端とは言え、大きな欠点も見当たらないから、即完売しそう。

構造・建物

• ここは確か免震じゃないよね？
  • それじゃあ坪310か。
• ここの商業施設は公共的なものになりそうですね。
• しかし、なんで三角なんだろうね？しかも北側が底辺なのも変だと思うね。普通、逆だろう。
  • 最新のパースだと三角ではなくV型で 東西はエクラスとプラウド 北は将来的に隣接するタワマンから 視界を少しでも稼ぐ為に振ったのだと思う。 四角くしちゃうと真西真東真北眺望がタワマン になっちゃう。
• 面白い形したタワマンですよね、ここ
  • 武蔵小杉では今までにないかたちですね！内廊下じゃなかったりするんでしょうか？

共用施設

設備・仕様

間取り

• もうちょい間取りに工夫が欲しかったなぁ。既存の三井団地と変わらん。
• 眺望は望めないよ。特に北向き。南西は抜けるが昼過ぎずっと直射に晒され西日が相当厳しい。ただロケーションの良さは駅上のエクラスに次いでNO2なので高値でも売れる
• 武蔵小杉に限って言うと、三井の間取りはどれも微妙・・・。リビングインってファミリーには人気なんですかね？
  • リビングインは仕様的にはマイナスと言われますけど、ファミリーには家事動線的に、シニアにもヒートショック対策としてメリットなので、もっと評価されてもよいと思うんですけどね。

買い物・食事

• 下の商業施設は素晴らしいよね。賑やかなマンションになるんじゃないかな。
  • 確かにここの1階は広場もあるし、雰囲気良くなりそうですよね。恐らく、商業エリアの中心地になるんでしょうね。
    • 地権者の店がそのまま入るんでしょ？外観はしゃれていても、中身は以前の商店街の店。あとは居酒屋のチェーン店もなったっけ。何を夢見ているのだ？
      • 残念ながら同意。 せっかくの立地なんだから、単なる寄せ集めじゃなくて コンセプト決めて目新しいお店をガンガン誘致してくれたら面白いんだけどなぁ。 でも強いていえばTSUTAYAには少し期待。 マンションの共用部に書籍や音楽の面で協力しているみたいだし、 個人的には「蔦屋書店」の形で生まれ変わってくれたら新しい目玉になる気がする。 武蔵小杉は魅力的な本屋が全然ないので。。。

育児・教育

• ここの小学校と中学校の学区域はどうなるんだろう？
  • 北口のガーデンと同じ、小学校は新設の小杉小、中学は中原中ですね。

• 検討中なんですが、ここって子育て世代（特に赤ちゃん）にはどうなんでしょう。 南武線の線路に隣接するのも気になるんですが、 おそらく竣工のタイミングに前後してエルシィ跡地のタワマン工事が始まりますよね？？ 下手したら入居後2～3年、工事の騒音に悩まされる日々が待っているのでは・・・。 もしくは、そんなの気にならないくらいの遮音等級で迎え撃つ感じなんでしょうか。
  • 子育て世代なら、土地も資材も高騰して狭い部屋で売り出したりこれから売り出すものを検討するより、中古で広いのを検討された方がいいと思いますよ。 お子さんの数にもよりますが。 同じ三井でも初期のと今とでは広さが全然違います。 子育て優先なら、まるっこ公園の近くの野村の物件や新丸子のスミフの物件など幅広く検討された方がいいと思いますよ。
    • 線路側は二重サッシで迎え撃つんじゃないですか？電車の走行音が微かに聞こえるかなぐらいになります。

周辺環境・治安

• ここの工事が進むと、線路沿いの道路がつながることで周辺の車の流れがちょっと変わりますよね
• 武蔵小杉北口→三井のイースト→ヨーカドー→グランツリーと歩いた箇所、ものすごい風でした。イーストも裏手に行くと大して吹いてないので風の通り道が作られてる感じですかね。ここでも更に増しそう
• 東横線がうるさいのは事実だからなー
  • 確かに南武線より響きますね。特にGWT横の線路が。

周辺施設

その他

掲示板

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